EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP.

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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP. Autos nº ,, inscrito no CREA/SP sob nº , nomeado perito judicial nos autos do processo acima mencionado, de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, promovido por GILBERTO BENASIR VISSANI E FABIANA DE FÁTIMA SANT ANNA VISSAN contra PIU VERDE CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, vem, mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência solicitar o quanto segue: A juntada do presente laudo de avaliação. Termos em que, Pede deferimento. Itatiba, 19 de outubro de CREA/SP nº Perito Judicial fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

2 ÍNDICE 1. Introdução Vistoria e Considerações Técnicas Documentação Fotográfica Avaliação 3.1 Metodologia Aplicada Pesquisa / Homogeneização de Valores Pesquisa de Valores - Terreno Homogeneização da Pesquisa de Valores Cálculo do Valor do Imóvel Valor do Terreno Matrícula nº Conclusão Encerramento fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

3 1. Introdução O presente trabalho técnico tem por objetivo a identificação do valor de mercado do imóvel objeto da MATRÍCULA Nº , do CRI de Itatiba/SP, de propriedade de PIU VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O imóvel avaliando, objeto da matrícula nº , do CRI local, está cadastrado junto a Prefeitura Municipal de Itatiba sob nº (ID 68250). Conforme informações do Registro de Imóveis, o imóvel avaliando possui a seguinte descrição: 2. Vistoria e Considerações Técnicas. fls. 41 Em vistoria técnica, que se deu no dia 12 de outubro de 2018, às 9:30 horas, o perito inspecionou pessoalmente o imóvel penhorado e colheu a documentação fotográfica que segue. O imóvel penhorado, sobre o qual NÃO HÁ BENFEITORIAS incorporadas, está localizado em loteamento com características predominantemente RESIDENCIAL. 3 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

4 O local onde situa o imóvel avaliando, que integra o Loteamento VILLAGIO PIO VERDE, trata-se de um loteamento fechado e possui ótima infraestrutura, tais como, pavimentação, água, coleta de lixo, rede de distribuição de energia elétrica pública e domiciliar, sistema de telefonia, etc. O local apresenta características de absorção pelo mercado definido como MODERADO. O imóvel objeto da matrícula nº , do CRI local, com área de 547,64 m 2, apresenta forma geométrica RETANGULAR, situação de FIM DE QUADRA, topografia ACLIVE, superfície/solo SECA, e possui testada de 22,38 metros para a RUA TRÊS. 2.1 Documentação Fotográfica Imóvel Avaliando fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

5 Imóvel Avaliando fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

6 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

7 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

8 3 Avaliação 3.1 Metodologia Aplicada Na avaliação do terreno será utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 1. Em função das características do imóvel avaliando e diante das consultas efetuadas junto ao mercado imobiliário desta cidade, para determinação do valor de mercado atual, concluímos pela aplicação do MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, por ser metodologia compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Trata-se de método consagrado e o mais utilizado em avaliações dessa natureza, através de comparação de dados referentes a outros imóveis ofertados ou vendidos, em regime de livre mercado. A utilização do Método Comparativo, consistente na pesquisa direta a ofertas ou transações efetivamente ocorridas, tornou-se impraticável, tendo em vista a inexistência desses elementos nos moldes ditados pela norma técnica incidente. Para o loteamento sob avaliação, porém, foram colhidos opiniões de corretores junto a imobiliárias idôneas 2, para embasar a tomada de decisão. Para a identificação do valor básico unitário, segundo as diretrizes traçadas pela NBR pertinente, serão utilizados os seguintes fatores especiais de homogeneização: Fator de Atualização (K1). Não será realizada a atualização monetária pelos índices inflacionários, uma vez que os valores de mercado permanecem estáveis, não acompanhando a variação inflacionaria ocorrida entre a data da pesquisa e a data-base do laudo. Adota-se K1 = 1,00. 1 Aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário. 2 Maurício Bernardo (cód. TE1393); Terracima Imóveis (cód. TE0586); Reinaldo Imóveis (cód. TE38221); Imóveis Mediterrâneo (cód. V1495); Ouro Casas Imobiliária (cód. TE2974); Imóveis Bello (cód. TE0411); Nallin Imobiliária Engenharia (cód. TRC0116); Portal de Imóveis (internet). 8 fls. 46 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

