ENGENHEIRO CIVIL - CREA SP /D ENGENHEIRO DE SEGURANÇA DO TRABALHO MEMBRO DO INSTITUTO DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO, sergioluisnovaes@hotmail.

Transcrição

1 fls. 110 Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Terceira Vara Cível da Comarca de Guarujá Estado de São Paulo Processo SERGIO LUIS RIBEIRO DOS SANTOS NOVAES Engenheiro Civil CREA-SP /D Perito Judicial nomeado e compromissado nos autos em epígrafe na Ação Ordinária (Cobrança de Cotas Condominiais) em que Condomínio Edifício Enseada e Valesca promove em face de Marcos Falco tendo estudado o assunto e procedido às diligências necessárias ao cumprimento do honroso encargo vem mui respeitosamente apresentar a Vossa Excelência as conclusões as quais chegou consubstanciadas no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO 1

2 fls. 111 I Considerações Iniciais 2

3 fls Considerações Iniciais Visa o presente Laudo de Avaliação a determinação a preço de mercado do seguinte imóvel: Apartamento n o 51 localizado na cobertura ou 6 o pavimento do Edifício Valesca Bloco B situado à Rua Guadalajara n o 675 no loteamento Portal do Guarujá nesta cidade município e comarca de Guarujá/SP contendo a área útil de 9800 metros quadrados área comum de 1355 metros quadrados área de garagem de 1395 metros quadrados área descoberta de 8070 metros quadrados encerrando a área total construída de metros quadrados correspondendo-lhe uma fração ideal de % no terreno e demais coisas comuns do condomínio confrontando de quem do hall de circulação do pavimento olha para o mesmo na frente com o referido hall escadarias poço de elevador e apartamento n o 52; do lado direito esquerdo e fundos com o recuo da construção do edifício. Referido imóvel encontra-se registrado na Matricula do Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá e cadastrado na Prefeitura Municipal de Guarujá sob n o (continua às fls. seguintes) 3

4 fls. 113 II Vistoria: Levantamento de Dados 4

5 fls Vistoria Devidamente nomeado e compromissado por Vossa Excelência dirigiu-se este Perito Judicial ao local objeto onde em minuciosa Vistoria pôde observar tudo o que direta ou indiretamente possa interessar à presente demanda. Na oportunidade fui recebido pelo Sr. Marcos Falco que abriu o imóvel e nos franqueou o ingresso. 2 Caracterização do Imóvel 2.1 Caracterização Física Relevo: plano. Solo e subsolo: não foi dado a conhecer Acessos Serviços e Melhoramentos Públicos O acesso ao imóvel avaliando é feito pela Rua Guadalajara por onde tem sua entrada. Há transporte coletivo próximo. O local onde se situa o referido imóvel é dotado de rede de água e de esgoto iluminação pública luz elétrica domiciliar rede de telefone rede de drenagem guias e sarjetas correio coleta de lixo etc Características Gerais do Condomínio Enseada e Valesca O Condomínio Edifício Enseada e Valesca localizase na Rua Guadalajara n o 675 no loteamento Portal do Guarujá na Praia da 5

6 fls. 115 Enseda e no quarteirão complementado pelos seguintes logradouros: Rua Lilases Rua Angélica e Avenida Salim Faha Maluf. Trata-se de um Condomínio pluri-habitacional composto de dois blocos denominados: Bloco A (Edifício Enseda) e o Bloco B (Edifício Valesca). Cada um dos blocos é composto de um pavimento térreo quatro pavimentos tipo um pavimento de cobertura além de ático. No pavimento térreo ou primeiro pavimento localizam-se: a área externa; portaria; o hall de entrada; o apartamento para zelador além do local destinado as vagas de garagens. No primeiro andar ou segundo pavimento até o décimo quinto andar ou décimo sexto pavimento localizam-se os apartamentos sendo estes em número de 06 (seis) por pavimento perfazendo um total de 90 (noventa) apartamentos ou unidades autônomas. O acesso aos pavimentos superiores é feito por intermédio de dois elevadores além da escadaria. No que concerne às suas características gerais de acabamento apresenta este: Áreas Externas Fachadas: revestidas com lajotinhas cerâmicas vermelhas; Portões e grades em alumínio anodizado; Muros revestidos em massa e pintura látex; Jardim junto ao recuo frontal. Hall de Entrada 6

7 fls. 116 Piso: revestido em granilite; Paredes: revestidas com massa corrida e pintura látex; Teto: em laje com forro rebaixado em gesso e pintura látex; Porta em vidro. Escadaria Piso: em granilite; Paredes: revestidas com pintura látex sobre massa; Teto: em laje com pintura látex; Corrimão em alumínio. Hall de Distribuição do Pavimento Piso: em granilite Paredes: revestidas com massa e pintura látex; Teto: em laje com pintura látex. De acordo com os dados coletados o Condomínio Edifício Enseada e Valesca se encontra edificado sobre terreno de formato irregular formado pela anexação dos Lotes 6 7 e 14 da Quadra 16 do loteamento Portal do Guarujá medindo: 2150 metros de frente para a Rua Lilases; 1414 metros em curva na confluência com da Rua Lilases coma Rua Guadalajara; metros ao longo da Ra Guadalajara; 900 metros de frente para a Rua Angélica e encerrando a área de metros quadrados. O Condomínio Edifício Enseada e Valesca teve o seu Projeto de Construção aprovado pela Prefeitura Municipal de Guarujá através do Processo /22579/81 Alvará 1144/81 tendo o Edifício Valesca recebido a Carta de Habite-se n o /84 expedida em 26 de abril de Estes dados classificam o Condomínio Edifício Enseada e Valesca segundo o Estudo Valores de Edificações de Imóveis 7

8 fls. 117 Urbanos elaborado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia de São Paulo IBAPE-SP e aceito na generalidade dos trabalhos avaliatórios como sendo do tipo apartamento médio com elevador. 2.4 Características Gerais do Apartamento 51 do Edifício Valesca Bloco B - Avaliando O apartamento n o 51 objeto da presente Avaliação localiza-se no 5 o andar ou 6º pavimento do Edifício Valesca (Bloco B ) integrante do Condomínio Edifício Enseada e Valesca apresentando internamente a seguinte distribuição: Sala Sacada Terraço Hall de Distribuição dois Dormitórios Banheiro Social um Dormitório Suíte com Sacada Cozinha Área de Serviço Quarto de Empregada com Banheiro e Terraço. pudemos constatar: Sala No que concerne aos seus acabamentos internos Piso: em porcelanato; Paredes: revestidas com pintura látex sobre massa corrida sendo uma revestida com lajotas cerâmicas; Teto: em laje com revestimento em massa corrida pintura látex e sancas decorativas em gesso; Portas de correr em vidros com acesso a Sacada e ao Terraço; Porta em madeira. Sacada Piso: porcelanato; Paredes: revestidas com lajotinhas cerâmicas vermelhas; Teto: em laje com revestimento em massa e pintura látex; Guarda corpo com esquadrias em alumínio anodizado e vidros; 8

9 fls. 118 Porta de correr em vidro. Terraço Piso: lajotas cerâmicas; Paredes: revestida com lajotinhas cerâmicas vermelhas; Guarda corpo com esquadrias em alumínio anodizado; Churrasqueira em tijolos aparente; Cobertura da churrasqueira em meia água com telhas cerâmicas sobre estrutura de madeira e forro em madeira. Hall de Distribuição Piso: em laminado de madeira (carpete); Paredes: com pintura látex sobre massa corrida; Teto: em laje com revestimento em massa corrida pintura látex e molduras em gesso. Dormitórios (dois) Piso: em laminado de madeira (carpete); Paredes: com pintura látex sobre massa corrida; Teto: em laje com revestimento em massa corrida pintura látex e molduras em gesso; Janela de correr com esquadrias em alumínio venezianas e vidros; Porta em madeira. Banheiro Social Piso: porcelanato; Paredes: revestida com massa e pintura látex acrílica sendo com revestimento cerâmico na região junto ao Box; 9

