LAUDO DE AVALIAÇÃO Rua Erechim Lote 25 / Quadra 49 Loteamento Praia Costa Azul II Jaguaruna SC

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO Rua Erechim Lote 25 / Quadra 49 Loteamento Praia Costa Azul II Jaguaruna SC DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai -18 1/46

2 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DO LOTE 25 QUADRA 49 SITO A RUA ERECHIM LOTEAMENTO PRAIA COSTA AZUL II JAGUARUNA - SC DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai -18 2/46

3 INDICE I - SINTESE GERAL II- INTRODUÇÃO III - LOCALIZAÇÃO E CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO Equipamentos Urbanos Transporte Coletivo IV - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL V - CONSIDERAÇÕES GERAIS VI- FATOS RELEVANTES VII - AVALIAÇÃO DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai -18 3/46

4 ANEXOS A Mapa de localização B Fotografias do Imóvel C Amostras utilizadas, com fotos D Planilha de homogeneização E Legenda F - Informações Complementares DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai -18 4/46

5 I SINTESE GERAL ESPECIE Laudo de Avaliação SOLICITANTE Randon Administradora de Consórcios Ltda. OBJETO Terreno Urbano Lote 25 Quadra 49 LOCAL Rua Erechim, sn Loteamento Praia Costa Azul II Jaguaruna - PR FINALIDADE Determinação do Valor de Mercado para Venda DATA CONSIDERADA Maio de VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO Valor Para Venda: R$ ,00 (vinte mil e sessenta reais) Valor para Venda Forçada - R$ ,00 (dezesseis mil e quinhentos e quarenta e cinco reais) DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai -18 5/46

6 II INTRODUÇÃO O presente trabalho foi solicitado pela empresa Randon Administradora de Consórcios Ltda., e tem por objetivo a determinação do mais provável valor de mercado para venda do imóvel aqui caracterizado, o qual foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimento, exceto os textualmente mencionados no corpo deste relatório. A avaliação desenvolveu-se em conformidade com as prescrições básicas da NBR :2004 Avaliações de Imóveis Rurais da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, podendo ser aplicado os seguintes métodos: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Por este processo, o valor do imóvel é definido através de comparações diretas com outros similares que estejam inseridos no mesmo universo mercadológico, procedendo-se as devidas adequações técnicas às características do imóvel, observando-se todos os fatores de influência e principalmente, a inexorável lei da oferta e da procura aferidos contemporaneamente. DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai -18 6/46

7 Método Involutivo: Aquele em que o valor das benfeitorias esta alicerçada no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual esta inserida, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Método Evolutivo: Aquele em que o valor do imóvel é identificado pelo somatório das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercialização, preferencialmente medido por comparação de mercado. Método da Capitalização da Renda: Aquele em que o valor do bem e identificado com base na capitalização presente da sua renda liquida prevista, considerando-se cenários variáveis. Metodologia Utilizada: Para a determinação do valor de mercado para venda do imóvel no estado em que encontra utilizamos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai -18 7/46

8 Conforme a Norma para Avaliação de Imóveis Rurais - Ibape/SP 2004, essa avaliação atende ao Grau I de Fundamentação e enquadra-se no Grau II de precisão. Descrição Grau III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor estimado para o imóvel <30% 30%-50% >50% De acordo com as novas Normas quando se adota o Método Comparativo de Dados de Mercado, devemos obedecer aos seguintes procedimentos: Tratamento por fatores: a) Caracterização completa do imóvel avaliando quanto a todas as variáveis analisadas, com fotos que permitam identificá-las, bem como visão geral do entorno; b) Mínimo de 5 elementos amostrais efetivamente utilizados após a homogeneização; c) Identificação dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal), com informações sobre as variáveis analisadas no modelo adotado; DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai -18 8/46

