LAUDO DE AVALIAÇÃO. Certificação Digital QR Code: PF AV-POA OS: Nº 0880 / 2018

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº 0880 / 2018 ENGEBANC - ENGENHARIA E SERVIÇOS LTDA RUA AGOSTINHO CANTU, 190 BUTANTÃ SÃO PAULO / SP - CEP TEL OS: PF AV-POA Certificação Digital QR Code:

2 SOLICITANTE LOURDES TEREZINHA ZANOTELLI INTERESSADO LOURDES TEREZINHA ZANOTELLI ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO RUA CORTINA DAMPEZZO, BAIRRO PLANALTO CIDADE GRAMADO CEP UF RS ÁREAS TERRENO CONSTRUÇÃO 666,25 m² 290,10 m² VALOR DE AVALIAÇÃO VALOR DE MERCADO VALOR DE LIQUIDEZ R$ ,00 (Um Milhão Setecentos e Sessenta Mil Reais) R$ ,00 (Um Milhão Cento e Quarenta Mil Reais) Laudo Nº 0880 / Pág. 1

3 01. DATA DA VISITA 24/09/ ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO Rua Cortina Dampezzo, 17 BAIRRO Planalto CIDADE Gramado CEP UF RS 03. FINALIDADE DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. Entende-se como valor de mercado de uma propriedade a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. (NBR , item 3.44) 04. DADOS DA REGIÃO A região onde se encontra o imóvel avaliando tem ocupação basicamente residencial, predominando edificações residenciais de padrão médio alto e alto. O Bairro Planalto é bastante procurado e valorizado p/ fins residenciais e habitacionais coletivos, tipo pousadas,pois se encontra há cerca de 2 km da região central da cidade de Gramado. A região possui fácil acesso por ruas pavimentadas, dispondo de toda infra-estrutura disponível no município, tais como: redes de energia elétrica e telefônica, sistema de abastecimento de água, coleta de lio, sistema de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, transporte coletivo, escolas e igrejas. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO Bairro Ocupação Principal Padrão Predominante Tráfego Local Antigo Residencial Médio Alto Reduzido Laudo Nº 0880 / Pág. 2

4 04.01 SERVIÇOS PÚBLICOS E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS SERVIÇOS PÚBLICOS Água Tratada Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Asfáltica Rede de Telefonia Gás Encanado Coleta de Lio Transporte Coletivo Lazer Comércio Arborização EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS Tipo / Distância Transporte coletivo Comércio Rede bancária Escola Saúde Segurança Lazer Até 500 m De 500 a 1000 m Acima de 1000m 05. ZONEAMENTO ZONEAMENTO URBANO TAXA DE OCUPAÇÃO COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO SOB CONSULTA SOB CONSULTA 06. TERRENO DADOS GERAIS DO TERRENO Trata-se de um terreno de esquina,fazendo frente para as ruas Cortina Dampezzo e Merano,possuindo as seguintes características : FORMATO TOPOGRAFIA DIMENSÕES ÁREA DO TERRENO Irregular Aclive FRENTE LATERAL DIREITA LATERAL ESQUERDA FUNDOS ÁREA TOTAL 17,00 m 32,50 m 32,50 m 24,00 m 666,25 m² COMENTÁRIOS As medidas do terreno foram etraidas da matrícula do Registro de Imóveis da Comarca de Gramado/RS. Laudo Nº 0880 / Pág. 3

