LAUDO DE AVALIAÇÃO. Eng. CREA n ART nº: Valores de Avaliação. Metodologia Comparativo Direto - Tratamento por fatores

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO Laudo nº 08/17 Solicitante Banco Santander (Brasil) S/A Data base: 20/01/2017 Objetivo da avaliação: Valor de Mercado e de liquidação forçada Dossiê 6225 Finalidade: Venda Proprietário Banco Santander (Brasil) S/A Imóvel: Sobrado residencial Endereço Rua Bica de Pedra, 915 Bairro: Vila Anglo Brasileira Município São Paulo UF SP CEP Documentação: Matrícula nº do 2º Oficio de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Resp. técnico: José Roberto Gomes Eng. CREA n ART nº: Descrição Dados do Imóvel Não vistoriado internamente Fachada do imóvel Área Terreno 161,00 m² Conforme Matrícula Área Construída 166,19 m² Conforme IPTU Informações impactantes na avaliação Considerando que a vistoria foi realizada apenas externamente, as características internas tais como estado de conservação e divisão interna não foram verificadas, fato que prejudica a avaliação. Foi admitido bom estado de conservação. Valores de Avaliação Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de liquidação forçada: R$ ,00 % de Desconto: 19,39% Prazo de comercialização Liquidação Forçada 24 meses Metodologia Comparativo Direto - Tratamento por fatores Grau de Fundamentação Nível I Grau de Precisão Nível III Data da vistoria 20/01/2017 Data da avaliação 20/01/2017 Assinatura do Avaliador Eng. José Roberto Gomes - CREA CNPJ /

2 SUMÁRIO 1- CONSIDERAÇÕES INICIAS... Pág CONTRATANTE DO SERVIÇO... Pág FINALIDADE DA AVALIAÇÃO... Pág CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO... Pág DESCRIÇÃO DO IMÓVEL... Pág FOTOS DO IMÓVEL... Pág METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO... Pág AVALIAÇÃO - VALOR DE MERCAO... Pág AVALIAÇÃO - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA... Pág ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO... Pág DIAGNÓSTICO DE MERCADO... Pág CONSIDERAÇÕES FINAIS... Pág. 6 ANEXO I - MÉMORIA DE CÁLCULO ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA 2

3 1 - CONSIDERAÇÕES INICIAIS Em conformidade com as normas de avaliação de bens publicadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e critérios estabelecidos pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), a Avalitec Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda., através de seu responsável técnico, Engenheiro Civil José Roberto Gomes, emite o presente Laudo de Avaliação. Banco Santander (Brasil) S/A Real State Marcela Ariane Santos Elia F: CONTRATANTE DO SERVIÇO 3 - FINALIDADE DA AVALIAÇÃO De acordo com o contratante do serviço, este laudo deve explicitar o valor de mercado e o valor de liquidação forçada para fins de controles patrimoniais. 4 - CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO O imóvel está localizado na Rua Bica de Pedra, nº 915, Vila Anglo Brasileira, São Paulo/SP, tendo como referencia esta rua e um cruzamento da Av. Aurélia sentido o bairro Água Branca com fácil acesso Tanto Marginal Pinheiros como Marginal Tietê. A região é dotada de toda infraestrutura oferecida pelo município, com rede de água e esgoto, rede de águas pluviais, energia elétrica, telefone, vias pavimentadas, iluminação pública, dentre outros. Possui os principais equipamentos públicos, tais co mo escolas, posto de saúde, posto de segurança pública, correios e igrejas. Em relação às principais vias de circulação de veículos, pode-se citar a Av. Pompeia a Av. Heitor Penteado ambas com intenso tráfego de veículos em mão dupla de direção, as quais interligam diversos bairros da região. A região possui alta densidade demográfica com residências e comércios de padrão médio Alto. O comércio essencial de bairro está concentrado na a Av. Heitor Penteado, destacando-se o estádio de Futebol Allianz Parque. Não foram observados fatores desvalorizastes no entorno, tais como alagamento, deslizamento, erosão e também fatores ambientes #### negativos, tais como favelas, presídios, industrias poluentes, etc. Mapa de localização 3

