NORBERTO GONÇALVES JÚNIOR, engenheiro

Transcrição

1 Exmo. Senhor Doutor Juiz de Direito da 1 a Vara Cível do Fórum da Comarca de Guarujá/SP. Processo n o Controle n o 1728/2008 NORBERTO GONÇALVES JÚNIOR, engenheiro civil registrado no CREA-SP sob o n o /D, Perito Judicial nomeado para servir nos autos do PROCEDIMENTO ORDINÁRIO (EM GERAL) que CONDOMINIO RESIDENCIAL BORT E GALENA, move contra ADILSON JOÃO CATHARINO, em curso por esse D. Juízo, tendo realizado às vistorias, pesquisas e estudos pertinentes ao caso em pauta, vem mui respeitosamente à presença de V. Exa. apresentar o resultado de seus trabalhos consubstanciados no LAUDO em anexo. pede juntada. e ulho de P 1 0 ONÇALVES JÚNIOR JUDICIAL telefone/fax: (013) engnorberto@uolcombr

2 nos autos às fls. 62/63. Assim, identificaremos o mais provável valor de mercado do bem avaliando utilizando-se de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes de uma amostra. O valor encontrado para o imóvel avaliando será aquele que poderá ser alcançado se colocado em mercado livre, sem que nenhum dos interessados em uma eventual transação (comprador ou vendedor), por qualquer circunstância, sejam forçados ao negócio, conforme dispõe a NBR , item 3.44, in verbis: "Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente." 2. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES As análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências e pesquisas obtidos pelo próprio Perito, tendocomo idôneas e verdadeiras as informações a ele prestadas por terceiros; O Laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, assim como do IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia/SP. O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou técnica, excluídas as implícitas para o exercício de suas honrosas funções, precipuamente estabelecidas em leis, códigos ou regulamentos devidos.

3 -2- Não foram realizadas investigações específicas relativas a defeitos, invasões, hipotecas, divisas ou outros, por não se integrarem com o objetivo deste trabalho. 3. METODOLOGIA O presente trabalho atende às seguintes normas: NBR ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. "Avaliação de Bens", Parte 1: Procedimentos Gerais, Parte 2: Imóveis Urbanos. "Normas para Avaliação de Imóveis", do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Nível de Fundamentação e Precisão : Grau II e III 4. - VISTORIA Devidamente compromissado nos autos, este perito tentou inúmeras vezes entrar em contato com o requerido para realizar a vistoria no imóvel sem obter sucesso. Assim, através da administração do condomínio informei que iria comparecer, dia 18 de junho de 2010, as 14:00 hs, no endereço do imóvel avaliando (apartamento 13-G ), localizado na Rua Flavio Humberto Rebizzi, n o 249, 1 0 andar, Edifício Galena, Condomínio Residencial Bort & Galena, bairro da Enseada, Guarujá/SP.

4 Nesta ocasião, acompanhado do Sr. José Luiz, zelador do edifício, foi investigado e constatado tudo o que direta ou indiretamente pudesse colaborar para a avaliação do imóvel em tela. -3- Contudo, não sendo possível entrar no imóvel avaliando, com fulcro no item da NBR :2004, procedemos a investigação das características gerais da edificação e vistoriamos unidade semelhante (apartamento 23 G) no mesmo edifício. 5. OBJETO DA AVALIAÇÃO Trata-se de avaliar uma unidade residencial (apartamento n o 13 G) do Condomínio Residencial Bort & Galena, situado à Rua Flavio Humberto Ribizzi, n o 259, bairro da Enseada, Guarujá, SP. A localização do imóvel encontra-se assinalada na imagem de satélite extraída do sitio Google Earth/2009: Foto OI Vista aérea da região (bairro Enseada).

