ISBN Discussão, análise e identificação de soluções para problemas e casos práticos

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1 ISBN Discussão, análise e identificação de soluções para problemas e casos práticos PROGRAMA NACIONAL DE CAPACITAÇÃO DAS CIDADES Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária Apoio: Realização: LINCOLN INSTITUTE O F L A N D P O L I C Y Ministério das Cidades G O V E R N O F E D E R A L P A Í S R I C O É P A Í S S E M P O B R E Z A Avaliação em massa de imóveis para fins fiscais CAPACIDADES C O N H E C E R P A R A C R E S C E R Avaliação em Massa de Imóveis para Fins Fiscais: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos

2 MINISTÉRIO DAS CIDADES Ministro de Estado AGUINALDO VELLOSO BORGES RIBEIRO Secretário-Executivo ALEXANDRE CORDEIRO MACEDO Diretor de Desenvolvimento Institucional CARLOS ANTONIO VIEIRA FERNANDES Gerência de Capacitação EGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA Cleidson dos Santos Machado Diane da Silva Lima Diogo Ramalho (estagiário) Everton Sudré Ferreira Reginaldo de Moura Morais Ricardo de Sousa Carrijo Barbosa Thiago de Lima LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY Diretor do Programa para América Latina e Caribe MARTIM O. SMOLKA Teaching Faculty/Course Developer CLAUDIA M. DE CESARE CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Presidente JORGE FONTES HEREDA Presidente da República DILMA ROUSSEFF Ministro de Estado das Cidades AGUINALDO VELLOSO BORGES RIBEIRO Secretário Executivo ALEXANDRE CORDEIRO MACEDO Secretária Nacional de Habitação INÊS DA SILVA MAGALHÃES Secretário Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos LEODEGAR DA CUNHA TISCOSKI Secretário Nacional de Saneamento Ambiental OSVALDO GARCIA Secretário Nacional de Transporte e Mobilidade Urbana JULIO EDUARDO DOS SANTOS Companhia Brasileira de Trens Urbanos (CBTU) FRANCISCO CARLOS CABALLERO COLOMBO Departamento Nacional de Trânsito (DENATRAN) JULIO FERRAZ ARCOVERDE Empresa Brasileira de Trens Urbanos de Porto Alegre S.A. (TRENSURB) HUMBERTO KASPER Vice-Presidente de Governo e Habitação JORGE URBANO DUARTE Superintendente Nacional de Assistência Técnica e Desenvolvimento Sustentável JOSÉ CARLOS MEDAGLIA FILHO Gerente Nacional de Assistência Técnica OMAR BORGES DO PRADO FILHO SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES Presidente DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO Vice-Presidente Administrativo SÉRGIO ANTÃO PAIVA Vice-Presidente Técnico RUBENS ALVES DANTAS Vice-Presidente Executivo ANDRÉ MACIEL ZENI

3 PROGRAMA NACIONAL DE CAPACITAÇÃO DAS CIDADES Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária Avaliação em Massa de Imóveis para Fins Fiscais: CAPACIDADES C O N H E C E R P A R A C R E S C E R Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos

4 2012 Ministério das Cidades É totalmente proibida a reprodução total ou parcial deste material sem a prévia autorização do Ministério das Cidades Dados Internacionais de Catalogação na Publicação - CIP Cesare, Cláudia M. de Avaliação em massa de imóveis para fins fiscais: Discussão, análise e identificação de soluções para problemas e casos práticos / Claudia M. De Cesare e Eglaísa Micheline Pontes Cunha. Organização: Claudia M. De Cesare e Eglaísa Micheline Pontes Cunha. Brasília: Ministério das Cidades, p.: il. color.; 24cm. Programa Nacional de Capacitação das Cidades e Lincoln Institute of Land Policy. Inclui bibliografia e anexos no final da publicação. Organizada em módulos. ISBN: Tributação imobiliária. 2. Avaliação de imóveis. 3. Avaliação em massa de imóveis. 4. Ação fiscal, municípios. 5. Política tributária. 6. administração Pública. 7. Cesare, Cláudia M. de. 8. Cunha, Eglaísa Micheline Pontes. CDD - 711

5 Fotos AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: DISCUSSÃO, ANÁLISE E IDENTIFICAÇÃO DE SOLUÇÕES PARA PROBLEMAS E CASOS PRÁTICOS Organização CLAUDIA M. DE CESARE EGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA Autores CLAUDIA M. DE CESARE EGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA Colaboradores DOMINGOS SABOYA RICARDO DUALDE RUBENS DANTAS