4 5 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Imóvel residencial em dois pavimentos ocupando um terreno com topografia plana, meio de quadra, formato regular com as seguintes áreas: Área do terreno: 161,00 m² e testada de 5,00 m - conforme matrícula Área construída: 166,19 m² - conforme matrícula e IPTU do imóvel Dependências: No pavimento térreo: Garagem para 2 veículos, 1 descoberta e 1 coberta, não sendo possível a vistoria interna, prejudicando a descrição das dependências e dos acabamentos. Padrão construtivo: médio aparente: 8 anos Estado de conservação: Para efeito de avaliação, foi considerado que o imóvel está em regular estado de conservação. Uso atual do imóvel: residência unifamiliar Idade Documentação apresentada: Matrícula nº do 2º Oficial de Registro de imóveis da Capital e cópia da certidão de dados cadastrais do imóvel. 6 - FOTOS DO IMÓVEL Vista fachada do Imóvel Vista da Fachada do Imóvel 4

5 6 - FOTOS DO IMÓVEL Vista da Fachada Det. do Numero do Logradouro Acesso a Casa Rua Bica de Pedra 4.1

6 7 - METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO Escolha do Método de Avaliação: MÉTODO EVOLUTIVO Terreno: Comparativo de Dados do Mercado e a Construção: Custo de Reedição adaptado ao mercado local O Método Comparativo Direto permite obter o valor de venda através da comparação de dados referentes a outros imóveis ofertados ou transacionados, em regime de livre mercado. O Custo de Reedição adaptado ao Mercado Local permite aferir o Valor das Edificações e Benfeitorias, praticadas pelo mercado local. Justificativa da utilização destes métodos: Disponibilidade de elementos e confiabilidade nestes métodos de avaliação. Do terreno 8 - AVALIAÇÃO - VALOR DE MERCADO Valor do terreno: embasado na pesquisa de mercado e tratada conforme critérios estabelecidos no anexo I - R$ ,00 Valor unitário - R$/m² R$ 3.500,00 Da benfeitoria Valor da construção: conforme critérios e considerações estabelecidos no anexo I - Memória de Cálculo, o valor de reedição da benfeitoria resultou em R$ ,00 Valor unitário - R$/m² R$ 1.682,41 Valor do imóvel: (valor do terreno + valor da construção) x fator comercial fator comercial= 0,90 R$ ,00 Setecentos e cinqüenta e oito mil, setecentos e noventa reais 9 - AVALIAÇÃO - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Embasado nas premissas e considerações estabelecidas no anexo I - Memória de Cálculo, o valor de liquidação R$ ,00 Quinhentos e setenta e oito mil, trezentos reais 10 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Conforme orientação da NBR /2004, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas ), o presente laudo está enquadrado no Grau de Fundamentação I e no Grau de Precisão III 5

7 11 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO As transações comerciais e ou residenciais no bairro do Vila Anglo Brasileira, estão estagnadas, ocorrendo uma ou outra venda de imóveis com baixo valor. Quanto a liquidez o imóvel é baixa na atual situação econômica CONSIDERAÇÕES FINAIS Um dos aspectos positivos do imóvel é a sua localização, próxima a Av. Pompeia que dá fácil acesso as Marginais Tietê, não aparentando aspecto negativo considerável. Esta avaliação é aplicável para o imóvel aqui caracterizado. Não foi realizada qualquer análise com relação a possíveis deficiências na parte documental ou pesquisa de existência de débitos fiscais. Tem-se como pressuposto fundamental que todas as informações contidas neste laudo avaliatória provêm de fontes fidedignas, portanto, fornecidas em boa fé. A Avalitec Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda. declara para todos os fins, que não possui qualquer interesse, direta ou indiretamente, no resultado deste trabalho, desenvolvido com em base em pesquisa de mercado e aplicação dos critérios preconizados em normas de avaliação. Este laudo é composto de 06 páginas mais dois anexos, um contendo a memória de cálculo e outro cópia dos documentos utilizados. São Paulo/SP, 20 de Janeiro de 2017 Avalitec - Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda. Eng. José Roberto Gomes CREA

