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1 1. PRELIMINARES 1.1 Objetivo Constitui objetivo do presente trabalho a constatação do estado de conservação do Apartamento n 82 do Edifício Vivien Tereza, situado à Rua Domingos de Moraes, nº 348, Vila Mariana, São Paulo/SP, em especial para verificar a existência de áreas afetadas por infiltrações e manchas de umidade. No presente trabalho assume-se que os dados constantes da documentação oferecida ao signatário estão corretos e que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa fé e são confiáveis. 1.2 Perícia Para o desenvolvimento dos trabalhos e elaboração do presente laudo, foram executados os seguintes passos: - Realização de vistoria técnica no local dos fatos no dia 02/09/09. Estavam presentes o Eng Misael Cardoso Pinto Neto, assistente técnico do autor, a Sra. Maria Olímpia Galati Traldi, proprietária do apartamento n 82, o Sr. João Carvalho de Oliveira, zelador do edifício e o Sr. Sebastião Abreu, proprietário do apartamento n 92; - Análise dos documentos anexados aos autos; - Análise dos documentos e informações obtidas pela perícia.

2 2. IMÓVEL 2.1 Localização O imóvel em questão, denominado Edifício Vivien Tereza, está localizado na Rua Domingos de Moraes, nº 348, Bairro Vila Mariana, em região dotada de completa infra-estrutura urbana. A região é caracterizada por edificações residenciais e comerciais de padrão simples a superior, sendo dotada de amplo comércio. Como principais vias de acesso à região estão as Avenidas Paulista e 23 de Maio e Rua Vergueiro. Figura 01: Localização do imóvel

3 2.2 Características O Edifício Vivien Tereza é constituído de 01 torre com 16 pavimentos tipo, com 04 apartamentos por andar, totalizando 64 unidades residenciais. Trata-se de imóvel de uso misto, contando com uma galeria comercial dotada de lojas e sobrelojas, denominada Centro Comercial de Vila Mariana. Classifica-se o imóvel como sendo de padrão construtivo médio, com idade aparente em torno dos 40 anos. Foto 01: Vista da fachada do Edifício Vivien Tereza De acordo com as constatações efetuadas durante a vistoria, o apartamento n 82 conta com sala de estar, sala de jantar, 03 dormitórios, 02 banheiros sociais, cozinha, área de serviço e dependências de empregada, formadas por dormitório e banheiro.

4 3. VISTORIA Durante a perícia realizada no Edifício Vivien Tereza foram vistoriados os seguintes locais: - Apartamento n 82 (imóvel do autor): A vistoria teve por objetivo a constatação do estado de conservação do apartamento, em especial para verificar a existência de áreas afetadas por infiltrações e manchas de umidade; - Apartamento n 92 (imóvel do réu): A vistoria teve por objetivo a verificação da existência de áreas afetadas por infiltrações e sinais de umidade, bem como para identificar possíveis reparos executados nas instalações hidráulicas; - Apartamento n 102 (imóvel imediatamente acima do imóvel do réu): O local foi vistoriado com o objetivo de se constatar a existência de sinais de umidade ou infiltração. 3.1 Apartamento n 82 O apartamento n 82 teve seus cômodos vistoriados, em especial as suas áreas frias, tendo sido constatada a existência de diversas áreas com sinais de infiltração e manchas de umidade, bem como deterioração de seus revestimentos superficiais. Foram constatados danos no banheiro de empregada, nos banheiros sociais, no corredor de circulação e no dormitório 1 que faz divisa com o banheiro social 2.

