Ficha Resumo BANCO SANTANDER S/A. Solicitante: BANCO SANTANDER S/A. Proprietário : Sobrado Geminado. Imóvel do Tipo:

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1 Ficha Resumo Solicitante: Proprietário : Imóvel do Tipo: BANCO SANTANDER S/A BANCO SANTANDER S/A Sobrado Geminado Endereço: Rua Mariz e Barros, nº 41 - Vila Belmiro Santos / SP Documentação utilizada: Matrícula n.º e IPTU Área de terreno: 170,20 m² Área construída: 165,60 m² Indicios de Contaminação: Prazo de Comercialização: Aproximadamente 42 meses; taxa de juros = 1% ao mês Grau de Precisão III; Grau de Fudamentação II Valor de Mercado : Valor de Liquidez : R$ ,00 R$ ,00 Foto do Imóvel :

2 2 Laudo Técnico de Avaliação Solicitante: BANCO SANTANDER S/A Imóvel do Tipo: Sobrado Geminado Endereço: Rua Mariz e Barros, nº 41 - Vila Belmiro Santos / SP Cliente: BANCO SANTANDER S/A Data: Abril / 2017 FOTO INSERIR FOTO NA PLANILHA - FOTOS DO IMÓVEL Nº do Laudo: (107) - L.B.R.

3 3 1. Introdução Por solicitação do Banco Santander S/A, objetiva o presente laudo avaliar o imóvel consistente de um sobrado geminado, situado a Rua Mariz e Barros, nº 41 - Vila Belmiro no município de Santos, no Estado de São Paulo, de propriedade de quem de direito. Por premissa o imóvel foi considerado livre de quaisquer ônus, litígios, desapropriações, pois a pesquisa sobre os títulos de posse ou domínio não foi realizada por não ser objeto e de responsabilidade dos avaliadores. O valor aqui encontrado refere-se ao valor de mercado definido como o valor que um bem consegue obter em dinheiro nesta data, na hipótese das partes, vendedores e compradores estarem desejosos de vender e comprar, mas não compelidos, estando portanto o valor obtido vinculado às condições atuais de mercado. A critério do solicitante também poderão ser fornecidos os valores de liquidez, tanto o valor para liquidação com ordem de venda, quanto o valor para liquidação forçada. Com diferente conceito, estes valores pressupõem vendedores compelidos a vender em tempos mais escassos e compradores com interesse, mas não forçados a comprar. O valor de mercado, objeto principal da avaliação, pressupõe que as partes, compradores e vendedores, estejam motivados, informados e assessorados, com perfeito conhecimento do valor justo do imóvel. A critério do solicitante poderá ser fornecido o valor de locação. Também pressupõe a concessão de um tempo razoável para colocação no mercado através dos veículos convencionais como placas, anúncios e assessoramento de corretores especializados. Os valores encontrados estão condicionados às bases do mercado específico atual de cada bem, dos materiais utilizados na sua construção e permanência do mesmo no estado que se encontra nesta data, podendo haver alteração de valores no futuro se as condições do imóvel ou do mercado se alterarem. O presente laudo foi elaborado através dos padrões ideiais de rigorosidade, estabelecidos pelas NBR e recomendações de associações de classe como IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. A adoção de metodologia específica aplicada ao caso foi feita por decisão do nosso corpo técnico que após análise julgou ser a mais adequada e estará adiante justificada. Finalmente, declaramos que a DLR - Engenheiros Associados Ltda não tem nenhum vínculo com os proprietários dos bens avaliados, bem como com os solicitantes, não tendo portanto interesse pessoal ou financeiro nos valores resultantes deste laudo. Estabeleceu também que os resultados, em especial os valores e comentários, são considerados sigilosos sendo que as informações ou cópias somente serão fornecidas com expressa autorização do solicitante.