8 ANEXO I - MEMÓRIA DE CÁLCULO

9 1.1 - Fator oferta 1 Critérios para homogeneização da pesquisa A homogeneização dos elementos pesquisados será obtida pelo tratamento dos fatores abaixo, desde que adequados aos critérios estabelecidos conforme normas, para obter o valor unitário de mercado de terreno (vub). Para desconsiderar as superestimativas dos valores ofertados, aplicando-se o fator consagrado de 0, Fator localização Conforme índices fiscais da prefeitura e ou de acordo com observações do avaliador embasado no mercado imobiliário local Fator porte De acordo com o critério publicado pela Editora Pini no livro Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações de autoria do Engenheiro Sérgio Antônio Abunahman: Fa= (área de elemento pesquisado/área de elemento avaliando)^1/4 = quando a diferença for inferior a 30% Fa= (área de elemento pesquisado/área de elemento avaliando)^1/8 = quando a diferença for superior a 30% Fatores topografia, Superfície e Gleba Fator Topografia Terreno plano (situação paradigma) 1,00 Caído para os fundos até 5% 0,95 Caído para os fundos de 5% até 10% 0,90 Caído para os fundos de 10% até 20% 0,80 Caído para os fundos mais de 20% 0,70 Em aclive até 10% 0,95 Em aclive até 20% 0,90 Em aclive acima de 20% 0,85 Abaixo do nível da rua até 1,00 m 1,00 Abaixo do nível de 1,00 m até 2,50 m 0,90 Abaixo do nível da rua 2,50 m até 4,00 m 0,80 Acima do nível da rua até 2,00 m 1,00 Acima do nível da rua de 2,00 m até 4,00 m 0,90 Fator Superfície Terreno seco 1,00 Inundável que dificulte o acesso, mas não atinge o terreno 0,90 Região inundável que é atingido ou afetado periodicamente por inundação 0,70 Permanentemente alagado 0,60 Fonte: Ibope Elementos com edificações Nos elementos com benfeitorias será descontado do valor ofertado o custo estimado das edificações no estado em que se encontram, utilizando-se do método do custo de reprodução, conforme as normas de avaliação, considerando o custo unitário de construção, padrão construtivo e estado de conservação depreciado pelo critério de Ross Hideki. Foca = Fator de depreciação R = valor residual = 20% K = coeficiente Ross Hideki conforme a idade do imóvel e estado de conservação Valor do CUB SP - R 8 N = ( Jan/2017)...R$/m² 1.295,25 1

