GUILHERME AUGUSTO KANTOR DANDOLINI

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1 CENTRO UNIVERSITÁRIO DA FUNDAÇÃO ASSIS GURGACZ PÓS GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS GUILHERME AUGUSTO KANTOR DANDOLINI Laudo Técnico de Avaliação de imóvel urbano como requisito à conclusão do Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Avaliações e Perícias do Centro Universitário da Fundação Assis Gurgacz. FOZ DO IGUAÇU 2018

2 SUMÁRIO 1. SOLICITANTE PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL OBJETO OBJETIVO OBSERVAÇÕES PRELIMINARES DESCRIÇÃO Imóvel Terreno Edificação GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Grau de precisão TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS Metodologia Homogeneização AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE Metodologia Fatores utilizados IMÓVEL AVALIANDO CÁLCULOS CONCLUSÃO ENCERRAMENTO MEMORIAL Amostras Memorial de cálculo REFÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS... 19

3 1. SOLICITANTE Banca de avaliação do Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Avaliações e Perícias do Centro Universitário da Fundação Assis Gurgacz. 2. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL Edalete Vale de Asnes, brasileira, divorciada, esteticista, residente na Rua Ariquemes, nº 1266, loteamento Jardim Ipê I, Foz do Iguaçu PR. 3. OBJETO Lote urbano localizado no loteamento denominado Jardim Ipê I, na cidade de Foz do Iguaçu/Pr, com área de 368,96m², onde consta uma edificação residencial unifamiliar em alvenaria térrea e edícula em anexo, totalizando 187,22m² de área construída não averbada. 4. OBJETIVO Determinação de Valor de Mercado para Venda do imóvel. 5. OBSERVAÇÕES PRELIMINARES Este Laudo de Avaliação fundamenta-se na Norma Brasileira Registrada - N.B.R (Avaliação de Bens Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e baseia-se na documentação fornecida. Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em 21/11/2018. Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente se encontrava correta, e que o imóvel objeto estaria livre e desembaraçado de 3

4 quaisquer ônus, em condições de ser imediatamente comercializado ou locado ou de passível de averbação. Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos fornecidos. 6. DESCRIÇÃO 6.1 Imóvel O imóvel avaliando localiza-se no bairro Jardim Ipê I na cidade de Foz do Iguaçu-PR com a frente e entrada principal voltada para a Rua Ariquemes, Está localizado em área urbana com toda infraestrutura necessária, como rede de água e esgoto, rede elétrica e telefônica. Servida também por transporte público coletivo e espaços comunitários, tais como escolas públicas, postos de saúde, creches, igrejas, praças, etc. O bairro onde o imóvel se encontra é considerado residencial, porém, é uma área em franco desenvolvimento comercial, contando com supermercados, centros comerciais, restaurantes, entre outros comércios. A macrorregião onde o imóvel se localiza apresenta topografia plana, com densidade ocupacional média. As residências ao entorno são em sua maioria térreas, tendo em vista que o Plano Diretor da cidade permite edificar até no máximo 02 pavimentos no bairro em questão. 6.2 Terreno O terreno possui superfície relativamente plana, não sendo necessária nenhuma regularização. A situação é descrita conforme consta na matrícula N Cartório de Registro de Imóveis 1º Ofício de Foz do Iguaçu/Pr: Inscrição Imobiliária: Lote 0157 da Quadra 24 Área total 368,96 m² 4

5 Situação meio de quadra Testada 12,44m frente para Rua Ariquemes Lateral 29,66m Zoneamento: ZR2 Zona Residencial de Baixa Densidade Formato Retangular Solo Seco Topografia Plana 6.3 Edificação O imóvel avaliando é composto por uma edificação unifamiliar em alvenaria térrea e uma edícula em anexo, totalizando 187,22m2 de área construída sem averbação junto aos órgãos públicos. A edificação principal é composta por uma garagem, sala de estar e jantar, cozinha, uma suíte, dois dormitórios e um banheiro social. A edícula anexa a residência é composta de um ambiente de lazer com churrasqueira e uma lavanderia. A edificação foi construída em estrutura de concreto armado moldado in loco, com alvenaria de fechamento externo e divisão interna, laje em todo o perímetro da edificação, inclusive nos beirais. O acabamento interno da residência é considerado de um padrão médio e se encontra em boas condições de uso. 7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados por homogeneização através de fatores, fundamentados por estudos conforme o item , da NBR

6 TABELA 1 GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES Item ABNT NBR ITEM DESCRIÇÃO GRAU Caracterização do 1 imóvel avaliando Quantidade mínima de 2 dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados 3 de mercado Intervalo admissível de 4 ajuste para o conjunto de fatores III II I Completa Completa quanto aos Adoção de quanto a todas fatores situação as variáveis utilizados no paradigma analisadas tratamento Apresentação Apresentação de informações de relativas a Apresentação informações todas as de informações relativas a características relativas a todas as dos dados todas as característica analisadas, características s dos dados com foto e dos dados corresponden características analisadas tes aos observadas fatores pelo autor do utilizados laudo 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* *No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja heterogênea. 6