5 Figura 02: Reprodução parcial da planta do apartamento final 2 (sem escala) Dormitório 1 Banheiro Social 2 Banheiro Empregada Banheiro Social 1 Corredor Área de serviço Quarto empregada Cozinha Legenda: Áreas do apartamento n 82 onde foram constatados danos

6 De todos os ambientes vistoriados, o banheiro de empregada é o que apresentava mais danos (Fotos 03 a 07), com sinais evidentes da ação de infiltrações, notadamente no forro (Foto 06). Devido o grau avançado da ação da umidade nas áreas afetadas, a camada superficial do revestimento encontrava-se comprometida, bem como é possível afirmar que há proliferação de microorganismos no local. No aludido ambiente também foi constatada a existência de uma tubulação que se encontra parcialmente aparente, sendo que a mesma se encontrava perfurada, no entanto, não foram identificados vazamentos durante a vistoria. No banheiro social 1 (Fotos 08 a 13) foram identificados sinais da ação de infiltrações, no forro e paredes, com o comprometimento dos seus respectivos revestimentos. Parte do revestimento das paredes do ambiente se encontrava comprometida, com o desplacamento de peças do azulejo, os quais foram causados pela ação das infiltrações e excesso de umidade no local. O revestimento do forro também apresentava sinais da ação de infiltrações e excesso de umidade. Foram identificados sinais de umidade no corredor de circulação (Fotos 14 e 15), localizadas na área da parede que faz divisa com o banheiro social 1. Pelo que se verificou, foram identificados sinais de umidade em ambas as faces desta parede, ou seja, na face da parede voltada para o corredor de circulação e na outra face que está voltada para o banheiro social 1.

7 No banheiro social 2 (Fotos 16 a 18) foram identificados sinais da ação de infiltrações e excesso de umidade no forro, o qual apresentava trechos de deterioração de seu respectivo revestimento. No dormitório 1 (Fotos 19 e 20) foram constatados sinais de umidade provenientes de infiltrações, em trechos da parede que faz divisa com o banheiro social 2, bem como foi constatado o comprometimento de áreas do revestimento da parede. Durante a vistoria não foi notado nenhum odor de esgoto nos cômodos acima descritos, no entanto, em virtude das características das patologias encontradas, não se pode descartar que os vazamentos são provenientes das instalações hidráulicas de esgoto. Foi relatado pela proprietária do apartamento n 82, Sra. Maria Olímpia, que os problemas com as infiltrações nos cômodos acima descritos, se intensificaram há cerca de 02 anos. Afirmou que logo após esse período foram feitas intervenções nas instalações hidráulicas do apartamento e nas prumadas do edifício, neste último caso, apenas em trechos da tubulação localizados no interior das paredes do seu apartamento. Segundo a proprietária, mesmo após as intervenções acima descritas, os sinais e manchas de umidade continuaram a se acentuar. Vale ressaltar que as intervenções acima descritas não foram documentadas pelos proprietários do apartamento n 82, sendo assim, não há dados disponíveis sobre os locais, datas e extensão dos reparos.

8 3.2 Apartamento n 92 O apartamento n 92, localizado imediatamente acima do apartamento n 82, foi vistoriado para constatação do estado de conservação de suas áreas frias, em especial nos mesmos cômodos descritos no item 3.1 deste trabalho. Para evitar duplicidade de informações, será utilizada a mesma nomenclatura dos ambientes descrita no item anterior, uma vez que os apartamentos n 82 e n 92 apresentam a mesma distribuição interna. Durante a vistoria do local não foi constatada a existência de áreas com sinais evidentes de infiltração ou manchas de umidade nas áreas frias, bem como não havia odor de esgoto nos aludidos ambientes. Os revestimentos dos forros e paredes das áreas frias não apresentavam deterioração pela ação de infiltrações ou umidade, no entanto, havia trechos onde os revestimentos foram removidos propositalmente, como veremos a seguir. Foram constatados sinais de umidade em uma das paredes do corredor de circulação (Fotos 34 e 35), mais precisamente na divisa com o banheiro social 1, bem como em uma das paredes do dormitório 1 (Foto 36), localizados na divisa com o banheiros social 2. A parede do corredor de circulação apresentava sinais de umidade, no entanto, com menor intensidade e danos inferiores ao verificado no apartamento n 82. No caso da parede do dormitório 1, os sinais apresentados eram superficiais, não havendo o comprometimento do revestimento superficial.

9 Durante a vistoria nos ambientes, foram identificados locais em que foram feitas trocas de materiais hidráulicos, bem como trechos em que os revestimentos foram removidos no entorno das tubulações. Parte do revestimento em cerâmica do piso do banheiro de empregada foi removido (Fotos 22 e 23), no entanto, onde foi possível visualizar, não havia indícios de umidade no local. No banheiro social 1 (Fotos 24 a 30) foi identificada a troca de parte dos azulejos das paredes, reparos na tubulação de alimentação do vaso sanitário e ausência de trechos do revestimento da parede na região das tubulações do lavatório, localizadas no interior do gabinete em madeira. Nas áreas e tubulações acima citadas, ou seja, onde foi possível constatar visualmente, não havia indícios de umidade. O banheiro social 2 (Fotos 31 a 33) apresentava uma abertura na parede de divisa com o banheiro social 1 e o banheiro de empregada, onde foi removido parte do revestimento superficial. Na aludida abertura, bem como na janela de inspeção do motor da banheira de hidromassagem, não havia indícios de umidade. As intervenções executadas nas instalações hidráulicas do apartamento n 92 não foram documentadas pelo réu, sendo assim, não há dados disponíveis sobre os locais, datas e extensão das intervenções. Foi relatado pelo réu, Sr. Sebastião Abreu, que as intervenções executadas no apartamento n 92 foram iniciadas há 02 anos, com o objetivo de sanar os problemas existentes no apartamento n 82, tendo sido realizadas pelo encanador indicado pelo condomínio.

10 Afirmou também que é comum ocorrer o retorno de água servida através do ralo localizado na área de serviço. 3.3 Apartamento n 102 O apartamento n 102, localizado imediatamente acima do apartamento n 92, foi vistoriado para se constatar a existência de sinais de umidade ou infiltração. Durante a vistoria no local não foi constatada a existência de áreas com sinais de infiltração ou manchas de umidade, bem como não havia odor de esgoto nos ambientes (Fotos 37 a 44). Os revestimentos dos tetos e paredes dos ambientes não apresentavam sinais de deterioração pela ação de infiltrações e vazamentos. Foram constatados sinais característicos de condensação no forro dos banheiros sociais (Fotos 40 e 43), na região localizada acima dos chuveiros elétricos, os quais estão associados à má ventilação no ambiente, não sendo causados por infiltrações advindas de pavimentos superiores. 3.4 Condomínio Durante a vistoria foi verificado um trecho da fachada externa do condomínio, localizada entre o 08 pavimento e o 09 pavimento, na região da parede que faz divisa com a área de serviço, banheiro de empregada, banheiro social 2 e dormitório 1 (Fotos 45 e 46).

11 Pelo que foi possível constatar visualmente, à partir do 10 pavimento, o revestimento da fachada não se encontrava deteriorado, não havendo indícios da ação de infiltrações. De acordo com informações do zelador, Sr. João Carvalho de Oliveira, não há registros no condomínio de problemas semelhantes aos que foram verificados no apartamento n 82. Indagado sobre as manutenções nas prumadas do edifício, o zelador afirmou que as mesmas são feitas por etapas, geralmente de acordo com as reformas em andamento no interior dos apartamentos, não havendo uma periodicidade determinada. Sobre o controle dos serviços que já foram executados, o mesmo afirmou que o condomínio dispõe de uma relação das colunas já reformadas ou substituídas, no entanto, tal informação não foi disponibilizada para o signatário.

12 4. FOTOS Foto 02: Área de serviço (Ap 82) Foto 03: Banheiro de empregada (Ap 82) Foto 04: Manchas de umidade no forro e paredes do banheiro de empregada (Ap 82) Foto 05: Umidade e pintura danificada no forro do banheiro de empregada (Ap 82) Foto 06: Umidade e pintura danificada no forro do banheiro de empregada (Ap 82) Foto 07: Parede do banheiro de empregada com umidade e desplacamento (Ap 82)

13 Foto 08: Banheiro social 1 (Ap 82) Foto 09: Parede do banheiro social 1 com desplacamento do revestimento (Ap 82) Foto 10: Paredes do banheiro social 1 com umidade e desplacamento (Ap 82) Foto 11: Paredes do banheiro social 1 com umidade e desplacamento (Ap 82) Foto 12: Forro do banheiro social 1 com umidade e pintura danificada (Ap 82) Foto 13: Umidade e pintura danificada no forro do banheiro social 1 (Ap 82)

14 Foto 14: Parede do corredor de circulação com manchas de umidade (Ap 82) Foto 15: Parede do corredor de circulação com manchas de umidade (Ap 82) Foto 16: Banheiro social 2 (Ap 82) Foto 17: Manchas de umidade no forro do banheiro social 2 (Ap 82) Foto 18: Manchas de umidade no forro do banheiro social 2 (Ap 82) Foto 19: Parede do dormitório 1 com manchas de umidade (Ap 82)

15 Foto 20: Parede do dormitório 1 com manchas de umidade (Ap 82) Foto 21: Área de serviço (Ap 92) Foto 22: Banheiro empregada (Ap 92) Notase ausência de trecho da cerâmica do piso Foto 23: Piso do banheiro de empregada em boas condições (Ap 92) Foto 24: Banheiro social 1 (Ap 92) Foto 25: Reparos na tubulação do vaso sanitário do banheiro social 1 (Ap 92)

16 Foto 26: Peças de azulejo substituídas na parede do banheiro social 1 (Ap 92) Foto 27: Peças de azulejo substituídas na parede do banheiro social 1 (Ap 92) Foto 28: Gabinete em madeira localizado no banheiro social 1 (Ap 92) Foto 29: Tubulação aparente no interior do gabinete do banheiro social 1 (Ap 92) Foto 30: Tubulação aparente no interior do gabinete do banheiro social 1 (Ap 92) Foto 31: Banheiro social 2 (Ap 92)

17 Foto 32: Ausência de revestimento na parede do banheiro social 2 (Ap 92) Foto 33: Vista do motor da banheira de hidromassagem do banheiro social 2 (Ap 92) Foto 34: Parede do corredor de circulação com sinais de umidade (Ap 92) Foto 35: Detalhe dos sinais de umidade na parede do corredor de circulação (Ap 92) Foto 36: Parede do dormitório 1 com manchas superficiais (Ap 92) Foto 37: Banheiro de empregada (Ap 102)

18 Foto 38: Forro do banheiro de empregada em boas condições (Ap 102) Foto 39: Banheiro social 1 (Ap 102) Foto 40: Forro do banheiro social 1 com manchas de condensação (Ap 102) Foto 41: Parede do corredor de circulação em boas condições (Ap 102) Foto 42: Banheiro social 2 (Ap 102) Foto 43: Forro do banheiro social 1 com manchas de condensação (Ap 102)

19 09 andar 08 andar Foto 44: Forro do banheiro social 2 em boas condições (Ap 102) Foto 45: Fachada do edifício, entre o 08 e 09 pavimentos, em boas condições. Banheiro de empregada Foto 46: Detalhe da fachada, entre o 08 e 09 pavimentos, em boas condições. Foto 47: Portaria do Edifício Vivien Tereza Foto 48: Galeria comercial localizada no pavimento térreo do condomínio Foto 49: Fachada do Edifício Vivien Tereza, de quem da Rua Domingos de Moraes olha

20 5. CONCLUSÕES Diante do exposto nos itens anteriores, e após analisarmos os documentos, plantas e informações, relacionamos abaixo as seguintes conclusões: - Foram constatados danos em diversos ambientes do apartamento n 82 (imóvel do autor), os quais foram causados por infiltrações e grau de umidade elevado, provocando a deterioração dos seus respectivos revestimentos; - De acordo com as características e extensão dos danos encontrados no apartamento n 82, entendemos que há proliferação de microorganismos nos ambientes afetados, denotando a presença de esgoto nas infiltrações; - Em vistoria realizada nos apartamentos n 92 e n 102, não foram verificadas as mesmas patologias encontradas no apartamento n 82, portanto, entendemos que as infiltrações que causaram os danos no imóvel do autor estão concentradas na laje do 09 andar; - Foram encontrados indícios de intervenções executadas nas instalações hidráulicas do apartamento n 92, no entanto, como não foi apresentada documentação referente aos serviços, bem como pelo fato das tubulações serem embutidas nas paredes, não foi possível determinar a sua extensão;