6 Esta publicação apresenta a síntese dos trabalhos realizados durante a primeira versão da Oficina sobre Avaliação em Massa de Imóveis para Fins Fiscais: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos. A Oficina foi realizada de 7 a 8 de agosto de 2008 em Brasília (DF), por intermédio do PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICÍPIOS EM TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA que é coordenado pelo Ministério das Cidades, no âmbito do Programa Nacional de Capacitação das Cidades (PNCC), e pelo Lincoln Institute of Land Policy, contando com o apoio da Caixa Econômica Federal e da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA). As seguintes temáticas foram debatidas durante a oficina: (i) Métodos, técnicas e modelos de avaliação de imóveis; (ii) Base de dados (cadastro imobiliário e preços praticados); (iii) Validação dos trabalhos; (iv) Ciclos entre avaliações genéricas; (v) Temas complementares. O presente documento consiste em um informe sobre as questões debatidas em cada temática, bem como sobre as diretrizes e recomendações que resultaram dos debates. Tais relatos são intercalados com a revisão técnica das temáticas tratadas, visando examinar os conceitos tratados e fornecer a base teórica estruturadora dos temas analisados.

7 SUMÁRIO 1. SOBRE O PROGRAMA Histórico Objetivos Funções Público-alvo SOBRE A OFICINA Objetivos Metodologia de Trabalho Participantes Painéis Corpo Docente da Oficina de Cadastro CONTEXTUALIZAÇÃO INICIAL MÉTODOS, TÉCNICAS E MODELOS DE AVALIAÇÃO EM MASSA Revisão Técnica da Temática Quais as principais etapas do processo de avaliações de imóveis para fins fiscais? Como desenvolver a Planta de Valores do Município? Como aplicar modelos de regressão múltipla nas avaliações para fins fiscais? Tópicos complementares debatidos durante o painel BASE DE DADOS: CADASTRO IMOBILIÁRIO Revisão Técnica da Temática Qual é a influência do cadastro nas avaliações para fins tributários? BASE DE DADOS: PREÇOS PRATICADOS Revisão Técnica da Temática Quais as fontes de informação do mercado imobiliário? Qual a estratégia para o levantamento dos dados sobre preços praticados no mercado imobiliário? Quais os atributos que influenciam na formação do valor? Tópicos complementares debatidos durante o painel... 74

8 7. VALIDAÇÃO DOS TRABALHOS DE AVALIAÇÃO Revisão Técnica da Temática Qual a forma de analisar a qualidade dos trabalhos de avaliação de imóveis para fins fiscais? Quais as vantagens e desvantagens de reavaliações pontuais (apenas parte dos imóveis e/ou regiões da cidade)? Deveria haver aprovação legislativa dos trabalhos de avaliação de imóveis (Câmara de Vereadores)? CICLOS ENTRE AVALIAÇÕES GENÉRICAS Revisão Técnica da Temática Qual deve ser o intervalo de tempo máximo entre as avaliações genéricas? Como deve ser feito o reajuste dos valores dos imóveis em intervalos entre avaliações genéricas? TEMAS COMPLEMENTARES CONSIDERAÇÕES FINAIS REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ANEXO I - PORTARIA MINISTERIAL Nº 511, DE 07 DE DEZEMBRO DE

