Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

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1 6504 Proprietário: Banco Santander (Brasil) S.A Data-Base: Tipo de Imóvel: Apartamento Uso do Imóvel: Residencial 09/02/2018 Endereço Completo: Avenida Doutor Alberto Jackson Byington Nº: 320 Bairro: Emboassava Município: Osasco UF: SP CEP: Metodologia - ABNT NBR 14653: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 20 Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653: II Grau de Precisão - ABNT NBR 14653: III Metragens Área Terreno Total: Matrícula: 0,3311 IPTU/ITR: Levantamento Planialtimétrico: Empregada na avaliação: Área Útil (m²)*: *Somente averbada Matrícula: IPTU: Planta/Layout: Contrato: Empregada na avaliação: 69,85 69,85 Observações impactantes na avaliação Imóvel não vistoriado. Portanto, para a realização deste laudo técnico nos baseamos na adoção de situação paradigma prevista na NBR :2011; O objeto de avaliação é composto por apartamento localizado na Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, Conjunto Residencial Altos da Bela Vista, Edifício Beija Flor, Apartamento nº 1.064, 3 andar, Emboassava, Osasco/SP, com área útil de 69,8531 m² pertencendo-lhe a fração ideal do terreno de 0,3311% (de acordo com informações da matrícula nº , do 2 Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP, datada em 26/08/2016). Apesar de não estar explicitado na matrícula nº , do 2 Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP, nos foi informado pelos corretores que forneceram elementos para composição do universo amostral, que o imóvel ora avaliado possui direito ao uso de uma vaga de garagem (assim como os demais apartamentos do Conjunto Residencial Altos da Bela Vista). Não observado indícios de contaminação no entorno. Vistoria externa. Indício de contaminação ambiental Resumo de Valores -Terreno/Terra Nua Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: -Construções e Benfeitorias Averbadas Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: -Construções e Benfeitorias Não - Averbadas Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,00 % Desc: -19,05% Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 18 Data avaliação: 09/02/2018 Data da vistoria: 08/02/2018 (vistoria externa) Nome Avaliador: Marcos Mansour Chebib Awad Telefone: (11) Assinatura Avaliador CREA Resp.: ART nº: marcos.mansour@validarengenharia.com.br

2 Cliente: Banco Santander (Brasil) S.A. LAUDO DE AVALIAÇÃO PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE COMPRA/VENDA E LIQUIDAÇÃO FORÇADA DE APARTAMENTO LOCALIZADO NA AVENIDA DOUTOR ALBERTO JACKSON BYINGTON, Nº 320, CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DA BELA VISTA, EDIFÍCIO BEIJA FLOR, APARTAMENTO Nº 1.064, 3 ANDAR, EMBOASSAVA, OSASCO/SP - DOSSIÊ Nº 6504 Elaborado por: ENGENHEIRO CIVIL RESPONSÁVEL: MARCOS MANSOUR CHEBIB AWAD OBSERVAÇÕES: SALIENTAMOS QUE NO DIA DA VISTORIA IN LOCO, TENTAMOS CONTATO COM O OCUPANTE DO IMÓVEL, SEM SUCESSO. PORTANTO, PARA A REALIZAÇÃO DESTA AVALIAÇÃO NOS BASEAMOS NA ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADIGMA PREVISTA NA NBR : DE FEVEREIRO DE 2018

3 LAUDO DE AVALIAÇÃO PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE COMPRA/VENDA E LIQUIDAÇÃO FORÇADA DE APARTAMENTO LOCALIZADO NA AVENIDA DOUTOR ALBERTO JACKSON BYINGTON, Nº 320, CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DA BELA VISTA, EDIFÍCIO BEIJA FLOR, APARTAMENTO Nº 1.064, 3 ANDAR, EMBOASSAVA, OSASCO/SP - DOSSIÊ Nº 6504 De acordo com a solicitação do Banco Santander Brasil S.A., a VALIDAR ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES LTDA tem o prazer de apresentar o Dossiê de avaliação para determinação de valor de mercado para compra/venda e liquidação forçada do imóvel referenciado. Este Laudo de Avaliação foi desenvolvido com base nas técnicas da Engenharia de Avaliações e fundamentado nos dados disponíveis informados no contato com corretores e profissionais especializados no mercado imobiliário local. O resultado desta avaliação está fundamentado no fato de que não existem restrições quanto à comercialização da propriedade, ou seja, parte-se do princípio de que não há dívidas nem matrículas com impedimentos jurídicos, irregularidades tributárias, entre outros. Somos gratos pela oportunidade de prestar nossos serviços na área da Engenharia de Avaliações e nos colocamos à inteira disposição de V. Sas. para quaisquer esclarecimentos que por ventura possam surgir. Atenciosamente, Engº Marcos Mansour Chebib Awad CREA nº

4 Ficha Resumo Dossiê nº 6504 Empresa: Validar Engenharia de Avaliações Ltda Solicitante: Banco Santander (Brasil) S.A. Referência: Avaliação técnica para determinação do valor de compra/venda e liquidação forçada de apartamento Data da Vistoria: 08/02/2018 (vistoria externa) Dados Gerais do Imóvel Avaliando: Endereço: Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, Conjunto Residencial Altos da Bela Vista, Edifício Beija Flor, Apartamento nº 1.064, 3 andar, Emboassava, Osasco/SP. Bairro: Emboassava Município: Osasco Estado: SP Área Útil 1 69,85 m² Vagas de Garagem 1 Metodologia: Método comparativo direto de dados de mercado com base no tratamento por fatores. Valor de Mercado para Venda Resultado da Avaliação do Imóvel. Valor de Liquidação Forçada R$ ,00 R$ ,00 Grau de Fundamentação Grau II Grau de Precisão Grau III Data Base: 09 de fevereiro de 2018 OBS. 1: SALIENTAMOS QUE NO DIA DA VISTORIA IN LOCO, TENTAMOS CONTATO COM O OCUPANTE DO IMÓVEL, SEM SUCESSO. PORTANTO, PARA A REALIZAÇÃO DESTA AVALIAÇÃO NOS BASEAMOS NA ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADIGMA PREVISTA NA NBR :2011. OBS. 2: APESAR DE NÃO ESTAR EXPLICITADO NA MATRÍCULA Nº , DO 2 OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE OSASCO/SP, NOS FOI INFORMADO PELOS CORRETORES QUE FORNECERAM ELEMENTOS PARA COMPOSIÇÃO DO UNIVERSO AMOSTRAL, QUE O IMÓVEL ORA AVALIADO POSSUI DIREITO AO USO DE UMA VAGA DE GARAGEM (ASSIM COMO OS DEMAIS APARTAMENTOS DO CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DA BELA VISTA). 1 Matrícula nº , do 2 Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP, datada em 26/08/2016.

5 ÍNDICE 1. OBJETIVO LOCALIZAÇÃO ZONEAMENTO DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE DOCUMENTAÇÕES PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: DIAGNÓSTICO DE MERCADO METODOLOGIA ESPECIFICAÇÃO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA CONCLUSÃO DE VALORES ANEXO I DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA IMÓVEL AVALIANDO ANEXO II DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA ELEMENTOS COMPARATIVOS ANEXO III DOCUMENTAÇÃO

6 1 1. OBJETIVO Em atenção à solicitação do Banco Santander (Brasil) S.A., este Laudo tem por objetivo determinar o valor de mercado para compra/venda e liquidação forçada do apartamento localizado na Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, Conjunto Residencial Altos da Bela Vista, Edifício Beija Flor, Apartamento nº 1.064, 3 andar, Emboassava, Osasco/SP, com área útil de 69,8531 m² pertencendo-lhe a fração ideal do terreno de 0,3311% (de acordo com informações da matrícula nº , do 2 Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP, datada em 26/08/2016). 2. LOCALIZAÇÃO Situação O imóvel em estudo está localizado na Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, Conjunto Residencial Altos da Bela Vista, Edifício Beija Flor, Apartamento nº 1.064, 3 andar, Emboassava, Osasco/SP. Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente: Em frente à Avenida Doutor Alberto Jackson Byington; 430,00 m da Avenida Presidente Médice; e 900,00 m da Rodovia Anhanguera (SP-330).

7 2 Mapa de Localização da Propriedade em Estudo: Fonte: Google Maps. Ocupação Circunvizinha A região possui ocupação residencial, formada por imóveis residenciais unifamiliares e multifamiliares de baixo à médio padrão construtivo, além serviços de âmbito local A região possui como principais vias de acesso a Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, Avenida Presidente Médice e a Rodovia Anhanguera (SP-330), entre outras vias de acesso secundário. Transportes A localização do imóvel é favorecida pela proximidade da Avenida Doutor Alberto Jackson Byington e da Rodovia Anhanguera (SP-330), que conectam diversas localidades de Osasco, via transporte privado (automóveis em geral) e transporte público (ônibus). Melhoramentos Públicos A região é dotada de energia elétrica, ruas pavimentadas, transporte coletivo, rede de telefonia, coleta de resíduos sólidos, rede de distribuição de água, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária.

8 3 A Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, no trecho do imóvel avaliando, é uma via de sentido duplo, com 1 (uma) faixa de rolamento de cada lado, sem demarcação. A via apresenta pavimentação em asfalto, guias, sarjetas, calçada e drenagem de águas pluviais. Vista da Avenida Doutor Alberto Jackson Byington no trecho do imóvel avaliando Fonte: Arquivo próprio

9 4 3. ZONEAMENTO Lei de Uso e Ocupação do Solo de Osasco - LUOS (Lei n 1485/1978) A legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de Osasco/SP, é determinada pela Lei n.º 1485/1978. Esta lei estabelece normas complementares à Lei nº 125/2004 (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Osasco). Ela dispõe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o uso e a ocupação do solo do Município de Osasco. De acordo com essa legislação, a propriedade encontra-se, em perímetro de Zona de Uso em Eixo Predominantemente Comercial e de Serviços - ZECS-03 e Zona de Uso Exclusivamente Residencial, de Média e Alta Densidade Demográfica ZR3-03. Deve, desta forma, obedecer aos critérios de uso e ocupação normalmente admitidos neste segmento. Localização do imóvel avaliando x mapa de zoneamento de Osasco/SP Fonte: Elaborado pelo autor com base no mapa de zoneamento de Osasco/SP.

10 5 4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE O objeto de avaliação é composto por apartamento situado na Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, Conjunto Residencial Altos da Bela Vista, Edifício Beija Flor, Apartamento nº 1.064, 3 andar, Emboassava, Osasco/SP. O imóvel avaliando possui área útil de 69,8531 m² pertencendo-lhe a fração ideal do terreno de 0,3311% (de acordo com informações da matrícula nº , do 2 Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP, datada em 26/08/2016). Estado Conservação (Situação Paradigma): Entre Regular e Necessitando de Reparos Simples d. Padrão Construtivo (Situação Paradigma): sem elevador Valor Médio (IBAPE/SP) Idade Aparente (Situação Paradigma): Apartamento Simples 20 anos Obs.: Salientamos que no dia da vistoria in loco, tentamos contato com o ocupante do imóvel, sem sucesso. Assim, para a realização desta avaliação nos baseamos na adoção de situação paradigma prevista na NBR :2011. Obs. 2: Apesar de não estar explicitado na matrícula nº , do 2 Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP, nos foi informado pelos corretores que forneceram elementos para composição do universo amostral, que o imóvel ora avaliado possui direito ao uso de uma vaga de garagem (assim como os demais apartamentos do Conjunto Residencial Altos da Bela Vista).

11 6 5. DOCUMENTAÇÕES Matrícula Foi nos fornecida a matrícula nº , do 2 Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP, datada em 26/08/2016). De acordo com o referido documento o imóvel possui área útil de 69,8531 m² pertencendo-lhe a fração ideal do terreno de 0,3311%. Obs.: Salientamos que no dia da vistoria in loco, tentamos contato com o ocupante do imóvel, sem sucesso. Assim, para a realização desta avaliação nos baseamos na adoção de situação paradigma prevista na NBR :2011. Obs. 2: Apesar de não estar explicitado na matrícula nº , do 2 Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP, nos foi informado pelos corretores que forneceram elementos para composição do universo amostral, que o imóvel ora avaliado possui direito ao uso de uma vaga de garagem (assim como os demais apartamentos do Conjunto Residencial Altos da Bela Vista).

12 7 6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: Este Laudo foi desenvolvido de acordo com as seguintes ressalvas e condições: O resultado desta avaliação fundamenta-se no fato de que não existem restrições quanto à comercialização da propriedade, ou seja, não existem dívidas nem matrículas com impedimentos jurídicos, irregularidades tributárias, entre outros; Não faz parte do escopo do presente trabalho a verificação da efetiva propriedade do imóvel; Estudos e Dossiês ambientais e de contaminação do solo não fazem parte do escopo deste trabalho; Este trabalho não contempla estudos de âmbito estrutural e fundações, como também não foram examinados equipamentos e instalações existentes no imóvel em estudo; A pesquisa de mercado utilizada neste Laudo foi elaborada com base em contatos realizados verbalmente, ou por escrito, com as fontes mencionadas na planilha de elementos; Salientamos que no dia da vistoria in loco, tentamos contato com o ocupante do imóvel, sem sucesso. Assim, para a realização desta avaliação nos baseamos na adoção de situação paradigma prevista na NBR :2011; Apesar de não estar explicitado na matrícula nº , do 2 Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP, nos foi informado pelos corretores que forneceram elementos para composição do universo amostral, que o imóvel ora avaliado possui direito ao uso de uma vaga de garagem (assim como os demais apartamentos do Conjunto Residencial Altos da Bela Vista).

13 8 7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO A cidade de Osasco está localizada no estado de São Paulo. Possui área de 64,935 km² e uma população de habitantes (De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IBGE/2015). O bairro Emboassava, que abriga o imóvel avaliando, está localizado na zona norte da cidade. O imóvel avaliando está localizado na Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, em região de ocupação mista (residencial e comercial). O imóvel está inserido em condomínio residencial de médio padrão construtivo. De acordo com as pesquisas realizadas para o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, constatamos que imóveis com características semelhantes ao avaliando apresentam preços pedidos no patamar de R$ 3.600,00/m² de área útil, que podem variar em relação ao padrão construtivo, idade, estado de conservação etc. Destaca-se que dois dos cinco elementos coletados, utilizados para fins de cálculos do presente estudo, estão localizados no Edifício Residencial Serra Negra, que abriga o imóvel avaliando. Os demais elementos estão situados próximos ao objeto de avaliação, em mesma região socioeconômica e possuem similar padrão construtivo. Não foram encontradas dificuldades em coletar imóveis similares à venda, para composição do universo amostral. Apesar de não estar explicitado na matrícula nº , do 2 Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP, nos foi informado pelos corretores que forneceram elementos para composição do universo amostral, que o imóvel ora avaliado possui direito ao uso de uma vaga de garagem (assim como os demais apartamentos do Conjunto Residencial Altos da Bela Vista). Devido aos fatos expostos anteriormente, ao elevado número de imóveis similares para venda, informações coletadas no mercado imobiliário local e em atenção ao atual cenário econômico brasileiro, concluímos que o imóvel avaliando possui baixa liquidez.

14 9 8. METODOLOGIA A metodologia aplicada no trabalho está fundamentada na NBR :1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1 Procedimentos Gerais), na NBR-14653:2 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 2 Imóveis Urbanos), Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos e Estudos de Diretrizes Básicas para Avaliações em Garantias Bancárias, ambos publicados pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Existem diversos métodos de avaliação de imóveis reconhecidos pelas normas. A aplicação de cada método depende das características físicas da propriedade em estudo, da finalidade da avaliação e das informações disponíveis levantadas no mercado, as quais são tratadas adequadamente para serem utilizadas na determinação do valor do respectivo imóvel e demais análises. É possível que mais de um método seja utilizado para avaliação de um mesmo imóvel. Quando isso acontece, cada abordagem é julgada segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O resultado da avaliação tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou de todos. Aplicação da Metodologia Devido as características do imóvel em estudo, optamos pelo emprego do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com base na utilização do Tratamento por Fatores para a definição do valor de mercado do mesmo. O método avaliatório utilizado neste Dossiê está descrito a seguir com base nas normas mencionadas acima.