9 Fator de Fonte (K2). O fator de fonte (fator de oferta ou euforia), representa um deságio em relação ao valor pedido no mercado, em função da natural elasticidade dos negócios, caracterizado pela relação entre o valor ofertado do imóvel e o valor transacionado. Situa-se na faixa de 0,85 a 1,00. Será deduzido 10% (dez por centro) do valor das ofertas. Adota-se K2 = 0,90. Fator de Topografia (K3). A topografia do terreno pode valorizá-lo ou depreciá-lo. As influências desta natureza podem ser determinadas com base na dedução ou acréscimo correspondente aos gastos necessários a se colocar o terreno em situação de máximo aproveitamento. Na impossibilidade de utilização do critério acima, serão considerados os seguintes fatores corretivos aproximados: Terreno plano>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 1,00 Caído para os fundos até 5% >>>>>>>>>>>> 0,95 Caído para os fundos de 5% até 10% >>>>>> 0,90 Caído para os fundos de 10% até 20% >>>>> 0,80 Caído para os fundos mais de 20% >>>>>>>> 0,70 Em aclive até 10% >>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,95 Em aclive até 20%>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,90 NOTA: O imóvel objeto avaliando possui fator de topografia (K3) = 0,90 (aclive). Fator de Área (K4). Este fator é representado na doutrina pela expressão empírica Fa = (área I / área II) n, onde: Área I Área do elemento pesquisado. Área II Área do imóvel avaliando. n = 0,250 quando a diferença entre as áreas I e II for inferior a 30%. n = 0,125 quando a diferença entre as áreas I e II for superior a 30%. fls. 47 O imóvel avaliando possui fator de área (K4) = 0,98 (o imóvel paradigma possui área de 500,00 m 2, e o imóvel em avaliação área de 547,64 m 2 ). 9 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

10 Fator de Consistência ou de Superfície (K5). Como fator de consistência entre o terreno avaliando e a situação paradigma, serão adotados os seguintes fatores corretivos genéricos: Terreno seco>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 1,00 Superfície úmida>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,80 Terreno alagadiço>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,60 Terreno brejoso>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,50 Terreno permanentemente alagado>>>>>>> 0,40 O imóvel penhorado, em avaliação, possui fator de consistência (K5) = 1, Pesquisa/Homogeneização de Valores Pesquisa de Valores Terreno. O valor atribuído pela Prefeitura de Itatiba, para fins de tributação, não será considerado na avaliação, porque aquém dos valores praticados no mercado, tratando-se de simples valoração para fins exclusivos de tributação. A partir da opinião de corretores idôneos, acima identificados, simulando-se um lote de terreno ideal paradigma 3, foi obtido o valor médio de R$ 460,00 por m 2 (q = R$ 460,00/m 2 ). Contudo, para determinação do valor básico unitário, segundo as diretrizes traçadas pelas normas técnicas pertinentes, bem como pela sensibilidade deste avaliador, serão utilizados os fatores de homogeneização descritos no item 3.1.1, a saber: Fator de Atualização (K1), onde K1 = 1,00. Fator de Fonte (K2), onde K2 = 0,90. Fator de Topografia (K3), onde K3 = 0,90. Fator de Área (K4), onde K4 = 0,98. Fator de Consistência/Superfície (K5), onde K5 = 1,00. 3 Situação Paradigma: lote de terreno em oferta, com área de 500,00 m 2, localizado no loteamento residencial Villagio Pio Verde, com perfil topográfico plano, situação de meio de quadra, e consistência/superfície solo seco. 10 fls. 48 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

11 3.2.2 Homogeneização da Pesquisa de Valores AMOSTRA DADOS INICIAIS MATRIZ DOS FATORES K1 K2 K3 K4 K5 DADOS FINAIS Matrícula nº ,00 1,00 0,90 0,90 0,98 1,00 364,32 Portanto, o valor adotado será de R$ 364,32 / m Cálculo do Valor do Imóvel Valor do Terreno Matrícula Vt = A x Vu Vt = 547,64 x 364,32 = R$ ,20 O valor de mercado do lote de terreno sob avaliação, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos 4, é da ordem de R$ ,00 (duzentos mil reais). 4 Ao Engenheiro Avaliador, em função do tratamento dos dados de mercado, é permitido arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor obtido pela técnica de avaliação. (NBR ). 11 fls. 49 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

12 4. Conclusão O imóvel penhorado, objeto da matrícula nº do Cartório de Registro de Imóveis de Itatiba/SP, constituído pelo LOTE nº 05, da QUADRA A, do loteamento VILAGGIO PIO VERDE, com área de terreno de 547,64 m 2, em números redondos, possui VALOR DE MERCADO de R$ ,00 (duzentos mil reais), com validade para OUTUBRO/ Encerramento As análises e conclusões expressas no presente trabalho foram baseadas em dados, diligências, pesquisa e levantamentos efetuados pelo próprio perito, tendo-se como idôneas e verdadeiras as informações a ele prestadas por terceiros. Conforme pesquisa realizada junto à Prefeitura Municipal de Itatiba, sobre o imóvel objeto da matrícula nº , do CRI local, CONSTAM DÉBITOS de IPTU da ordem de R$ ,33. Nada mais havendo a acrescentar, encerramos o presente trabalho de avaliação, composto por 21 laudas digitadas, exceto anexos. Itatiba, 19 de outubro de CREA/SP nº Perito Judicial fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

13 ANEXO fls. 51 Extrato de informações (dados dos terrenos e de débitos de IPTU) dos imóveis penhorados, expedido pela Prefeitura Municipal de Itatiba/SP. 13 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

14 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB

15 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/10/2018 às 19:58, sob o número WITB