10 fls. 119 Teto: em laje com revestimento em massa corrida pintura látex e molduras em gesso; Vazo sanitário em louça; Lavatório de sobrepor em louça sobre bancada em madeira; Vitrô basculante com esquadrias em alumínio e vidros; Box em vidro temperado; Porta em madeira. Dormitório - Suíte Piso: em laminado de madeira (carpete); Paredes: com pintura látex sobre massa corrida; Teto: em laje com revestimento em massa corrida pintura látex e molduras em gesso; Porta de correr em vidro com acesso a Sacada; Porta em madeira. Sacada Suíte Piso: lajotas cerâmicas; Paredes: revestidas com lajotinhas cerâmicas vermelhas Cobertura em toldo na cor amarelo ; Guarda corpo com esquadrias em alumínio anodizado; Porta de correr em vidro com acesso ao Dormitório-Suíte; Banheiro Suíte Piso: porcelanato; Paredes: revestida com massa e pintura látex acrílica sendo com revestimento cerâmico na região junto ao Box; Teto: em laje com revestimento em massa corrida pintura látex e molduras em gesso; Vazo sanitário em louça; 10

11 fls. 120 Lavatório de sobrepor em louça sobre bancada em madeira; Vitrô basculante com esquadrias em alumínio e vidros; Box em vidro temperado; Porta em madeira. Cozinha Piso: em porcelanato; Paredes: revestidas com pintura látex sobre massa corrida sendo uma revestida com lajotas cerâmicas; Teto: em laje com revestimento em massa corrida pintura látex e molduras em gesso; Bancada da pia em granito com cuba em inox; Vitrôs basculantes com esquadrias em alumínio e vidros foscos; Porta em madeira. Área de Serviço Piso: lajotas cerâmicas; Paredes: parte revestida com massa e pintura látex acrílica e parte em lajotinhas cerâmicas vermelhas; Teto: em laje com revestimento em massa e pintura látex. Quarto de Empregada (suíte) Piso: lajotas cerâmicas; Paredes: revestidas com massa corrida e pintura látex; Teto: em laje revestido com massa corrida pintura látex e molduras em gesso; Janela de correr com esquadrias em alumínio venezianas e vidros; Porta em madeira. 11

12 fls. 121 W.C. Piso: lajotas cerâmicas; Paredes: revestidas com azulejos decorados; Teto: em laje com massa corrida pintura látex e molduras em gesso; Louças simples coloridas; Box em acrílico com esquadrias em alumínio; Elemento vazado de ventilação; Porta em madeira. Estes dados classificam o apartamento avaliando segundo o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos elaborado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia de São Paulo IBAPE-SP e aceito na generalidade dos trabalhos avaliatórios como sendo do tipo apartamento médio com elevador. No que concerne ao seu estado de conservação este pode ser caracterizado como entre nova e regular em face das reformas. Com relação às suas áreas construídas conforme dados constantes da Matrícula do Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá apresenta este as seguintes metragens: Área Útil m 2 Área Descoberta m 2 Área de Garagem m 2 Área Comum m 2 Área Total m 2 A seguir apresentamos um conjunto de fotografias que visam retratar as características construtivas do Condomínio Edifício Enseada e Valesca bem como do contexto da região ao qual se encontra inserido e do Apartamento 51 B Edifício Valesca avaliando. 12

13 fls. 122 Foto n o 01: Vista geral do Condomínio Edifício Enseada e Valesca situado na Rua Guadalajara 675 no loteamento Portal do Guarujá na praia da Enseada e onde se localiza o Apartamento n o 51B avaliando (seta vermelha). 13

14 fls. 123 Foto n o 02: Vista da Rua Guadalajara no trecho fronteiriço ao Condomínio Edifício Enseada e Valesca. Observador posicionado na confluência com a Rua Lilases e olhando em direção à Serra de Santo Amaro. 14

15 fls. 124 Foto n o 03: Vista da Rua Guadalajara no trecho fronteiriço ao Condomínio Edifício Enseada e Valesca. Observador posicionado na confluência com à Rua Lilases e olhando em direção à Avenida Dom Pedro I. 15

16 fls. 125 Foto n o 04: Vista da Rua Lilases no trecho em que esta rua confronta com o Condomínio Edifício Enseada e Valesca. 16

17 fls. 126 Foto n o 05: Vista geral do pavimento térreo. Em destaque o local destinado as vagas de garagens. 17

18 fls. 127 Foto n o 06: Detalhe do Hall de Entrada do Edifício Valesca Bloco B. 18

19 fls. 128 Foto n o 07: Vista geral do Hall de Distribuição do pavimento. 19

20 fls. 129 Apartamento 51-B - Avaliando Foto n o 08: Vista geral doa Sala do Apartamento avaliando. Ao fundo temos a porta da entrada. Na lateral aporta de acesso a Cozinha e na sequência a porta de acesso ao Terraço. 20

