Av. Francisco Canhos / Travessa Luiz Padre Nosso Jaú/SP

Transcrição

1 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Av. Francisco Canhos / Travessa Luiz Padre Nosso Jaú/SP Conselho do Patrimônio Imobiliário

2 2 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): Valor do imóvel: R$ ,00 2. CPOS PROCESSO: 0138 / 2007 A-88 SEP PROCESSO: 3417 / LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: Travessa Luiz Padrenosso esquina Avenida Francisco Canhos BAIRRO: Padre Nosso CEP: MUNICÍPIO: JAÚ TRANSCRIÇÃO: CARTÓRIO: Ofício de Jaú 4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA DO IMÓVEL: - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA (m 2 ): TOPO GRAFIA: 341,19 FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m): PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO: 7. BENFEITORIAS EXISTENTES: não há. PADRÃO CONSTRUTIVO: ÁREA (m 2 ): PAVIMENTO: IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO: ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM: 8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: INVADIDO EM PARTE: OCUPANTE: DESOCUPADO: CONTATO:

3 3 ÍNDICE 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2. FINALIDADE DO LAUDO 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO MATRÍCULA E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 4.2. LOCALIZAÇÃO 4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 8. ENCERRAMENTO 9. ANEXOS 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO 9.5. RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS 9.6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

4 4 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio Imobiliário. 2. FINALIDADE DO LAUDO A finalidade do laudo é determinar o valor de mercado do imóvel pertencente à Fazenda do Estado de São Paulo, para fins de alienação. 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados coletados. 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos. Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza.

5 TRANSCRIÇÃO Imóvel com Transcrição n , Livro 3-X, de 14 de agosto de do CRI Jaú-SP. FORMA DO TÍTULO: Carta de arrematação extraída dos autos do Executivo Fiscal que a Fazenda do Estado de São Paulo moveu contra o Frigorífico Jauense Ltda, pelo oficial maior, Sebastião Ferraz de Campos Júnior, do Cartório do Primeiro Ofício desta Comarca, em 25 de junho de DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O imóvel avaliando se localiza na zona urbana do município de Jaú, na Av. Francisco Canhos (antiga Av. Marginal) esquina com a Travessa Luiz Padrenosso, com área original de 753m². No entanto, em nossa vistoria constatamos que a Prefeitura Municipal de Jaú, por ocasião da abertura da Av. Francisco Canhos ocupou parte do terreno da Fazenda do Estado conforme desenho abaixo.

6 6 Descrição do terreno A) Remanescente da Fazenda do Estado: terreno de formato irregular com área de 341,19 m², que assim se descreve: Tem início no ponto A, situado na interseção do alinhamento da Av. Francisco Canhos com o alinhamento da Travessa Luis Padre Nosso; daí segue em linha reta pelo alinhamento da Travessa Luiz Padre Nosso na distância de 13,80m, até o ponto B; daí deflete a direita e segue em linha reta na distância de 30,60m, até o ponto C, daí deflete a direita e segue em linha reta na distância de 8,50m até o ponto D; daí deflete novamente a direita e segue em linha reta pelo alinhamento da AV. Francisco Canhos, na distância de 34,40m até atingir o ponto A início da presente descrição. B) Parte ocupada pela Prefeitura na abertura da Avenida: terreno de formato irregular com área de 411,81m², que assim se descreve: Começa no ponto A destacado em planta e situado no cruzamento do alinhamento da AV. Francisco Canhos com o alinhamento da Travessa Luiz Padre Nosso; deste ponto segue em linha reta na distância de 34,40m, confrontando com o remanescente da área até o ponto D; daí deflete à direita e segue em linha reta na distância de 14,90m, até o ponto E; daí deflete a direita e segue em linha reta na distância aproximada de 35,00m até o ponto F; daí deflete novamente a direita e segue em linha reta na distância de 13,00m; confrontando desde o ponto D até o ponto A com a Av. Francisco Canhos.

7 7 Características da região Principal acesso a Av. Francisco Canhos: Av. Brasil, Rua Saldanha Marinho, Rua Francisco Glicério. A região é contemplada todas as infra-estruturas, dentre as quais se podem citar:energia elétrica, iluminação pública, telefone, transporte, pavimentação, abastecimento de água, rede de coleta de esgotos etc. A avenida possui características mistas entre residencial e comercial (principalmente serviços) LOCALIZAÇÃO O imóvel está localizado na Travessa Luiz Padrenosso esquina com Avenida Francisco Canhos, no bairro designado Padre Nosso no município de Jaú. Localização do imóvel.

8 PROCESSO CPOS 0138/2007 A88 8 Imóvel avaliando e seu entorno. 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO A região do imóvel avaliando está a menos de 1km do centro da cidade de Jaú. A Av. Francisco Canhos é de ocupação mista comercial e residencial. A Travessa Luis Padrenosso é bastante estreita e a abertura da Avenida Francisco Canhos pela Prefeitura invadindo o terreno da Fazenda do Estado tornou o mesmo bastante irregular e estreito para o padrão local. A região do imóvel apresenta poucos imóveis em oferta, portanto a liquidez é normal. Rua Tangará, 70 Vila Mariana São Paulo, SP T Fax cpos@ cpos.sp.gov.br

9 9 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A NBR :2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação: A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR :2011, item Tabela 1 e Tabela 2, item Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de Fundamentação I e Grau de Precisão I.

10 10 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do terreno. A descrição do Método encontra-se no Anexo 9.2 item No presente caso, os fatores que influenciaram na composição do valor de terreno na região do imóvel foram: Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90; a fim de compensar a super estimativa / elasticidade da oferta; Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos 2002, considerando classificação, estado de conservação e idade aparente; e Fator Área: Conforme Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações da Editora Pini, autoria do Eng. Sérgio Antônio Abunahman: 1 4 área do elemento pesquisado F = quando a diferença for inferior a 30% a área do elemento avaliando 1 8 área do elemento pesquisado F = quando a diferença for superior a 30%. a área do elemento avaliando

11 Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o terreno avaliando: Valor Unitário = R$328,64/m² 11 Para valor do terreno tem-se: Valor do Terreno = V unit X A total Área Total = A total = 341,19 m² Valor Unitário = V unit = R$ /m² Substituindo: Valor do Terreno = R$328,64/m² X 341,19 m² = R$ ,68 Valor do Terreno = R$ ,68

12 12 8. ENCERRAMENTO Encerra-se o presente trabalho composto por 12 (doze) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as demais rubricadas. Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR :2001, tem-se o seguinte valor: Valor da parte ideal, arredondado: R$ ,00 (cento e doze mil reais) Referência: março/2013 São Paulo, 01 de abril de Fátima Medalskas Engenheira Civil CREA Responsável técnico pelo trabalho Laércio Paulino Simões Engenheiro Sanitarista CREA Coordenador dos trabalhos São parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos: 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS 9.5. CÁLCULOS 9.6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA