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1 DLR LAUDO DE AVALIAÇÃO TIPOLOGIA: X APTO. CASA TERRENO OUTRO: ENDEREÇO (n.º / compl. / cidade / UF): Rua Calogero Calia, Apto 201 (duplex) - Condomínio Tranquilitá - Saúde - São Paulo SOLICITANTE: INTERESSADO: SALUSSE MARANGONI ADVOGADOS SALUSSE MARANGONI ADVOGADOS QUADRO RESUMO DE INFORMAÇÕES VALOR AVALIADO (R$): MERCADO = R$ LIQUIDEZ = R$ , ,00 CARACTERIZAÇÃO: Área Útil: 171,13 m² SITUAÇÃO: OCUPADO X DESOCUPADO DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA: Matrícula nº COMENTÁRIOS: Apartamento tipo duplex nº. 201, localizado no 20º e 21º andar, constituído no 1º pavimento por cozinha, área de serviço, living com sacada e lavabo. No 2º pavimento composto por: sala íntima e 3 suítes. Área privativa coberta de 171,130 m² e área comum de 126,291m² (coberta de 97,177 m² e descoberta de 29,114 m²), com área total de 297,421 m², correspondendo-lhe uma fração ideal de 0, no terreno condominial, com direito ao uso de duas (2) vagas indeterminadas na garagem coletiva. DLR - ENGENHEIROS ASSOCIADOS LTDA CREA LOCAL E DATA DARCIO PEREIRA DANIEL / LUIZ ROBERTO S. ROCHA São Paulo, 14 de Agosto de 2014 CREA /D CREA /D Inserir Foto da Fachada (283) L.B.R. Página 1 de 16

2 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL: x APARTAMENTO CASA OUTRO: 2 APARTAMENTO / ANDAR ISOLADA SOBRADO Área do Terreno m² 4 n.º DE BANHEIROS Área Construída m² 2 n.º DE ELEVADORES GEMINADA TÉRREA n.º de Pavimentos 3 n.º DE QUARTOS n.º de Vagas 2 n.º DE VAGAS DE GARAGEM n.º de Pavimentos 20 n.º DE PAV. TIPO Área do Terreno 1 n.º DE BLOCOS Testada Outros: 2 n.º DE SUBSOLOS LAZER: Áreas Construídas Área Útil : 171,13 m² Constr. Principal m² Área Total : 297,42 m² Edícula m² Vagas : 2 n.º de Vagas FI: DESCRIÇÃO RESUMIDA: Trata-se do apartamento duplex nº. 201, localizado no 20º e 21º andar do Condomínio Tranquilitá, com 02 vagas na garagem coletiva (indeterminadas).. O imóvel está situado na Rua Calogero Calia, nº. 150, na Vila Saúde, subdistrito do Jabaquara, em São Paulo, capital. O condomínio dispõe dos seguintes serviços de uso comum: guarita com porteiro 24 horas, playground, salão de festas, brinquedoteca, sala e ginástica, salão de jogos, piscina adulta, piscina infantil e churrasqueira. O apartamento possui as seguintes dependências no 1º pavimento: hall social, cozinha, hall de serviço, área de serviço, living com sacada e lavabo. No 2º pavimento composto por: sala íntima, suíte 01, banheiro da suíte 01, suíte 02, banheiro da suíte 02, suíte 03, banheiro da suíte 03. ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Novo IDADE APARENTE: 3 ANOS ACESSÓRIOS E EQUIPAMENTOS: ARMÁRIOS EMBUTIDOS ARMÁRIOS E GABINETES DE COZINHA GABINETES DE BANHEIRO BANHEIRA DE HIDROMASSAGEM AR CONDICIONADO CENTRAL LAREIRA OUTROS - ESPECIFICAR: Página 2 de 16