9 d) O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não pode resultar aquém da metade, ou além do dobro do valor original; e) Os fatores utilizados devem ser validados em relação a sua condição de homogeneização. O objetivo do presente estudo, portanto é determinar o valor de mercado para venda do imóvel que passaremos a descrever, o qual foi avaliado sob a premissa de uma negociação entre partes desejosas, mas não compelidas a efetivá-las e, independentemente de quaisquer constrangimentos. O valor apurado obedeceu ao critério de pagamento a vista. III - LOCALIZAÇÃO E CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO O imóvel objeto deste estudo está localizado na Rua Erechim, lote 25, Quadra 49, Loteamento Praia Costa Azul II, Município de Jaguaruna e Estado de Santa Catarina. Destacam-se como principais vias de acesso ao local, a Rodovia SC 100, e as Ruas da Plataforma, Cecilia Maria Bernardes, dentre outras além da própria Rua Erechim. DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai -18 9/46

10 A região vizinha possui adensamento demográfico baixo, onde o uso permitido é residencial, apresentando chácaras e sítios. Equipamentos Urbanos A região de localização do imóvel em estudo apresenta apenas energia elétrica como melhoramentos públicos. IV - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL De acordo com a inspeção efetuada no local e análise da documentação analisada o imóvel apresenta as seguintes características: Registrados junto ao Registro de Imóveis da Comarca de Jaguaruna, conforme Matrícula em anexo F Informações Complementares do presente laudo. Trata-se de um terreno, no loteamento Praia Costa Azul II. DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

11 Quadro de área: TERRENO: Frente: 12 m Fundos: 25 m Área Total: 300,00 m² Obs: Áreas conforme matrícula V - CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O IMÓVEL FACE AO MERCADO Inicialmente, devemos salientar que o mercado imobiliário, em geral, principalmente no seguimento específico em que se insere o imóvel em estudo, tem registrado poucos negócios efetivamente realizados. Tal situação, aliada ao cenário econômico atual. Numa análise mais profunda, as pesquisas indicam faixas de valores mais conservadoras, na hora da efetiva negociação. DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

12 VII - FATOS RELEVANTES Salientamos que no loteamento já há invasão de lotes mais próximos a praia. III - AVALIAÇÃO Com base no exposto e considerando se, em termos gerais: características da zona, padrão do logradouro de situação, melhoramentos públicos existentes, meios normais de transporte e tipo de ocupação circunvizinha, avaliamos o imóvel sito a Rua Erechim, lote 25 da quadra 49, Loteamento Praia Costa Azul II, Município de Jaguaruna e Estado de Santa Catarina, objeto do presente laudo, em: VALOR PARA VENDA 1-Valor Unitário Homogeneizado Homogeneizados os elementos que compõe o campo amostral, através de fatores constantes na planilha de venda em anexo D (item 7) Campo De Arbítrio Estimativa de Tendência Central: VuH= R$ 66,87 p/m² DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

13 Multiplicando-se o valor unitário homogeneizado pela área equivalente do imóvel avaliando, temos para Maio de 2018: Valor Capital do Imóvel = 300,00 m² x R$ 66,87 p/m² Arredondando: VT = R$ ,00 Valor Para Venda: R$ ,00 (vinte mil e sessenta reais) CÁLCULO DO VALOR DE VENDA FORÇADA R$ ,00 10% de margem de negociação = R$ ,00 Despesa financeira IGPM 0,76 % ao mês (jan/18) Valor apurado para o imóvel em situação normal deduzindo apenas a margem de negociação R$ ,00 pelo período de 12 meses (prazo estimado para se conseguir vender a propriedade). Valor para Venda Forçada - R$ ,00 (dezesseis mil e quinhentos e quarenta e cinco reais). DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

14 Nosso Laudo é sigiloso (confidencial) e de propriedade exclusiva do Cliente. A BESP solicita o obséquio de ser informada sobre qualquer impugnação, dúvida ou contestação ao valor apontado, para que possa justificar e defender a proficiência e probidade de seu trabalho. São Paulo, 21 de Maio de BESP Consultoria de Imóveis S/C Ltda. Av. Angélica, º andar CNPJ / Inscrição Municipal: Waldomiro Bussab Filho Sócio Diretor Creci OAB Edson Ferreira Sampaio Crea Creci Membro Titular do IBAPE. Nº 1372 DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