5 O imóvel avaliando localiza-se no bairro da Enseada. A região pertence a ZAD-PI, Zona de Media Densidade P5, Macrozona Urbana Região Administrativa III, Zona de Qualificação Urbana. O Setor de Urbanização Qualificada caracteriza-se pelo uso residencial, atividades económicas diversificadas e infra-estrutura a ser consolidada. A divisão do território do Município do Guarujá está definida na Lei Complementar 108/2007, em 4 (quatro) regiões, sendo o bairro da Enseada pertencente a Região III, juntamente com os bairros do Tortuga, Mar e Céu, Jardim Acapulco e Santo Amaro, Pernambuco, Perequê, Gararú, Jardim Virgínia. As Zonas de Média Densidade são caracterizadas pelo coeficiente de aproveitamento (CA) equivalente a 2,5 (dois e meio), além de outras restrições de recuos, altura, etc, estando localizadas dentre outros parte do bairro da Enseada na qual localizase o imóvel avaliando. A região tem topografia plana e é dotada de toda infra-estrutura que normalmente serve as áreas urbanas, assim como rede de água potável, rede de iluminação, distribuição de energia elétrica, pavimentação, telefonia, transportes, etc. 7. DESCRIÇÃO GERAL DO IMÓVEL Trata-se de um imóvel conjunto residencial (apartamento) localizado no 1 0 andar de um prédio edificado, em 1991, em concreto armado, com 5 (cinco) andares tipo (6 (seis) pavimentos), divididos em dois Blocos ("G" ou Galena) e ("B" Bort) com 4 (quatro) apartamentos por pavimento por Bloco, sendo : Andar Térreo (1 0 pavimento): duas entradas sociais, dois halls sociais, dois poços de elevadores, dois conjuntos de armários, duas casas de bombas, duas escadarias e dois salões, correspondendo um a cada Bloco e mais piscina, apartamento de zelador, vestiário, jardins e 36 (trinta e seis) vagas na garagem coletiva do edifício em local indeterminado.

6 -5-

7 O Condomínio tem revestimento externo em revestimento cerâmico, suas paredes, internamente, são revestidas com argamassa convencional, massa corrida com pintura, esquadrias de alumínio com vidro. A entrada principal e escadas têm piso cerâmico. A unidade avalianda está descrita na matrícula número no livro de registro do Cartório do Registro de Imóveis de Guarujá, com as seguintes áreas: "...apartamento n o 12-C do 1 0 andar ou 2 0 pavimento do Bloco C do Edificio Gaivota, situado a Rua Ostreiras n o 550, no distrito, município e comarca de Guarujá, possuindo área útil de 69,80 nt 2, área comum de 24,6575 m 2, totalizando 94,4575 nt 2, pertencendo-lhe tanto no terreno como nas partes comuns umafração ideal equivalente a 5,1191% do todo O apartamento está localizado com frente para a fachada frontal do edifício (Rua Ostreiras n o 550) e tem divisão interna com os seguintes compartimentos: sala de estar, cozinha, lavabo, 2 (dois) quartos, banheiro social, área de serviço e wc de empregada. O apartamento, conforme apuramos, tem padrão médio de acabamento e encontra-se com os revestimentos originais que datam da sua construção em 1980, com piso cerâmico, paredes e tetos com massa corrida e pintura látex PVA na sala, corredor, dormitórios e azulejos na cozinha, banheiro e área e serviço. Na vistoria, em imóvel semelhante, verificamos que o encontra-se em estado regular de conservação, necessitando de pintura e alguns reparos gerais. As demais instalações encontram-se, aparentemente, em funcionamento. A seguir apresentamos relatório fotográfico que melhor ilustra a situação do imóvel avaliando: -6 o 12/42 SantosfSP engnorberto@uot.com.br Rua Republica Argentina n tel/fax: (013)

8 FOTO 01 - Vista da Fachada frontal do edificio. FOTO 02 - Vista da Fachada de fundos do edificio (seta indicativa da unidade 13-G). FOTO - Vista

9 FOTO 03 - Vista parcial da Entrada principal do imóvel (Edificio Galena).

10 FOTO - Vista

11 FOTO 05 - Vista interna de unidade similar à unidade avalianda (sala). FOTO - Vista

12 FOTO - Vista -12-

13 FOTO 07 - Vista interna do imóvel comparado (banheiro). -13-

14 FOTO - Vista -14-

15 FOTO 09 - Vista parcial da garagem do imóvel vistoriado. Norberto Gonçalves Júnior FOTO 10 - Vista interna do imóvel (terraço). -15-