3 MEMORIAL DESCRITIVO DO IMÓVEL: MEMORIAL DE ACABAMENTO DEPENDÊNCIAS PAREDES PISOS FORROS PIAS ESQUADRIAS SALA DE ESTAR Latéx Contrapiso Latéx Alumínio LIVING COM SACADA Latéx Contrapiso Latéx Alumínio LAVABO Latéx Contrapiso Latéx Louça Alumínio SUÍTE 1 Latéx Contrapiso Latéx Alumínio SUÍTE 2 Latéx Contrapiso Latéx Alumínio SUÍTE 3 Latéx Contrapiso Latéx Alumínio BANHO SUÍTE 1 Cerâmica Contrapiso Latéx Louça Alumínio BANHO SUÍTE 2 Cerâmica Contrapiso Latéx Louça Alumínio BANHO SUÍTE 3 Cerâmica Contrapiso Latéx Louça Alumínio COZINHA / COPA Cerâmica Contrapiso Latéx Inóx Alumínio ÁREA DE SERVIÇO Cerâmica Contrapiso Latéx Cerâmica Alumínio HALL SOCIAL APTO. Latéx Contrapiso Latéx Alumínio HALL DE SERVIÇO Latéx Contrapiso Latéx Alumínio FACHADA Latéx Observações Página 3 de 16

4 CARACTERÍSTICAS DO LOCAL: MELHORAMENTOS PÚBLICOS: X ÁGUA X LUZ X TELEFONE X REDE DE ESGOTO X GÁS ENCANADO X PAVIMENTAÇÃO X ÁGUAS PLUVIAIS X ILUMINAÇÃO VIÁRIA X GUIAS E SARJETAS OCUPAÇÃO PREDOMINANTE: SERVIÇOS DISPONÍVEIS PRÓXIMOS: X RESIDENCIAL INDUSTRIAL COMERCIAL X HOSPITAIS / POSTOS DE SAÚDE X LAZER Zoneamento MISTO X METRÔ X CORREDOR DE ÔNIBUS X COMÉRCIO DE CONVENIÊNCIA X CORREIO PADRÃO SÓCIO - ECONÔMICO: X COMÉRCIO VARIADO X SERVIÇOS GERAIS X MÉDIO X SHOPPING CENTER X ESCOLAS Densidade: BAIXO ALTO AVALIAÇÃO METODOLOGIA: x COMPARATIVO DE MERCADO RENDA REPRODUÇÃO DE CUSTOS OUTRO: VALORES OBTIDOS: VALOR UNITÁRIO DE TERRENO: VALOR UNITÁRIO DA CONSTRUÇÃO 0,00 R$ /m² 7.173,62 R$ /m² VALOR DO TERRENO: 0 R$ VALOR DA CONSTRUÇÃO VALOR UNITÁRIO GLOBAL: ÁREA 7.173,62 R$ 7.173,62 R$ /m² 171,130 m² ÁREA TOTAL: 297,421 m² VALOR TOTAL = R$ ,34 VALOR DE MERCADO: VALOR DE LIQUIDEZ R$ R$ , ,00 No presente trabalho foram atendidos os preceitos definidos na norma técnica NBR Partes 1 e 2, sendo enquadrado como Laudo de Uso Restrito. Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços: A) Aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé; B) Inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral; C) Investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que envolvam questões relativas às fundações ou estrutura do imóvel; D) Análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços construtivos. Ressalva-se não se ter verificado a efetiva propriedade dos bens objeto do presente trabalho, pressupondo-se a boa fé das informações que foram prestadas pelo solicitante e por terceiros. O imóvel foi considerado livre e desembaraçado, isento de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno uso, gozo e fruição, por não ser de responsabilidade dos avaliadores tais verificações. Página 4 de 16