15 10 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado De acordo com o artigo da ABNT NBR 14653:1, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos: Tratamento por fatores (utilizado neste trabalho): homogeneização por fatores e critérios fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados. Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leva à indução de modelo validado para o comportamento do mercado, como, por exemplo, modelos de regressão linear. O Método Comparativo é baseado no levantamento de mercado e análise de imóveis semelhantes em oferta, ou transacionados recentemente, em função das características específicas de cada um, frente as características do imóvel analisado, como, por exemplo, localização, área, idade, etc. Tratamento por fatores Para cada um dos elementos comparativos de ofertas de imóveis na região foram utilizados fatores de homogeneização para ajustá-los às características do imóvel avaliado. Segundo a norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, no tratamento por fatores é admitida a priori a existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de somatório. Fatores relativos a localização (ex. transposição) foram aplicados sobre a parcela de terreno, já fatores relativos as edificações foram aplicados sobre a parcela da construção (ex. padrão construtivo). Alguns fatores foram aplicados sobre ambas as parcelas (terreno e

16 11 construção), como por exemplo, o fator oferta e a relação área útil por vaga. Para a homogeneização dos valores unitários utilizamos os seguintes fatores: Fator de Oferta: O Fator Oferta tem a função de descontar gorduras geradas devido a especulação de mercado nos elementos comparativos. Na impossibilidade da sua determinação, recomenda-se aplicar o fator consagrado de 0,90. Vale ressaltar que o Fator Oferta deve ser aplicado sobre elementos que estão ofertados no mercado. Os elementos pesquisados que foram transacionados não necessitam da aplicação do mesmo. Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator oferta. Fator de Localização: O Fator Localização também é conhecido como Fator Transposição e leva em conta possíveis valorizações e desvalorizações em relação a diferença de localização entre os elementos comparativos e o imóvel objeto da avaliação. O Fator Transposição é expresso com base na relação entre índices fiscais, obtidos na Planta Genérica de Valores Municipal. Assim, por intermédio do número do setor e da quadra, identifica-se a localização. Fórmula:

17 12 Em municípios (ou regiões) onde o índice fiscal estiver desatualizado e/ou incoerente atribuiremos notas (para a localização do imóvel avaliando e elementos pesquisados) que devem ser justificadas em relação a característica que podem valorizar ou desvalorizar o imóvel, como por exemplo: largura das vias, zoneamento, proximidade a pólos valorizantes (shopping Center, comércio em geral, pontos de ônibus e metrô no caso do imóvel avaliando estar localizado em região popular, etc.). Fator Obsolescência das Edificações (Idade e Conservação): Para levar em consideração a depreciação dos imóveis comparativos em função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de Ross-Heidecke, que leva em consideração a idade aparente e estado de conservação dos imóveis pesquisados em relação ao imóvel avaliado. Os coeficientes de Depreciação (Kd) são obtidos através da Tabela de Ross Heidecke (segundo norma específica) a qual leva em consideração a idade do Imóvel (em % de duração) e o estado de conservação do mesmo. Ao final o coeficiente de depreciação (Kd) é ajustado para o Foc (fator de obsolescência e conservação) que leva em consideração a vida útil da benfeitoria. Fator Padrão Construtivo: Tem como objetivo adequar os elementos comparativos utilizados às características físicas do imóvel em estudo. Leva em consideração a proporção dos índices obtidos através do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, do IBAPE/SP. O referido estudo leva em consideração a classificação as benfeitorias em diversas classes e grupos em função do parâmetro R8N, fornecido e atualizado mensalmente pelo Sinduscon. Fator Relação Área útil/vaga: Tem como objetivo adequar os elementos comparativos aos patamares da relação Au/Vaga do imóvel em estudo, corrigindo assim possíveis distorções geradas por conta das vagas.

18 13 Fa = Fator de correção de Área: O fator utilizado para corrigir as diferenças de áreas entre os elementos comparativos e o imóvel objeto de avaliação foi calculado com base na fórmula observada no livro Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações do Engenheiro Sérgio Antônio Abunahman, da Editora PINI, 2008: e F a = Área do imóvel pesquisado 1/4 _ Diferença inferior a 30% Área do imóvel avaliado F a = Área do imóvel pesquisado 1/8 _ Diferença superior a 30% Área do imóvel avaliado Fator Andar: Tem como objetivo adequar os elementos comparativos aos patamares do imóvel em estudo, corrigindo assim possíveis distorções geradas por conta do andar. Para essa correção foram utilizadas as relações entre os índices da tabela a seguir:

19 14 Andar Coef Andar Coef , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,5 Tais índices são utilizados como variáveis proxy em avaliações por tratamento científico pela Validar Engenharia de Avaliações apresentando boa correlação no mercado de unidades padronizadas (sempre quando pertinente sua utilização).

