LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL: LOTE 55-C DA RUA VISTA ALEGRE, NO LOTEAMENTO DENOMINADO FAZENDA RESTAURADA, NO 3º DISTRITO DE SÃO GONÇALO.

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1 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL: LOTE 55-C DA RUA VISTA ALEGRE, NO LOTEAMENTO DENOMINADO FAZENDA RESTAURADA, NO 3º DISTRITO DE SÃO GONÇALO São Gonçalo RJ VALOR CALCULADO PARA O LOTE: R$ ,00 (quatro milhões oitocentos e cinquenta mil reais) 1

2 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , 1. SOLICITANTE MASSA FALIDA DE ECORA S/A (atual razão social de CIDADELA S/A) 2. PROPRIETÁRIO MASSA FALIDA DE ECORA S/A (atual razão social de CIDADELA S/A) 3. FINALIDADE Alienação 4. OBJETIVO DO TRABALHO O objetivo do presente trabalho é avaliar o lote 55-C localizado na Rua Vista Alegre, no loteamento denominado FAZENDA RESTAURADA de propriedade da MASSA FALIDA DE ECORA S/A, em Bom Retiro, São Gonçalo- RJ. 5. INFORMAÇÕES, PRINCÍPIOS, FATORES LIMITANTES E RESSALVAS: O presente Laudo obedeceu aos seguintes princípios: a) O laudo apresenta todas as condições limitativas que afetam as análises, opiniões e suas conclusões; b) O Laudo foi elaborado por si e ninguém, a não ser a própria Avaliadora, que preparou as análises e as respectivas conclusões; c) O laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do Código de Ética Profissional do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA); d) A Avaliadora não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo no presente, nem contempla para o futuro, qualquer interesse nos bens objeto desta Avaliação; e) Os honorários profissionais não estão, de qualquer forma, subordinados às conclusões deste Laudo; f) Nesta Avaliação computaram-se como corretos os elementos documentais consultados e as informações prestadas por terceiros de boa fé e confiáveis; g) A Avaliação apresentada e os resultados finais são validos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro; h) A Avaliadora não assume responsabilidade sobre matéria alheia ao exercício profissional, estabelecida em leis, códigos e regulamentos específicos; i) O Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos); 2

3 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , j) Todas as declarações/informações e valores deste Laudo são contemporâneas e válidas para a data de execução do Laudo; l) O imóvel objeto desse Laudo de Avaliação foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos (títulos, hipotecas, ações, etc.) que impeçam ou imponham restrições à utilização proposta, sendo admitido como possuidor de documentação pública legalizada; m) Não foi considerado, na presente avaliação, nenhum bem móvel, construção, benfeitoria ou execução de loteamento; n) As informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas foram também consideradas como honestas e confiáveis. Os dados de quantidades físicas do imóvel (como áreas, medidas, etc.) foram informados por escrito através das documentações recebidas, sendo considerados como verdadeiros; o) A aplicação de diferentes metodologias não se sobrepõe à visão geral do imóvel como um todo dentro do mercado, onde a Lei da Oferta e da Procura nem sempre segue a lógica das diferentes metodologias técnicas propostas ou a soma de valores específicos e / ou individualizados; p) Consta na Matrícula nº do 2º Registro de Imóveis de São Gonçalo Cartório do 3º Ofício a descrição do lote 55 C, com medidas e confrontantes. Tal descrição (metragens com os confrontantes) é muito similar com o apresentado na planta obtida junto à Prefeitura Municipal de São Gonçalo (na planta dá a entender que o LOTE 55A está inserido na área delimitada). Planta da área em questão, obtida junto à Prefeitura Municipal de São Gonçalo q) Portanto, para que não restem dúvidas a respeito da área efetivamente existente, sugere-se que seja realizado um levantamento 3

4 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , topográfico/planialtimétrico do imóvel em questão, para que se tenha certeza das medidas e área do lote em questão. r) Não foi possível visitar ou fotografar internamente o Lote 55C, sendo que as imagens foram obtidas da rua, visto a condição observada da existência de ocupações irregulares sobre a área. O lote 55 C aparentemente está ocupado por uma distribuidora de material de construção e, pelo verificado durante vistoria, foi ocupado juntamente com o lote contíguo, o lote 23. Possível entrada do Lote 55-C, na Rua Vista Alegre o) Conforme constatado na Matrícula nº do 2º Registro de Imóveis de São Gonçalo Cartório do 3º Ofício, o Lote 55B já se encontra subdivido e, pela fotografia aérea abaixo, totalmente ocupado (destacado em preto); 4