5 FICHAS DE PESQUISAS Ficha de pesquisa nº 01 Endereço: Fonte / Tel.: Tipo do Imóvel: Terreno: Testada (m): Data: Agosto/2014 R. Calogero Calía, Apto nº. 32-3º Andar - Condomínio Tranquilitá Maurício (Proprietário) Apartamento Prof. Equiv. (m): Área (m²): Áreas Construídas (m²): Útil: 104,00 Total: Ponderada: Fator de Ponderação: Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas: Médio Alto Entre novo e regular 2 Idade Aparente: Vida útil: K: 3 ano(s) 50 anos 0,968 Características do imóvel: Apartamento com suíte, 2 dormitórios, sala de estar, sala de jantar, sacada, lavabo, banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas de garagem. Oferta: Valor de venda: Unitário: Condições: A vista x R$ ,00 R$ 7.692,31 /m² x Venda A combinar Preço Locação: Unitário: Locação Negócio efetuado Ficha de pesquisa nº 02 Data: Agosto/2014 Endereço: R. Calogero Calía, º Andar - Condomínio Tranquilitá Fonte / Tel.: Paulo Faria (Kavaleski) Tipo do Imóvel: Apartamento Terreno: Testada (m): Prof. Equiv. (m): Área (m²): Áreas Construídas (m²): Útil: 104,00 Total: Ponderada: Fator de Ponderação: Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas: Médio Alto Entre novo e regular 2 Idade Aparente: Vida útil: K: 3 ano(s) 50 anos 0,968 Características do imóvel: Apartamento com suíte, 2 dormitórios, sala de estar, sala de jantar, sacada, lavabo, banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas de garagem. Oferta: x Venda Locação Valor de venda: R$ ,00 Preço Locação: Unitário: R$ 6.711,54 /m² Unitário: Condições: A vista x A combinar Negócio efetuado Página 5 de 16

6 Ficha de pesquisa nº 03 Data: Agosto/2014 Endereço: R. Frei Rolim, 59-6º andar - Tayna Fonte / Tel.: Paulo Faria (Kavaleski) Tipo do Imóvel: Apartamento Terreno: Testada (m): Prof. Equiv. (m): Área (m²): Áreas Construídas (m²): Útil: 180,00 Total: Ponderada: Fator de Ponderação: Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas: Médio Alto Regular 3 Idade Aparente: Vida útil: K: 25 ano(s) 50 anos 0,609 Características do imóvel: Apartamento com 3 suítes, sala de estar, sala de jantar, sacada, lavabo, banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas de garagem. Oferta: x Venda Locação Valor de venda: R$ ,00 Preço Locação: Unitário: R$ 4.722,22 /m² Unitário: Condições: A vista x A combinar Negócio efetuado Ficha de pesquisa nº 04 Data: Agosto/2014 Endereço: R. Calogero Calía, 385-4º Andar - Chateau Belvedere Fonte / Tel.: Valéria Cristina (Corretora de imóveis) Tipo do Imóvel: Apartamento Terreno: Testada (m): Prof. Equiv. (m): Área (m²): Áreas Construídas (m²): Útil: 135,00 Total: Ponderada: Fator de Ponderação: Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas: Médio Entre regular e reparos simples 2 Idade Aparente: Vida útil: K: 20 ano(s) 50 anos 0,662 Características do imóvel: Apartamento com suíte, 2 dormitórios, sala de estar, sala de jantar, sacada, lavabo, banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas de garagem. Oferta: x Venda Valor de venda: R$ ,00 Preço Locação: Unitário: R$ 4.296,30 /m² Unitário: Condições: A vista x A combinar Locação Negócio efetuado Página 6 de 16

7 Ficha de pesquisa nº 05 Data: Agosto/2014 Endereço: R. Rosa Magni Miralha, 59-3º andar - Riserva Del Giardino Fonte / Tel.: Adriano (Proprietário) Tipo do Imóvel: Apartamento Terreno: Testada (m): Prof. Equiv. (m): Área (m²): Áreas Construídas (m²): Útil: 130,00 Total: Ponderada: Fator de Ponderação: Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas: Médio Alto Entre novo e regular 2 Idade Aparente: Vida útil: K: 5 ano(s) 50 anos 0,945 Características do imóvel: Apartamento com suíte, 2 dormitórios, sala de estar, sala de jantar, sacada, lavabo, banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas de garagem. Oferta: x Venda Locação Valor de venda: R$ ,00 Preço Locação: Unitário: R$ ,62 /m² Unitário: Condições: A vista x A combinar Negócio efetuado Página 7 de 16