5 07. CONSTRUÇÃO IDADE APARENTE ESTADO DE CONSERVAÇÃO PADRÃO CONSTRUTIVO ESTADO DE OCUPAÇÃO 5 ano(s) Novo Médio Alto Desocupado ÁREA DE CONSTRUÇÃO TIPO CONSTRUÇÃO PRINCIPAL ÁREA (m²) TOTAL 290,10 m² DESCRIÇÃO GERAL DO IMÓVEL DESCRIÇÃO GERAL Trata-de uma casa residencial composta por 03 pavimentos,edificada em alvenarias de tijolos maciços e ceramicos.telhado em telhas de concreto,com manta isolante,beirados em madeira de lei.central de gás impermeabilizado combotijão próprio de 180 kg. Rede em canos de polipropileno para calefação.as aberturas são em louro frejó.pisos em madeira de lei e ceramica Eliane.Forro em gesso decorativo e madeira de lei.calçada em basalto,com desenho decorativo DESCRIÇÃO DO IMÓVEL - COMPARTIMENTOS PRINCIPAIS COMPARTIMENTO QTDD PAREDES PISOS TETOS PINTURA MEZANINO 1 MASSA CORRIDA ASSOALHO DE IPÊ FORRO DE IPÊ PVA LIVING 1 MASSA CORRIDA ASSOALHO DE IPÊ MASSA CORRIDA PVA JANTAR 1 MASSA CORRIDA ASSOALHO DE IPÊ MASSA CORRIDA PVA LAVABO 1 MASSA CORRIDA ASSOALHO DE IPÊ MASSA CORRIDA PVA SUITE 1 MASSA CORRIDA ASSOALHO DE IPÊ MASSA CORRIDA PVA DORMITÓRIO 2 MASSA CORRIDA ASSOALHO DE IPÊ MASSA CORRIDA PVA WC SOCIAL 1 AZULEJOS CERAMICA MASSA CORRIDA PVA COZINHA 1 AZULEJOS CERAMICA MASSA CORRIDA PVA LAVANDERIA 1 AZULEJOS CERAMICA MASSA CORRIDA PVA DORMITÓRIO AUXILIAR 1 MASSA CORRIDA ASSOALHO DE IPÊ MASSA CORRIDA PVA WC AUXILIAR 1 AZULEJOS CERAMICA MASSA CORRIDA PVA GARAGEM 1 MASSA CORRIDA CERAMICA MASSA CORRIDA PVA Laudo Nº 0880 / Pág. 4

6 08. AVALIAÇÃO Dentre os métodos avaliatórios determinados pela Norma Brasileira - NBR da Associação Brasileira de Normas Técnicas, adotamos o Método Comparativo de Dados do Mercado, por julgarmos ser o que melhor reflete a realidade do mercado imobiliário para o objeto deste trabalho. Para a determinação do valor do imóvel em estudo, procedemos uma cuidadosa pesquisa de valores da região, cuja seleção e homogeneização dos elementos comparativos, facultou a determinação do melhor valor AVALIAÇÃO - VALOR DE MERCADO Área Construída Valor Unitário Homogeneizado 290,10 m² R$ 6.049,69 /m² (Conforme Aneo) Valor de Avaliação R$ ,02 Valor de Mercado: R$ ,00 (Um Milhão Setecentos e Sessenta Mil Reais) AVALIAÇÃO - VALOR DE LIQUIDEZ É o valor pelo qual o imóvel poderá ser vendido em condições imediatas, a vista e em dinheiro. Valor de Mercado R$ ,00 Fator de Liquidez 65,00% Valor de Liquidez R$ ,00 Valor de Liquidez: R$ ,00 (Um Milhão Cento e Quarenta Mil Reais) Laudo Nº 0880 / Pág. 5

7 09. COMENTÁRIOS Nº da Matrícula Cartório Registro de Imóveis da Comarca de Gramado/RS. Outra documentação IPTU Eercício de 2018 Comercialização Normal X Regular Lenta Ruim Localização Ótima X Boa Regular Ruim Coordenadas Geográficas 29º21'56,70'' 50º51'43,19'' Outros comentários - A documentação fornecida e utilizada na elaboração deste Laudo de Avaliação é por premissa considerada boa e válida, não tendo sido efetuadas medições de campo. - Avaliação considerando-se o imóvel livre de ônus e/ou dívidas de quaisquer natureza. - As medidas do terreno foram etraidas da matrícula do Registro de Imóveis da Comarca de Gramado/RS - A área da construção também foi etraida da matrícula do Registro de Imóveis da Comarca de Gramado/RS - Vistoriamos o imóvel na companhia da sra. Lourdes Terezinha Zanotelli. 10. ANEXOS I. Croqui de Localização II. Documentação Fotográfica III. Elementos Comparativos IV. Situação Paradigma e Homogeneização V. Fundamentação 11. ENCERRAMENTO Estamos à disposição de V.S.as. para eventuais esclarecimentos de dúvidas ou questões suscitadas por este trabalho. Porto Alegre, 28 de setembro de 2018 Engº Sergio Francisco Santa Maria Crea /RS Laudo Nº 0880 / Pág. 6

