EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 13ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP

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1 fls. 322 EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 13ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP PROCESSO nº FREDERICO STACCHINI, perito judicial engenheiro, membro efetivo do IBAPE-SP, nomeado nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINAIS que CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GREICY, move em face de WANG SHUI CHIE, em atenção ao r. despacho proferido por esse MM Juízo, às fls. 279, vem respeitosamente a presença de Vossa Excelência, apresentar seu LAUDO DE AVALIAÇÃO Rua Amália de Noronha, 402 Tel frederico@actualnet.com.br

2 fls. 323 I. CONSIDERAÇÕES INICIAIS Versa a presente ação sobre a cobrança de quantia certa pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GREICY a WANG SHUI CHIE, proprietário da unidade habitacional nº 121, localizada no 12º andar do Condomínio Edifício Greicy, situado na Rua Loureiro da Cruz, n 338, no 37º Subdistrito da Aclimação em São Paulo, Capital. Às fls. 279, o signatário teve a honra de ser nomeado perito de confiança desse R. Juízo, para elaborar o laudo de avaliação do referido imóvel. * * * 2

3 fls. 324 II. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO. TIPO DO IMÓVEL: Apartamento Residencial LOCAL: Rua Loureiro da Cruz, nº 338 São Paulo, SP. QUADRO DE ÁREAS Área real privativa: 136,63 m² Área de garagem: 41,17 m² Área Comum 85,05m² Área total: 262,85 m² Áreas extraídas da matrícula do 16º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: II GRAU DE PRECISÃO: III VALOR DE MERCADO: R$ ,00 (setecentos e noventa e quatro mil reais) a preços de janeiro de DATA DA AVALIAÇÃO: Janeiro de

4 fls. 325 III. OBJETIVO O objetivo do presente Laudo será a determinação do Valor Atual de Mercado do imóvel, valor este válido para pagamento nesta data, considerando-o livre, desimpedido e sem ônus fiscais. IV. DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO. IV. 1 OBJETO O imóvel objeto da presente avaliação é constituído por um apartamento com 136,63m² de área útil, contendo 3 (três) dormitórios sendo uma suíte, sala com dois ambientes, banheiro social, cozinha e área de serviço e duas vagas de garagem. IV. 2 LOCALIZAÇÃO O imóvel está localizado no Edifício Greicy, situado na Rua Loureiro da Cruz, n 338, no bairro da Aclimação, no Município de São Paulo Capital, na quadra formada pela Av. da Aclimação, Rua Júpiter, Rua Castro Alves e Rua Rodrigo Claudio. Essa quadra se encontra sob a égide da Subprefeitura da Sé e está enquadrada para fins de zoneamento como ZM3-b/05, ou seja, Zona Mista de Alta Densidade b. 4

5 fls. 326 Figura 1 - Quadra de Localização IV. 4 CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES DO IMÓVEL IV. 4.1 GERAIS Trata-se de um edifício com características comuns a imóveis construídos no período dos anos de 1990, com partido arquitetônico moderno, em estrutura de concreto armado revestido de pastilhas de porcelana, caixilhos em alumínio e infra estrutura de laser com piscina. O edifício é formado por um único bloco de formato retangular, irregular, com 15 (quinze) pavimentos tipo, térreo e dois apartamentos por andar. 5

6 fls. 327 No 12 andar, onde se localiza a unidade 121, observa-se um hall social privativo com acesso por um elevador social. Na área central do edifício o acesso é feito através de hall de serviço coletivo por um elevador e uma escada enclausurada. Não nos foi permitida a entrada no interior da unidade 121 do Edifício Greicy pelo Sr. WANG SHUI CHIE, um senhor de idade avançada e que aparentemente não fala o idioma Português. IV CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO A Rua Loureiro da Cruz, no trecho fronteiriço ao imóvel, onde se localiza a portaria do Edifício Greicy é em declive no sentido do fluxo de veículos para a Av. da Aclimação; pavimentada em asfalto, contendo 4 pistas, com 2 faixas de rolamento em sentido duplo além de uma faixa em cada lado aonde é possível estacionar sem restrições, totalizando 12,0 m em seu leito carroçável. IV TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA Trata-se de região homogênea, ocupada por edifícios residenciais com incidência de comercio local, e predominância dos padrões superior a luxo. IV INFRAESTRUTURA URBANA A região e o imóvel avaliando são servidos por asfalto, guias e sarjetas; passeio; redes de águas pluviais, água potável e esgoto; 6