8 HOMOGENEIZAÇÃO Nº Unitário Fator Unit base Fatores de ajuste (R$/m²) Oferta (R$/m²) Local. Área Deprec. Padrão Vagas Andar Aval. - 1,00-1,00 1,000 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 1,000 1,000 1,10 1,00 1,08 Unit. Homog (R$/m²) Unit. Saneado (R$/m²) ,31 0, ,08 0,00 0,00 0,00 692,31 0,00 1, , ,56 1,00 1,000 1,000 1,10 1,00 1, ,54 0, ,38 0,00 0,00 0,00 604,04 0,00 302, , ,44 1,00 1,000 1,589 1,10 0,97 1, ,22 0, ,00 0,00 0, ,25 425,00-127,50 297, , ,25 1,00 1,000 1,462 1,10 1,00 1, ,30 0, ,67 0,00 0, ,40 386,67 0,00 309, , ,07 0,90 1,000 1,024 0,80 1,00 1, ,62 0, ,15-934,62 0,00 224, ,23 0,00 841, , ,77 Média seca 6.761,40 Médias 7.173, ,62 HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) Limite Superior (R$/m²) (+30%) Limite Inferior (R$/m²) (-30%) , , ,53 SANEAMENTO Número de elementos saneados Unitário Médio Saneado (R$/m²) Desvio Padrão ,62 535,42 Coeficiente de Variação 0,0746 t de Student 1,53 Máximo (R$/m²) 7.583,21 Mínimo (R$/m²) 6.764,03 Intervalo de Confiabilidade 11,42% FORMAÇÃO DE VALOR DE MERCADO ÁREA (m²) 171,13 VALOR UNITÁRIO FINAL (R$/m²) 7.173,62 APROVEITAMENTO 1,00 VALOR DE MERCADO (R$) ,34 VALOR FINAL ARREDONDADO (R$) ,00 FORMAÇÃO DE VALOR DE LIQUIDEZ FATOR DE LIQUIDEZ 0,70 VALOR DE LIQUIDEZ (R$) ,94 VALOR FINAL ARREDONDADO (R$) ,00 Página 8 de 16

9 GRÁFICOS Resíduos relativos 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% -20,00% -40,00% -60,00% -80,00% -100,00% Resíduo Unitários Observados x Estimados Página 9 de 16

10 GRAUS Tabela 3 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR :2011) Item Descrição Resultado Pontos Completa quanto a todos os fatores 1 Caracterização do imóvel 3 analisados 2 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados Quantidade mínima de dados de mercado para atingir grau II: 5 2 Informações relativas a todas as 3 Identificação dos dados de mercado características dos dados analisados, com 3 foto 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores Intervalo admissível para atingir grau II: 0,50 a 2,00 2 Total: 10 Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Graus III II I Pontos mínimos Itens Obrigatórios 2 e 4, com os demais no mínimo no grau II 2 e 4, com os demais no mínimo grau I todos, no mínimo no grau I GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO : II Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Graus Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa III II I <=30% <=40% <=50% Intervalo de confiança: GRAU DE PRECISÃO : 11,42% III Página 10 de 16

11 FOTOS DO IMÓVEL Fachada. Portaria. Playground. Salão de festas. Brinquedoteca. Sala de ginástica. Página 11 de 16

12 Salão de jogos. Piscinas. Churrasqueira. àrea da churrasqueira. Hall de espera. Elevador no térreo. Página 12 de 16

13 Cozinha. Área de serviço. Living. Lavabo. Sacada. Sala íntima. Página 13 de 16

14 Suíte 01. Banheiro da suíte 01. Suíte 02. Banheiro da suíte 02. Suíte 03. Banheiro da suíte 03. Página 14 de 16

15 FOTOS DO ENTORNO R. Calógero Calia, sentido Av. Prof. Abraão de Morais. Outra vsita da R. Calógero Calia, sentido Av. Prof. Abraão de Morais. R. Calógero Calia, sentido Av. do Cursino. Outra vsita da R. Calógero Calia, sentido Av. do Cursino. Vista geral para a Av. Prof. Abraão de Morais. Aspecto geral da região. Página 15 de 16

16 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO AVALIANDO AVALIANDO E AMOSTRAS Página 16 de 16

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