4 4 2. Resultados Os resultados do presente trabalho, indicaram os seguintes valores, cujos critérios e métodos adotados para obtenção do valor de mercado serão adiante apresentados: VALOR DE MERCADO (R$) ,00 VALOR DE LIQUIDEZ (R$) ,00 FOTO INSERIR FOTO NA PLANILHA - FOTOS DO IMÓVEL

5 5 3. Subsídios Utilizados 3.1. Documentação Fornecida A documentação fornecida para elaboração do presente laudo avaliatório compreende: - Matrícula nº do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Santos e iptu Vistoria Procedemos a vistoria externa ao imóvel no dia 17 de Abril de 2017, tendo sido verificado tratar-se de um sobrado geminado, unifamiliar, possuindo 2 vagas de garagem coberta.o imóvel encontra-se aparentemente desocupado Adequação Para calculo do valor do imóvel utilizaremos as seguintes áreas: - Área de terreno = 179,200 m² (conforme matrícula) - Área construída = 165,60 m² (conforme IPTU)

6 6 4. Comentários 4.1 Local O imóvel encontra-se localizado na Rua Mariz e Barros, nº 41 - Vila Belmiro - Santos - SP. O local onde está posicionado o imóvel avaliando compreende região de uso misto, de predominância residencial, contando com postos bancários, lojas de moda, shopping, bares, restaurantes e academias, contando com densidade de edificação e nível econômico médio. O local do imóvel possui características de ocupação residencial, marcada pela presença de edifícios residenciais ao longo da Avenida Bernardino de Campos. De maneira genérica a região possui média densidade de edificação e nível econômico médio e médio alto. A Rua Mariz e Barros, para a qual o imóvel possui sua testada, tem características de via secundária, atendendo ao tráfego de distribuição do trânsito local e ligação entre os bairros. Desenvolve-se em traçado curvilíneo sobre perfil plano, sendo dotada de uma pistas de rolamento pavimentadas em asfalto e mão direcional única, apresentando cerca de 7,00 metros de largura entre os alinhamentos confrontantes. A via possui passeios laterais para pedestres com piso de calçada portuguesa e iluminação pública à base de vapor de sódio. Destacam-se como principais vias de acesso à região as Avenidas Bernardino de Campos e a Rua Carvalho de Mendonça. O local é servido por diversas linhas de ônibus urbanas trafegando pelas mencionadas vias, posicionada cerca de 300 metros do imóvel, proporcionando condução para diversas regiões da cidade. A região dispõe de toda a infraestrutura urbana, tais como: vias pavimentadas, rede de distribuição de água domiciliar, captação de esgotos e águas pluviais, energia elétrica (luz e força), telefone, coleta de lixo, serviços postais, iluminação pública, limpeza e conservação viárias. 4.2 Croqui do Local INSERIR FOTO

7 Fotos do local Rua Mariz e Barros, imediações do avaliando Rua Mariz e Barros, imediações do avaliando

8 Fotos do entorno Escola Mercado Banco do Brasil Banco Bradesco Mercado Posto de Combustíveis

9 9 Farmacia Banco Itaú Padaria Comercio Variado

10 4.5. Croqui das Imediações 10

11 11 5. Comentários Mercadológicos 5.1. Mercado Atual O mercado encontra-se bastante ofertado, com demanda apenas regular, vendas retraídas e volume de vendas relativamente baixo. Observação: O imóvel está sendo ofertado na Imobiliária SF Imóvel - Sr. Anisio, telefone (013) pelo valor de R$ , Perspectivas Futuras O mercado deverá permanecer inalterado a médio prazo Liquidez Considerando-se a característica de lazer da região, a liquidez é relativamente baixa devido a boa oferta existente e demanda apenas regular Valores Resultantes Os valores resultantes estão dentro da média de mercado praticada na região, tendo sido considerada a condição documental do imóvel.

12 12 6. Imóvel 6.1. Terreno Situação na quadra: Formato: Topografia: Meio de Quadra Irregular Plana Dimensões: Testada: 7,20 m Lateral Direita: 23,40 m Lateral Esquerda: 27,00 m Fundos: 6,80 m Área Total: 179,20 m² Zoneamento: Predominantemente residencial Ocupação: Fechamento: Residencial Muros Croqui: INSERIR FOTO / CROQUI NA PÁGINA DE FOTOS DO IMÓVEL Comentários Gerais: Edifício distante aproximadamente 1,8km da praia.

