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1 Viabilidade do Negócio Imobiliário Uma Gestão Consciente Prof. Daniel F. Falcão Objetivo Central Discutir a aplicação das ferramentas contábeisfinanceiras no dia-a-dia das empresas do mercado imobiliário. Demonstrar que através de uma gestão consciente pode-se aproveitar de maneira mais eficiente e rentável o crescimento econômico do Brasil, notadamente no mercado da construção civil. Apresentando alternativas de multiplicar o seu negócio, através da formalidade e boas práticas de gestão e controle. 1

2 Temas em destaque Gestão Estratégica de Custos; Visão Geral de Custos; Metodologia de reconhecimento de receitas e custos; Insumos para análise e tomada de decisão; Estrutura de Capital; Composição Societária e Formato Jurídico; 3 Não se gerencia o que não se mede... Não se mede o que não se conhece... Não há sucesso no que não se gerencia! Autor: W. Edwards Deming 4 2

3 Proposta para o uso da Contabilidade 5 Contabilidade AMBIENTE Globalizado Alta competitividade Preços Determinados pelo Mercado FERRAMENTA CONTÁBIL Instrumento de Tomada de Decisão Linguagem dos Negócios Prestação de Contas Registro Oficial das Informações da Empresa 6 3

4 Evolução Contabilidade Custos Gestão Custos Gestão Estratégica de Custos Gestão Estratégica de Custos 4

5 Conceito É uma análise de custos vista sob um contexto mais amplo, em que os elementos estratégicos tornam-se mais conscientes, explícitos e formais. Aqui, os dados de custos são usados para desenvolver estratégias superiores a fim de se obter uma vantagem competitiva sustentável. Três Temas-Chave na Estratégia de Custos O surgimento da gestão estratégica de custos resulta da mistura de três temas subjacentes, cada um retirado da literatura sobre gestão estratégica: A - Análise da cadeia de valor; B - Análise de posicionamento estratégico; C - Análise de direcionadores de custos. 5

6 Cadeia de Valor A cadeia de valor é o conjunto de atividades criadoras de valor desde as fontes de matériasprimas básicas, passando por fornecedores de componentes e até o produto final entregue nas mãos do consumidor. Na maioria das vezes as empresas estão restritas e focadas em maximizar o valor agregado, que começa com o pagamento aos fornecedores (compras) e para com os encargos aos consumidores (vendas). Cadeia de Valor Mercado Imobiliário Manutenção / Garantia Estudo da Região e Procura do Terreno Estudos de Massa (técnico) e Viabilidade (financeiro) Entrega Lançamento e Vendas (clientes) Compras (fornecedores) Construção 12 Financiamento 6

7 VISÃO GERAL DE CUSTOS 13 Nomenclaturas Gasto Despesa Custo Custo Fixo Custo Variável Custo Direto Custo Indireto Perda Desperdício Desembolso 7

8 Nomenclaturas GASTO Aquisição de Bens / direitos Utilizado na produção Utilizado FORA da produção Consumo anormal e involuntário ATIVO CUSTO DESPESA Fixa / Variável Custo ou Despesa Maquinas, Terrenos, imóveis e etc. Fixo / Variável Direto / Indireto PERDA Desperdício Formação do Custo do Imóvel na Incorporação 16 8

9 Nomenclaturas GASTO Aquisição de Bens / direitos Utilizado na produção Utilizado FORA da produção ATIVO CUSTO * DESPESA # Stand de vendas; # Apartamento Modelo. # Terreno e gastos ligados # Custos Projetos # Insumos e Serviços Obra # Encargos Financeiros # Garantia # Comissão de Vendas # Propaganda # Marketing # Promoção # Gastos Comerciais * NOTA: Os custos somente são registrados após as vendas das unidades imobiliárias. ATENÇÃO ESPECIAL Tratamento dos Custos e Reconhecimento das Receitas 9

10 Empresas de Engenharia e Construção # Medição Progresso Físico # Cronograma Financeiro 19 Engenharia e Construção Contextualização Uma sociedade de Engenharia, Obras e Construções iniciou uma obra no ano de 20XA, no valor de $ 100 milhões e custos orçados em $ 75 milhões. Neste primeiro ano da obra a sociedade recebeu o valor de $ 28 milhões em adiantamento e apurou custos no montante de $ 25 milhões Vamos analisar o 1º ano da obra... 10

11 Engenharia e Construção Medição Progresso Físico Em 31/12/20XA foi requisitado um laudo técnico para avaliar o progresso físico da obra que apontou uma execução de 20% do total da obra. MÉTODO PELO PROGRESSO FÍSICO - Laudo 20%: Receita do período: 20% de $ = $ Resultado do período: $ $ = ($ ) Engenharia e Construção Medição Cronograma Financeiro Também conhecido - MÉTODO DO CUSTO INCORRIDO: Proporção dos custos incorridos em relação ao custo total: $ / $ = 0,33 ou 33% Receita do período: 33% de $ = $ Resultado do período: $ $ = $