5 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , 6. DESCRIÇÃO DO LOTE DE TERRENO CONFORME MATRÍCULA: 7. IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DA REGIÃO 7.1- LOCALIZAÇÃO O imóvel localiza-se no trecho entre a Rua Vista Alegre e a confluência entre a Estrada Dona Guaxindiba e a RJ-104 (Rodovia Niterói-Manilha), no Bairro de Bom Retiro, Município de São Gonçalo, Rio de Janeiro. Situa-se a 4 km da BR-101 (Rodovia Governador Mário Covas), a 11km do Centro de São Gonçalo, a 21 km do acesso (de Niterói) à Ponte Rio Niterói, a 48 Km do Aeroporto Internacional Antônio Carlos Jobim e a 47 km do Aeroporto Santos Dumont. 5

6 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , DESCRIÇÃO DA REGIÃO Topografia do terreno: Configuração: Área do terreno: m 2 Zoneamento: Observação: Irregular / acidentado 20,00 m de frente para a Rua Vista Alegre onde existe o prédio n o 397, 175,95 m de fundos com a Fazenda Bom Retiro; 234,50m do lado direito; 364,00 m pelo lado esquerdo e 206,00 m pelos fundos. Z3 Mista Intensiva 8. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO A rua Vista Alegre, com largura de caixa de rua de 12,0m, não possui meio fio e passeios definidos. Rua Vista Alegre a partir da RJ-104 Vistas da Rua Vista Alegre e RJ 104 6

7 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , Vista da RJ-104 Rua Vista Alegre, possível entrada do Lote 55-C Rua Vista Alegre, possível vista dos Lotes 18 a 21 7

8 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , Rua Vista Alegre, possível vista do lote PESQUISA DE PREÇOS E TRATAMENTO DOS DADOS 9.1. ELEMENTOS COMPARATIVOS: Após vistoria no local observou-se que as principais características que melhor definem a situação para as amostras são as seguintes: - Tipologia: terrenos nús (lotes ou sítios); - Localização: além do bairro de Bom Retiro, foram coletadas amostras em bairros circunvizinhos com semelhança de padrão sócio-econômico. Observação: Não foram encontradas ofertas de áreas similares, com relação à metragem (área), ao lote avaliando. Assim, a busca foi ampliada para lotes menores sem prejuízo da análise em curso, visto que as amostras foram homogeneizadas conforme preconizam as Normas adotadas neste estudo e as boas práticas do mercado DADOS MERCADOLÓGICOS Os elementos pesquisados junto ao mercado imobiliário serão explicitados a seguir, devendo-se salientar que as amostras coletadas serão descritas pelo seu endereço. Para efeito de comparação com o imóvel em tela, face às características físicas, fez-se necessária a adequação técnica dessas amostras através de fatores de ponderação e tratamento estatístico, a fim de corrigir as discrepâncias observadas entre a situação em análise e os elementos amostrais. 8

9 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , 9.3. DADOS DE MERCADO (ELEMENTOS AMOSTRAIS UTILIZADOS NOS CÁLCULOS AVALIATÓRIOS) Amostra n o 1 : Rua Arnaldo Gama (Lot Jd Bom Retiro) FONTE rj.olx.com.br/ rio-de-janeiro-eregiao/ terrenos/ terreno-em-bom-retiro ?xtmc=Bom+Retiro&xtnp=1&xtcr=3 Anunciante: Luiz lccs consultor imobiliário tel Data da coleta: 14/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : 600 m 2 Amostra n o 2 : Rua Armandinho Alves Ferreira, Bom Retiro FONTE rj.olx.com.br/ rio-de-janeiro-e-regiao/ terrenos/ 2- terrenos-ktnet-55-mil ?xtmc=Bom+Retiro&xtnp=1&xtcr=4 Anunciante: Moacir tel Data da coleta: 13/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : 600 m 2 Amostra n o 3 : Rua Albino Jose LT 25 Qd 45, Bom Retiro FONTE rj.olx.com.br/ rio-de-janeiro-eregiao/ terrenos/ terreno-com-600-m-br-101-jardim-bom-retiro-rj ?xtmc=Bom+Retiro&xtnp=1&xtcr=6 Anunciante: Fabio tel Data da coleta: 12/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : 600 m 2 Amostra n o 4 : Rua Laurindo Rabelo, Bom Retiro FONTE rj.olx.com.br/ rio-de-janeiro-e-regiao/ terrenos/ areas- na-rodovia-niteroi-manilha-e-outras ?xtmc=Bom+Retiro&xtnp=1&xtcr=8 Anunciante: Jocelin Ribeiro tel Data da coleta: 11/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : m 2 Amostra n o 5 : Rua Visconde Seabra c/ Estrada de Guaxindiba, Bom Retiro FONTE rj.olx.com.br/ rio-de-janeiro-eregiao/ terrenos/ atencao-terreno-com-3635m2-oportunidade- estrada-guaxindiba-jardim-bom-retiro ?xtmc=Bom+Retiro&xtnp=1&xtcr=9 Anunciante: Maradona tel Data da coleta: 10/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : m 2 9