10 2 - Elementos pesquisados na região Amostra n.º 1 Data 13/01/17 Endereço: Rua Gurupá,236 I.loc 100 Bairro: Vila Anglo Brasileira Cidade: São Paulo UF: SP Imóvel: Casa residencial Edificação: sobrado R$ ,07 Área terreno (m²) 200,00 Área construída(m²) 200,00 V.util 70 Testada (m) 8,00 Padrão construtivo médio Coef. 1,212 Topografia plana 1,00 Idade aparente (anos) 20 Foc 0,840 Valor total (R$) ,00 Estado de conservação regular Coef. c Fonte: Afonso(11) Evento oferta 0,90 Observação Sobrado com 5 Dorm(3Suites) 4Bho 1 Vaga Amostra n.º 2 Data 13/01/17 Endereço: Rua Bica de Pedra,875 I.loc 100 Bairro: Vila Anglo Brasileira Cidade: São Paulo UF: SP Imóvel: Casa residencial Edificação: Valor estimado R$ ,91 Área terreno (m²) 120,00 Área construída(m²) 120,00 V.util 70 Testada (m) 6,50 Padrão construtivo médio Coef. 1,212 Topografia plana 1,00 Idade aparente (anos) 15 Foc 0,902 Valor total (R$) ,00 Estado de conservação bom Coef. b Fonte: Claudio Arquioli (11) Evento oferta 0,90 Observação Sobrado com 4 Dorm 3 Bho 2 Vaga Amostra n.º 3 Data 13/01/17 Endereço: Trav. Joao Mathias, 184 I.loc 100 Bairro: Vila Anglo Brasileira Cidade: São Paulo UF: SP Imóvel: Casa residencial Edificação: Valor estimado R$ ,45 Área terreno (m²) 90,00 Área construída(m²) 172,00 V.util 70 Testada (m) 7,00 Padrão construtivo médio Coef. 1,386 Topografia plana 1,00 Idade aparente (anos) 10 Foc 0,934 Valor total (R$) ,00 Estado de conservação bom Coef. b Fonte: Coelho da Fonseca F(11) Evento oferta 0,90 Observação Sobrado com 3 Dorm(2Suites) 3Bho 2 Vaga Amostra n.º 4 Data 13/01/17 Endereço: Rua General Gois Monteiro,257 I.loc 100 Bairro: Vila Anglo Brasileira Cidade: São Paulo UF: SP Imóvel: Casa Residencial Edificação: Valor estimado R$ ,48 Área terreno (m²) 300,00 Área construída(m²) 300,00 V.util 60 Testada (m) 7,00 Padrão construtivo médio Coef. 1,386 Topografia plana 1,00 Idade aparente (anos) 20 Foc 0,829 Valor total (R$) ,00 Estado de conservação bom Coef. b Fonte: Acácia Imobiliária (11) Evento oferta 0,90 Observação Sobrado com 4Dorm(2Suites) 4Bho 3 Vaga 2

11 Amostra n.º 5 Data 13/01/17 Endereço: Av. Doutor Miranda de Azevedo, 649 I.loc 100 Bairro: Vila Anglo Brasileira Cidade: São Paulo UF: SP Imóvel: Casa residencial Edificação: Valor estimado R$ ,24 Área terreno (m²) 100,00 Área construída(m²) 192,00 V.util 70 Testada (m) 5,00 Padrão construtivo médio Coef. 1,056 Topografia plana 1,00 Idade aparente (anos) 25 Foc 0,768 Valor total (R$) ,00 Estado de conservação regular Coef. d Fonte: Vivian Kijner - F(11) Evento oferta 0,90 Observação Sobrado com 3Dorm(1Suites) 3Bho 1 Vaga Amostra n.º 6 Data 13/01/17 Endereço: Rua Ministro Sinésio Rocha,387 I.loc 100 Bairro: Vila Anglo Brasileira Cidade: São Paulo UF: SP Imóvel: Casa residencial Edificação: Valor estimado R$ ,21 Área terreno (m²) 150,00 Área construída(m²) 150,00 V.util 70 Testada (m) 5,00 Padrão construtivo Simples Coef. 1,212 Topografia 10 1,00 Idade aparente (anos) 20 Foc 0,854 Valor total (R$) ,00 Estado de conservação bom Coef. b Fonte: Coelho da Fonseca (11) Evento oferta 0,90 Observação Sobrado com 2 Dorm 1 Bho 1 Vaga Localização dos comparativos 3

12 3-Homogeneização da pesquisa / Cálculo do valor unitário básico mercado Dados do avaliando Área de terreno 161,00 m² Índice Local: 100 Paradigma Fator Topografia: 1,00 Plano Fator Superfície: 1,00 Seco Compart. Vr. unitário F.fonte F.local F. porte F.topogr F. sup Vr. Homog. Vr. Saneado ,36 0,90 1,00 1,06 1,00 1, , , ,88 0,90 1,00 0,93 1,00 1, , , ,40 0,90 1,00 0,93 1,00 1, , , ,29 0,90 1,00 1,08 1,00 1, , , ,33 0,90 1,00 0,94 1,00 1, , , ,57 0,90 1,00 0,98 1,00 1, , ,19 Média aritmética Limite Inferior 0,7*média Limite Superior 1,3*média 3.500, , , ,25 Não havendo elementos discrepantes na amostra, a média aritmética será a média saneada e o Valor unitário básico de mercado de terreno paradigma...vub = R$/m² 3.500,25 Desvio Padrão Coeficiente de Variação t de Student Limite Superior Limite Inferior Intervalo de Confiabilidade 7,61% -7,61% 441,00 12,60% 1,48 n-1 elementos 3.766, ,80 15,22% 4 - Avaliação do terreno - Valor de mercado Valor de mercado do terreno= valor unitário de pesquisa x área do terreno R$ ,00 4

