PODER JUDICIARIO SÃO PAULO

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1 fls. 111 PODER JUDICIARIO SÃO PAULO EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARAÇATUBA - SP PROCESSO: Nº EXEQUENTE : Maria Cristina Sguario EXECUTADO Juliano Cesar Tonon e outro CÉLIA MARIA DE SOUZA OLIVEIRA PEREIRA,, Perita Judicial, honrosamente nomeada perita nos autos em epígrafe, cujo feito se processa por esse juízo e cartório, vem, conforme determinação de VOSSA EXCELÊNCIA, dando por terminado seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões expressas no seguinte LAUDO TECNICO DE AVALIAÇÃOPERICIAL, pelo qual chegou a seguinte conclusão abaixo. Termos em que, P.Deferimento. Célia Maria de Souza Oliveira Pereira Perita Judicial Especialista Engenharia de Avaliações e Perícias Técnica em Transações imobiliárias CAU: A CRECI: Araçatuba,21 de junho de

2 fls. 112 RESUMO DA AVALIAÇÃO IMOVEL AVALIANDO Rua : Newton Prado, nº Bairro : São Joaquim Área de construção: 197,10 m2 Área terreno : 200,00 m2 VALOR AVALIATÓRIO DO IMÓVEL R$ ,00 (trezentos e noventa mil reais) I INTRODUÇÃO O presente trabalho tem por objetivo determinar o valor de mercado de venda, mais provável e atual, do imóvel localizado a Rua Newton Prado, nº Bairro : São Joaquim,- Araçatuba, no Município e Comarca de Araçatuba. Para a consecução do presente trabalho, procedemos à vistoria ao local, analisamos toda a região geo-econômica e investigamos o mercado imobiliário, com maior enfoque para o local onde o imóvel está inserido, seu padrão e dimensões. As áreas e medidas foram adotadas tendo por base a documentação, fornecida em cópia pelo MANDADO DE AVALIAÇÃO DO PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO QUARTA VARA CIVEL, quanto ao endereço e Matricula do imóvel pertencente ao Município de Araçatuba. Seguindo assim em diligencia aos levantamentos necessários. DADOS DA PENHORA :... Matriculado sob nº no SRI local, PREDIO RESIDENCIAL na Rua Dr. Newton Prado, nº Bairro : São Joaquim, com 197,10 m2 area construída e 200,00 m2 de terreno, sendo a averbação datada de 30 de julho de

3 fls. 113 LEVANTAMENTO CONSIDERADO PARA A AVALIAÇÃO Endereço: Newton Prado, nº Bairro : São Joaquim Área do Terreno: m2; Área Construída: ,10 m2 Cadastro Municipal: CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DIGITAL: RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 3

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7 fls. 117 PESQUISA DE MERCADO Segue abaixo a MEMORIA DE CALCULO. 7

8 fls. 118 II VISTORIA A vistoria no imóvel foi realizada no dia 21 de junho 2017 externamente pois o imóvel encontrava-se fechado no momento da vistoria. II.1 Vistoria Externa Foi observado in loco que no local existe uma edificação residencial tipo assobradada, com padrão entre normal e alto de construção. Coeficiente do Padrão referencia R= 1,473 II.2 Diagnóstico do Mercado e Características de Aproveitamento dos Imóveis 8

9 fls. 119 Nas pesquisas efetuadas no mercado imobiliário local foram detectados imóveis residenciais a venda, em regiões geo-econômicamente, com áreas de construção, área de terreno, localizações, e padrões, díspar ao imóvel avaliando, inferindo-se que o mercado apresenta heterogeneidade dos preços. Para o imóvel, obteve-se presentemente 26 eventos de mercado, comparáveis ao imóvel avaliando, sendo residências dentro de parâmetros construtivos e desabilitando 9 elementos eventos para a amostragem. O mercado imobiliário encontra-se de absorção recessiva. O valor final de venda do imóvel será calculado pelo valor médio determinado para o imóvel de acordo com a Norma técnica. III- AVALIAÇÃO III.1-Pressupostos A determinação do valor de venda do imóvel mais provável será realizada considerando-se suas características intrínsecas e locais como hoje apresentam, ou seja, seu valor de mercado, assim definido pelo Glossário da Terminologia do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE/SP: Expressão monetária teórica e mais provável de um determinado bem, a uma data de referência, numa situação em que as parte, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não esteja compelida à negociação, no mercado vigente naquela data. A avaliação terá como base as recomendações e parâmetros de cálculos preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor: Norma de Avaliações da ABNT NBR AVALIAÇÕES DE BENS / PARTE 2 : IMÓVEIS URBANOS. A avaliação terá por data-base o mês de junho Na presente avaliação consideramos, que a documentação oferecida esteja correta, que os títulos de propriedades sejam bons e que as informações de terceiros colhidas no mercado imobiliário, tenham a mais confiável veracidade e conseqüente tomadas de boa-fé. A pesquisa teve como fonte de informação os consultores imobiliários da municipalidade, descriminados em relatório anexo. III.2-Metodologia 9