7 fls. 328 redes de energia elétrica, tevê a cabo, internet e telefonia; arborização; coleta de lixo e correios. IV SERVIÇOS COMUNITÁRIOS A região possui serviço regular de transporte coletivo, constituído por linhas de ônibus municipais que trafegam pelas principais avenidas, em especial a Avenida da Aclimação, com destino ao centro e bairros além da linha Azul do metro, sendo a estação mais próxima Vergueiro. IV. 4.2 PARTICULARES Para melhores esclarecimentos, anexamos abaixo às fotos do Apartamento n 901 e as áreas comuns do Edifício Greicy IV DESCRIÇÃO DO IMÓVEL As principais características do imóvel, objeto da presente avaliação, estão as a seguir descritas. Ressaltamos que a documentação anexada, principalmente certidões e fotografias, auxiliam sobremodo a descrição que segue. 7

8 fls. 329 IV TERRENO Na vistoria realizada no local, constatamos que o terreno apresenta topografia plana se ajustando as curvas de nível da Rua Loureiro da Cruz o qual está implantado. IV BENFETORIAS O edifício e o apartamento podem ser classificados como sendo do tipo Superior com elevador, com idade efetiva de construção de 29 anos, mas uma idade aparente em torno de 25 (vinte e cinco anos). Apesar de não termos entrado na unidade avalianda, foi-nos permitido adentrar na unidade 91, idêntica ao imóvel avaliando, cuja proprietária é a Srª Maria Christina Saddi, síndica do edifício Greyce há 18 anos. Adentrando-se na unidade é possível verificar a sala para dois ambientes com varanda e um pequeno hall com acesso para a cozinha e área de serviço além do lavabo social. No hall íntimo nos deparamos com o acesso aos 3 dormitórios e banheiro social. Dentro da suíte principal é possível se acessar um closet e um banheiro privativo. A Sra. Maria Christina Saddi juntamente com o Zelador, Sr. Janilson Dias de Araújo, informaram que a unidade 212 apresenta sérios danos e não sofre manutenção há muitos anos. 8

9 fls. 330 De posse dessas informações, foi possível classificar o estado de conservação da unidade 121 como F ou seja, necessitando de reparos simples a importantes para efeito de depreciação segundo o método Ross-Heideck Para melhor elucidação dos fatos, segue o relatório fotográfico do Apartamento n 121 do Edifício Greicy. IV. 4.3 FOTOS ELUCIDATIVAS DO IMÓVEL Figura 2 - Fachada do Edifício Greicy 9

10 fls. 331 Figura 3 Área de laser do Edifício Greicy Figura 4 Duas vagas demarcadas da unidade

11 fls. 332 Figura 5 Interior da unidade 91 - Referência Figura 6 Lavabo da unidade 91 - Referência 11

12 fls. 333 Figura 7 Banheiro social da unidade 91 - Referência Figura 8 Dormitório da suíte da unidade 91 - Referência 12

13 fls. 334 Figura 9 Cozinha da unidade 91 - Referência 13

14 fls. 335 V. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO No presente trabalho de avaliação, foi adotada a metodologia do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. V.1 ESPECIFICAÇÃO DO TRABALHO Grau de fundamentação A norma NBR Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de fundamentação que consideram os itens abaixo relacionados, atribuindo pontos para cada exigência alcançada: Caracterização do imóvel avaliando; Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados; Identificação dos dados de mercado; Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores Grau de precisão O enquadramento é função da amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa. Enquadramento Conforme estabelecido pela ABNT NBR , este laudo pode ser assim enquadrado (Anexo 04): 14

15 fls. 336 Método comparativo direto Grau de precisão: Grau de fundamentação: Valor de mercado II III V PESQUISA A coleta de dados e os valores de mercado de imóveis com características similares foram obtidos na região, considerando-se as ofertas existentes atualmente ou recentemente transacionados por meio de consultas aos proprietários e imobiliárias da cidade. V.1.2 TRATAMENTO DE DADOS Foi utilizado para o tratamento dos dados levantados uma série de fatores, com objetivo de homogeneizar as amostras. Além dos fatores área, estado de conservação e localização, também foi utilizado o fator de comercialização (FC), que procura corrigir a distorção que há entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, podendo assim ser maior ou menor do que 1,0, dependendo da realidade do mercado imobiliário local, sendo normalmente adotado o valor de 0,9. No caso de transações efetivamente realizadas, se adotou um Fator de Comercialização igual a 1,00. * * * 15