21 fls. 130 Foto n o 09: Vista de outro ângulo da Sala do Apartamento Avaliando. Ao fundo vemos a porta de acesso a Sacada. 21

22 fls. 131 Foto n o 10: Vista de outro ângulo da Sala. Ao fundo vemos a passagem que oferece acesso ao Hall de Distribuição. 22

23 fls. 132 Foto n o 11: Detalhe da Sacada. 23

24 fls. 133 Foto n o 12: Vista geral da área descoberta destinada ao Terraço. 24

25 fls. 134 Foto n o 13: Detalhe do espaço destinado a Churrasqueira. 25

26 fls. 135 Foto n o 14: Hall de Distribuição. 26

27 fls. 136 Foto n o 15: Vista de um dos Dormitórios. Atente-se para o seus acabamentos e estado de conservação. 27

28 fls. 137 Foto n o 16: Aspecto geral do outro Dormitório e que vem sendo utilizado como escritório. 28

29 fls. 138 Foto n o 17: Vista geral do Banheiro Social. Atente-se para o seus acabamentos e estado de conservação. 29

30 fls. 139 Foto n o 18: Detalhe do Dormitório Suíte. 30

31 fls. 140 Foto n o 19: Detalhe da Sacada que serve o Dormitório Suíte. 31

32 fls. 141 Foto n o 20: Detalhe dos acabamentos do Banheiro da Suíte. 32

33 fls. 142 Foto n o 21: Vista geral da Cozinha. Atente-se para os seus acabamentos. 33

34 fls. 143 Foto n o 22: Vista do Quarto de Empregada dotado de W.C. 34

35 fls. 144 Foto n o 23: W.C. 35

36 fls. 145 III - Análise Técnica - Avaliação 36

37 fls Análise Técnica Visa o presente trabalho a apuração do justo Valor de Mercado do imóvel objeto desta demanda e assim caracterizado: 2 - Metodologia Apartamento n o 51 localizado na cobertura ou 6 o pavimento do Edifício Valesca Bloco B situado à Rua Guadalajara n o 675 no loteamento Portal do Guarujá nesta cidade município e comarca de Guarujá/SP contendo a área útil de 9800 metros quadrados área comum de 1355 metros quadrados área de garagem de 1395 metros quadrados área descoberta de 8070 metros quadrados encerrando a área total construída de metros quadrados correspondendo-lhe uma fração ideal de % no terreno e demais coisas comuns do condomínio confrontando de quem do hall de circulação do pavimento olha para o mesmo na frente com o referido hall escadarias poço de elevador e apartamento n o 52; do lado direito esquerdo e fundos com o recuo da construção do edifício. Referido imóvel encontra-se registrado na Matricula do Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá e cadastrado na Prefeitura Municipal de Guarujá sob n o De acordo com a Norma Brasileira NBR (2011) Avaliações de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos os Métodos Avaliatórios determinantes para identificar o valor do bem seus frutos e direitos dividem-se em: - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado - Método Involutivo - Método da Renda 37

38 fls Método Evolutivo assim caracterizados: Com base no mesmo diploma legal estes métodos são Método Comparativo Direto de Dados de Mercado É aquele em que o Valor de Mercado do bem é identificado por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparativos constituintes da amostra Método Involutivo Identifica o Valor de Mercado do bem lastreado no seu aproveitamento eficiente baseando em modelo de estudo de viabilidade técnicoeconômica mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido levando-se em consideração cenários viáveis para execução e comercialização do produto Método da Renda O Método da Renda baseia-se na determinação do Valor de Mercado do bem com base na capitalização da sua renda líquida prevista considerando-se cenários viáveis Método Evolutivo De acordo com o referido método o Valor de Mercado do bem é identificado pela somatória dos valores de seus componentes levandose em consideração o fator de comercialização. 38

39 fls Avaliação Método Comparativo Direto De acordo com este Método o Valor de Mercado do imóvel avaliando será dado pela expressão: onde: V I = A C x v C V I = Valor de Mercado do Imóvel Avaliando A C = Área Construída do Apartamento Objeto v C = Valor Unitário do Metro Quadrado de Venda de Construção Homogeneizado 3.1 Área Construída do Apartamento 51 Edifício Valesca Conforme Matrícula n o do Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá o Apartamento 51 do Bloco B Edifício Valesca integrante do Condomínio Edifício Enseada e Valesca objeto desta avaliação apresenta as seguintes áreas construídas: A 1 = 9800 m 2 (área útil) A 2 = 8070 m 2 (área descoberta) A 3 = 1395 m 2 (área garagem) A 4 = 1555 m 2 (área comum) A 5 = m 2 (área total) A C = m 2 39

