EXMO(A) SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA VARA ÚNICA DE SANTA BRANCA SP

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1 EXMO(A) SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA VARA ÚNICA DE SANTA BRANCA SP PROCESSO: FALÊNCIA ARTEFATOS ELÉTRICOS E MECÂNICOS AERONÁUTICA AEMA LTDA. HASTA PÚIBLICA BR Leiloeiro Oficial Sr. Euclides Maraschi Junior, Jucesp 819, ferramenta devidamente habilitada perante o TJ/SP, nomeada nestes autos, vem perante V. Excelência em razão da decisão de fls. 42, apresentar a avaliação do imóvel de matrícula nº 245, registrado no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Branca/SP: LAUDO COMERCIAL Solicitante: Administradora Judicial Finalidade: Laudo Comercial Objetivo: Valor de Mercado de Compra e Venda Endereço: Sítio São Vicente (antigo sítio Pereira) Cidade: Santa Branca / SP Tipo: área rural Uso: rural

2 item Área (m²) Valor Alqueire *Valor de mercado Área superficial ,00(06 alqueires Paulista) R$ ,00 R$ ,00 VALOR TOTAL: R$ ,00 (Quatrocentos e vinte mil reais) LOCALIZAÇÃO Endereço: Sitio São Vicente Santa Branca/SP LOGRADOURO PRINCIPAL Mãos de direção: Dupla Pistas: Única Traçado: irregular Perfil: Irregular Pavimentação: estrada de terra Calçadas: inexistentes CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO Localização e Atividades Existentes 2

3 Uso Predominante Densidade de Ocupação Padrão Econômico Distribuição de Ocupação Residencial Multifamiliar Alto Alto x Horizontal Residencial Unifamiliar Médio/Alto Médio/Alto Vertical Comercial/Serviços Médio Médio Industrial Médio/Baixo x Médio/Baixo Área sujeita a enchente x Rural x Baixo Baixo Sim x Não Melhoramentos Públicos Coleta de resíduos sólidos x Energia elétrica Redes de cabeamento de transmissão de dados Água Potável Telefone Redes de comunicação e televisão x Águas pluviais Gás canalizado Esgotamento Sanitário Infraestrutura Urbana Transportes coletivos Equipamentos comunitários Intensidade de tráfego ônibus Segurança Alta Média x Baixa Lotação Metrô Educação Saúde Trem Cultura Nível de escoamento Embarcação Lazer Bom x Regular Ruim Não existente não existente Principais pólos de influência: Imóvel localizado na região de São Jose dos Campos, com distancia de aproximadamente 10 Km do centro de Santa Branca, 40km de Jacarei e 80km de São Jose dos Campos. Principais vias de acesso: Estrada de terra com difícil acesso, em vias pequenas de mão unica. 3

4 4- Características do Imóvel Nome: Sitio São Vicente(antigo Sitio Pereira) Edificações: Galpão abandonado e 02 casas pequenas. Padrão Construtivo: regular, necessitando de manutenção e galpão abandonado. Área de terreno: destinada a plantação e pasto Estado de conservação: regular: Construção antiga 4

5 6. Avaliação Metodologia No presente caso, tendo em vista a natureza do imóvel avaliado e a disponibilidade de dados seguros, optamos pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, para a definição de valores. Cumpre salientar que, mesmo considerando o bom estado dos edifícios e das instalações, alguns itens corroboram para uma depreciação do valor, conforme podemos conferir: o pé direito baixo, de aproximadamente 6 metros, não condizente com o tamanho do prédio; o difícil acesso das rodovias Anhanguera e Bandeirantes para escoamento da produção; E, principalmente, o fato de que o imóvel, com suas características físicas, destina-se, primordialmente, para instalação industrial de grande porte, mais precisamente para manufatura de bens de consumo ou produção. E, justamente aí, temos um complicador, já que o momento político-econômico que o país atravessa, implica na escassez de compradores com este perfil. Sendo assim, tivemos que considerar uma avaliação justa, que contemple este momento. Tratamento de dados e Identificação do Resultado O valor adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios, contatos com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários, pesquisas na rede mundial de computadores (ZAP IMÓVEIS e outros) e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos que, de acordo com as Normas, devem possuir os seguintes fatores de equivalência: Imobiliárias consultadas: PONTO IMÓVEIS (12) HUGO CHAVES IMÓVEIS (12)

6 a) Equivalência de situação Dá-se preferência a locais da mesma situação géo-sócio-econômica, do mesmo região. b) Equivalência de tempo: Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. c) Equivalência de características: Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc. 7. ENCERRAMENTO Avaliação do imóvel: R$ ,00 (Quatrocentos e vinte mil reais). É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel, dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de avaliações, não representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. Isto não significa que eventuais negociações efetivas não possam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas. O Laudo é considerado como documento sigiloso, absolutamente confidencial e realizado para a Hasta Pública BR. SÃO PAULO, 14 DE MAIO DE