13 Edificações O imóvel é composto por térreo e pavimentosuperior e cobertura em telhas de barro. Imóvel não vistoriado internamente e aparentemente desocupado. A caracterização interna do imóvel ficou prejudicada, uma vez que a vistoria foi externa. Gerais: Padrão de acabamento: Estado de Conservação: Idade Aparente: Vida Útil Estimada: Vida útil remanescente: Médio Entre regular e reparos simples 35 anos 60 anos 25 anos k: 0,493 Áreas construídas: Discriminação Área Privativa (m²) Área Construida 165,60 Área Garagem e Telheiro 56,19 Total: 221, 79m² Observação: A área construida de garagem foi desconsiderada da avaliação por tratar-se de cobertura rústica.

14 Fotos do imóvel Fachada Identificação Fachada Fachada Garagem Coberta Placa de vende-se

15 15 7. Metodologia 7.1. Metodologia utilizada Método Evolutivo Para determinação do valor de mercado, utilizou-se o Método Evolutivo. De forma indireta, o valor do imóvel é determinado pela reprodução do valor atual de seus componentes básicos, ou seja, terreno e benfeitoria. Na realidade, apenas a componente benfeitoria é avaliada pela reprodução dos custos, já que o processo avaliatório para o terreno necessariamente tem que ser o processo comparativo direto, através de pesquisa de preços no mercado local. Para avaliação das benfeitorias, representadas pelas edificações e outras, utilizou-se a reposição dos custos, levando-se em conta seus preços de reposição atuais, depreciações por idade, por estado de conservação e por obsolescência, não esquecendo da componente vantagem da coisa feita ou valores em marcha, que agregam parcelas de valores atrelados a aspectos mercadológicos como adequacidade, local, tamanho e outras variáveis. A aplicação, neste caso, de metodologia direta por processo comparativo de dados de mercado para o imóvel como um todo, apresentaria muita distorção na medida que existem muitas diferenças entre os elementos comparativos, em especial quanto a relação entre área do terreno e área construída, cuja homogeneização seria dificultosa e empírica, podendo levar a imprecisões indesejáveis para o caso. JUSTIFICATIVA DA METODOLOGIA Devido as características do imóvel, não se identificou ofertas similares que permitem a comparação direta, tendo sido mais recomendável a aplicação de método indireto, com avaliação separada dos componentes do imóvel.

16 Homogeneização de Valores Concluída a pesquisa de ofertas de imóveis similares faz-se necessário a aplicação do processo denominado homogeneização de valores. Tal processo consiste basicamente na aplicação de diversos fatores objetivando tornar as pesquisas mais comparáveis ao imóvel avaliando, pois por mais similares que sejam sempre apresentam algumas diferenças com relação ao imóvel que na maioria das vezes é adotado como paradigma de comparação. Os diversos fatores de homogeneização compreendem índices cujos valores são baseados em estudos consagrados e advém de normas avaliatórias, cabendo ao avaliador sua correta aplicação e confiando ao seu bom senso a utilização dos fatores que realmente participam da formação dos preços dos imóveis. Desta forma, os formadores de preços escolhidos para o caso em questão serão destacados e utilizados para correção das diferenças dos elementos pesquisados comparados ao imóvel avaliando. Após análise do caso, considerou-se fatores de homogeneização que serão utilizados nos cálculos que resultarão no valor de mercado do imóvel.

17 17 8. Fichas de Pesquisa Ficha de pesquisa nº 01 Data: Abril / 2017 Endereço: Av. Senador Pinheiro Machado, nº 428 Vila Belmiro - Santos Fonte / Tel.: Grande Estilo Imóveis Tipo do Imóvel: Casa Terreno: Testada (m): Prof. Equiv. (m): Área (m²): 8,00 25,00 200,00 Áreas Construídas (m²): Útil: 138,00 Total: 138,00 Ponderada: 138,00 Fator de Ponderação: 1 Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas: Médio Entre regular e reparos simples 2 Idade Aparente: Vida útil: K: 35 ano(s) 60 anos 0,493 Características do imóvel: 04 Dormitórios, churrasqueira e 02 vagas de garagens Oferta: x Venda Locação Valor de venda: R$ ,00 Preço Locação: Unitário: R$ 5.797,10 /m² Unitário: Condições: x A vista A combinar Negócio efetuado Ficha de pesquisa nº 02 Data: Abril / 2017 Endereço: Rua Vital Brasil, nº 37 - Marapé - Santos. Fonte / Tel.: Grande Estilo Imóveis Tipo do Imóvel: Casa Terreno: Testada (m): Prof. Equiv. (m): Área (m²): 8,00 25,38 203,00 Áreas Construídas (m²): Útil: 194,00 Total: 194,00 Ponderada: 194,00 Fator de Ponderação: 1 Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas: Médio Regular 2 Idade Aparente: Vida útil: K: 35 ano(s) 60 anos 0,523 Características do imóvel: 04 Dormitórios sendo 01 suíte, churrasqueira e 02 vagas de garagens Oferta: x Venda Locação Valor de venda: R$ ,00 Preço Locação: Unitário: R$ 4.381,44 /m² Unitário: Condições: x A vista A combinar Negócio efetuado

