LAUDO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO

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1 LAUDO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO fls

2 Sumário 1. SOLICITANTE OBJETIVO DO LAUDO DA LOCALIDADE RESSALVAS VISTORIA DESCRIÇÃO E ÁREAS CONSTRUIDAS ASPECTOS EXTERNOS E INTERNOS DA AVALIAÇÃO E DESCRIÇÃO DA MÉTODOLOGIA EMPREGADA FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO ENCERRAMENTO INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES SOLICITANTE fls

3 Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo 3ª Vara Cível de Sumaré SP. 2. OBJETIVO DO LAUDO O presente Laudo tem por objetivo a avaliação de um imóvel tipo casa em condomínio, situados à Avenida Cabo Pedro Hoffman, s/n, Residencial Real Parque Sumaré, Município de Sumaré, Estado de São Paulo, CEP: , matrícula do Registro de Imóveis de Sumaré - SP. 3. DA LOCALIDADE O imóvel está situado dentro dos limites do município de Sumaré/SP, em zona mista 2 07 de acordo com a Prefeitura Municipal. Distante do centro da cidade, o bairro, muito recente, é caracterizado por possuir edificações tipo galpões e condomínios residenciais horizontais e verticais. O local em que está situado o imóvel avaliando é atendido por todos os serviços públicos tais como: telefonia / redes de internet, rede de energia elétrica, sistemas de abastecimento de água potável, esgoto. O logradouro Avenida Cabo Pedro Hoffmann é caracterizado por uma nova avenida que atualmente dá acesso aos galpões, aos condomínios ao redor do Residencial Áurea e também a entrada de serviços do Condomínio Real Park. fls

4 O ponto amarelo indica o local da edificação avalianda RESSALVAS A - As condições de segurança das instalações de gás não foram examinadas no laudo. B - Consideramos válidas e verdadeiras as documentações e informações apresentadas a este profissional. C - Este signatário não verificou débitos referentes a impostos municipais, estaduais e federais referente aos objetos deste trabalho. Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne a defeitos em documentações fornecidas a estes profissionais, por não se integrarem ao escopo deste trabalho. D - Este signatário declara não ter interesse algum no resultado do Laudo de Engenharia de Avaliação. E - Não foi feita pesquisa de restrição legal ou ônus de matrícula. F - Não foram realizadas pesquisas possessórias do imóvel. fls

5 G - Este trabalho tem validade somente na data de referência ao final do trabalho e para os objetivos da 3ª Vara Cível de Sumaré conforme os autos do Processo N H Para efeitos de valores, consideramos o imóvel livre de restrição ou passivo ambiental VISTORIA A vistoria no local foi realizada no 29 / 03 / 2018 QUINTA-FEIRA, às 13:00 horas. Durante a vistoria o Vistor Oficial foi acompanhado apenas pelo seu assistente Eng. Helcio Dias. Logradouro. fls

6 Fachada do condomínio Res. Áurea. Identificação do Condomínio. fls

7 Fachada do imóvel avaliando. Identificação do imóvel avaliando. fls

8 Acesso principal ao imóvel. Vista do corredor. fls

9 3.3. DESCRIÇÃO E ÁREAS CONSTRUIDAS Edificação composta pela unidade autônoma nº 101 do Condomínio Residencial Áurea, matrícula CRI Sumaré-SP. Área real privativa 140,00 m² sendo de terreno descoberta 92,20 m²e área da edificação 47,80 m². Área real comum de 70,65 m². Área total de 210,65 m². 0, de coeficiente de proporcionalidade ASPECTOS EXTERNOS E INTERNOS Não foi possível a vistoria interna da edificação em função da ausência da Requerida e / ou de seus Patronos. 4. DA AVALIAÇÃO E DESCRIÇÃO DA MÉTODOLOGIA EMPREGADA No desenvolvimento da avaliação é desejável, o emprego de método de cálculo, desde que calçado em raciocínios confiáveis e processos condizentes com os objetivos do trabalho. Além disso, que sejam utilizados meios técnicos suficientes para se atingir a finalidade que se quer atingir. No presente caso, para obtenção do valor de mercado, utilizamos o método comparativo de dados de Mercado. Este trabalho avaliatório atende ao preconizado na ABNT NBR e FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO De acordo com a ABNT NBR / 2011 temos Grau III de precisão do Laudo para a avaliação do terreno, com 8,00% em torno do valor médio, ou seja: Até 30%, Grau III; De 30% a 40%, Grau II. fls