9 Fotos Sobre o Programa SOBRE O PROGRAMA

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11 AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos O PROGRAMA 1. SOBRE O PROGRAMA O PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICÍPIOS EM TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA tem o objetivo de apoiar a ação fiscal dos municípios brasileiros em tributação imobiliária, com vistas ao fortalecimento da cultura, da cidadania fiscal e da gestão territorial na esfera municipal. As dificuldades institucionais e estruturais na gestão e administração do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) observadas em um grande número de municípios comprometem a capacidade do imposto de gerar receita e, conseqüentemente, de contribuir significativamente para o financiamento das cidades. Embora existam experiências individuais bem sucedidas relacionadas ao IPTU, o papel destas ações no contexto nacional é inócuo como fonte de receita (usualmente inferior a 0,5% do PIB no Brasil), quer seja para assegurar níveis aceitáveis de eficiência, equidade e efetividade fiscal no território. Os inúmeros benefícios de instituir um imposto vigoroso sobre a propriedade imobiliária alertam para a necessidade da preparação de uma agenda dirigida aos municípios, com abrangência nacional, para potencializar esforços de melhoria do IPTU e dos demais tributos imobiliários. Neste sentido, o Programa foi desenvolvido de forma a contribuir com esta agenda, na medida em que atua em uma instância de orientação, construção coletiva de conhecimento, identificação de alternativas para superar problemas técnicos, e certificação de esforços fiscais realizados em nível local. Apostando no benefício da integração entre a política fiscal e a política urbana, o Programa inclui a capacitação dos municípios para a análise, a aplicação e o monitoramento dos instrumentos regulatórios de base patrimonial previstos no Estatuto da Cidade, entre os quais: o parcelamento, a edificação e a utilização compulsória; a outorga onerosa pelo direito de construir; a transferência de potencial construtivo; e as operações urbanas consorciadas. Coordenada pelo Ministério das Cidades e o Lincoln Institute of Land Policy, a iniciativa conta com o apoio da Caixa Econômica Federal e da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA). A Agenda de Trabalho contempla a realização de uma série de atividades, tais como: programas de capacitação profissional (Seminários/Cursos); Oficinas, de caráter regular; organização e/ou disponibilização de informações sistematizadas de interesse do município, como, por exemplo, dados fiscais, estatísticas, legislação, referências bibliográficas, ou termos de referência para contratação de serviços; produção de material técnico de apoio com base nas iniciativas realizadas, incluindo publicações, manuais, diretrizes e vídeos; e criação de um fórum organizado por temas de interesse para o intercâmbio de idéias, experiências, práticas e materiais. Avaliação em massa de imóveis para fins fiscais 11

12 Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária 1.1 Histórico O Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária teve como ponto de partida a realização de um workshop, em março de 2006, na cidade de Fortaleza, ocasião em que foram discutidas alternativas factíveis para o estabelecimento de mecanismos de apoio à ação municipal orientadas à melhoria da tributação imobiliária. A reunião contou com aproximadamente 40 participantes, representando organizações distintas, incluindo o Poder Executivo Municipal (Secretários de Fazenda, Gestores Tributários, Procuradores e Técnicos das áreas de cadastro e avaliação de imóveis), os Poderes Legislativo e Judiciário, outras organizações governamentais e não-governamentais com atuação em temas municipais, agentes financeiros, consultores, formuladores de políticas fiscais e especialistas em tributação imobiliária. O Lincoln Institute of Land Policy e o Ministério das Cidades, por meio do Programa Nacional de Capacitação das Cidades (PNCC), analisaram as idéias debatidas no workshop sob a ótica da viabilidade financeira, institucional e técnica. Dentro deste contexto é que foi formulado o Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária, o qual contou com a contribuição da Escola de Administração Fazendária (ESAF) na etapa da concepção da proposta. O Ministério das Cidades e o Lincoln Institute of Land Policy já vinham atuando em parceria na realização de diversas iniciativas, entre as quais se destacam: o 'Seminário sobre Cadastro Multifinalitário como Instrumento de Política Fiscal e Urbana'; os diversos seminários realizados em todo Brasil que deram continuidade a este evento; e o 'Seminário sobre Financiamento das Cidades: Instrumentos Fiscais e de Política Urbana', realizado inicialmente na cidade do Rio de Janeiro e replicado em Recife e Brasília. Estes eventos contaram com a parceria da Caixa Econômica Federal que também se insere como um dos principais apoiadores do Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária. Vale destacar outras iniciativas realizadas durante a etapa de formulação do Programa tais como o 'Seminário Internacional: O Papel dos Tributos Imobiliários para o Fortalecimento dos Municípios', realizado na cidade de Fortaleza, Ceará, em 29 e 30 março de 2006, e o 'Seminário Internacional de Tributação Imobiliária: Iniciativas para o Fortalecimento da Ação Fiscal dos Municípios em Tributação Imobiliária', realizado em Salvador, Bahia, nos dias 21 e 22 de novembro de Objetivos O Programa visa a apoiar a ação fiscal em tributação imobiliária no Brasil, bem como contribuir com a capacitação dos municípios para a análise, a aplicação e o monitoramento dos instrumentos regulatórios de base patrimonial previstos no Estatuto da Cidade. Seus objetivos específicos incluem: w w Melhorar a tomada de decisão sobre questões técnicas e legais relativas à tributação imobiliária; Aumentar a equidade, a eficiência e a efetividade dos sistemas de tributação imobiliária; 12