18 18 Ficha de pesquisa nº 03 Data: Abril / 2017 Endereço: Rua Dr Adolfo Assis, nº 76 - Vila Belmiro - Santos Fonte / Tel.: Gaspar - proprietario Tipo do Imóvel: Casa Terreno: Testada (m): Prof. Equiv. (m): Área (m²): 6,50 27,00 175,50 Áreas Construídas (m²): Útil: 180,00 Total: 180,00 Ponderada: 180,00 Fator de Ponderação: 1 Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas: Médio Reparos simples 2 Idade Aparente: Vida útil: K: 35 ano(s) 60 anos 0,440 Características do imóvel: 03 Dormitórios sendo 01 suíte e 02 vagas de garagem Oferta: x Venda Locação Valor de venda: R$ ,00 Preço Locação: Unitário: R$ 3.611,11 /m² Unitário: Condições: x A vista A combinar Negócio efetuado Ficha de pesquisa nº 04 Data: Abril / 2017 Endereço: Rua Dr Adolfo Assis, nº 39 - Vila Belmiro - Santos Fonte / Tel.: Ideal Imóveis Tipo do Imóvel: Casa Terreno: Testada (m): Prof. Equiv. (m): Área (m²): 7,00 20,57 144,00 Áreas Construídas (m²): Útil: 122,00 Total: 122,00 Ponderada: 122,00 Fator de Ponderação: 1 Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas: Médio Entre regular e reparos simples 2 Idade Aparente: Vida útil: K: 35 ano(s) 60 anos 0,493 Características do imóvel: 02 Suítes e 02 vagas Oferta: x Venda Locação Valor de venda: R$ ,00 Preço Locação: Unitário: R$ 5.327,87 /m² Unitário: Condições: x A vista A combinar Negócio efetuado

19 19 Ficha de pesquisa nº 05 Data: Abril / 2017 Endereço: Rua Dr Cesário Bastos, nº 13 - Vila Belmiro - Santos Fonte / Tel.: Ideal Imóveis Tipo do Imóvel: Casa Terreno: Testada (m): Prof. Equiv. (m): Área (m²): 7,00 35,00 245,00 Áreas Construídas (m²): Útil: 150,00 Total: 150,00 Ponderada: 150,00 Fator de Ponderação: 1 Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas: Médio Reparos simples 1 Idade Aparente: Vida útil: K: 35 ano(s) 60 anos 0,440 Características do imóvel: 03 Dormitórios sendo 01 suíte e 01 vaga de garagem Oferta: x Venda Locação Valor de venda: R$ ,00 Preço Locação: Unitário: R$ 4.333,33 /m² Unitário: Condições: x A vista A combinar Negócio efetuado Ficha de pesquisa nº 06 Data: Abril / 2017 Endereço: Rua Adolfo Assis, nº 10 - Vila Belmiro - Santos Fonte / Tel.: Ideal Imóveis Tipo do Imóvel: Casa Terreno: Testada (m): Prof. Equiv. (m): Área (m²): 5,30 24,90 131,97 Áreas Construídas (m²): Útil: 140,00 Total: 140,00 Ponderada: 140,00 Fator de Ponderação: 1 Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas: Médio Regular 1 Idade Aparente: Vida útil: K: 35 ano(s) 60 anos 0,523 Características do imóvel: 03 Dormitórios sendo 01 suíte e 01 vaga de garagem Oferta: x Venda Locação Valor de venda: R$ ,00 Preço Locação: Unitário: R$ 4.928,57 /m² Unitário: Condições: x A vista A combinar Negócio efetuado