12 COMPARAÇÃO R$ mil Método Progresso Físico Método Cronograma Financeiro 1º Ano 1º Ano (+) Receita (-) Custo (-) Impostos * (=) Lucro Nota: Com o objetivo de facilitar o exemplo utilizamos 15% de impostos totais para as empresas prestadores de serviço. Incorporadoras => Vendas de Imóveis na Planta # Método Societário (progresso da obra) # Método Fiscal (recebimento da receita) 24 12

13 Venda a vista, em construção Uma sociedade imobiliária no início do ano de 20XA já tinha investido $ 100 mil na construção de 12 imóveis residenciais e vendeu nesse ano 4 destas unidades pelo valor total de $ 200 mil, pago à vista. Neste ano a sociedade incorreu num custo de $ 150 mil e foi orçado ainda um custo de $ 150 mil para o ano de 20XB quando será concluída a obra. Método Societário Método Fiscal Método Fiscal (*) 1º Ano 2º Ano 1º Ano 2º Ano 1º Ano 2º Ano (+) Receita (-) Custo (=) Resultado (*) com custo orçado ANÁLISE E TOMADA DE DECISÃO 13

14 INSUMOS PARA ANÁLISE E TOMADA DE DECISÃO Payback VPL TIR Estrutura de Capital 27 PAYBACK 28 14

15 PAYBACK DEFINIÇÃO É o tempo necessário para que a empresa recupere o investimento inicial em um projeto, calculado a partir das entradas de caixa. PONDERAÇÕES Período de tempo do payback é determinado de forma subjetiva; Comum não se considerar plenamente o valor do dinheiro no tempo, distorcendo os resultados; Não reconhecer os fluxos de caixa que ocorrem depois do período de payback; 29 VPL 30 15

16 VPL DEFINIÇÃO Consiste em determinar um valor no instante inicial, a partir de um fluxo de caixa formado por receitas e dispêndios, descontados com a taxa mínima de atratividade (taxa de desconto, retorno requerido, custo capital, custo oportunidade). Esse método assume implicitamente que todos os fluxos intermediários de caixa são reinvestidos ao custo do capital. VPL > 0, significa que a empresa obterá um retorno maior que a sua taxa de atratividade / custo capital. Aumentando o valor a riqueza dos proprietários. 31 TIR 32 16

17 TIR DEFINIÇÃO Consiste na taxa de desconto que faz com que o VPL de uma oportunidade de investimento seja igual a zero. Esse método assume implicitamente que todos os fluxos intermediários de caixa são reinvestidos à própria TIR calculada para o investimento. Provavelmente é a técnica mais usada, dentre as técnicas consideradas sofisticadas, embora seja mais difícil de se calcular a mão. 33 TIR Projeto A = $ 70mil VPL =? TIR =? Qual o melhor Projeto? Pq? Com taxa de 10% (custo capital) Projeto B = $ 70mil VPL =? TIR =?

18 TIR Comentário dos Resultados TIR Projeto A => 19,86% TIR Projeto B => 21,70% VPL Taxa de Desconto Projeto A Projeto B 0% , ,00 10% , ,00 19,86% 0, ,00 21,70% ,20 0,00 35 ESTRUTURA DE CAPITAL 36 18

19 ESTRUTURA DE CAPITAL Capital de Terceiros?? Ou Capital Próprio?? 37 ESTRUTURA DE CAPITAL Visão Gráfica Balanço Patrimonial Passivo Circulante Ativo Dívida de Longo Prazo Capital de 3º Património Líquido Capital Social (cotas/ações) Capital Próprio Lucros Retidos Capital Total 38 19

20 ESTRUTURA DE CAPITAL TEORIA DA ESTRUTURA DE CAPITAL Busca maximizar o valor da empresa. Pesquisas sugerem que há uma faixa ótima de estrutura de capital. Ainda não é possível fornecer uma metodologia específica para que se possa determinar uma estrutura de capital ótima. Alavancagem dos Negócios & Benefícios Fiscais Probabilidade de Falência ESTRUTURA DE CAPITAL Algumas ponderações sobre CT Situam-se no ponto mais elevado da escala de prioridade em relação aos lucros ou ativos disponíveis para pagamento. 2. Podem exercer pressão legal muito superior sobre a empresa para que honre os seus pagamentos, do que os titulares de ações preferenciais ou ordinárias. 3. A dedutibilidade fiscal dos pagamentos de juros reduz substancialmente o custo do capital de terceiros para a empresa

21 ESTRUTURA DE CAPITAL Alguns dos Fatores Importantes na decisão sobre a estrutura de capital A - Risco Econômico B - Custo Agency C - Informação Assimétrica 41 ESTRUTURA DE CAPITAL Payback, VPL, TIR e Estrutura de Capital X Tratamento das Informações na Contabilidade 21

22 Estrutura Societária e Formato Jurídico SPE Estrutura Societária e Formato Jurídico Patrimônio de Afetação SCP Construtora + Incorporadora Lucro Real, Presumido e Simples 22

23 Dúvidas, Sugestões e Comentários?! Prof. Daniel F. Falcão Tels: (21) (21)

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