16 fls. 337 V.1.3 AMOSTRAS LEVANTADAS E UTILIZADAS Para se proceder à avaliação do imóvel, efetuamos um levantamento na região, buscando apartamentos residências, em edifícios com até 15 andares e com área útil entre 95,00 m² e 160,00 m², contendo 3 dormitórios, sendo uma suíte e duas vagas de garagem. Os valores foram homogeneizados utilizando os fatores acima descritos, tendo o fator localização sido obtido através da Planta Genérica de Valores da Cidade de São Paulo. A relação completa das amostras utilizadas, e seus detalhes técnicos estão apensados no Anexo II deste Laudo. A tabela de homogeneização das amostras, segundo os fatores adotados, está apensada no Anexo I deste Laudo. V.1.4 VALOR DO IMÓVEL Do tratamento das amostras, se obteve na tabela de homogeneização, o valor unitário por metro quadrado de área útil para apartamentos com área entre 95,00 m² e 160,00 m², a preços de janeiro de Vu = R$ 7.288,58/m² O valor do imóvel é obtido pelo produto do valor unitário por metro quadrado pela área útil do imóvel, ou seja: 16

17 fls. 338 Vi = Vu x Área Útil Vi = R$ 5.809,55/m² x 136,63m² Vi = R$ ,49 Arredondando o valor, obtemos: Valor do Imóvel R$ ,00 (setecentos e noventa e quatro mil reais) a preços de janeiro de VI. CONCLUSÃO O apartamento nº 121 do Edifício Greicy, localizado na Rua Loureiro da Cruz, n 338, foi através deste Laudo de Avalição, avaliado pelo valor de R$ ,00 (setecentos e noventa e quatro mil reais) a preço de janeiro de Valor do Imóvel R$ ,00 (setecentos e noventa e quatro mil reais) a preços de janeiro de

18 fls. 339 VII. ENCERRAMENTO Nada mais havendo a responder ou esclarecer, dá-se por encerrado o presente Laudo de Avaliação, o qual possui 18 (dezoito) folhas e 3 anexos, todas rubricadas no seu anverso exceto esta última que vai datada e assinada. Seguem os seguintes ANEXOS ELUCIDATIVOS: ANEXO I: ANEXO II: ANEXO III: Tabela de Homogeneização das Amostras Amostras efetivamente utilizadas. Grau de Fundamentação do Trabalho. São Paulo, 06 de fevereiro de FREDERICO STACCHINI Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho CREASP

19 fls. 340 ANEXO I TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS 19

20 fls. 341 ANEXO II AMOSTRAS EFETIVAMENTE UTILIZADAS 20

21 fls. 342 Anexo III QUADRO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO 21

22 fls. 343 QUADRO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Tabela 4 Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Item Descrição Grau III II I 1 Caracterização do imóvel avaliando 2 Quantidade mínima de dados de mercado, utilizados. 3 Identificação dos dados de mercado 4 Intervalo admissível de Completa quanto a Completa quanto Adoção de todas as variáveis aos fatores situação analisadas utilizados no paradigma tratamento (2) 13 5 (2) 3 Apresentação de Apresentação de informações informações relativas a todas relativas a todas as características as características dos dados dos dados analisadas, com analisadas (2) foto e características observadas pelo autor do laudo. Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondente s aos fatores utilizados 0,90 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores TOTAL PONTOS (3) (6) (0) Somatória de pontos dos itens de 1 a 4 = 9 pontos 22

23 fls. 344 Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Graus III II I Pontos Mínimos Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Itens 2 e 4 no Todos, no no grau grau III, com os mínimo no mínimo no correspondente demais no grau II e os grau I mínimo no grau II demais no mínimo no grau I Face ao exposto, conforme a NBR o trabalho pode ser enquadrado no Grau II de fundamentação: - Pontos mínimos: 10 > 9 > 6; - Itens obrigatórios: mínimo Grau II. Tabela 6 Grau de precisão estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Descrição Grau III II I Amplitute do intervalo de 30% 30% - 50% 50% confiança de 80% em torno do valor central da estimativa 23