8 ANEXO I - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO Laudo Nº 0880 / Croqui de Localização

9 ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA VISTA DO IMÓVEL VISTA DO IMÓVEL VISTA DO LOGRADOURO VISTA DO IMÓVEL VISTA DO IMÓVEL VISTA DO Nº DE IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL Laudo Nº 0880 / Doc. Fotográfica

10 ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA VISTA DO MEZANINO VISTA DA SUÍTE VISTA DO BANHEIRO DA SUÍTE VISTA DO DORMITÓRIO 01 VISTA DO DORMITÓRIO 02 VISTA DO BANHEIRO SOCIAL Laudo Nº 0880 / Doc. Fotográfica

11 ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA VISTA DA GARAGEM COM CHURRASQUEIRA VISTA DO BANHEIRO AUXILIAR VISTA DO DORMITÓRIO AUXILIAR VISTA DA LAVANDERIA VISTA DA COPA/ COZINHA VISTA DA SALA DE ESTAR/ JANTAR Laudo Nº 0880 / Doc. Fotográfica

12 ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA VISTA DA SALA DE ESTAR/ JANTAR VISTA DO LAVABO VISTA DO PÁTIO VISTA DO PÁTIO Laudo Nº 0880 / Doc. Fotográfica

13 ELEMENTOS COMPARATIVOS 1 INFORMANTE CONTATO mercado local ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO Rua Merano 17 BAIRRO Planalto MUNICIPIO Gramado DIMENSÕES E CARACTERÍSTICAS ÁREA CONSTRUÍDA 290,00 m² ÁREA TERRENO 666,00 m² CLASSE Residencial TIPO Casa FOC 0,979 INDICE LOCAL 100,00 COMENTÁRIOS VALOR DE VENDA FATOR OFERTA 0,90 VALOR R$ ,00 PADRÃO IDADE 4 ano(s) IDADE REFERENCIAL 80 anos CONSERVAÇÃO Novo Médio Alto UF RS 1 1,00 2 INFORMANTE CONTATO Imobiliaria Gramado ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO Rua Flamboyant 137 BAIRRO Planalto MUNICIPIO DIMENSÕES E CARACTERÍSTICAS ÁREA CONSTRUÍDA 500,00 m² ÁREA TERRENO 2.900,00 m² FOC 1,000 INDICE LOCAL 100,00 COMENTÁRIOS VALOR DE VENDA FATOR OFERTA 0,90 VALOR R$ ,00 Gramado CLASSE Residencial TIPO Casa PADRÃO IDADE 0 ano(s) IDADE REFERENCIAL 80 anos CONSERVAÇÃO Novo Médio Alto UF RS 2 1,72 3 INFORMANTE CONTATO Imobiliária Serra Prime ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO Rua Ipê Rocho 59 BAIRRO Planalto MUNICIPIO Gramado DIMENSÕES E CARACTERÍSTICAS ÁREA CONSTRUÍDA 280,00 m² ÁREA TERRENO 630,00 m² CLASSE Residencial TIPO Casa FOC 0,894 INDICE LOCAL 100,00 COMENTÁRIOS VALOR DE VENDA FATOR OFERTA 0,90 VALOR R$ ,00 PADRÃO Médio Alto IDADE 15 ano(s) IDADE REFERENCIAL 80 anos CONSERVAÇÃO Entre regular e novo UF RS 3 0,97 4 INFORMANTE CONTATO Imobiliária FMZ ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO Rua Primavera 81 BAIRRO Planalto MUNICIPIO Gramado DIMENSÕES E CARACTERÍSTICAS ÁREA CONSTRUÍDA 400,00 m² ÁREA TERRENO 1.375,00 m² CLASSE Residencial TIPO Casa PADRÃO Médio Alto IDADE 25 ano(s) IDADE REFERENCIAL 80 anos CONSERVAÇÃO Regular FOC 0,785 INDICE LOCAL 100,00 COMENTÁRIOS VALOR DE VENDA FATOR OFERTA 0,90 VALOR R$ ,00 UF RS 4 1,38 5 INFORMANTE CONTATO Imobiliária Viva na Serra ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO Rua Paulino em frente ao nº 85 BAIRRO Planalto MUNICIPIO Gramado DIMENSÕES E CARACTERÍSTICAS ÁREA CONSTRUÍDA 180,00 m² ÁREA TERRENO 458,00 m² CLASSE Residencial TIPO Casa FOC 0,830 INDICE LOCAL 100,00 COMENTÁRIOS VALOR DE VENDA FATOR OFERTA 0,90 VALOR R$ ,00 PADRÃO Médio IDADE 20 ano(s) IDADE REFERENCIAL 80 anos CONSERVAÇÃO Regular UF RS 5 0,62