21 - De acordo com informações obtidas com o réu durante os trabalhos, há registro de ocorrências de retorno de água servida pelo ralo da área de serviço do seu apartamento, o que denota a existência de problemas nas tubulações de esgoto do imóvel; - Não foi possível determinar se as colunas (prumadas) dos apartamentos de final 2 sofreram manutenção nos últimos 02 anos, período em que os problemas no imóvel do autor se agravaram, pois o condomínio não segue um cronograma específico de reparos e tampouco forneceu documentação sobre os serviços executados no período; - Pela extensão dos danos encontrados no imóvel do autor, os quais foram verificados em diversos ambientes, estando mais concentrados no banheiro de empregada, entendemos que as infiltrações causadoras de tais danos têm origem nas tubulações da laje do 09 andar; - Para uma identificação precisa do local de origem do vazamento, uma vez que as conclusões acima estão baseadas em inspeções visuais, recomendamos a realização de inspeção nas tubulações da laje do apartamento n 92, executadas através de aberturas no revestimento do piso. Em função de tudo que foi descrito, entendemos que os danos materiais verificados no apartamento n 82 foram causados por vazamentos originados nas instalações hidráulicas do apartamento n 92.

22 6. QUESITOS Quesitos do réu (fls. 61) 1) Quais as providências que o Senhor Perito pode localizar no imóvel do réu, como sendo sinais, evidências, provas, de que o réu, trocou ralos, pisos, válvulas, canos, lavatórios, torneiras, conexões, mangueiras, aplicações recentes de impermeabilizantes, e, outras obras visíveis, ou constatadas de ação do réu, comprovando ter ele tomado providências dirigidas à solução da lide? R.: Favor reportar-se ao item 3.2 do Laudo. De acordo com as constatações efetuadas durante a vistoria do apartamento n 92, foi possível identificar algumas intervenções nas áreas frias, como sinais de manutenção na tubulação de alimentação do vaso sanitário do banheiro social 1, remoção de revestimento do piso do banheiro de empregada, substituição de trechos do revestimento das paredes do banheiro social 1, remoção de trecho do revestimento da parede do banheiro social 2 e remoção do revestimento com troca da tubulação do lavatório do banheiro social 1. Por se tratarem de constatações meramente visuais, a correta identificação dos materiais efetivamente substituídos somente seria possível com a completa remoção dos revestimentos. Vale ressaltar que nenhuma documentação acerca das intervenções foi fornecida, como notas fiscais de material e recibos de mão obra, as quais poderiam fornecer dados mais precisos sobre os locais e a extensão dos serviços executados.

23 2) Que, o Senhor Perito faça perguntas aos Senhores: Síndico e Zelador averiguando se eles podem precisar quais conhecimentos possuem sobre as danificações havidas no apartamento do autor, e, quais as providências que podem testemunhar essas pessoas, sobre os fatos apontados pelo réu, de que tomou todas as providências que poderiam estar ao seu alcance para evitar e/ou minimizar os danos sofridos pelo autor? R.: As informações fornecidas pelo Sr. João Carvalho de Oliveira, zelador do edifício, dizem respeito às áreas comuns do condomínio, ou seja, sobre as manutenções realizadas nas prumadas do edifício. Sobre as unidades residenciais, o zelador citou que não havia no edifício problema semelhante ao que ocorre no apartamento n 82. Favor reportar-se ao item 3.4 do Laudo. 3) Quais as origens dos danos sofridos pelo autor? Se, os vazamentos são provenientes da unidade do réu, ou, de encanamentos pertencentes ao próprio condomínio, portanto, excluindo o réu, como responsável? R.: Favor reportar-se ao item 5 do Laudo. De acordo com as constatações visuais realizadas durante a vistoria, ao que tudo indica, são os vazamentos provenientes das tubulações de hidráulica da unidade do réu os causadores dos danos no imóvel do autor.

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