40 fls Valor Unitário do Metro Quadrado de Venda de Construção Homogeneizado em Relação a Área Total Construída Com base nos levantamentos efetuados foi possível a obtenção de 06 (seis) elementos de pesquisa referentes a apartamentos à venda que guardam perfeita relação com o avaliando sendo todos localizados nas proximidades do avaliando. No que concerne ao padrão construtivo todos apresentam as mesmas características construtivas (apartamentos médios) e encontram-se localizados em prédios com elevadores. Feita esta coleta diligenciamos junto ao Setor de Cadastro Técnico da Prefeitura Municipal de Guarujá objetivando a obtenção dos dados relativos às suas respectivas áreas construídas frações ideais de terreno ano de construção e número de cadastro. A homogeneização dos elementos de pesquisa em relação ao avaliando foi feita com base no Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos elaborado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia de São Paulo IBAPE-SP. A transposição dos elementos de pesquisa em relação ao local da avaliação foi feita com base nos índices fiscais da Planta Genérica de Valores da Prefeitura Municipal de Guarujá. Desta forma consideramos para o apartamento avaliando os seguintes parâmetros: Idade: 31 anos Fator de Obsoletismo: Foc = Padrão: Apartamento Médio c/ elevador: v C = 1926 x R8N Índice Local: 38445/13 Destes levantamentos resultaram: 40

41 fls. 150 Elemento 01 Condomínio Edifício Rio Branco Rua Tuias n. 90 Apartamento 42 Valor: R$ (oferta fev./2015) Fonte de Informação: Placa no local Torres Imóveis Sr. Torres (corretor) Tel (13) Dados P.M.G.: F T = 5295 m 2 (fração ideal de terreno) A c = m 2 (área total construída) Ano = 1982 (CH n o 10236) Cadastro: Idade: 33 anos Foc = (K = 0383 Ie/Ir = 55 f ) Padrão: Apartamento Médio c/ elevador: v C = 1692 x R8N Índice Local: 38445/13 Valor Unitário do Metro Quadrado de Venda de Construção Homogeneizada v C 1 = 090 x R$ x 1926 x R8N x x m x R8N v C 1 = R$ /m 2 41

42 fls. 151 Elemento 02 Condomínio Edifício Valesca Rua Guadalajara n. 675 Apartamento 23 Valor: R$ (oferta fev./2015) Fonte de Informação: no local - zelador Dados P.M.G.: F T = 2236 m 2 (fração ideal de terreno) A c = 6923 m 2 (área total construída) Ano = 1984 (CH n o 11326) Cadastro: Idade: 31 anos Foc = (K = 0495 Ie/Ir = 52 e ) Padrão: Apartamento Médio c/ elevador: v C = 1926 x R8N Índice Local: 38445/13 Valor Unitário do Metro Quadrado de Venda de Construção Homogeneizada v C 2 = 090 x R$ x 1926 x R8N x x m x R8N v C 2 = R$ /m 2 42

43 fls. 152 Elemento 03 Condomínio Edifício Jatobá Rua Ipê n. 67 Apartamento 41 Valor: R$ (oferta fev./2015) Fonte de Informação: no local zelador Sr. Dalton Tel: (13) Dados P.M.G.: F T = 4023 m 2 (fração ideal de terreno) A c = m 2 (área total construída) Ano = 1990 (CH n o 14880) Cadastro: Idade: 25 anos Foc = (K = 0575 Ie/Ir = 42 e ) Padrão: Apartamento Médio c/ elevador: v C = 1926 x R8N Índice Local: 38445/13 Valor Unitário do Metro Quadrado de Venda de Construção Homogeneizada v C 3 = 090 x R$ x 1926 x R8N x x m x R8N v C 3 = R$ /m 2 43