13 AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos w w w w Garantir padrões mínimos de equidade e qualidade na administração dos tributos imobiliários; Aprofundar o conhecimento sobre política e administração dos tributos imobiliários; Apoiar as ações que resultem no aumento do grau de autonomia financeira dos municípios por meio do fortalecimento da cultura e cidadania fiscal na esfera municipal; e Melhorar a gestão territorial dos municípios buscando promover modelos sustentáveis de desenvolvimento urbano. 1.3 Funções O Programa opera em uma instância de orientação, estímulo, construção coletiva de conhecimento, identificação de alternativas para superar problemas técnicos, e certificação de esforços fiscais realizados em nível local. Foge, entretanto, do escopo da proposta a resolução de casos isolados ou a realização de consultorias. A concretização dos objetivos estabelecidos será garantida por intermédio das seguintes ações: w w w w w w w w w Oferecer um fórum neutro para a identificação, discussão e análise de questões técnicas, práticas e legais relacionadas à tributação imobiliária; Facilitar o intercâmbio de experiências nacionais e internacionais, e a disseminação de práticas eficientes e iniciativas inovadoras; Facilitar o acesso a informações sistematizadas que venham a apoiar as decisões fiscais e de política urbana; Contribuir para a capacitação profissional de agentes e técnicos municipais; Estabelecer diretrizes legais e técnicas direcionadas a garantir a equidade, eficiência e efetividade dos sistemas de tributação imobiliária; Contribuir com o estabelecimento de padrões para a realização de práticas e procedimentos administrativos, bem como estudar parâmetros mínimos de desempenho; Conceber, produzir e divulgar sistemas de indicadores para monitorar o desempenho fiscal e a gestão territorial; Promover a cooperação entre municípios para atingir objetivos comuns na área de tributação imobiliária; e, Contribuir para a compreensão dos instrumentos regulatórios de base patrimonial, previstos no Estatuto da Cidade, assim como debater estratégias para a sua aplicação e monitoramento. 13

14 Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária 1.4 Público-alvo O Programa direciona suas ações de forma a atender às necessidades dos municípios no que diz respeito à tributação imobiliária e gestão territorial. O público-alvo abrange múltiplos atores, incluindo: w w w w Administradores, servidores públicos e representantes de entidades governamentais; Representantes de organizações e associações que trabalhem com temas municipais; Formuladores de políticas territoriais e fiscais; Agentes sociais.

15 Fotos Sobre a Oficina SOBRE A OFICINA

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17 AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos A OFICINA 2. SOBRE A OFICINA A OFICINA sobre avaliação de imóveis para fins tributários foi uma das iniciativas realizadas no âmbito do Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária. As demais oficinas trataram de temáticas complementares, quais sejam: cadastro multifinalitário, aspectos legais e jurídicos relacionados à tributação imobiliária, e arrecadação e cobrança dos tributos imobiliários. 2.1 Objetivos A OFICINA teve o objetivo de oferecer um fórum para debater temas relacionados à avaliação de imóveis para fins tributários, visando contribuir para melhorar a tomada de decisão quanto às práticas e aos procedimentos avaliatórios empregados pelos municípios. 2.2 Metodologia de Trabalho Contando com o apoio de um grupo de especialistas em avaliação de imóveis, a OFICINA foi fundamentalmente estruturada na forma de debates sobre questões técnicas relevantes identificadas previamente pelos participantes. Os tópicos debatidos foram definidos de forma a absorver os temas de maior interesse coletivo, identificados em função da hierarquização de tópicos pré-selecionados pelos participantes. Os trabalhos foram complementados por apresentações de curta duração sobre os temas debatidos nos diferentes painéis. 2.3 Participantes A OFICINA contou com a participação de aproximadamente 50 profissionais, incluindo avaliadores de imóveis, gestores e técnicos municipais, planejadores urbanos e ambientais, formuladores de políticas territoriais e fiscais, especialistas em sistemas de informação, agentes financeiros com atuação no financiamento de políticas públicas e acadêmicos. Estavam presentes representantes de 16 Estados da Federação, incluindo Acre, Bahia, Ceará, Distrito Federal, Espírito Santo, Goiás, Maceió, Minas Gerais, Pará, Paraná, Paraíba, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, São Paulo e Sergipe. 2.4 Painéis Os temas debatidos foram organizados em cinco painéis, quais sejam: (i) Métodos, Técnicas e Modelos; (ii) Base de Dados (Cadastro Imobiliário e Preços Praticados) ; (iii) Validação dos Trabalhos; (iv) Ciclos entre Avaliações Genéricas; (v) Temas Complementares. Devido à inter-relação entre os temas, diversos tópicos discutidos foram revisados em mais de um painel. A síntese dos debates é apresentada nas próximas seções. Avaliação em massa de imóveis para fins fiscais 17

18 Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária 2.5 CORPO DOCENTE CLAUDIA M. DE CESARE (Coordenadora e Debatedora) Pesquisadora, membro do Teaching Faculty do Lincoln Institute of Land Policy e do Conselho Consultivo do International Property Tax Institute (IPTI). Engenheira Civil; Especialista pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUCRS); Mestre pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), com dissertação na área de avaliação de imóveis; e PhD pela University of Salford, Inglaterra. A tese de doutorado foi sobre análise de equidade no imposto sobre a propriedade imobiliária. Funcionária da Secretaria Municipal de Fazenda (SMF) de Porto Alegre. Foi assessora do Secretário por um período de 8 (oito) anos, no qual idealizou e/ou coordenou diversos projetos relacionados às áreas de tributação imobiliária, avaliação de imóveis e recuperação de mais valias urbanas. Autora de artigos técnicos na área de tributação imobiliária e avaliações para fins tributários. Professora de cursos presenciais e a distância, e palestrante em eventos nacionais e internacionais. EGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA (Coordenadora) Administradora, Mestre em Planejamento e Gestão Educacional pelo Institut International de Planification de l Éducation, Unesco, Paris/França e Mestre em Educação na área de Políticas Públicas e Gestão da Educação Superior pela Universidade de Brasília. É Técnica em Assuntos Educacionais e Gerente de Capacitação do Ministério das Cidades, onde coordena o Programa Nacional de Capacitação das Cidades. 18

19 AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos RUBENS ALVES DANTAS (Debatedor) Engenheiro Civil graduado na Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), com especialização em Engenharia de Avaliações pela Universidade de São Paulo e Engenharia Econômica pela Universidade Católica de Pernambuco. Mestre em Engenharia de Produção, Doutor em Economia Urbana pela PIMES/UFPE. Chefe do Departamento de Terras do BHN ( ), Engenheiro de Avaliações da Caixa Econômica Federal ( ). Professor de Engenharia de Avaliações da UFPE ( ). É autor de inúmeros artigos; palestrante e conferencista convidado em eventos internacionais e nacionais. Membro da Comissão de Estudos da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), trabalhou na revisão das normas de avaliações de bens. Vencedor de vários prêmios em congressos nacionais e internacionais. Presidente do Instituto Pernambucano de Tributações e Perícias ( ). Atual Vice-Presidente Técnico da SOBREA. Autor do livro Engenharia de Avaliações Introdução à Metodologia Científica. RICARDO DUALDE (Relator) Engenheiro e Consultor para municípios com atuação para as áreas fiscal, sistemas de informação e de política urbana. Doutor pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo na área de Planejamento Urbano e Regional. Mestre pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU/USP) na área de Estruturas Ambientais Urbanas. Realizou o Master Business Information Systems pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduação em Políticas de Suelo Urbano en América Latina no Panamá pelo Lincoln Institute of Land Policy, onde atua como instrutor EAD junto ao Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária. 19

20 Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária VALÉRIA MARTINS SALGADO (Debatedora) Graduada em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Goiás. Engenheira do quadro da Caixa Econômica Federal onde é instrutora na área de avaliação de imóveis. Professora do curso de Pós-Graduação de Engenharia de Avaliações e Perícias, promovido pela Faculdade Sul América em Goiânia, nas disciplinas: Avaliação de Imóveis por Metodologia Científica, Avaliação de Locações e Avaliação de Glebas Urbanizáveis. Participou do grupo que redigiu o texto base para a revisão da NBR 5676 e hoje é relatora na Comissão de estudos para revisão da NBR Parte 2. EVERTON SILVA (Debatedor) Engenheiro Agrimensor; Mestre em Cadastro Técnico Multifinalitário; Doutor em Engenharia de Produção pela Universidade Federal de Santa Catarina. Consultor nas áreas de cadastro técnico, avaliação em massa de imóveis, tributação imobiliária, mapeamento e geoprocessamento. DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO (Debatedor) Engenheiro Civil, especializado em Engenharia Econômica. Mestre em Ciências em Engenharia da Produção pela COPPE-Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ); cursos de pós-graduação em Análise Econômica, de Economia Urbana e de Gerência de Projetos. Sócio-fundador e Presidente da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA). Chefiou o órgão de Perícias e Avaliações (SEPAV), da Petrobrás. Ex-Diretor da Fundação Petrobrás de Seguridade Social (PETROS) de 1996 a Ex-Membro do Instituto Brasileiro de Governança Corporativa (IBGC) e da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), onde foi eleito por duas gestões para integrar o Conselho Fiscal. 20

21 Fotos Contextualização CONTEXTUALIZAÇÃO INICIAL

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23 AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos 3. CONTEXTUALIZAÇÃO INICIAL A avaliação de imóveis é um trabalho técnico, no qual o valor de um bem é estimado considerando as condições de mercado vigentes. No Brasil, as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) fornecem as diretrizes que devem orientar os trabalhos de avaliação de bens. O conhecimento sobre o valor do bem imóvel pode servir para múltiplas finalidades tanto na esfera pública quanto na privada, sendo tema de interesse para uma série de atores com interesses distintos, tais como urbanizadores, empreendedores, intermediadores, contribuintes, administradores públicos, gestores tributários, agentes financeiros, entidades outorgadas para o exercício das desapropriações, compradores e vendedores privados e investidores. O elo de integração deste elenco de atores está na admissão de um valor pretensamente justo aos montantes financeiros de troca ou usufruto observados no mercado imobiliário. O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de Bens Imóveis (ITBI) são impostos de natureza patrimonial que cabem aos municípios instituir. A base de cálculo destes tributos está definida no Código Tributário Nacional (CTN). Para o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), a base de cálculo é o valor venal, ou seja, o valor de venda dos imóveis, entendido como o preço mais provável pelo qual um imóvel seria vendido nas condições de mercado vigentes na data da avaliação considerando a terra e suas benfeitorias - construções de caráter permanente. De forma semelhante, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens e direitos transmitidos. As avaliações de imóveis desenvolvidas para fins tributários são fundamentais para garantir a capacidade dos impostos de gerar receita, a equidade fiscal e a confiança no sistema tributário. Deveria haver, portanto, fortes exigências quanto ao grau de acurácia das estimativas na medida em que o valor dos imóveis é um elemento preponderante na distribuição da carga tributária. Devido unicamente à baixa qualidade das avaliações, isto é, imperfeições de caráter essencialmente administrativo, a carga tributária pode ser equivocadamente transferida entre os contribuintes. Conseqüentemente, propriedades de mesmo valor podem ser avaliadas e, em decorrência, tributadas, por níveis avaliatórios distintos, ferindo o princípio da isonomia. Não raro, distorções de caráter avaliatório são responsáveis por gerar inclusive regressividade na cobrança do imposto na medida em que propriedades de alto valor são subavaliadas, em termos relativos, em comparação com imóveis de baixo valor. Avaliação em massa de imóveis para fins fiscais 23

24 Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária O IPTU é um imposto de caráter anual que incide sobre todo o universo de bens imóveis. Tradicionalmente, a maioria dos municípios brasileiros usa o Método Evolutivo (anteriormente conhecido como "Método do Custo de Reposição"), que resulta da aplicação do método comparativo para a estimação do valor do terreno e a quantificação dos custos para a estimação do valor das construções. Existe ampla evidência da incapacidade do método de estimar valores consistentes para a maior parte dos imóveis, pois custo é apenas um dos fatores que pode influenciar a formação dos preços. A forma de aplicação do método por grande parte dos municípios causa distorções adicionais. Valores médios da terra são ajustados por fatores de natureza determinística para refletir acréscimos ou decréscimos causados pelas características específicas dos imóveis avaliados. Custos básicos das edificações são calculados de acordo com orçamentos genéricos para tipologias construtivas pré-definidas. Estas tipologias nem sempre acompanham a evolução do mercado imobiliário. Os fatores de depreciação dos custos aplicados, em geral, não levam em consideração o tipo de edificação. Tais procedimentos ferem inclusive as orientações da Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR 14653). Há ainda alguns municípios nos quais as avaliações são fundamentalmente baseadas em percepções de um grupo de estudo ou comissão, ou ainda situações nas quais valores históricos de origem indefinida são corrigidos pela inflação e aplicados indiscriminadamente. No caso do ITBI, alguns municípios utilizam o próprio preço declarado pelo contribuinte como base de cálculo do imposto, enquanto outros estimam o valor de mercado de cada transação ou ainda se baseiam no valor estimado para fins de IPTU. No contexto brasileiro, a qualidade das avaliações preocupa em ambos os tributos. É, entretanto, um pouco mais difícil perceber as inconsistências de caráter avaliatório no caso do ITBI, pois o imposto incide apenas sobre os imóveis que foram transferidos e a tributação ocorre no momento da transferência. Outro elemento complicador para o andamento adequado dos trabalhos é a necessidade de que valor estimado para fins de IPTU seja estabelecido por lei. De fato, o IPTU, de forma idiossincrática e injustificada, constitui o único imposto cuja mera atualização da base de cálculo necessita de sanção do Poder Legislativo, evidenciando a forte influência política sobre atividades inerentemente técnicas. Considerando a forma com que os trabalhos de avaliação de imóveis são realizados, pode-se afirmar que existem fortes indicativos de iniquidades e, portanto, da alta potencialidade de aprimoramento nesta área. O desempenho insatisfatório das avaliações realizadas para fins tributários pode estar relacionado aos seguintes aspectos: w Uso de rotinas arbitrárias sem qualquer fundamentação técnica para o estabelecimento de valores; 24