20 15 Planilha de Elementos Pesquisados (resumo) Nº do item Endereço Contato Preço (R$) Área útil (m²) Especulação Fator oferta Valor unitário descontado fator oferta (R$/m²) Padrão (IBAPE) Padrão Construtivo e Estado de Conservação Fator (IBAPE) Idade Estimada Estado de conservação (IBAPE) Foc Parcela das Benfeitorias 1 Avenida Doutor Alberto Jackson Imobiliária Village - Sra. Ivani - Byington, nº 320, 2º andar, Emboassava, Tel.:(11) Osasco/SP ,00 68,00 Normal 0, ,59 Apartamento Padrão Simples s/elev. 1, c 0,815 31% 2 Avenida Doutor Alberto Jackson Imobiliária Village - Sra. Ivani - Byington, nº 320, 3º andar, Emboassava, Tel.:(11) Osasco/SP ,00 68,00 Normal 0, ,18 Apartamento Padrão Simples s/elev. 1, c 0,815 36% AV Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, Térreo, Emboassava, Osasco/SP. Imobiliária Caravana - Sra. Hermione - Tel.:(11) ,00 65,00 Normal 0, ,00 Avenida Doutor Alberto Jackson Imobiliária Lopes Romão Dias - Byington, nº 1.011, Edifício Residencial Sra. Silvia - Tel.:(11) Ibis Ecologic, 1º andar, Emboassava, 3301 Osasco/SP ,00 58,00 Normal 0, ,07 Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 1.011, Edifício Residencial Imobiliária Nunes - Sr. Edgard - Ibis Ecologic, 4º andar, Emboassava, Tel.:(11) ,00 58,00 Normal 0, ,83 Osasco/SP. Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, Conjunto Residencial Altos da Bela Vista, Edifício Beija Flor, Apartamento nº , , 3 andar, Emboassava, Osasco/SP. Apartamento Padrão Simples s/elev. Apartamento Padrão Simples c/elev. Apartamento Padrão Simples c/elev. Apartamento Padrão Simples s/elev. 1, c 0,815 34% 1, c 0,864 37% 1, c 0,864 35% 1, d 0,780 -

21 16 Planilha de Elementos Pesquisados (resumo) - continuação Nº do item Endereço Condomínio (R$) Relação Condomínio/ Área útil Nº de vagas Relação Au/vagas Terreno Andar Andar Cobertura (Proxy) Nota Data Localização localização AV Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, 2º andar, Emboassava, Osasco/SP. Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, 3º andar, Emboassava, Osasco/SP. Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, Térreo, Emboassava, Osasco/SP. Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 1.011, Edifício Residencial Ibis Ecologic, 1º andar, Emboassava, Osasco/SP. Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 1.011, Edifício Residencial Ibis Ecologic, 4º andar, Emboassava, Osasco/SP. Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, Conjunto Residencial Altos da Bela Vista, Edifício Beija Flor, Apartamento nº 1.064, 3 andar, Emboassava, Osasco/SP. 180, , , ,00 Não Privilegiada 8,00 8-fev 180, , , ,00 Não Privilegiada 8,00 8-fev 390, , , ,00 Não Privilegiada 8,00 8-fev 390, , , ,00 Não Privilegiada 8,00 8-fev 390, , , ,00 Não Privilegiada 8,00 8-fev 180, , , ,00 Não Privilegiada 8,00

