Caderno de Metodologias Letras Imobiliárias Garantidas LIG

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1 Caderno de Metodologias Letras Imobiliárias Garantidas LIG

2 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO CONDIÇÕES GERAIS Carteira de Ativos REQUISITOS Elegibilidade Créditos Imobiliários Títulos Emitidos pelo Tesouro Nacional Disponibilidades Financeiras Instrumentos Derivativos Composição Suficiência I: Nominal Suficiência II: Valor Presente sob Estresse Teste de Estresse Prazo Liquidez AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS AVALIAÇÃO PERIÓDICA DAS METODOLOGIAS... 8 Caderno de Metodologias - LIG 2 de 8

3 1. INTRODUÇÃO Esse Caderno tem por objetivo descrever para investidores e interessados as metodologias utilizadas pelo Banco Inter S.A. para: (i) as condições gerais para a de emissão da LIG; (ii) o cálculo dos requisitos da carteira de ativos em garantia das Letras Imobiliárias Garantidas LIG emitidas; (iii) a avaliação de imóveis; e (iv) a reavaliação periódica das metodologias descritas. Além disso, este Caderno vem atender ao disposto no inciso VII do Art. 40º da Resolução de agosto de 2017, e suas atualizações, do Conselho Monetário Nacional Res CONDIÇÕES GERAIS 2.1. Carteira de Ativos Conforme o inciso I do Art. 3º da Res , a Carteira de Ativos não pode ser superior a 30% do Ativo Total da instituição enquadrada nos Segmentos S2 a S5. 30% çã 3. REQUISITOS 3.1. Elegibilidade São elegíveis para a Carteira de Ativos em garantia das LIGs emitidas: créditos imobiliários, títulos de emissão do Tesouro Nacional, instrumentos derivativos e disponibilidades financeiras. (Art. 19º) Créditos Imobiliários Cada crédito imobiliário que compõe a carteira de ativos enquadra-se em uma das seguintes categorias descritas no Quadro 1 e Quadro 2 (Art. 20º I, II, III e IV): Quadro 1 Características dos contratos de créditos elegíveis Operação Tipo de Cliente Finalidade Tipo de imóvel de destinação Razão VNE/VG Financiamento Pessoa Física ou Jurídica Aquisição Pessoa Física ou Jurídica Construção Pessoa Jurídica Produção Residencial 60% Não residencial 80% Residencial 60% Não residencial 80% Residencial 80% Não residencial 80% Em que a Razão VNE/VG é o valor máximo que pode alcançar a razão entre o valor nominal atualizado do contrato de crédito, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação da respectiva Caderno de Metodologias - LIG 3 de 8

4 garantia, na data da contratação. A avaliação da Razão VNE/VG deve ser efetuada, no máximo, a cada três anos. (Art. 20º 2º) Quadro 2 Características dos empréstimos elegíveis Operação Tipo de cliente Tipo de garantia Tipo de imóvel em garantia Razão VNE/VG Empréstimo Pessoa Física Hipotecária ou com cláusula de alienação fiduciária Residencial 60% O Crédito Imobiliário somente será incluído na Carteira de Ativos se (Art. 20º 1º): a) estiver adimplente e representado pelo seu valor integral; b) for livre de qualquer tipo de ônus, exceto os relacionados com a garantia dos direitos dos Titulares das LIG; c) for garantido por alienação fiduciária de coisa imóvel; d) a classificação de risco de crédito da operação não for inferior a B, conforme regulamentação em vigor; e) no caso de operação com pessoa natural de financiamento para aquisição de imóvel residencial, o referido financiamento deve possuir cobertura securitária, no mínimo quanto aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel, nos termos da regulamentação em vigor; e f) atender aos requisitos descritos no Quadro 1 Características dos contratos de créditos elegíveis Títulos Emitidos pelo Tesouro Nacional São elegíveis para a carteira de ativos os títulos de emissão do Tesouro Nacional admitidos para realização de operações compromissadas com o Banco Central do Brasil, nos termos da regulamentação em vigor, que não possuir cláusula de vencimento antecipado relacionada às hipóteses de decretação de intervenção, à liquidação extrajudicial ou à falência do Emissor, ou de reconhecimento do seu estado de insolvência pelo Banco Central do Brasil Disponibilidades Financeiras As disponibilidades financeiras provenientes dos Créditos Imobiliários e Títulos Públicos integrantes da Carteira de Ativos também ficam elegíveis. Caderno de Metodologias - LIG 4 de 8

5 Instrumentos Derivativos Conforme Art. 23 da Res , os instrumentos derivativos somente podem integrar a carteira de ativos se forem destinados exclusivamente a hedge, nos termos da regulamentação em vigor e não possuir cláusula de vencimento antecipado relacionado às hipóteses de decretação de intervenção, à liquidação extrajudicial ou à falência do Emissor, ou de reconhecimento do seu estado de insolvência pelo Banco Central do Brasil Composição Para o atendimento do Requisito de Composição, a soma dos valores nominais dos Créditos Imobiliários representa, no mínimo 80% (oitenta por cento) do valor nominal total da Carteira de Ativos, estabelecido pela Res Esse valor pode ser reduzido para 50% (cinquenta por cento) na hipótese em que houver pagamento de principal da LIG entre os compromissos a vencer nos próximos 180 dias, de acordo com o 2º do Art Suficiência I: Nominal O Requisito de Suficiência I é atendido quando a soma dos valores nominais atualizados dos ativos que integram a carteira de ativos seja superior em, no mínimo, 5% a soma dos valores nominais atualizados dos compromissos de pagamento das LIG por ela garantidas e da remuneração do agente fiduciário, conforme Art. 28, parágrafo I. Em outras palavras: Em que: 1 5% VA da Carteira: Valor Atualizado da Carteira de Ativos, calculado como o somatório do saldo devedor de todos os Créditos Imobiliários registrados na carteira. VA das LIG: Valor Atualizado das LIG, incluindo a remuneração do agente fiduciário Suficiência II: Valor Presente sob Estresse Conforme o parágrafo II do Art. 28, o atendimento do Requisito de Suficiência II ocorre quando: No qual: > VPE Carteira de Ativos: valor presente sob estresse dos ativos que integram a Carteira de Ativos em garantia da LIG. Caderno de Metodologias - LIG 5 de 8

6 VPE da LIG: valor presente dos compromissos de pagamento da LIG, incluindo a remuneração do agente fiduciário, sob estresse Teste de Estresse Conforme orientação do Art. 29 da Res , o Banco Inter optou por realizar dois tipos de teste de estresse: Estresse de Mercado: para a Carteira de Ativos e para as LIG emitidas; e Estresse de Crédito: utilizado unicamente para os Créditos Imobiliários. Conforme orientação do Art. 29 da Res , os testes de estresse para a Carteira de Ativos e para as LIG consideram os seguintes requisitos: a) prazo, índices de preços, risco de taxa de juros e, quando aplicável, de taxa de câmbio; b) o período de manutenção holding period dos testes é 21 dias; c) efeitos individuais dos fatores de risco, bem como a interação entre esses fatores; d) série histórica de cinco antes antecedentes aos testes dos fatores de risco; e) variação de 1, 25 e 50 base points, nas curvas das principais variáveis de mercado; f) possibilidades não observadas nas séries históricas, inclusive condições extremas de mercado; g) estruturas a termo de taxas de juros, como fator de risco, utilizando os vértices definidos para fins de cálculo dos valores presentes (Art. 35); h) assimetrias, não linearidades e quebras de correlação e de outras premissas; i) demais informações relevantes relacionadas à natureza e complexidade da Carteira de Ativos e das LIG por ela garantidas; j) risco de contraparte, em relação aos instrumentos derivativos, quando aplicável; k) impacto resultado da simulação de deterioração do risco de crédito dos devedores dos contratos de crédito imobiliário Prazo Para a verificação do Requisito de Prazo, o prazo médio ponderado da Carteira de Ativos (exceto derivativos) não pode ser inferior ao prazo médio das LIGs garantidas (Art. 31). PM: média dos prazos de cada vencimento de principal e juros (em dias corridos entre a data de apuração exclusive e a data de vencimento inclusive) ponderados por seus respectivos valores nominais, também na data de apuração. Caderno de Metodologias - LIG 6 de 8

7 3.6. Liquidez A soma do valor dos Ativos Líquidos que integram a Carteira de Ativos, que são as disponibilidades financeiras e os títulos públicos vinculados às LIGs, não poderá ser inferior ao maior valor acumulado dos Fluxos Diários Esperados de Pagamentos Líquidos, considerados os 180 (cento e oitenta) dias subsequentes à data da Verificação do Requisito de Suficiência (Art. 32). + + Tal que: AL: Ativos Líquidos DF: Disponibilidades Financeiros RE: Recebimentos Esperados PE: Pagamentos Esperados. O Fluxo Diário Esperado de Pagamentos Líquidos corresponde à diferença diária entre: a) os pagamentos diários esperados dos compromissos da LIG, que são apurados pelo valor presente dos pagamentos de principal de juros da LIG, e a remuneração do agente fiduciário, e b) o valor presente dos recebimentos esperados de juros, principal e amortizações relacionados aos créditos imobiliários. 4. AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS Para a avaliação dos imóveis que servem de garantia para os créditos imobiliários, de acordo com disposto no Art. 21 da Res , o Banco Inter segue as orientações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Conforme a NBR item 8.2, são relacionados e definidos os seguintes métodos para a identificação do valor de um bem, de seus frutos e direitos: a) Método comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra. b) Método involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. c) Método evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. Caderno de Metodologias - LIG 7 de 8

8 Essas metodologias normalizadas, em geral, atendem às necessidades do mercado imobiliário tradicional, priorizando os imóveis de utilidade particular, desejabilidade econômica do lucro e temporaneidade conhecida. 5. AVALIAÇÃO PERIÓDICA DAS METODOLOGIAS As metodologias descritas neste Caderno são de conhecimento do agente fiduciário e serão avaliadas pelo Banco Inter, no mínimo, anualmente ou quando houver mudanças relevantes nos critérios, premissas e resultados, conforme disposto no Art. 37 da Res Ao agente fiduciário será dado conhecimento sobre qualquer alteração ocorridas nas metodologias adotadas. Caderno de Metodologias - LIG 8 de 8