10 De 40% a 50%, Grau I. Acima de 50%, sem fundamentação. Fundamentação do Laudo Grau - II 6. ENCERRAMENTO Valor total do Imóvel R$ ,00 (Cento e Setenta e Nove Mil Reais). Valor arredondado. Campinas, 05 de abril de fls. 164 Marcos Frederico Rocha e Cunha Membro do Ibape-SP. 10

11 7. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES Pesquisa de dados comparativos; COMP. ENDEREÇO A.C. LOC. PADRÃO IDADE OF/V VALOR UNITÁRIO 1 RUA DO PARQUE 880, CASA 88 80, R$ ,00 R$ 5.375,00 2 RUA DO PARQUE 880, CASA 17 67, R$ ,00 R$ 4.402,99 3 AV. IPE AMARELO 930 CASA 53 85, R$ ,00 R$ 5.294,12 4 RUA DO PARQUE 880, CASA 32 61, R$ ,00 R$ 4.918,03 5 AV IPE ROXO 800, CASA 43 85, R$ ,00 R$ 4.470,59 6 AV. DOS PIONEIROS, CS 10 70, R$ ,00 R$ 3.714,29 7 AL. DOS BAMBUS, CS 90 61, R$ ,00 R$ 3.360,66 8 AV. IPE AMARELO 86, R$ ,00 R$ 3.662,79 9 AL. DOS PROFESSORES 100 CASA 41 68, R$ ,00 R$ 4.264,71 10 AV. IPE AMARELO 68, R$ ,00 R$ 3.970,59 11 AL. DA ESCOLA, 200 CASA 07 75, R$ ,00 R$ 5.066,67 12 AV. IPE AMARELO, 330 CASA 22 67, R$ ,00 R$ 4.402,99 13 AV. DOS PIONEIROS, 250 CASA 16 85, R$ ,00 R$ 3.647,06 14 AV. IPE AMARELO, CASA , R$ ,00 R$ 4.347,83 15 RESIDENCIAL VIVENDA CASA , R$ ,00 R$ 5.425,53 16 RESIDENCIAL VIVENDA CASA 18 47, R$ ,00 R$ 4.382,98 17 RESIDENCIAL VIVENDA CASA 33 47, R$ ,00 R$ 4.212,77 COMP. CONTATO BAIRRO CIDADE 10% Final 1 ELDORADO VILLA FLORES SUMARÉ R$ 4.837,50 R$ ,00 2 CLAUDIA LUZ VILLA FLORES SUMARÉ R$ 3.962,69 R$ ,00 3 FERNANDA VILLA FLORES SUMARÉ R$ 4.764,71 R$ ,00 4 ELDORADO VILLA FLORES SUMARÉ R$ 4.426,23 R$ ,00 5 ELDORADO VILLA FLORES SUMARÉ R$ 4.023,53 R$ ,00 6 AVM / COND. SANDALOS SUMARÉ R$ 3.342,86 R$ ,00 7 ATUALE / PQ. RES. VILLA FLORES SUMARÉ R$ 3.024,59 R$ ,00 8 ATUALE / PQ. RES. VILLA FLORES SUMARÉ R$ 3.296,51 R$ ,00 9 ATUALE / COND. DAS JABUTICABEIRAS SUMARÉ R$ 3.838,24 R$ ,00 10 ATUALE / COND. DAS BEGONIAS SUMARÉ R$ 3.573,53 R$ ,00 11 ELDORADO / PQ. RES. VILLA FLORES SUMARÉ R$ 4.560,00 R$ ,00 12 ELDORADO / PQ. RES. VILLA FLORES SUMARÉ R$ 3.962,69 R$ ,00 13 ELDORADO VILLA FLORES SUMARÉ R$ 3.282,35 R$ ,00 14 ATUALE / COND. DAS BEGONIAS SUMARÉ R$ 3.913,04 R$ ,00 15 ATUALE / RES. VIVENDAS SUMARÉ R$ 4.882,98 R$ ,00 16 ATUALE / RES. VIVENDAS SUMARÉ R$ 3.944,68 R$ ,00 17 ELDORADO RES. VIVENDAS SUMARÉ R$ 3.791,49 R$ ,00 fls