10 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , Amostra n o 6 : Rua Armandinho Alves Ferreira, Bom Retiro FONTE rj.olx.com.br/ rio-de-janeiro-e-regiao/ terrenos/ jardim- b-retiro-terreno-600-mts-25-mil ?xtmc=Bom+Retiro&xtnp=1&xtcr=10 Anunciante: Moacir tel Data da coleta: 10/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : 600 m 2 Amostra n o 7 : Rua Armandinho Alves Ferreira, Bom Retiro FONTE rj.olx.com.br/ rio-de-janeiro-e-regiao/ terrenos/ minichacara-60-mil ?xtmc=bom+retiro&xtnp=1&xtcr=11 Anunciante: Moacir tel Data da coleta: 10/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : m 2 Amostra n o 8 : Rua Armandinho Alves Ferreira, Bom Retiro FONTE rj.olx.com.br/ rio-de-janeiro-eregiao/ terrenos/ terreno-guaxindiba-600-mts-15-mil ?xtmc=Bom+Retiro&xtnp=1&xtcr=13 Anunciante: Moacir tel Data da coleta: 05/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida: 600 m 2 Amostra n o 9 : Avenida Farroupilha, Guaxindiba FONTE rj.olx.com.br/ rio-de-janeiro-eregiao/ terrenos/ terreno-de-posse-em-jardim-bom-retiro-guaxi ?xtmc=Bom+Retiro&xtnp=1&xtcr=14 Anunciante: Neto tel Data da oferta: 03/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida: 480 m 2 Amostra n o 10 : RJ 104, Bom Retiro FONTE imovel/ lote-terreno-jardim- bom-retiro-bairros-sao-goncalo-5880m2-venda-rs id / Anunciante: Jorplan Empreendimentos Imobiliários tel Data da coleta: 16/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida: m 2 Amostra n o 11 : 100 metros da RJ-104, Marambaia FONTE imovel/ lote-terreno-3-quartos- guaxindiba-bairros-sao-goncalo-com-garagem-2500m2-venda- RS id / Anunciante: Trading Imóveis tel Data da coleta: 16/12 /

11 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida: m 2 Amostra n o 12 : Laranjal, São Gonçalo FONTE imovel/ lote-terreno-laranjalbairros-sao-goncalo-2400m2-venda-rs id / Anunciante: Jorplan Consultoria tel Data da coleta: 14/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : m 2 Amostra n o 13 : Rua Porto Calvo, Santa Luzia FONTE imovel/ lote-terreno-santaluzia-bairros-sao-goncalo-10000m2-venda-rs id / Anunciante: Trading Imóveis tel Data da coleta: 14/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : m 2 Amostra n o 14 : Rua Itaporanga, Vista Alegre FONTE oferta/ venda+terrenopadrao+vista-alegre+sao-goncalo+rj+544m2+rs120000/ ID /?paginaoferta=4 Anunciante: Brasil Brokers São Gonçalo tel Data da coleta: 17/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : 544 m 2 Amostra n o 15 : Rua Itabage, Monjolo FONTE oferta/ venda+terrenopadrao+monjolo+sao-goncalo+rj+1.549m2+rs450000/ ID /?paginaoferta=5 Anunciante: Brasil Brokers Icaraí tel Data da coleta: 17/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : m 2 Amostra n o 16 : Rua Juvenal Campos, Amendoeira FONTE oferta/ venda+terrenopadrao+amendoeira+sao-goncalo+rj+1.100m2+rs240000/ ID /?paginaoferta=7 Anunciante: Brasil Brokers Icaraí tel Data da coleta: 17/12 /2015 Valor ofertado: R$ ,00 Área fornecida : m 2 11

12 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , 9.4. TRATAMENTO DOS DADOS - MÉTODO ESTATÍSTICO REGRESSÃO LINEAR: Foi utilizado o programa SisDea (Pelli Sistemas) versão 1.20 na aplicação do Método de Regressão Linear da análise estatística das amostras, com as entradas de dados e resultados a seguir. Variáveis do modelo (homogeneização das amostras) - Aplicação do Fator de Oferta: Quando os valores obtidos forem provenientes de ofertas, deve-se utilizar um percentual de desconto de 10% para compensar a superestimativa natural das mesmas, resultando um Feo = 0, ANÁLISE DOS RESULTADOS Informações Complementares: Nome Tipo Classificação Descrição da varável Habilitada Área total Numérica Quantitativa Area total do imóvel medida em m² sim Valor unitário Numérica Dependente Valor total do imóvel dividido pela Area total (m²) sim Dados de entrada: TERRENO RUA VISTA ALEGRE, SÃO GONÇALO Amostra Valor Ofertado Área (m²) Feo SISDEA dez/ 15 área m Valor Aplicado Valor unitário (R$/m²) Status 1 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 82,50 HABILITADA 2 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 82,50 HABILITADA 3 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 101,25 HABILITADA 4 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 350,00 HABILITADA 5 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 212,93 HABILITADA 6 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 37,50 HABILITADA 7 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 13,50 HABILITADA 8 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 22,50 HABILITADA 9 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 56,25 HABILITADA 10 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 543,37 DESABILITADA 11 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 108,00 HABILITADA 12 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 750,00 DESABILITADA 13 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 144,00 HABILITADA 14 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 198,53 HABILITADA 15 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 261,46 HABILITADA 16 R$ , ,9 R$ ,00 R$ 196,36 HABILITADA Observação: As amostras 10 e 12 foram desabilitadas por apresentarem valores residuais acima do recomendado nos primeiros testes do SisDea. Variáveis e dados do modelo Quant. Total de variáveis: 2 Variáveis utilizadas no modelo: 2 Total de dados: 16 Dados utilizados no modelo: 14 12

