LAUDO DE AVALIAÇÃO PJ AV-MAN. Certificação Digital QR Code: OS: Nº 0109 / 2017

Transcrição

1 LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº 0109 / 2017 OS: PJ AV-MAN Certificação Digital QR Code:

2 AGÊNCIA SOLICITANTE BANCO TRIANGULO S/A. INTERESSADO BANCO TRIANGULO S/A. ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO RODOVIA BR 319 S/Nº - KM CEP BAIRRO Rural CIDADE CAREIRO CASTANHO UF AM ÁREAS TERRENO VALOR DE AVALIAÇÃO ,00 m² VALOR DE MERCADO R$ ,00 (Trezentos e Quinze Mil Reais) VALOR DE LIQUIDEZ R$ ,00 (Duzentos e Vinte Mil Reais) Laudo Nº 0109 / Pág. 1

3 01. DATA DA VISITA 02/06/ ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO CEP Rodovia Br 319 S/Nº - Km BAIRRO CIDADE UF Rural Careiro Castanho AM 03. FINALIDADE DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. Entende-se como valor de mercado de uma propriedade a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. (NBR , item 3.44) 04. DADOS DA REGIÃO / SERVIÇOS PÚBLICOS DADOS DA REGIÃO Bairro Ocupação Principal Padrão Predominante Tráfego Local Antigo Residencial Médio Reduzido SERVIÇOS PÚBLICOS Água Tratada Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Asfáltica Rede de Telefonia Gás Encanado Coleta de Lio Transporte Coletivo Lazer Comércio Arborização EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS Tipo / Distância Comércio local Escolas Transporte público Hospital Correio Praças Igreja Até 500 m De 500 a 1000 m Acima de 1000m Laudo Nº 0109 / Pág. 2

4 05. ZONEAMENTO ZONEAMENTO RURAL TAXA DE OCUPAÇÃO COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO 06. TERRENO DADOS GERAIS - Trata-se de um terreno em área rural do Município do Careiro Castanho, situado no Km 91, da BR-319, com topografia plana em platores, entrecortado por igarapé, e cortado por um ramal vicinal, o solo é seco, não sujeito a alagações, 80% de sua área coberta por floresta nativa com árvores de todos os portes. FORMATO Irregular TOPOGRAFIA Plano SITUAÇÃO Meio de Quadra FRENTE 453,00 m DIMENSÕES LATERAL DIREITA 2.000,00 m LATERAL ESQUERDA 2.000,00 m FUNDOS 406,00 m ÁREA DO TERRENO ÁREA TOTAL ,00 m² COMENTÁRIOS - O imóvel, trata-se de um Lote de terras, localizado no Km 91 da BR-319, margem esquerda da via no sentido Manaus/Carreiro, área rural do Munícipio do Careiro Castanho no Estado do Amazonas, distando cerca de 5,0km da sede do Municipio e a 3,5km da BR/AM-354 que da acesso ao Município de Manaquiri. - Por ser entrecortado por igarapé de leito perene, o imóvel possui um bom potencial hídrico para pisicultura, atividade características desenvolvida naquela região. - O terreno, em área próima a sua lateral esquerda, é cortado no sentido longitudinal por um Ramal vicinal denominado de "Ramal do Brasil", via de leito carroçal que dá acesso a 02 comunidades do municipio. - Benfeitorias: Cerca de proteção em mourões de madeira de lei. Transformador de 30KVA Trifásico. 07. OUTRAS INFORMAÇÕES COMENTÁRIOS - Eiste no terreno uma edificação tipo residencial construída em madeira coberta com telhas de fibrocimento em mau estado de conservação e uma edificação em alvenaria de tijolos, de apro. 60m² com 20% dos serviços eecutados (fundação e alvenaria a osso, sem cobertura), não consideradas no cálculo avaliatório, devido as características citadas. - O imóvel encontra-se ocupado por pessoas de uma mesma família, relacionadas com o e-proprietário, que o utilizam apenas como moradia, sem aproveitamento da terra. - A área do terreno foi etraída da Matrícula nº 380 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca do Careiro Castanho - Amazonas. Laudo Nº 0109 / Pág. 3

5 08. AVALIAÇÃO Dentre os métodos avaliatórios determinados pela Norma Brasileira - NBR da Associação Brasileira de Normas Técnicas, adotamos o Método Comparativo de Dados do Mercado, por julgarmos ser o que melhor reflete a realidade do mercado imobiliário para o objeto deste trabalho. Para a determinação do valor do imóvel em estudo, procedemos uma cuidadosa pesquisa de valores da região, cuja seleção e homogeneização dos elementos comparativos, facultou a determinação do melhor valor AVALIAÇÃO - VALOR DE MERCADO Área de Terreno Valor Unitário Homogeneizado Valor de Avaliação ,00 m² R$ 0,37 /m² (Conforme Aneo) R$ ,94 Valor de Mercado: R$ ,00 (Trezentos e Quinze Mil Reais) AVALIAÇÃO - VALOR DE LIQUIDEZ É o valor pelo qual o imóvel poderá ser vendido em condições imediatas, a vista e em dinheiro. Valor de Mercado R$ ,94 Fator de Liquidez 70,00% Valor de Liquidez R$ ,66 Valor de Liquidez: R$ ,00 (Duzentos e Vinte Mil Reais) Laudo Nº 0109 / Pág. 4