20 Fotos das amostras Amostra 1 Amostra 2 Amostra 3 Amostra 4 Amostra 5 Amostra 6

21 8.2. Croqui das amostras 21

22 22 9. HOMOGENEIZAÇÃO Nº Unitário Fator Unit Fatores de ajuste (R$/m²) Oferta base Local. Área Deprec. Padrão Terreno X Aval. - 1,00-1,00 1,000 1,000 1,00 1,00 1,00 0,95 0,955 1,000 1,00 0,90 1, ,10 0, ,39-260,87-234,78 0,00 0,00-521,74 0, , ,00 1,05 1,040 0,943 1,00 1,00 1, ,44 0, ,30 197,16 157,73-224,77 0,00 0,00 0, , ,43 1,00 1,021 1,120 1,00 1,10 1, ,11 0, ,00 0,00 68,25 390,00 0,00 325,00 0, , ,25 1,00 0,926 1,000 1,00 0,90 1, ,87 0, ,08 0,00-354,84 0,00 0,00-479,51 0, , ,74 1,00 0,976 1,120 1,00 0,90 1, ,33 0, ,00 0,00-93,60 468,00 0,00-390,00 0, , ,40 1,00 0,959 0,943 1,00 1,10 1, ,57 0, ,71 0,00-181,86-252,84 0,00 443,57 0, , ,59 Média seca 4.729,90 Médias 4.099, ,40 HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 6 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 4.099,40 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 5.329,22 Limite Inferior (R$/m²) (+30%) 2.869,58 SANEAMENTO Número de elementos saneados 6 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 4.099,40 Desvio Padrão 199,89 Coeficiente de Variação 0,0488 t de Student 1,48 Máximo (R$/m²) 4.231,70 Mínimo (R$/m²) 3.967,10 Intervalo de Confiabilidade 6,45% FORMAÇÃO DO VALOR DE MERCADO ÁREA (m²) 165,60 VALOR UNITÁRIO FINAL (R$/m²) 4.099,40 VALOR DE MERCADO (R$) ,67 VALOR FINAL ARREDONDADO (R$) ,00 Unit. Homog. (R$/m²) Unit. Saneado (R$/m²) VALOR DE MERCADO (R$) R$ ,00

23 CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDEZ Analisando as condições de procura e volume de ofertas existentes na região e ainda através de consultas a profissionais atuantes, pudemos estimar um fator redutor de 35% sobre o valor de mercado de forma a melhorar as condições de liquidez e chances de venda. FORMAÇÃO DE VALOR DE LIQUIDEZ FATOR DE LIQUIDEZ 0,65 VALOR DE LIQUIDEZ (R$) ,00 VALOR FINAL ARREDONDADO (R$) ,00 VALOR DE LIQUIDEZ (R$) ,00

24 GRÁFICOS 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% Resíduos relativos Amostra ,00% -20,00% -40,00% -60,00% -80,00% -100,00% Resíduo Unitários Observados x Estimados Observado 5.797, , , , , ,

25 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Tabela 3 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR :2011) Item Descrição Resultado Pontos 1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todos os fatores analisados 3 2 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados Quantidade mínima de dados de mercado para atingir grau III: Identificação dos dados de mercado Informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto 3 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores Intervalo admissível para atingir grau II: 0,50 a 2,00 2 Total: 11 Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Graus III II I Pontos mínimos Itens Obrigatórios 2 e 4, com os demais no mínimo no grau II 2 e 4, com os demais no mínimo grau I todos, no mínimo no grau I GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO : II Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Graus Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa III II I <=30% <=40% <=50% Intervalo de confiança: GRAU DE PRECISÃO : 6,45% III

26 26 TERMO DE ENCERRAMENTO Concluído este trabalho, foi redigido e impresso o presente laudo composto por 24 folhas rubricadas e esta última assinada e datada. São Paulo, 20 de Abril de 2017 D L R Engenheiros Associados Ltda. CREA Dárcio Pereira Daniel CREA /D Luiz Roberto S. Rocha CREA /D

27 DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA 27

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