12 Detalhamento de cálculos ; fls

13 Resultado da avaliação; Valor da Avaliação para Abril de 2018: R$ ,00 (Cento e Setenta e Nove Mil Reais). Adotou-se o valor de mercado como sendo o valor médio resultante da inferência estatística. Arredondou-se o valor não ultrapassando 1% do valor da avaliação, conforme orientações técnicas da norma ABNR NBR Conforme da ABNT NBR foram utilizadas considerações hipotéticas sobre o imóvel que configura a situação paradigma, devido ao fato de não termos tido acesso ao interior do imóvel. fls

14 EXMO (A). SR (A). DR (A). JUÍZ (A). DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DE SUMARÉ-SP Processo: Marcos Frederico Rocha e Cunha, Auxiliar nomeado nos Autos da ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL OBRIGAÇÕES requerida por RESIDENCIAL AUREA contra CLEUSA SANTOS DE FREITAS E OUTRO, vem muito respeitosamente apresentar os ESCLARECIMENTOS como se segue: Após a análise das folhas 170 até 174 dos Autos, voltamos ao Laudo apresentado a fim de verificar as não conformidades levantadas, e nossa manifestação é que devemos ratificar e manter o Laudo apresentado pelos seguintes motivos: A Os dados amostrais da pesquisa que mais se assemelham ao imóvel avaliando são os de nº 15, 16 e 17 todos com a área semelhante ao do imóvel avaliando (47,00 m²), o que muda é o padrão do dado nº 15 o qual possui benfeitorias como armários planejados. O valor de OFERTA desses dados amostrais são respectivamente: 15 RESIDENCIAL VIVENDA CASA , R$ ,00 16 RESIDENCIAL VIVENDA CASA 18 47, R$ ,00 17 RESIDENCIAL VIVENDA CASA 33 47, R$ ,00 fls. 182 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCOS FREDERICO ROCHA E CUNHA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 06/06/2018 às 14:09, sob o número WSMR Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3E316F5.

15 Porém, como são ofertas, ainda se tem uma margem de negociação que atualmente é de 10% a menos, culminando com um valor final para um eventual efetivo fechamento do negócio que ficaria em torno de: 15 RESIDENCIAL VIVENDA CASA , R$ ,00 16 RESIDENCIAL VIVENDA CASA 18 47, R$ ,00 17 RESIDENCIAL VIVENDA CASA 33 47, R$ ,00 B Os dados apresentados nas folhas 172 até 176 são de imóveis com áreas maiores, reformadas / ampliadas e / ou com armários embutidos: Folha 172 e ,00 m². Folha ,00 m², 67,00 m² e 60,00 m². Folha 175 e ,00 m². O imóvel avaliando, não foi acessado, portanto considera-se a área de matrícula e que se encontra como foi entregue da construtora, ou seja, pisos cerâmicos somente nas áreas molhadas e sem nenhum tipo de armários. Isto posto, a manifestação das folhas 170 até 178 dos Autos não dão margem a qualquer modificação do Laudo apresentado, apresentando-se apenas como uma opinião de seus signatários totalmente distante da realidade. fls. 183 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCOS FREDERICO ROCHA E CUNHA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 06/06/2018 às 14:09, sob o número WSMR Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3E316F5.

16 Aproveitamos a oportunidade para agradecer mais uma vez a confiança e a oportunidade de servir. Manifestamos nossos votos de estima e consideração a todos os funcionários e ao Magistrado. Nestes termos, pede deferimento. fls. 184 Campinas, 06 de junho de Marcos Frederico Rocha e Cunha Perito Judicial - IBAPE-SP 1452 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCOS FREDERICO ROCHA E CUNHA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 06/06/2018 às 14:09, sob o número WSMR Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3E316F5.