13 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , Estatísticas: Estatísticas do modelo Regressão Estimativa Coeficiente de correlação 0,5972 Coeficiente de determinação 0,3566 Desvio padrão 82,4 Fisher - Snedecor: 6,65 Significância do modelo (%): 0,05 Nível de Confiança: 80% Normalidade dos resíduos: Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo Resíduos situados entre -1 e % 71% Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 92% Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100% Outliers do modelo de regressão: Quantidade de outliers: 0 % de outliers: 0,00% Análise da variância: Fonte de variação Soma dos Quadrados Graus de Liberdade Quadrado Médio F Explicada ,651 Não Explicada Total Testes de Hipóteses: Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%) Área total x 2,58 2,41 Valor unitário y 3,61 0,36 Correlações Parciais: Correlações parciais para Área total Isoladas Influência Valor unitário 0,60 0,60 Gráfico de Aderência - Regressão Linear y = 0,3566x + 85,812 R² = 0,

14 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , Gráfico de Resíduos Regressão Linear Equação de regressão: Valor unitário = +95, , * Área total 10. RESULTADOS VALORES DE VENDA (em números arredondados): De acordo com a NBR Anexo A e considerando o desempenho do mercado imobiliário (crise econômica que atingiu fortemente o setor imobiliário) e as características do imóvel avaliando, adotaremos o valor mínimo calculado pelo modelo de regressão linear. Assim, consideramos o valor de mercado para o imóvel (em números arredondados): 14

15 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , V TERRENO = R$ ,00 (valor unitário mínimo adotado - R$ 277,20 / m 2 ) DEPRECIAÇÃO DO TERRENO DEVIDO A ÁREA SER INVADIDA: Uma vez que a área em questão encontra-se invadida, será aplicado um desconto (depreciação) de 60% no valor do metro quadrado avaliado anteriormente (R$ 277,10/m2). Portanto, o valor do terreno considerando que o mesmo encontra-se invadido é de: V TERRENO DEPRECIADO = R$ ,76 O valor estimado para o terreno, em números arredondados, é de R$ ,00 (quatro milhões oitocentos e cinquenta mil reais). É importante lembrar que quem adquirir o imóvel em questão será responsável pela retirada dos ocupantes do lugar. 11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Para o enquadramento final da avaliação e aplicações do Método Comparativo de Dados de Mercado, estão sendo considerados os graus de fundamentação e precisão, conforme descrito nos itens e da NBR O quadro a seguir descreve o grau atingido de cada item e os pontos a eles atribuídos: Tabela 1 - Grau de Fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear 15

16 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , Item Caracterização do imóvel avaliando Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado Completa quanto a todas as variáveis analisadas 6 (k+1), onde k é o número de variáveis III II I independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas pelo autor do laudo 4 Extrapolação Não admitida 5 6 Descrição Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor Grau Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável Adoção de situação paradigma 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo Pontos obtidos 10% 20% 30% 3 1% 2% 5%

17 PROJUDI - Processo: Ref. mov Assinado digitalmente por : , Tabela 2 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear Graus Pontos Mínimos Itens obrigatórios III II I Soma , 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mínimo no grau II Grau de Fundamentação do Laudo 2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I Tabela 3 Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Grau de Precisão III II I 30% 30% - 50% >50% 12. ANEXOS Anexo I Matrícula nº do 2º Registro de Imóveis de São Gonçalo Cartório do 3º Ofício Anexo II Elementos amostrais utilizados nos cálculos avaliatórios Anexo III Croqui da área Anexo IV Certidão de Dados Cadastrais II 13. ENCERRAMENTO Aproveitamos a oportunidade para colocarmo-nos ao inteiro dispor para eventuais esclarecimentos que por ventura venham a ser necessários Curitiba, 04 de abril de CREA-PR / D 17

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