LAUDO DE AVALIAÇÃO. Federal Seguros SA. Lotes 07 e 09 Quadra 05 Balneário Ponta da Areia São Pedro da Aldeia/RJ

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO Federal Seguros SA 2015 Lotes 07 e 09 Quadra 05 Balneário Ponta da Areia São Pedro da Aldeia/RJ

2 - ANEXOS - R E SUMO EXECUTIVO CARACTERÍSTICAS GERAIS Tipo de Trabalho: Objeto: Finalidade: Endereço: Consultoria Descritiva do Mercado Imobiliário SP. Terreno Urbano. Determinação do Valor de Compra/Venda. Lotes 07 e 09 Balneário Ponta da Areia- São Pedro da Aldeia/RJ MERCADO IMOBILIÁRIO - SUMMARY De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a terrenos urbanos. VALORES DATA BASE FEVEREIRO DE 2017 LOTE 07 Descrição Área de Terreno Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$) Valor de Compra/Venda 375,00 m² R$ 240,46 R$ ,00 Valor Máximo de Compra/Venda 375,00 m² R$ 279,66 R$ ,00 Valor Mínimo de Compra/Venda 375,00 m² R$ 201,27 R$ ,00 VALORES DATA BASE FEVEREIRO DE 2017 LOTE 09 Descrição Área de Terreno Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$) Valor de Compra/Venda 491,00 m² R$ 233,15 R$ ,00 Valor Máximo de Compra/Venda 491,00 m² R$ 265,85 R$ ,00 Valor Mínimo de Compra/Venda 491,00 m² R$ 200,45 R$ ,00

3 - 3 - INTRODUÇÃO A Elo Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no município e comarca de São Pedro da Aldeia, RJ CONSTITUINTES Interessado Federal Seguros SA. Cliente Federal Seguros SA. Tipo do bem Terreno Urbano. Finalidade Determinação do Valor de Compra/venda. Vistoria 28 de Janeiro de 2016.

4 - 4 - CRITÉRIO DE ELABORAÇÃO Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R (Avaliação de Bens Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Observamos também o código de Ética da American Society of Appraisers. O critério geral empregado foi o de avaliar os imóveis, supondo-se que continuarão sendo empregados para o mesmo fim e no mesmo estado de conservação em que se encontram atualmente. Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira específica para o mercado imobiliário. Os estudos desenvolvidos têm como base os valores de avaliação sob a ótica imobiliária, onde foram considerados, entre outros, aspectos de Potencial de valorização futura; Tendências do mercado imobiliário local; Consolidação urbana; Características constitutivas; Perspectivas das necessidades de reinvestimento para reposicionamento da propriedade; Projetos e obras em planejamento (públicos e privados); Grau de especificidade do imóvel; e Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos. O imóvel foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos que impeçam ou imponham restrições à sua comercialização ou utilização, exceto aqueles mencionados no decorrer do presente trabalho.

5 - 5 - METODOLOGIA ANÁLISE FÍSICA Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização, características constitutivas a serem adotadas, interferências urbanísticas conjunto de leis e atos públicos que podem interferir no uso, ocupação e status de mercado. Sua posição no mercado imobiliário atual e futuro (se o imóvel contará com versatilidade para atender novas exigências mercadológicas); detectar problemas e/ou vantagens quanto à sua localização; bem como apontar medidas para o incremento de atratividade. Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos: a) visitas à região onde está o imóvel, para levantamento de dados sobre sua localização, facilidade de acesso, ocupação circunvizinha, melhoramentos públicos existentes e previstos, transporte urbano e comunicações; b) análise de documentos e plantas; d) consultas a leis e publicações sobre zoneamento, desapropriações, tombamentos e, caso necessário, consulta informal aos órgão competentes. ANÁLISE JURÍDICA Já a conceituação da forma de participação dos terrenos urbanos e a situação de registro (checagem de áreas, propriedade e outras averbações), são realizadas através dos documentos de propriedade, como escrituras, matrículas, impostos, etc.