25 AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos w w w w w w Deficiente conhecimento da natureza e do perfil do mercado imobiliário; Limitado acesso às informações de mercado sobre preços praticados; Falhas na escolha do método e/ou aplicação das técnicas de estimação do valor; Certa incipiência na análise de dados multivariados extraídos do contexto social, político e econômico; Adoção de pressupostos duvidosos na realização dos trabalhos; Omissão e/ou incorreta mensuração de atributos importantes na estimação da base de cálculo; w Amplos ciclos avaliatórios (isto é, uso de valores históricos); w w Entraves na legislação aplicável e pressões políticas; Conflitos entre a rigidez do planejamento e a realidade conjuntural que comprometem a consecução das atividades, em face da escassez de verbas, inadequada distribuição de recursos, descompassos da estrutura logística disponível. Visando assegurar a equidade na distribuição da carga tributária, é fundamental garantir um grau razoável de acurácia das estimativas de valor desenvolvidas para fins tributários. Diversos temas fazem parte da agenda dos municípios, incluindo, por exemplo, a formação de amostra de dados representativa; a definição e a aplicação de métodos de avaliação capazes de gerar estimativas de valor eficientes para cada segmento imobiliário, ou ainda a melhoria na forma de aplicação de práticas consagradas; o controle sobre o grau de qualidade dos trabalhos; a capacitação da equipe de trabalho; a manutenção de ciclos avaliatórios periódicos; e o uso de formas eficientes de reajuste dos valores entre intervalos sem avaliação. Neste contexto, a Oficina de Apoio Técnico a Questões relativas à Avaliação em Massa de Imóveis para Fins Fiscais buscou contribuir com a discussão, análise e identificação de alternativas para aumentar a equidade e a qualidade das avaliações dos imóveis para fins fiscais. 25

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27 Fotos Métodos e Técnicas MÉTODOS, TÉCNICAS E MODELOS DE AVALIAÇÃO EM MASSA

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29 AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos E TÉCNICAS 4. MÉTODOS, TÉCNICAS E MODELOS 4.1 Revisão Técnica da Temática Salvo em situações extraordinárias, é inviável em termos de custo e tempo realizar avaliações individuais para todo o universo de imóveis em um município. De tal forma são utilizados processos de avaliação em massa nos trabalhos desenvolvidos para fins tributários, principalmente, no caso do IPTU. Avaliação em massa de imóveis consiste no desenvolvimento de um ou mais modelos genéricos, originados, em geral, com base em uma amostra de dados, os quais são aplicados tomando em conta os dados cadastrais. Estes modelos devem ser construídos com base em métodos normatizados e análises estatísticas, ou outras técnicas capazes de estimar com acurácia o valor dos bens. No Brasil, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é responsável pelo estabelecimento das normas técnicas que fornecem as diretrizes orientadoras para os trabalhos de avaliação de bens. A Norma Brasileira de Avaliações de Bens (NBR ) recomenda a aplicação do método comparativo direto sempre que possível nos trabalhos de avaliação de imóveis, no qual "o valor de mercado do bem é identificado por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra de dados". É também exigido que quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir a formação de valores, tais modelos devam ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. O tratamento dos dados pode ser realizado das seguintes formas: (i) Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados; (ii) Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. Outros métodos previstos em norma são resumidamente descritos na sequência: (i) Método involutivo: A estimativa de valor de mercado do bem é fundamentada no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. (ii) Método evolutivo: O método é baseado na suposição de que custo e valor Avaliação em massa de imóveis para fins fiscais 29

