Proprietário: BANCO SANTANDER Data-Base: Rua Uça. Bairro: Jd. Guanabara Município: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: ,00 93,00

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1 DOSSIÊ 9631 Proprietário: BANCO SANTANDER Data-Base: Tipo de Imóvel: Apartamento Uso do Imóvel: Residencial 02/09/2018 Endereço Completo: Rua Uça Nº: 444/202 Bairro: Jd. Guanabara Município: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: Metodologia - ABNT NBR 14653: Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653: Área Terreno Total: Área Construída Total (m²)*: *Somente averbada Matrícula: IPTU/ITR: Metragens Levantamento Planialtimétrico: Empregada na avaliação: Matrícula: IPTU: Planta/Layout: Contrato: Empregada na avaliação: Observações impactantes na avaliação O imóvel está situado no Bairro do Jardim Guanabara, bairro de classe Média, Média alta é bem localizado, no entanto com o recrudescimento da violência e agravado pela crise econômica e ao grande número de ofertas estimamos que o tempo de venda será relativamente alto. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 30 II Grau de Precisão - ABNT NBR 14653: 93,00 93,00 III Inserir Foto do Imóvel Avaliando Inserir Foto do Imóvel Avaliando Indício de contaminação ambiental Durante a inspeção visual não foram identificados indícios de contaminação ou fontes contaminantes no imóvel ou vizinhança. Resumo de Valores -Terreno/Terra Nua Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: -Construções e Benfeitorias Averbadas Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,00 % Desc: -Construções e Benfeitorias Não - Averbadas Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,00 % Desc: -24,84% -24,84% Prazo de comercialização Liquidação Forçada: Data avaliação: 02/09/2018 Data da vistoria: 30/08/2018 Nome Avaliador: Plinio Tourinho Junior Telefone: meses Assinatura Avaliador Inserir assinatura CREA Resp.: D ART nº: dirtec@sfapericias.com.br 1

2 1. Destinação do Laudo 2. Solicitante BNDU Valor de Mercado Banco Santander 3. Endereço do Imóvel Rua Uçá nº444, apartamento 202, Jardim Guanabara. Rio de Janeiro / RJ 4. Valor de Avaliação MERCADO R$ ,00(Quatrocentos e sessenta e três mil reais)em números redondos 4.1. Valor de LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ ,00(Trezentos e quarenta e oito mil reais) em números redondos 5. Observações Todos os cálculos foram realizados com base na documentação fornecida pelo Banco Santander. 6. Foto do Imóvel 2

3 7. Informações Sobre a Região 7.1. Zoneamento : Zona Residencial 7.2 Padrão da região Popular Baixo Médio Alto 7.3. Edificações Locais 7.4. Serviços Públicos : Tipo Predominância Tendência X Água X Guias e Sarjetas Casa X X X Luz X Pavimentação Aptos X X Esgoto X Gás Comércio X X Telefone Outros Indústrias X Iluminação 8. Terreno Dimensões Testada 2ª Testada Fundos Profundidade Equivalente Área Fração Ideal 20,00m 9,20m 0, Topografia / Conformação Nivelado Declive Aclive Regular Irregular Outro X 9. Construção Conservação Ótimo Bom Regular Ruim Idade Aparente X 30 Utilização Residencial Comercial Industrial Lote Gleba Tipologia x X X Apartamento 9.1. Padrão Construtivo Superior Normal Baixo Popular X 9.2. Áreas Documentada Real Distribuição / Área (m²) Peso Área Equivalente Áreas (m²) Peso Área Equivalente Apartamento 93,00m² 1,00 93,00m² Total 93,00m² 93,00m² Notas: Área Constante na Matrícula e no IPTU Não foi feita a vistoria interna do Imóvel 3

4 10. Cálculo do Valor de Avaliação Venda (em relação a área real) Valor do Terreno Valor da Construção Terreno ( R$ / m² ) - Construção ( R$ / m² ) 4.982,72 Total do Terreno ( R$ ) - Construção Total ( R$ ) , Valor Total ( Terreno + Construção ) R$ ,96 (Quatrocentos e sessenta e três mil, trezentos e noventa e dois reais e noventa e seis centavos) 10.4 Valor Arredondando R$ ,00(Quatrocentos e sessenta e três mil reais) Dados do Fornecedor CREA Empresa SFA Perícias, Avaliações, Consult. E Ger. Téc. Ltda /D Responsável Técnico Plínio Lúcio Machado Tourinho Júnior 11. Croqui de Localização Avaliando 4

5 12. Região e Infraestrutura Jardim Guanabara é um bairro localizado na Ilha do Governador, Zona Norte do Rio de Janeiro. O bairro possui umas das vistas mais privilegiadas, que é a do Rio de Janeiro, também sendo possível visualizar Niterói, Pão de Açúcar, Corcovado, Pedra da Gávea, Igreja da Penha, Ponte Rio-Niterói e outros. O point principal do bairro é a Praia da Bica, que há 10 anos passa por um processo de despoluição, mas até hoje há áreas poluídas e outras com boas condições de balneabilidade. É possível encontrar pessoas banhando-se nas águas, pescando e praticando esportes nas suas areias. Sua orla possui vários quiosques, restaurantes e o Iate Clube Jardim Guanabara, um dos mais tradicionais da região. O Jardim Guanabara tem o 3º melhor IDH do município, 0,963 (2000), atrás apenas dos bairros Gávea e Leblon. A região em que se encontra inserido o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos públicos e infraestrutura urbana. 5

6 13. Descrição o Imóvel Segundo consta na Matrícula nº º Oficio de Registro de imóveis Comarca da Capital, trata-se de um apartamento com direito a uma vaga de estacionamento, de numeração 202, localizado na Rua Uçá nº 444 Jardim Guanabara, Rio de Janeiro - RJ É um imóvel de construção sólida e construído em estrutura de concreto convencional (Fundações, Pilares, Vigas e lajes) e durante a inspeção visual externa pudemos observar estar à edificação como um todo em regular estado de conservação, não apresentando quaisquer sinais aparentes de problemas estruturais. 14. Descrição de Documentos e Áreas QUADRO de ÁREAS Documento IPTU Matrícula nº Planta In loco Área-m² 93,00m² Não informado Não apresentado Não foi feita vistoria Observações Relevantes: Para efeito de cálculos avaliatórios foi utilizada a área informada no IPTU. 6

7 15. Critérios O Avaliador optou por utilizar o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO - TRATAMENTO POR FATORES, pois se trata de metodologia consagrada pela literatura técnica e é previsto na NBR Parte 2 Avaliação de Imóveis Urbanos. 1 - Fator oferta Este fator, de uma forma geral, é tomado como 0,90 para imóveis em oferta de Venda. Para vendas realizadas o fator é igual a 1,00.Atualmente admite-se para imóveis em Oferta o fator de 0,80, isto quando forem identificadas situações claras de especulação com os valores de mercado. 2 - Fator localização Tomado como igual a 1,00 para imóveis situados em áreas com a mesma força comercial e nobreza daquela em que está situado o avaliando. Inferior a 1,00 quando a amostra estiver em região mais nobre e com força comercial superior a do avaliando e superior a 1,00 quando ocorrer o inverso. 3 - Fator padrão construtivo Os Índices Padrão são retirados da tabela, a seguir, que é amplamente utilizada por instituições financeiras na avaliação de imóveis para as mais diversas operações financeiras e recomendada pelo IBAPE/SP 4 - Fator obsolescência O Fator Conservação será obtido da divisão do Coeficiente de Depreciação do Avaliando pelo Coeficiente de Depreciação da Amostra.Seguindo o critério de Ross Heidecke, na equação: Foc = R+K x (1+R), onde: Foc = Fator de depreciação; 5 - Fator área Fa = (Área do Elemento Pesquisado/Área do avaliando) n; n = 0,250 Quando a diferença entre as áreas for inferior a 30% n = 0,125 Quando a diferença entre as áreas for superior a 30% 6 - Fator vaga de garagem É um índice arbitrado variando entre 5% a 20% dependendo da escassez de vagas na região. 7 - Fator esquina É um índice arbitrado variando entre +30 e -30% dependendo da nobreza da região e o quanto de esquina é utilizado como vitrine. Os Cálculos Avaliatórios serão demonstrados a seguir: 7

8 ROL AMOSTRAL Amostra nº : 1 Endereço: Rua Cambaúba, Jardim Guanabara, Rio de Janeiro Características do Imóvel Apartamento com 2 Quartos à Venda, 97 m² 1 vaga. Fator de Área Idade Aparente: 14 Total Equivalência Equivalente Estado de Conservação: Regular Área: 97,00 1,00 97,00 Padrão: Médio Informante: WILLIAM BACELLAR FAGUNDES Intervalo Médio Tipo de Negócio: Venda Preço: R$ Valor Unitário: 6938,00 Telefone: (021) Amostra nº : 2 Endereço: Características do Imóvel Site: to-2-quartos-jardim-guanabara-ilha-do- governador-rio-de-janeiro-com-garagem-97m2- venda-rs id /? vt=ranking:default Rua Juraci Camargo, Jardim Guanabara, Rio de Janeiro RJ 2 Quartos 1 suíte, dependência completa revertida para escritório com armários planejados. 1 vaga Total Fator de Área Idade Aparente: 10 Equivalên Equivalente cia Estado de Conservação: Regular Área: 95,00 1,00 95,00 Padrão: Médio Informante: JULIO BOGORICIN IMOVEIS RIO DE JANEIRO LTDA Intervalo Médio Tipo de Negócio: Venda Preço: ,00 Valor Unitário: 7894,75 Telefone: (021) Site: quartos-jardim-guanabara-ilha-do-governador-rio-de- janeiro-com-garagem-95m2-venda-rs id /? vt=ranking:default Amostra nº : 3 Endereço: Características do Imóvel Rua Gaspar Magalhães, Jardim Guanabara, Rio de Janeiro RJ sala ampla, 3 quartos sendo 1 suíte, banheiro social, cozinha ampla, área de serviço, dependência de empregada, 1 vaga, prédio com salão de festas. Total Fator de Área Idade Aparente: 26 Equivalên Equivalente cia Estado de Conservação: Regular Área: 100,00 1,00 100,00 Padrão: Médio Informante: ED CASA IMOVEIS LTDA Intervalo Médio Tipo de Negócio: Venda Preço: ,00 Valor Unitário: 6050,00 quartos-jardim-guanabara-ilha-do-governador-rio-de- janeiro-com-garagem-100m2-venda-rs id /? vt=ranking:default Telefone: (021) Site: 8

9 Amostra nº : 4 Endereço: Rua Cambaúba, Jardim Guanabara, Rio de Janeiro RJ Características do Imóvel sala ampla em piso parquet, banheiro social e da suíte com blindex e armários, ótima cozinha espaçosa com armários e pia em granito, área de serviço, dependência completa. Total Fator de Área Idade Aparente: 14 Equivalên Equivalente cia Estado de Conservação: Regular Área: 95,00 1,00 95,00 Padrão: Médio Informante: JULIO BOGORICIN IMOVEIS RIO DE JANEIRO LTDA Intervalo Médio Tipo de Negócio: Venda Preço: ,00 Valor Unitário: 6631,57 Telefone: (021) Site: quartos-jardim-guanabara-ilha-do-governador-rio-de- janeiro-com-garagem-95m2-venda-rs id /? vt=ranking:default Amostra nº : 5 Endereço: Rua Aureliano Pimentel, Jardim Guanabara, Rio de Janeiro RJ sala ampla para dois ambientes, teto rebaixado em gesso com iluminação, dois quartos amplos sendo um suíte, todos os quartos com armários embutidos e teto rebaixado em gesso, Características do banheiro social e banheiro da suíte todos reformados, corredor com duas portas dando total Imóvel privacidade para os quartos, cozinha ampla, área, dependência completa de empregada, uma vaga na escritura, prédio com elevador. Total Fator de Área Idade Aparente: 16 Equivalênica Equivalente Estado de Conservação: regular Área: 71,00 1,00 71,00 Padrão: Médio Informante: ED CASA IMOVEIS LTDA Intervalo Médio Valor Tipo de Negócio: venda Preço: ,00 Unitário: 7183,09 Telefone: (021) Site: quartos-jardim-guanabara-ilha-do-governador-rio-de- janeiro-com-garagem-71m2-venda-rs id /? vt=ranking:default 9

10 FATOR PADRÃO Amostras Padrão Intervalo do Padrão Índice do Fator Construtivo Padrão Padrão Avaliando Médio Médio 1, Médio Médio 1,386 1, Médio Médio 1,386 1, Médio Médio 1,386 1, Médio Médio 1,386 1, Médio Médio 1,386 1,0000 FATOR CONSERVAÇÃO Amostras Vida Idade Estado Tabela Coeficiente Fator Útil Aparente Conservação Idade Idade Avaliando ,0 21,50 0, ,0 9,07 0,9093 0, ,0 7,88 0,9212 0, ,0 18,50 0,815 0, ,0 10,30 0,897 0, ,0 11,60 0,884 0,

11 15. Croqui de Localização das Amostras OBSERVAÇÃO: A imagem acima objetiva tão somente dar uma ideia do espaço geográfico das amostras em relação ao avaliando, não havendo a intenção por parte do Perito de posicionar com precisão o imóvel correspondente a amostra. 11

12 16. Planilhas de Cálculo 12

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16 Como dito anteriormente, o objetivo de uma avaliação de imóveis é o de encontrar a TENDÊNCIA CENTRAL do mercado, indicada por importantes transações imobiliárias ou por ofertas, sendo assim, o avaliador arbitra o valor de Mercado do imóvel para AGOSTO de 2018 em: Considerações: VALOR FINAL DO IMÓVEL R$ ,00 Cálculo do valor de liquidação forçada Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado) IPTU 600,00 0,01% ao mês Taxa da aplicação financ. 8,50% Taxa Selic+2% Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 2,70% IPCA 12 meses Comissão de venda 0,17% ao mês Custo financeiro 5,65% ao ano Total 1 0,34% ao mês Total 2 0,46% ao mês Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,80% fixas + financeiras Prazo de comercialização 36 meses (deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região, o mercado local e condições de oferta) O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 75,16% R$ ,00 16

17 PARECER FINAL CONCLUSIVO O imóvel está situado no Bairro do Jardim Carioca, bairro de classe Média, Média alta é bem localizado, no entanto com o recrudescimento da violência e agravado pela crise econômica e ao grande número de ofertas estimamos que o tempo de venda será relativamente alto. ENCERRAMENTO Nada mais tendo a acrescentar ao presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO composto por 17 (dezessete) folhas grafadas de um só lado, devidamente particularizadas, sendo a última assinada (Pag. 17), dou por encerrado os trabalhos avaliatórios. Teresópolis, RJ, 02 de setembro de Plínio L. M. Tourinho Júnior Engenheiro Civil Avaliador CREA-RJ /D 17

18 ANEXO 1 RELTÓRIO FOTOGRAFICO DO IMÓVEL 18

19 FACHADA LOGRADOURO 19

20 ANEXO 2 DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL 20

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