6 - 6 - ANÁLISE DE MERCADO A identificação das características do mercado imobiliário onde está inserido imóvel nos permite determinar o seu posicionamento com relação à concorrência, verificando as possibilidades de seu desempenho, quando lançado no mercado. Para o mercado de imóveis comerciais foram abordados os seguintes itens: Perfil dos imóveis em oferta; Diferenciação dos valores de imóveis posicionados nos logradouros considerados principais e fora deles. Diferenciação dos imóveis providos de infraestrutura urbana A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos e, sempre que possível, de valores efetivamente transacionados. Através de informações históricas colhidas de estudos anteriores, também foi possível a análise da evolução de preços de mercado e crescimento histórico, o que sinaliza aquecimento ou desaquecimento de demanda. ANÁLISE DE VALOR Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT e pelas recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP. Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta, demanda, possibilidades de uso, características técnicas e aspectos restritivos, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e análises específicas para o mercado imobiliário, discorrendo sobre a posição atual da propriedade perante o mercado e suas perspectivas de aceitação pelo mercado.

7 - 7 - DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente na norma estabelecida pela ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas (NBR 14653), que apresentam a seguinte definição para Valor de Mercado : Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Além das normas brasileiras, as análises também consideram as definições de Market Value (Valor de Mercado) extraída das recomendações do RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Appraisal and Valuation Standard, definidas a seguir: Market Value (Valor de Mercado): A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data da avaliação, entre um comprador desejoso e um vendedor desejoso, em uma negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre as partes), após realização de marketing apropriado, onde as partes tenham agido com conhecimento, prudência e sem compulsão. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida a priori a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços. Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis comerciais e padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal. Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.

8 - 8 - LIMITAÇÕES E PRESSUPOSIÇÕES Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições acompanha nossos laudos: 1. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações profundas na documentação do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de propriedade. 2. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos, documentais, licenças, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel. 3. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade. 4. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não garantimos sua veracidade. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente. 5. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento. 6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do empreendimento ou ao meio ambiente. A Elo Engenharia não possui know-how sobre assuntos que afetam o meio ambiente ou saúde, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel. 7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Elo Engenharia não deve responsabilidades a terceiros que assumam posições e decisões com base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em todo ou em parte, sem prévia autorização da Elo Engenharia. 8. Os avaliadores declaram não ter conhecimento de interesse presente ou futuro, próprio ou de familiares, nos imóveis sendo avaliados.

9 Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e a Elo Engenharia não assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado. 10. Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Elo Engenharia não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação. 11. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência. 12. Os honorários cobrados não tem qualquer relação com os valores aqui avaliados. 13. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade da Elo Engenharia para detectar fraudes nos documentos. 14. Não é responsabilidade da Elo Engenharia identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. 15. O resultado desta avaliação está condicionado às premissas e cenários específicos mencionados neste relatório e invalida quaisquer outras análises anteriores para a mesma data-base.

10 LOCALIZAÇÃO São Pedro da Aldeia, RJ MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS Municípios vizinhos: Principais eixos viários: Araruama, Cabo Frio, Iguaba Grande RJ-140, Estrada do Boqueirão, Rua Teixeira Brandão Mapa de Localização

11 REGIÃO São Pedro da Aldeia é um município brasileiro do estado do Rio de Janeiro. Localiza-se na latitude 22º50'21" sul e na longitude42º06'10" oeste. Sua população segundo estimativa do IBGE em agosto de 2013 é de habitantes. Possui uma área de 358,66 km². É um dos principais centros históricos e culturais, cuja história se entrelaça com o enredo nacional e também do Estado do Rio de Janeiro. Abriga monumentos de grande importância como a Casa da Flor, a qual recebeu o Prêmio Culturas Populares pela Secretaria da Identidade e da Diversidade Cultural/ Ministério da Cultura em 2007, e igrejas construídas pelos padres na fundação da aldeia, como a Igreja Matriz de São Pedro. Neste município, encontra-se a Base Aérea Naval de São Pedro da Aldeia, única de seu tipo no país, sede da Força Aeronaval da Marinha do Brasil, exercendo uma importantíssimo papel na defesa nacional. A Base de São Pedro abriga o Museu da Aviação Naval, único do seu gênero em todo o Brasil. A economia aldeense se baseia basicamente em Pesca artesanal, turismo, comércio local e extração de sal marinho, atualmente em pouca quantidade. São Pedro da Aldeia é sede regional de importantes órgãos da sociedade como o ETRL/ IPHAN- RJ, Prolagos (empresa de distribuição de água da região) e o Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2). A cidade detém o mais importante pólo de empresas de distribuição de toda a região, contanto com aproximadamente 10 empresas. O Aterro Sanitário Dois Arcos, o único da Região dos Lagos. Em 04 de Agosto de 2013 foi inaugura no aterro a primeira Usina de Tratamento de Biogás do Brasil, um projeto de gás natural renovável (GNR), tornando São Pedro da Aldeia a cidade brasileira pioneira na geração de biogás em um aterro sanitário. INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região é atendida por redes de água potável, energia elétrica (luz e força), telefone e iluminação. A via de acesso é pavimentada em asfalto e possui guias, sarjetas, calçadas, coleta de lixo e entrega postal, de sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário e águas pluviais. Em relação à urbanização, o logradouro apresenta revestimento asfáltico, guias e sarjetas.