44 fls. 153 Elemento 04 Condomínio Edifício Jatobá Rua Ipê n. 67 Apartamento 51 Valor: R$ (oferta fev./2015) Fonte de Informação: no local zelador Sr. Marcio (proprietário) Tel: (16) Dados P.M.G.: F T = 4991m 2 (fração ideal de terreno) A c = m 2 (área total construída) Ano = 1990 (CH n o 14880) Cadastro: Idade: 25 anos Foc = (K = 0469 Ie/Ir = 42 f ) Padrão: Apartamento Médio c/ elevador: v C = 1926 x R8N Índice Local: 38445/13 Valor Unitário do Metro Quadrado de Venda de Construção Homogeneizada v C 4 = 090 x R$ x 1926 x R8N x x m x R8N v C 4 = R$ /m 2 44

45 fls. 154 Elemento 05 Condomínio Edifício Elizabeth Rua Begônia n. 44 Apartamento 31 Valor: R$ (oferta fev./2015) Fonte de Informação: Placa no local Proprietário Tel: (11) Dados P.M.G.: F T = 4119m 2 (fração ideal de terreno) A c = m 2 (área total construída) Ano = 1986 (CH n o 12569) Cadastro: Idade: 29 anos Foc = (K = 0610 Ie/Ir = 48 d ) Padrão: Apartamento Médio c/ elevador: v C = 1926 x R8N Índice Local: 38445/13 Valor Unitário do Metro Quadrado de Venda de Construção Homogeneizada v C 5 = 090 x R$ x 1926 x R8N x x m x R8N v C 5 = R$ /m 2 45

46 fls. 155 Elemento 06 Condomínio Edifício Elizabeth Rua Begônia n. 44 Apartamento 33 (fundos) Valor: R$ (venda jan./2015) Fonte de Informação: no local - zelador Sr. Benjamim Tel: (11) Dados P.M.G.: F T = 3610m 2 (fração ideal de terreno) A c = m 2 (área total construída) Ano = 1986 (CH n o 12569) Cadastro: Idade: 29 anos Foc = (K = 0431 Ie/Ir = 48 f ) Padrão: Apartamento Médio c/ elevador: v C = 1692 x R8N Índice Local: 38445/13 Valor Unitário do Metro Quadrado de Venda de Construção Homogeneizada v C 6 = 100 x R$ x 1926 x R8N x x m x R8N v C 6 = R$ /m 2 46

47 fls. 156 Cálculo do Valor Unitário Médio Saneado do Metro Quadrado de Venda de Construção Homogeneizado - Média Aritmética: n o do Elemento v C (valor unitário) 01 R$ /m 2 02 R$ /m 2 03 R$ /m 2 04 R$ /m 2 05 R$ /m 2 06 R$ /m 2 Total R$ /m 2 v m = R$ /m 2 = R$ /m Intervalo de Variação: Limite Inferior: 070 x v m = R$ /m 2 Limite Superior: 130 x v m = R$ /m 2 - Elementos Discrepantes: nenhum - Média Saneada: v C = R$ /m 2 (para fevereiro/2015) 47

48 fls Valor de Mercado do Imóvel Avaliando V I = A C x v C onde: logo: arredondando: V I = Valor de Mercado do Imóvel Avaliando A C = Área Total Construída do Apartamento Avaliando A C = m 2 v C = Valor Unitário Médio Saneado do Metro Quadrado de Venda de Construção Homogeneizado em Relação à Área Total Construída v C = R$ /m 2 V I = m 2 x R$ /m 2 V I = R$ V I = R$ (para fevereiro/2015) (continua às fls. seguintes) 48

49 fls Conclusão De acordo com a metodologia adotada o justo Valor de Mercado do Apartamento n o 51 (Avaliando) do Edifício Valesca integrante do Condomínio Edifício Enseada e Valesca situado na Rua Guadalajara n o 675 no Loteamento Portal do Guarujá na Praia da Enseda e objeto da Matricula do Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá é de R$ (quinhentos e vinte e cinco mil reais) valor este para pagamento à vista na data base de fevereiro de (continua às fls. seguintes) 49

50 fls. 159 IV - Termo de Encerramento 50

51 fls Termo de Encerramento Dando por concluídas as suas atividades encerra este Perito Judicial o presente Laudo de Avaliação composto de 51 (cinquenta e uma) folhas deste papel impressas somente no anverso estando devidamente rubricadas as anteriores sendo esta datada e assinada para todos os fins de Direito. Guarujá 20 de fevereiro de