14 SITUAÇÃO PARADIGMA INFORMAÇÕES BÁSICAS ENDEREÇO Rua Cortina Dampezzo, 17 BAIRRO Planalto MUNICIPIO Gramado UF RS CLASSE Residencial TIPO Casa PADRÃO Médio Alto INFORMAÇÕES GERAIS ÁREA CONSTRUÍDA 290,10 m² ÁREA DE TERRENO 666,25 m² SITUAÇÃO Condomínio IDADE 5 anos CONSERVAÇÃO Novo IDADE REFERENCIAL 80 anos INDICE LOCAL 100,00 FOC 0,968 QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO Nº Valor 1 (R$) F. fonte Valor 2 (R$) Construção Terreno R$ / m² Fpc F terr Ftr Foc Fa F etra Homog 1 R$ ,00 0,90 R$ ,00 290,00 666,00 R$ 5.586,21 1,00 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 R$ 5.522,98 2 R$ ,00 0,90 R$ ,00 500, ,00 R$ 6.660,00 1,00 1,00 1,00 0,97 1,07 1,00 R$ 6.902,27 3 R$ ,00 0,90 R$ ,00 280,00 630,00 R$ 5.142,86 1,00 1,00 1,00 1,08 0,99 1,00 R$ 5.520,58 4 R$ ,00 0,90 R$ ,00 400, ,00 R$ 4.500,00 1,00 1,00 1,00 1,23 1,04 1,00 R$ 5.777,59 5 R$ ,00 0,90 R$ ,00 180,00 458,00 R$ 4.750,00 1,25 1,00 1,00 1,17 0,94 1,00 R$ 6.525,01 GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA DE VALOR PARA TRATAMENTO POR FATORES CÁLCULOS AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIANÇA DE 80% EM TORNO DO VALOR CENTRAL DA ESTIMATIVA GRAU III GRAU II GRAU I < = 30% < = 40% < = 50% Intervalo de confiabilidade 17,29% Grau de Precisão III Média Aritmética R$ 6.049,69 Limite superior R$ 7.864,59 Limite inferior R$ 4.234,78 Média Saneda R$ 6.049,69 Desvio Padrão R$ 629,33 Coeficiente de variação 10,40% Total de elementos saneados 5 t de Student 1,53 Intervalo de confiança Superior 7,96% R$ 6.531,13 Inferior -7,96% R$ 5.568,25 Grau de Fundamentação GRAU II Valor Total do Imóvel R$ ,00 FATORES Fpc Fator Padrão Construtivo Corrige os diferentes padrões construtivos das amostras (Médio - Médio Baio - Baio - Alto - Luo) Fterr Fator Terreno Corrige a diferença da metragem dos terrenos das amostras relativamente ao terreno avaliando Ftr Fator Transposição Corrige a diferença relativa a localização das amostras em região mais ou menos valorizada Foc Fator Obsolecência e Conservação Corrige pelo método Ross Reidecke a idade e conservação das amostras Fa Fator Área Corrige pelo Método do Eng. Sérgio Abunahman a diferença de áreas entre as amostras e o avaliando Fetra Fator Etra Corrige

15 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - COMPARATIVOS DE DADOS DO MERCADO TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR :2011) ITEM 1 2 DESCRIÇÃO Caracterização do imóvel avaliando Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados GRAU III II I Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma PONTOS Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 2 4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 2 * No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea. SOMATÓRIA 8 TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES GRAUS Pontos Minimos III II I Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo no Grau I todos, no mínimo no grau I QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES DESCRIÇÃO Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de INTERVALO DE CONFIANÇA Grau III II I <=30% <=40% <=50% 17,29% QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III