13 5. Cálculo do valor das benfeitorias O valor das benfeitorias será obtido através do Método do Custo de Reedição, ponderando o custo unitário básico (CUB) divulgado mensalmente pelo Sindicato da Indústria de Construção (São Paulo) e pelos coeficientes constante na tabela publicada pelo Ibape- SP, levando em consideração a depreciação das construções em função da idade real estimada e do estado de conservação, obtida pelo critério de Ross Heidecke. Valor do CUB / SP - R 8 N (R$/m²) 1.295,65 janeiro-17 Item Edificação / Benfeitoria Área Construída m² Padrão construtivo Coef. Idade (anos) Estado Conserv Vida útil (anos) Depreciação Foc Valor da Benfeitoria R$ 1 Casa 166,19 1,386 8 c 70 0, , Totais 166, ,00 Tabela de coeficientes de Padrão Construtivo - CASA Estado de conservação Coeficiente de Padrão construtivo mínimo médio máximo a novo Padrão Rustico 0,360 0,420 0,480 b entre novo e regular Padrão Proletário 0,492 0,576 0,660 c regular Padrão Econômico 0,672 0,786 0,900 d entre regular a reparos simples Padrão Simples 0,912 1,056 1,200 e reparos simples Padrão Médio 1,212 1,386 1,560 f reparos simples a importantes Padrão Superior 1,572 1,776 1,980 g reparos importantes Padrão Fino 1,992 2,436 2,880 h reparos importantes a sem valor Padrão luxo acima de 2,89 i sem valor Fonte: Ibape =nov/ Cálculo do valor de mercado do imóvel Será a soma do valor de mercado do terreno com o valor das benfeitorias, com fator (Fc) 0,90 resultando em R$ ,00 O fator comercial está embasado na atual situação macroeconômica, onde o valor de venda dos imóveis estão abaixo do valor de mercado, conforme observação na maioria das imobiliárias consultadas. 7. Cálculo do valor de liquidação forçada Considerações: Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) Despesas financeiras: (taxas de mercado) IPTU 0,02% ao mês Taxa da aplicação financ. 15,00% Selic +2% Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 6,29% IPCA Comissão de venda 0,25% ao mês Custo financeiro 8,19% ao ano Total 1 0,48% ao mês Total 2 0,66% ao mês Despesas totais Total 1 Total 2 = 1,14% fixas + financeiras Prazo de comercialização 24 meses O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 76,21% R$ ,00 5

14 8. Enquadramento e grau de precisão Enquadramento dos laudos segundo grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento de fatores Pontos Item 1 Descrição Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Grau III II I Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma 2 2 Coleta de dados de mercado Características conferidas pelo autor do laudo Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo Podem ser utilizadas características de terceiros 1 3 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características analisadas dos dados, com foto Apresentação de informações relativas a todas as características analisadas dos dados Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 1 5 Extrapolação conforme B.5.2 Não admitida Admitida para apenas uma variável Admitida 1 6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 1 NOTA: Deve-se observar a subseção 9.1 da NBR da ABNT 8 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Graus III II I Pontos mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente Itens 3, 5 e 6, com os demais nos mínimo no grau II Itens 3, 5 e 6 no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I NOTA: Deve-se observar a subseção 9.1 da NBR da ABNT I Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Grau III II I 30% 30% a 50% > 50% NOTA: Deve-se observar a subseção 9.1 da NBR da ABNT III

15 ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA

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