12 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO VISTA AÉREA

13 TERRENO Área Lote ,00 m² Área Lote ,00 m² Descrição Trata-se de dois lotes sem benfeitorias. Observações As áreas foram obtidas através das matrículas fornecidas. Matrículas (Lote 07) e (Lote 09) ANÁLISE DE MERCADO O MERCADO IMOBILIÁRIO De acordo com a prospecção realizada no mercado imobiliário da região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a terrenos urbanos. Em função de sua constituição, o público de interesse na aquisição de um imóvel com as características do avaliando seria para ocupação ou investimento. De acordo com a prospecção mercadológica realizada na região, adquirimos uma convicção em relação ao valor que julgamos justa e perfeita e de acordo com a configuração de mercado descrito classificamos o avaliando como imóvel de BAIXA LIQUIDEZ. Desempenho de mercado Absorção pelo mercado Volume de ofertas Nível de demanda Liquidez do imóvel Baixo Baixa Baixo Baixo Baixa

14 ANALISE DO VALOR INTRODUÇÃO Os valores sugeridos ao imóvel foram obtidos através de nossas interpretações, baseados na experiência de mercado e tendências da região. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida a priori a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços. Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis e padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal. Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante. DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS BENS Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando. Para a correta aplicação de técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do mercado imobiliário faz-se necessária uma análise complementar dos fatores socioeconômicos de influência nas relações de compra/venda dos imóveis. Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu funcionamento e os seus mecanismos. São três as partes componentes deste, a saber: os bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes interessadas em adquiri-los. O método aqui utilizado para descrever este mercado é a denominada TRATAMENTO POR FATORES onde são comparados utilizados dados de mercado com atributos semelhantes ao do avaliando. Estas técnicas nada mais são que modelos explicativos e simplificados do mercado já que consideram apenas as características semelhantes e não todas as características pesquisadas.

15 ENCERRAMENTO As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da Elo Engenharia, sendo que o seu uso indevido estará sujeito à aplicação da legislação competente. Atenciosamente, São Paulo, 01 de Fevereiro de Fazem parte integrante deste laudo os seguintes anexos: Eng. Flávio Anselmo Genari Mendonça CREA /D C PF Anexo I FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO Anexo II PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO COMPRA/VENDA Anexo III TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS - LOTE 07 Anexo IV TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS - LOTE 09

16 - ANEXOS - A N E X O I FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO

17 - ANEXOS - FOTO 01 VISTA DA ÁREA DO IMÓVEL FOTO 02 VISTA DO LOGRADOURO

18 - ANEXOS - FOTO 03 VISTA DA ÁREA DO IMÓVEL FOTO 04 VISTA DA ÁREA DO IMÓVEL

19 - ANEXOS - A N E X O II PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO COMPRA/VENDA

20 - ANEXOS - AMOSTRAS Amostra n.º 1 03/02/2017 Endereço: Avenida Saputiaba - Localização , Bairro: Porto D'Aldeia Cidade: São Pedro da Aldeia Fonte/ telefone: Particular - Edmilson - 22) Tipo: Terreno Terreno (m2) 600,00 Status: Preço de venda: R$ ,00 R$/ m 2 R$ Obs.: UF: RJ Oferta 200,00 Amostra n.º Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Tipo: Terreno (m2) Preço de venda: Obs.: 2 Rua Dona Matilde Boqueirão C Lobo Imóveis - Raphael - 22) Terreno 360,00 R$ ,00 03/02/2017 Cidade: São Pedro da Aldeia UF: RJ Status: Oferta R$/ m 2 R$ 194,44 Amostra n.º 3 03/02/2017 Endereço: Rua Fabio Cavalcante Uzai - Localização , Bairro: Boqueirão Cidade: São Pedro da Aldeia UF: RJ Fonte/ telefone: Armação dos Búzios Imóveis - Célia - (22) Tipo: Terreno Terreno (m2) 412,00 Status: Oferta Preço de venda: R$ ,00 R$/ m2 R$ 145,63 Obs.: Amostra n.º 4 03/02/2017 Endereço: Avenida Saputiaba - Localização , Bairro: Porto D'Aldeia Cidade: São Pedro da Aldeia UF: RJ Fonte/ telefone: Particular - Edmilson - 22) Tipo: Terreno Terreno (m2) 680,00 Status: Oferta Preço de venda: R$ ,00 R$/ m2 R$ 176,47 Obs.: Amostra n.º 5 Endereço: Rua Carlos Costa - Localização , Bairro: Poço Fundo Cidade: Fonte/ telefone: Particular - Maria Tipo: Terreno Terreno (m2) 360,00 Preço de venda: R$ ,00 03/02/2017 São Pedro da Aldeia UF: RJ Status: Oferta R$/ m2 R$ 180,56 Obs.:

21 - ANEXOS - A N E X O III TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS COMPRA/VENDA LOTE 07

22 - ANEXOS - PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO Amostra Área do Terreno Valor Unitário Fator Oferta Localização Fator Fator Localização Topografia Topografia Via Principal Fator Via Principal Fator Área do Terreno Acesso Fator Acesso Soma dos Fatores Valor Unitário Final 1 600,00 R$ 180,00 0,90 1,20 1,04 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,14 R$ 205, ,00 R$ 175,00 0,90 0,70 1,79 1,00 1,00 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 1,78 R$ 311, ,00 R$ 131,07 0,90 0,80 1,56 1,00 1,00 0,80 1,25 1,02 0,80 1,25 2,08 R$ 272, ,00 R$ 158,82 0,90 1,20 1,04 1,00 1,00 1,00 1,00 1,13 1,00 1,00 1,17 R$ 185, ,00 R$ 162,50 0,90 1,00 1,25 1,00 1,00 1,10 0,91 0,99 0,80 1,25 1,40 R$ 227,66 AV 375,00 1,25 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Média: limite superior: limite inferior: média saneada: desvio padrão: R$ 240,46 R$ 312,60 R$ 168,32 R$ 240,46 R$ 51,13

23 - ANEXOS - DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO VALOR DO TERRENO Área de Terreno (m²) Valor unitário homogeneizado do terreno (R$/m²) Valor total do terreno (R$) VALOR DE NEGOCIAÇÃO VALOR MÁXIMO DE NEGOCIAÇÃO 16,67% VALOR MÍNIMO DE NEGOCIAÇÃO -16,67% VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA GRAU DE PRECISÃO Amplitude Máxima Amplitude Mínima Amplitude Total GRAU II 16,67% -16,67% 33,33% 375,00 240, ,19 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00

24 - ANEXOS - A N E X O IV TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS COMPRA/VENDA LOTE 09

25 - ANEXOS - PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO Amostra Área do Terreno Valor Unitário Fator Oferta Localização Fator Fator Localização Topografia Topografia Via Principal Fator Via Principal Fator Área do Terreno Acesso Fator Acesso Soma dos Fatores Valor Unitário Final 1 600,00 R$ 180,00 0,90 1,10 1,14 1,00 1,00 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 1,18 R$ 211, ,00 R$ 175,00 0,90 0,80 1,56 1,00 1,00 1,00 1,00 0,94 1,00 1,00 1,50 R$ 262, ,00 R$ 131,07 0,90 0,80 1,56 1,00 1,00 0,80 1,25 0,97 0,80 1,25 2,03 R$ 265, ,00 R$ 158,82 0,90 1,10 1,14 1,00 1,00 1,00 1,00 1,07 1,00 1,00 1,20 R$ 191, ,00 R$ 162,50 0,90 1,00 1,25 1,00 1,00 1,10 0,91 0,94 0,80 1,25 1,35 R$ 219,20 AV 491,00 1,25 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Média: limite superior: limite inferior: média saneada: desvio padrão: R$ 230,20 R$ 299,26 R$ 161,14 R$ 230,20 R$ 32,85

26 - ANEXOS - DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO VALOR DO TERRENO Área de Terreno (m²) Valor unitário homogeneizado do terreno (R$/m²) Valor total do terreno (R$) VALOR DE NEGOCIAÇÃO VALOR MÁXIMO DE NEGOCIAÇÃO 10,62% VALOR MÍNIMO DE NEGOCIAÇÃO -10,62% VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA GRAU DE PRECISÃO Amplitude Máxima Amplitude Mínima Amplitude Total GRAU III 10,62% -10,62% 21,24% 491,00 230, ,41 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00