10 fls. 120 Em função das características do imóvel e diante das consultas efetuadas junto ao mercado imobiliário da região, para a determinação do valor do imóvel, concluímos pela aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado, através do seguinte procedimento: Efetuamos pesquisa de mercado de imóveis a venda situados em regiões geo-economica diferentes e de características iguais ao imóvel avaliando no sentido de todos elementos da amostra serem residenciais; Os valores obtidos nas pesquisas, constantes em anexo, conduziram ao unitário médio, máximo e mínimo, praticados no mercado local, decorrendo deste o valor de venda por metro quadrado; A partir da pesquisa de mercado, extraímos como se dá a variação do preço de venda em função de: -Localização: a escala numérica resulta da observação da vizinhança imediata e acessibilidade; -A.C. = Àrea total: Área Total da residência, medida em m2 - A.T. = Àrea terreno: Área Total da residência, medida em m2 -Padrão - Coef. R8N: coeficiente que define a qualidade dos acabamentos do imóvel e o estado de conservação. Este estudo de previsão, também chamado de análise de regressão, foi realizado com base na estatística inferencial, conforme previsto na Norma NBR (Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT; Determinado o valor básico do metro quadrado para venda do imóvel, com sua área em metros quadrados de construção, localização, área de construção, área do terreno, e o padrão de construção, obtivemos assim o valor maximo, médio e mínimo de venda, sendo todos elementos no caso a venda, e sendo optado pela adoção do valor final pelo minimo de venda do avaliando, pois o mercado imobiliário local encontrar-se em recessão e estagnação. III.3- Valor de Venda do Imóvel A memória de cálculo que trabalha a estatística da regressão linear, quanto às características de : setor urbano, área do terreno, área total, metragem do terreno, estão em anexo (Relatório de Planilhas de Cálculos) ao presente dos dois imóveis construídos no lote da matricula. Dado que a lei de mercado dos preços não é exata, estando sujeita à diversas variáveis, como por exemplo a imprevisibilidade do comportamento Humano (o proprietário precisa alugar ou não, o imóvel rapidamente, abaixando ou aumentando o preço do aluguel pedido), eventuais erros de informação e outros fenômenos não detectáveis, devemos incorporar, ao modelo matemático, um termo aleatório com finalidade de levar em conta estas outras variáveis, ou seja, a 10 expressão deve ser do tipo:

11 fls. 121 Y=Exp(B0+B1X(área)+B2/localização+B3... Onde: Y= valor de venda B0= termo aliatório ou parâmetro relativo ao intercepto. B1,B2,B3,B4 = parâmetros da ajuste da equação a deduzir Localização, Área da Construção, Área do terreno, Padrão de acabamento= variáveis independentes ou explicativas A pesquisa da regressão linear que melhor expressa a variação do preço de venda foi realizada pelo critério dos mínimos quadrados Sistema de Redes Neurais. III.4-Classificação do laudo Grau de I Fundamentação do Laudo -não utilização de paradigma -características fornecidas pelas imobiliárias e mercado local e verificadas pelo autor -apresentação de informações relativas aos dados efetivamente utilizadas no modelo -extrapolação:< 10% -nível de significância somatório: <10% -nível de significância: <10% 11

12 Grau de Precisão II: amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa. Tabela 1 Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear Item Descrição 1 Caracterização do imóvel avaliando 2 Coleta de dados de mercado 3 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 4 Identificação dos dados de mercado Grau III II I Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Completa quanto a todas as variáveis analisadas Características conferidas pelo autor do laudo 6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto 5 Extrapolação Não admitida Nível de significância α (somatório do valor das duas caudas) máximo 6 para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nível de significância máximo 7 admitido nos demais testes estatísticos realizados Nota: Observar 9.1 a 9.3 desta Norma. Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável Conforme exposto no presente laudo, definimos o valor de venda do imóvel 12 Adoção de situação paradigma Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, simultaneamente 10% 20% 30% 1% 5% 10% Tabela 3 - Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Nota: Observar 9.1 a 9.3 desta Norma. IV.CONCLUSÃO Grau III II I 30% 30%-50% >50% fls. 122

13 avaliando, localizado a Rua Dr. Newton Prado, nº Bairro : São Joaquim, no município de Araçatuba, neste estado de São Paulo, em: fls. 123 R$ ,00 ( trezentos e noventa mil reais) Classificação do nível de rigor da avaliação segundo NBR Avaliação de Imóveis Urbanos : - Fundamentação: Grau I e Precisão Grau II Data base da avaliação: junho V. ENCERRAMENTO Dou por encerrado este trabalho e coloco-me a disposição para maiores esclarecimentos, caso ainda se faça necessário. Araçatuba, 21 de junho Célia Maria de Souza Oliveira Pereira Perita Judicial Especialista Engenharia de Avaliações e Perícias Técnica em Transações imobiliárias CAU: A CRECI:

14 fls. 124 MEMORIIA DE CÁLCULO 14

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