6 09. COMENTÁRIOS Nº da Matrícula Cartório 380 Cartório de Registro de Imóveis da Comarca do Careiro-AM Outra documentação IPTU Eercício de 2017 Comercialização Normal Regular X Lenta Ruim Localização Ótima X Boa Regular Ruim Coordenadas Geográficas 3 47'29.87"S 60 18'36.46"O Outros comentários - O imóvel possui boa localização, devido a proimidade com a sede do Município e situar-se em área não sujeita a inundações quando das grandes cheias comuns na região. - O imóvel possui um bom potencial hidrico, devido a eistência de um igarapé perene que entrecorta o terreno e possuir um tanque (tipo açude) criadouro de peies. - Eiste em área do terreno (pro. alateral esquerda), uma via carroçal, denominado de "Ramal do Brasil" que da acesso à duas pequenas comunidades, distando estas a apro. 3,5Km da BR-319, conforme informações colhidas no local. - Avaliação considerando-se o imóvel livre de ônus e/ou dívidas de quaisquer natureza. - Comercialização considerada apenas regular, devido a situação econômica local. 10. ANEXOS I. II. III. IV. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA SITUAÇÃO PARADIGMA ELEMENTOS AMOSTRAIS - PESQUISA 11. ENCERRAMENTO Estamos à disposição de V.S.as. para eventuais esclarecimentos de dúvidas ou questões suscitadas por este trabalho. Manaus, 06 de junho de 2017 Engº Glacimar Gomes Lima Crea 3993/D Laudo Nº 0109 / Pág. 5

7 ANEXO I - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO Laudo Nº 0109 / Croqui de Localização

8 ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA Frente do imovel-br sentido Manaus / Careiro Frente do imovel-br sentido Manaus / Careiro Frente do imovel-br sentido Careiro / Manaus Frente do imovel-br sentido Careiro / Manaus Limite pela lateral esquerda Laudo Nº 0109 / Doc. Fotográfica

9 ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA Acesso ao Imóvel Laudo Nº 0109 / Doc. Fotográfica

10 ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA - Açude em frente ao terreno - Açude em frente ao terreno - Igarapé - Igarapé Laudo Nº 0109 / Doc. Fotográfica

11 ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA - Igarapé - Igarapé - Igarapé - Igarapé - Ramal do Brasil Ramal do Brasil Laudo Nº 0109 / Doc. Fotográfica

12 ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA Ramal do Brasil Casa de madeira Casa de madeira Edificação em alvenaria Edificação em alvenaria Laudo Nº 0109 / Doc. Fotográfica

13 ELEMENTOS COMPARATIVOS INFORMANTE CONTATO Sr. Lima (092) ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO BR Km 80 BAIRRO Rural MUNICIPIO Careiro Castanho UF AM DIMENSÕES E CARACTERÍSTICAS ÁREA TERRENO ,00 m² FRENTE 400,00 m PROFUNDIDADE 2.000,00 m CLASSE Residencial TIPO Terreno TOPOGRAFIA Terreno Plano INDICE LOCAL 100,00 SITUAÇÃO Meio de Quadra MELHORAMENTOS 100,00 COMENTÁRIOS Características inferiores ao avaliando VALOR DE VENDA FATOR OFERTA 0,90 VALOR R$ ,00 INFORMANTE CONTATO Sr. Lima (092) ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO BR Km 79 BAIRRO Rural MUNICIPIO Careiro Castanho UF AM DIMENSÕES E CARACTERÍSTICAS ÁREA TERRENO ,00 m² FRENTE 300,00 m PROFUNDIDADE 2.000,00 m CLASSE Residencial TIPO Terreno TOPOGRAFIA Terreno Plano INDICE LOCAL 100,00 SITUAÇÃO Meio de Quadra MELHORAMENTOS 100,00 COMENTÁRIOS Características inferiores ao avaliando VALOR DE VENDA FATOR OFERTA 0,90 VALOR R$ ,00 INFORMANTE CONTATO Abílio (092) ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO BR Km 74 BAIRRO Rural MUNICIPIO Careiro Castanho UF AM DIMENSÕES E CARACTERÍSTICAS ÁREA TERRENO ,00 m² FRENTE 156,00 m PROFUNDIDADE 1.500,00 m CLASSE Comercial TIPO Terreno TOPOGRAFIA Terreno Plano INDICE LOCAL 100,00 SITUAÇÃO Meio de Quadra MELHORAMENTOS 100,00 COMENTÁRIOS VALOR DE VENDA FATOR OFERTA 1,00 VALOR R$ ,00 INFORMANTE CONTATO Luiz (92) ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO BR Km 132 BAIRRO MUNICIPIO Careiro Castanho UF AM DIMENSÕES E CARACTERÍSTICAS ÁREA TERRENO ,00 m² FRENTE 250,00 m PROFUNDIDADE 2.000,00 m CLASSE Residencial TIPO Terreno TOPOGRAFIA Terreno Plano INDICE LOCAL 100,00 SITUAÇÃO Meio de Quadra MELHORAMENTOS 100,00 COMENTÁRIOS Características inferiores ao avaliando VALOR DE VENDA FATOR OFERTA 0,90 VALOR R$ ,00 INFORMANTE CONTATO Ozorio (92) ENDEREÇO DO IMÓVEL ENDEREÇO BR Km 52 BAIRRO Rural MUNICIPIO Careiro Castanho UF AM DIMENSÕES E CARACTERÍSTICAS ÁREA TERRENO ,00 m² FRENTE 250,00 m PROFUNDIDADE 2.000,00 m CLASSE Residencial TIPO Terreno TOPOGRAFIA Terreno Plano INDICE LOCAL 100,00 SITUAÇÃO Meio de Quadra MELHORAMENTOS 100,00 COMENTÁRIOS Características inferiores ao avaliando VALOR DE VENDA FATOR OFERTA 0,90 VALOR R$ ,