7 TABELA 2 ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES Item ABNT NBR GRAUS III II I Pontos mínimos Itens 2 e 4 no grau Item 2 e 4, no Itens obrigatórios lll, com os demais no mínimo no grau mínimo no grau II e os demais no Todos, no mínimo no grau I II mínimo no grau I Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 1 e 2 da ABNT, NBR , todos os itens atendem a exigência da norma no grau II, consequentemente, o trabalho avaliatório também será enquadrado no GRAU li. 7.1 Grau de precisão TABELA 3 GRAUS DE PRECISÃO NOS CASOS DE MODELO DE REGRESSÃO LINEAR OU TRATAMENTO POR FATORES Item ABNT NBR : DESCRIÇÃO GRAU III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central 30% 40% 50% Considerando os parâmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR , referente ao grau de precisão, o presente trabalho está enquadrado no GRAU III. 7

8 8. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS A pesquisa imobiliária foi realizada no mês de novembro de Para o tratamento dos dados foi adotado como ferramenta de comparativo direto de dados de mercado com o uso de tratamento por fatores. Os fatores e coeficientes utilizados referentes à testada, profundidade, topografia, localização e oferta/transação, pesquisa imobiliária, tratamento estatístico, planilha de homogeneização e o valor de mercado adotado para o imóvel, encontram-se nos anexos. 8.1 Metodologia Para obtenção do valor de mercado do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, conforme o item da Norma Brasileira NBR , norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas, 2011). Sendo a homogeneização das características dos dados efetuada por meio do tratamento por fatores. Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas suas características, cujas diferenças perante o mesmo, para mais, ou para menos, são levadas em conta. Os fatores foram aplicados ao valor original do elemento comparativo na forma de somatório. 8.2 Homogeneização Para a homogeneização dos elementos de pesquisa serão utilizados fatores de ponderação como: 8

9 - Frente: Para o fator frente, foi adotado a situação paradigma de 12,44m em decorrência do padrão adotado pelo loteamento em que o imóvel avaliando se encontra. Frente Fatores Testada 12,00m 0,97 Testada 12,44m 1,00 Testada 13,00m 1,04 Testada 14,00m 1,13 - Profundidade: Quanto ao fator profundidade, foi utilizada a situação paradigma de 30,00m, tamanho esse usual na região. Profundidade Fatores Profundidade 24,60m 0,80 Profundidade 25,00m 0,83 Profundidade 30,00m 1,00 Profundidade 33,00m 1,10 - Topografia: Para o fator topografia foi adotada a situação paradigma plano. Topografia Fatores Plano 1,00 Leve inclinação (aclive / declive) 0,90 Inclinação acentuada (aclive / declive) 0,80 - Localização: Para o fator localização foi utilizado a situação paradigma de até 100m de proximidade a avenidas comerciais com infraestrutura urbana como supermercados, escolas, creches, igrejas, etc. Localização Fatores Mais de 500m de avenidas comerciais 0,80 Até 500m de avenidas comerciais 0,90 Até 300m de avenidas comerciais 0,95 Até 100m de avenidas comerciais 1,00 9

10 - Oferta: Atribuiu-se, como no caso de lotes urbanos, um desconto de 10% em todas as amostras para compensar a superestimativa de valor normalmente atribuída pelo vendedor. Oferta Fatores Todos as amostras 0,90 9. AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE 9.1 Metodologia Para obtenção do valor de mercado do imóvel, foi utilizado o Critério de Ross- Heidecke, conforme o item 10.4 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP, Este método leva em consideração o estado de conservação da benfeitoria. Sabe-se que um imóvel regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que outro mal conservado deprecia-se mais rapidamente. 9.2 Fatores utilizados CUB: Custo Unitário Básico por unidade de área. É um indicador monetário que mostra o custo básico para a construção civil. Seu objetivo básico é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos do setor da construção civil. Área Privativa: Informa a área total do imóvel avaliando. Estado de Conservação: É a situação física de um bem em decorrência de sua manutenção. O estado de conservação da edificação deve ser classificado segundo a graduação, conforme tabela abaixo, proveniente do estudo de Heidecke. Regular. 10

11 TABELA 4 ESTADO DE CONSERVAÇÃO SEGUNDO HEIDECKE Referência A B C D E F G H I Estado da Edificação Nova Entre Nova e Regular Regular Entre Regular e Reparos simples Reparos simples Entre Reparos simples e Reparos importantes Reparos importantes Entre Reparos importantes e Sem valor Sem valor Vida Útil: Expressa a durabilidade do imóvel, ou seja, período decorrido entre a data em que foi concluído e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de manutenção de grande monta. Idade Estimada: Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros. Depreciação: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação. Valor depreciável: Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual. 11