15 A - Mapa de Localização DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

16 DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

19 B - Fotografias do Imóvel DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

20 Vista do Imóvel DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

24 C Amostras Utilizadas DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

25 Amostra N.º Data: 01 30/04/2018 Localização: Rua Florianópolis / Quadra 24 Lote 07 Bairro: Costa Azul I Tipo do Imóvel: Zoneamento: Terreno. Fonte Informante: Imobiliária Origem: Pesquisa Fone: Contato: (48) Imobiliária Camacho Áreas: Terreno: Frente: Fundo Construção m² 600,00 Valores: Venda: Locação: R$ R$70.000,00 Valor p/ m²: R$116,67 R$ DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

26 Amostra N.º Data: 02 30/04/2018 Localização: Rua Florianópolis / Quadra 29 Bairro: Costa Azul I Tipo do Imóvel: Zoneamento: Terreno. Fonte Informante: Imobiliária Origem: Pesquisa Fone: Contato: (48) Imobiliária Camacho Áreas: Terreno: Frente: Fundo Construção m² 300,00 Valores: Venda: Locação: R$ R$33.000,00 Valor p/ m²: R$110,00 R$ DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

27 Amostra N.º Data: 03 30/04/2018 Localização: Rua Santa Fé Lote 16 Bairro: Costa Azul I Tipo do Imóvel: Zoneamento: Terreno. Fonte Informante: Imobiliária Origem: Pesquisa Fone: Contato: (48) Imobiliária Camacho Áreas: Terreno: Frente: Fundo Construção m² 300,00 Valores: Venda: Locação: R$ R$23.000,00 Valor p/ m²: R$76,67 R$ DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

28 Amostra N.º Data: 04 30/04/2018 Localização: Quadra 42 Lote 21 Bairro: Costa Azul I Tipo do Imóvel: Zoneamento: Terreno. Fonte Informante: Imobiliária Origem: Pesquisa Fone: Contato: (48) Imobiliária Camacho Áreas: Terreno: Frente: Fundo Construção m² 300,00 Valores: Venda: Locação: R$ R$30.000,00 Valor p/ m²: R$100,00 R$ DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

29 Amostra N.º Data: 05 30/04/2018 Localização: Quadra 71 Lote 06 Bairro: Costa Azul I Tipo do Imóvel: Zoneamento: Terreno. Fonte Informante: Imobiliária Fone: Origem: Contato: Pesquisa Rosana Rosseto Áreas: Terreno: Frente: Fundo Construção m² 300,00 Valores: Venda: Locação: R$ R$25.000,00 Valor p/ m²: R$83,33 R$ DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

30 Amostra N.º Data: 06 30/04/2018 Localização: Quadra 05 / Lote 24 Bairro: Costa Azul I Tipo do Imóvel: Zoneamento: Terreno. Fonte Informante: Imobiliária Origem: Pesquisa Fone: Contato: (51) Enio Junior Áreas: Terreno: Frente: Fundo Construção m² 300,00 Valores: Venda: Locação: R$ R$20.000,00 Valor p/ m²: R$66,67 R$ DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

31 Amostra N.º Data: 07 30/04/2018 Localização: Quadra 17 / Lote 27 Bairro: Costa Azul I Tipo do Imóvel: Zoneamento: Terreno. Fonte Informante: Imobiliária Fone: Origem: Contato: Pesquisa Áreas: Terreno: Frente: Fundo Construção m² 300,00 Valores: Venda: Locação: R$ R$35.000,00 Valor p/ m²: R$116,67 R$ DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

32 Amostra N.º Data: 08 30/04/2018 Localização: Rua Orlando Orlandi Bairro: Costa Azul I Tipo do Imóvel: Zoneamento: Terreno. Fonte Informante: Imobiliária Fone: Origem: Contato: Pesquisa Áreas: Terreno: Frente: Fundo Construção m² 300,00 Valores: Venda: Locação: R$ R$35.000,00 Valor p/ m²: R$116,67 R$ DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

33 D - E - Planilha de Homogeneização Legenda DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

42 LEGENDA DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46

43 F - Informações Complementares DEPTO DE AVALIAÇÕES Mai /46