14 SITUAÇÃO PARADIGMA INFORMAÇÕES BÁSICAS ENDEREÇO Rodovia Br 319 S/Nº - Km 91 BAIRRO Rural MUNICIPIO Careiro Castanho UF AM CLASSE Residencial TIPO Terreno INFORMAÇÕES GERAIS Multiplicativo Somatório ÁREA DE TERRENO ,00 m² TOPOGRAFIA Plano FRENTE 453,00 m SITUAÇÃO Meio de Quadra PROF. EQUIVALENTE 1.896,25 m INDICE LOCAL 100,00 MELHORAMENTOS 100,00 QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO Nº Valor 1 (R$) F. fonte Valor 2 (R$) Terreno Frente R$ / m² Ffrente Fprofund Ftopog Fesq Farea Fmelh Ftransp Homog R$ ,00 0,90 R$ , ,00 400,00 R$ 0,28 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 R$ 0,30 R$ ,00 0,90 R$ , ,00 300,00 R$ 0,38 1,11 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,05 R$ 0,42 R$ ,00 1,00 R$ , ,00 156,00 R$ 0,32 1,19 1,10 1,00 1,00 0,85 1,00 1,05 R$ 0,37 R$ ,00 0,90 R$ , ,00 250,00 R$ 0,32 1,16 1,00 1,00 1,00 0,93 1,00 1,05 R$ 0,37 R$ ,00 0,90 R$ , ,00 250,00 R$ 0,32 1,16 1,00 1,00 1,00 0,93 1,00 1,05 R$ 0,37 GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA DE VALOR PARA TRATAMENTO POR FATORES CÁLCULOS AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIANÇA DE 80% EM TORNO DO VALOR CENTRAL DA ESTIMATIVA GRAU III GRAU II GRAU I < = 30% < = 40% < = 50% Intervalo de confiabilidade 18,33% Grau de Precisão III Média Aritmética R$ 0,37 Limite superior R$ 0,48 Limite inferior R$ 0,26 Média Saneda R$ 0,37 Desvio Padrão R$ 0,04 Coeficiente de variação 10,97% Total de elementos saneados 5 t de Student 1,53 Intervalo de confiança Superior 8,39% R$ 0,40 Inferior -8,39% R$ 0,34 Grau de Fundamentação II Valor Total do Imóvel R$ ,94 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS Terreno R$ 0, ,00 m² 1,00 1,00 = R$ ,94 Total = R$ ,94 FATORES Ffrente Fator Frente Corrige a diferença entre as frentes efetiva entre as amostras e o avaliando Fprofund Fator Profundidade Corrige a diferença entre as profundidades equivalentes entre as amostras e o avaliando Ftopog Fator Topografia Corrige a influência da topografia das amostras e o avaliando Fesq Fator Esquina Corrige a influência de frentes múltiplas das amostras e avaliando Fa Fator Área Corrige pelo Método do Eng. Sérgio Abunahman a diferença de áreas entre as amostras e o avaliando Fmelhor Fator Melhoramento Corrige a influência das melhorias urbanas eistentes entre as amostras e o avaliando Ftransp Fator Transposição Corrige a diferença de indice local ou fiscal entre as amostras e o avaliando Fetra Fator Etra Corrige...

15 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - COMPARATIVOS DE DADOS DO MERCADO TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR :2011) ITEM 1 2 DESCRIÇÃO Caracterização do imóvel avaliando Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados GRAU III II I Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma PONTOS Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 2 4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 2 * No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea. SOMATÓRIA 8 TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES GRAUS Pontos Minimos III II I Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo no Grau I todos, no mínimo no grau I QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES DESCRIÇÃO Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendênica INTERVALO DE CONFIANÇA Grau III II I <=30% <=40% <=50% 18,33% QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III