22 17 Planilha de Homogeneização de Valores (Resumo) Aplicado na Parcela das Benfeitorias cado em 100% do valor unitário (R$/ o na Parcela do T Nº do item Endereço Área útil (m²) Valor unitário descontado fator oferta (R$/m²) Fator de Adequação ao Fator Padrão Obsoletismo e ao Estado Construtivo Fator Área Fator Andar de Conservação (Foc) Fator Au/Vagas Fator Transposição Variação Monetária final Valor Homogeneizado (R$/m²) Fator acumulado Valor Saneado (R$/m²) 1 2 Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, 2º andar, Emboassava, Osasco/SP. Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, 3º andar, Emboassava, Osasco/SP. 68, ,59 0,9568 1,0000 0,9933 1,0098 0,9966 1, , ,07 0, ,07 68, ,18 0,9568 1,0000 0,9933 1,0000 0,9966 1, , ,06 0, ,06 3 Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 320, Térreo, Emboassava, Osasco/SP. 65, ,00 0,9568 1,0000 0,9822 1,0300 0,9910 1, , ,99 0, ,99 4 Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 1.011, Edifício Residencial Ibis Ecologic, 1º andar, Emboassava, Osasco/SP. 58, ,07 0,9028 0,8612 0,9546 1,0300 0,9770 1, , ,18 0, ,18 3 Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, nº 1.011, Edifício Residencial Ibis Ecologic, 4º andar, Emboassava, Osasco/SP. 58, ,83 0,9028 0,8612 0,9546 0,9904 0,9770 1, , ,88 0, ,88 Média 3.613, ,44 Na determinação do valor de mercado do imóvel em estudo para Venda adotamos o Valor Médio do intervalo de confiança: Valor do Imóvel: R$ 3.613,44/m² x 69,85 m² = R$ ,82 Valor do imóvel arredondado = R$ ,00 Valor unitário Saneado (R$/m²) 3.613,44 Desvio Padrão 202,41 Saneamento 30% 4.697,47 Saneamento -30% 2.529,41 Coeficiente de variação Final 5,60% Coeficiente de variação Inicial 9,51%

23 18 Mapa de Localização dos elementos pesquisados em relação ao imóvel avaliando

24 19 9. ESPECIFICAÇÃO Para determinarmos o valor de mercado para venda dos imóveis atingimos o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão, segundo a NBR 14653/11. Tabela Graus de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Item Descrição Caracterização do imóvel avaliando Quantidade mínima de dados de mercado Identificação dos dados de mercado Grau III II I Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do Dossiê Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª ª - No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea Total de Pontos = 09 Tabela Enquadramento dos Dossiês segundo seu grau de fundamentação no caso de tratamento por fatores Graus III II I Pontos mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente Itens 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no Grau II Grau adotado: II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no grau I Tabela Grau de precisão Item 1 Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central Grau III II I 30% 40% 50% Grau adotado: III 7,68%( 30%)

25 20 Cálculo da amplitude do intervalo de confiança para a presente avaliação: Amplitude do intervalo de confiança Distribuiução t 1,533 Desvio Padrão 202,41 (1/2) ^ y 2,24 e 138,77 Amplitude do intervalo de confiança 7,68%

26 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Segundo a norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, trata-se de valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado. Considerando o cenário atual do imóvel, adotamos um valor para liquidação forçada de acordo com a seguinte formula: Cálculo do Valor de Liquidez - Fórmula (Juros Compostos): Para o cálculo do valor de liquidez, utilizou-se a seguinte fórmula: VF = VP x (1+i)ˆn Legenda: VF = Valor Futuro = Valor de Mercado VP = Valor Presente = Valor de Liquidez i = Taxa (adotado em 15% ao ano) Expressa custo de oportunidade do ativo estar imobilizado além de gastos com imóvel (IPTU, condomínio, manutenção, etc.) durante o período que o imóvel estará a venda. n = Prazo para liquidação do imóvel (considerado em 18 meses) FORMAÇÃO DE VALORES para liquidação forçada Valor de Mercado Atual (R$) ,00 Período de Exposição 18 meses Taxa de Desconto 15% a.a. Valor de liquidação forçada (R$): ,00

27 CONCLUSÃO DE VALORES Após todas as considerações e análises das tendências de mercado da região a qual o imóvel está inserido, concluímos os seguintes valores, na data de 09 de fevereiro de 2018: Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liquidação Forçada: R$ ,00 VALIDAR ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES LTDA. CREA nº Engº Marcos Mansour Chebib Awad CREA nº

28 23 ANEXO I DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA IMÓVEL AVALIANDO

29 24 Foto 01: Vista da fachada Foto 02: Detalhe da numeração / identificação do imóvel Foto 03: Vista da via de acesso Foto 04: Vista da fachada

30 25 ANEXO II DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA ELEMENTOS COMPARATIVOS

31 26 Foto 01: Elementos 01, 02 e 03 Foto 02: Elementos 04 e 05

32 27 ANEXO III DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA.

33 28