12 10. IMÓVEL AVALIANDO Atributos de entrada: Área Construída: 187,22m² CUB: R$ 1.868,48 (novembro/2018) Estado de conservação: Regular Vida Útil: 50 anos Idade Estimada: 6 anos 11. CÁLCULOS Com as especificações do imóvel avaliando e vistoria ao local foi possível definir a área do imóvel, idade aparente, o valor do CUB pelo site do Sinduscon-PR; o estado de conservação, de acordo com a Tabela 4, no item 9.2 deste laudo e a vida útil de 50 anos definida no Código Civil. A partir destes dados calculou-se a idade em porcentagem de vida da benfeitoria, como mostra a Tabela 5. TABELA 5 - DADOS DE ENTRADA Variáveis Resultados Área Construída 187,22m² CUB (Novembro/2018) R$1.868,48 Estado de Conservação Regular (c) Vida Útil (Vu) 50 anos Idade (i) 6 anos i/vu 12% Para obter o fator de depreciação na tabela Ross-Heidecke, como mostra a Tabela 6, tem-se na primeira coluna a idade em porcentagem de vida, onde encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 2% a 100%, seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação, que neste caso é a coluna da letra c. 12

13 TABELA 6 ROSS-HEIDECKE - DEPRECIAÇÃO FÍSICA - FATOR "K" O fator de depreciação encontrado para o imóvel avaliando é de K = 9,07. Com ele é possível calcular a depreciação da benfeitoria e após os valores de venda e o valor depreciado conforme mostra a Tabela 7. TABELA 7 - CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO Variáveis Resultados K 9,07 D = (100-k)/100 0,9093 CUB x Área (R$1.868,48 x 187,22m²) R$ ,82 Valor (CUB x Área x D) (R$1.868,48 x 187,22m² x R$ ,44 0,9093) Valor de depreciação [(CUB x Área)-Valor] R$ [(R$1.868,48 x 187,22m²)- R$ ,44] 13

14 12. CONCLUSÃO Considerando a finalidade da avaliação, que o modelo estatístico possui a variável oferta/venda e os argumentos em relação à região em que o imóvel se encontra, conclui-se: TABELA 8 VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO: SOMATORIO DE VALORES VALOR TERRENO R$ ,18 VALOR EDIFICAÇÃO R$ ,44 VALOR TOTAL DO IMÓVEL: R$ ,62 Valor de mercadológico: De acordo com os dados acima, os quais também foram embasados no valor praticado no mercado de Foz do Iguaçu - Paraná, AVALIO o imóvel em R$ ,62 (Quatrocentos e dezesseis mil oitocentos e noventa e nove reais e sessenta e dois centavos), ressaltando que os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares dos imóveis, suas características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imobiliário. 13. ENCERRAMENTO O presente Laudo Técnico é a expressão da verdade e confere com o item patrimonial examinado, apto a surtir os efeitos legais a que se propõe. Imóvel vistoriado no dia 21 de novembro de Foz do Iguaçu, 10 de Dezembro de

15 14. MEMORIAL 14.1 Amostras FIGURA 1 FOTO AEREA DO ESPAÇO AMOSTRAL: 15

16 FIGURA 2 FOTO DA FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO: FIGURA 3 GUIA AMARELA DO IMÓVEL AVALIANDO JUNTO A PREFEITURA MUNICIPAL DE FOZ DO IGUAÇU/PR: 16

17 TABELA 9 RELAÇÃO AMOSTRAL: AMOSTRA PREÇO DO IMÓVEL (TERRENO) ÁREA PREÇO POR M² STATUS INFORMANTE 1 R$ ,00 300,00 R$ 400,00 A VENDA Imobiliaria Aplicar 2 R$ ,00 396,99 R$ 377,84 A VENDA Imobiliaria Dorta 3 R$ ,00 396,00 R$ 303,03 A VENDA Imobiliaria Grau 4 R$ ,00 356,00 R$ 477,53 A VENDA Imobiliaria Dumond 5 R$ ,00 320,00 R$ 453,13 A VENDA Imobiliaria Dumond 6 R$ ,00 360,00 R$ 319,44 A VENDA Imobiliaria Dumond 14.2 Memorial de cálculo AM OS TR A PREÇO POR M² FAT OR FRE NTE FATOR PROFUND IDADE FATOR TOPOGR AFIA FATOR LOCALI ZAÇAO FATOR OFERT A VALOR/M ² HOMOGE NEIZADO 1 R$ 400,00 0,97 0,83 1 0,9 0,9 260,85 2 R$ 377,84 0,97 1,1 0,9 0,9 0,9 293,90 3 R$ 303,03 0,97 1,1 0,9 0,95 0,9 248,81 4 R$ 477,53 1,13 0,8 0,9 0,8 0,9 279,73 5 R$ 453,13 1,04 0,83 0,9 0,9 0,9 285,14 6 R$ 319,44 0,97 1 0,9 0,95 0,9 238,44 17

18 AMOSTRAS ORDENADAS 2 293, , , , , ,44 k=1+3,3log N A=maior-menor I=A/K 4-55,46-13,87 18

19 Tc 1,476 Limite Superior 281,00 Limite Inferior 254,62 Grau de Precisão 9,85% Campo de Arbítrio R$ 281,00 R$ 267,81 R$ 254,62 Valor do Imóvel Avaliando (Terreno) R$ 267,81 x 368,96m² R$ , REFÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS - ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - N.B.R :1 - Avaliação de Bens Parte 01: Procedimentos Gerais - ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - N.B.R :1 - Avaliação de Bens Parte 02: Imóveis Urbanos 19