16 Para os devidos cálculos este Perito valer-se-á da aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, conforme disposto na NBR , item 8.2.1, in verbis: "Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. " Para elaboração deste trabalho foi utilizado como tratamento técnico aos dados ou elementos de pesquisa a regressão linear/ inferência estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT NBR , partes 1 e 2. Destarte, foram levantados dados amostrais, todos passíveis de aproveitamento na metodologia aplicada, qual seja, a Inferência Estatística, assim definida na NBR : " inferência estatística - Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de amostra". Para se alcançar à convicção do valor do imóvel, estabelecemos uma função de regressão da Inferência Estatística, mediante aplicação do método dos mínimos quadrados, que foi submetida a testes de hipóteses cujos resultados atenderam às exigências do nível de rigor desejado. O comportamento do valor de venda do imóvel e as características dos dados obtidos, foram estudados em relação as seguintes variáveis : Área Privativa : Variável quantitativa, contínua, medida em metros quadrados, indicativa da área útil construída dos imóveis. Estado de Conservação: Variável qualitativa, discreta, atribuída as condições de uso e manutenção das edificações, com base na análise visual das características físicas do imóvel. CIO -16-

17 Valor Total : variável explicada (dependente), correspondente ao valor de oferta ou transação dos imóveis, expresso em R$ (reais). Número de dados de mercado utilizados: 7 elementos efetivamente utilizados. Para determinação da regressão Múltipla que melhor explica a variação dos valores totais dos imóveis avaliandos em função das variáveis estudadas, utilizou-se o Método dos Mínimos Quadrados da Estatística Inferencial, com a utilização de Software Sisren Windows O modelo inferencial justificado que demonstrou melhor aderência aos pontos da amostra tem a seguinte expressão: Valor Total = e ( + 11, * Área Privativa I P , / Estado de Conservação 2 ) A descrição das variáveis utilizadas e o tratamento dos dados encontram-se no Anexo I deste Laudo. Coeficiente de Determinação: O coeficiente de determinação representa o poder de explicação das variáveis independentes (área privativa, setor urbano e estado de conservação) ser a variável dependente (valor). Nos demonstrativos de cálculos extraímos que o coeficiente é igual 0,96 isto é, 96,00 % da variação do valor de mercado em relação aos atributos considerados é explicada pela regressão. Coeficiente de Correlação : define o grau de relacionamento entre duas ou mais variáveis (-1 e +1). Dos cálculos apresentados no anexo deste laudo verifica-se que o Coeficiente de Correlação é 0,98 0 que demonstra uma forte correlação, cuja perfeição seria 1,00. Valor Total do imóvel : Para a determinação dos valores dos imóveis, adotou-se os seguintes dados para entrada na equação de regressão: Privativa do Imóvel : 109,56 m Área -17-

18 Estado de Conservação : 60 Norberto Gonçalves Júnior Substituindo-se os dados na equação de regressão, temos : Valor estimado : R$ ,05 Intervalo de confiança do valor estimado: Confiança : 80,00 % Estimativa pela : Moda Valor mínimo : R$ ,41 Valor máximo : R$ , 18 Assim, após os cálculos podemos apontar como mais provável valor de mercado do bem penhorado: Valor do imóvel (Apartamento n o 13- G R$ ,00 (cento e vinte e nove mil reais) 9 - CONCLUSÃO De acordo com os cálculos efetuados no item 8 deste laudo, concluise que o valor de mercado referente ao imóvel indicado à Penhora, fls. 62/63, situado à Rua Flavio Humberto Ribizzi n o 259, Enseada, Guarujá,SP é : Valor do imóvel (Apartamento n o 13- G R$ ,00 (cento e vinte e nove mil reais) 12/42 Santos/SP o -18- Rua Republica Argentina n tel/fax: (013)

19 Dando os trabalhos por encerrados apresenta-se o respectivo laudo, que vai impresso no anverso de 15 (quinze) folhas, e um anexos com memoriais de cálculos do programa SISREN WINDOWS 1.83 com 13 (treze) folhas, todas rubricadas e a última devidamente assinada. Gu ENG. [CIAL VES JÚNIOR -19-