30 Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária são fortemente relacionados e busca apurar o custo de reproduzir o mesmo bem. A composição do valor total do imóvel avaliando é obtida através da soma do valor do terreno e do custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, a norma recomenda que deve ser considerado o fator de comercialização, que é a razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição (custo de reprodução depreciado). O fator de comercialização pode ser maior, igual ou menor do que "1" (um). Fatores de depreciação visam contemplar a redução do custo das benfeitorias causada pela idade, obsolescência física ou funcional, e estado de conservação das construções, ao passo que o fator de comercialização objetiva ajustar o custo de reposição do bem para que se aproxime do valor de mercado. Por exemplo, em mercados imobiliários aquecidos, o fator de comercialização é maior do que "1" pois o valor de mercado é superior ao custo do imóvel. (iii) Método da capitalização da renda: O valor do bem é estimado com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis para a sua utilização. A seleção do método, das técnicas e dos modelos de avaliação depende de uma série de fatores, incluindo, por exemplo, a viabilidade de formar uma amostra representativa do segmento a ser avaliado. A metodologia empregada afeta diretamente o grau de precisão das estimativas de valor. A NBR carece de uma seção específica para tratar das particularidades envolvidas nos processos de avaliação de imóveis para fins tributários. Em termos específicos, a norma se limita a conceituar o termo "planta de valores" (definida como 'representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro') e a recomendar a vistoria por amostragem nas avaliações em massa realizadas a partir de dados cadastrais. Parte das recomendações da NBR é, em geral, ignorada nas avaliações desenvolvidas para fins tributários. Por exemplo, embora a norma especifique a sua preferência pela aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, o Método Evolutivo é empregado pela grande maioria dos municípios brasileiros. Na aplicação do Método Evolutivo, não raro, procedimentos arbitrários são observados nas práticas avaliatórias desconsiderando as exigências da norma quanto ao tratamento dos dados. Por exemplo, os municípios costumam calcular o valor médio de terreno para as diferentes zonas/regiões da cidade que pode ser representado no mapa cadastral do município. Contrariando os preceitos normativos, em diversos municípios, são empregados fatores determinísticos para representar o acréscimo ou decréscimo no valor médio causado pelas características do imóvel e/ou da face de quarteirão na qual o imóvel está localizado. Ao valor estimado para o terreno é acrescido o custo das edificações, calculado de acordo com orçamentos genéricos para tipologias construtivas predefinidas, o qual é depreciado em função da idade e/ou estado de conservação. 30 Contrariando novamente as exigências normativas, poucos municípios aplicam fatores de comercialização.

31 AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos O método evolutivo procura retratar o comportamento dos preços a partir de um parâmetro de custos. Em nível teórico e prático, o uso indiscriminado da metodologia produz uma série de inconsistências que tende a resultar em erros e desvios nas estimativas de valor, entre as quais se destacam: w w w w w O uso de um modelo único assume a hipótese pouco provável de que os fatores de ajuste têm a mesma influência independentemente do tipo de imóveis a avaliar. O valor da terra desconsiderando as construções deve ser estimado para todas as propriedades. Uma absoluta falta de informação sobre terrenos transacionados tende a existir em áreas centrais urbanas nas quais não há terrenos livres. Logo, não há elementos para embasar a estimação do valor da terra para estes imóveis. As tabelas do custo de construção são desenvolvidas considerando projetos de construção específicos, que representam um limitado número de imóveis. Os coeficientes empregados para ajustar o valor unitário médio às características dos imóveis e/ou zonas são, usualmente, determinísticos. Isto é, os fatores não são derivados de uma análise empírica, inferida com base na análise das condições reais do mercado imobiliário e suas tendências. É observada a baixa correlação entre tais fatores com o comportamento observado no mercado de imóveis. A baixa correlação mencionada também se verifica nos fatores de depreciação. As preferências do consumidor são ignoradas no modelo avaliação. Apesar do método ser amplamente utilizado nas avaliações desenvolvidas para fins tributários no Brasil, seu uso deveria ser limitado àquelas situações nas quais não há viabilidade de formação de uma amostra de dados representativa sobre imóveis comercializados no período. De toda forma, quando aplicado, é importante que o custo de reposição calculado seja calibrado por meio do uso do fator de comercialização inferido através da comparação entre custos e o valor de mercado. As razões prováveis que levam ao emprego do método incluem: w w w w Menor esforço para formação da amostra de dados. A pesquisa no mercado de imóveis fica restrita a terrenos, evitando assim coletar dados sobre preços praticados para os demais segmentos imobiliários (casas, apartamentos, salas comerciais, espaços de estacionamento, lojas, etc). Menor tempo para realizar o trabalho, pois em geral é aplicado o mesmo modelo independente do tipo de imóvel a avaliar. Falta de familiaridade da equipe de trabalho com a aplicação de técnicas de inferência estatística. Restrições legais ou culturais quanto à alteração da metodologia avaliatória, incluindo as resistências das Câmaras de Vereadores e/ou a falta de aceitação da comunidade. 31

32 Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária Há pleno consenso na área de avaliações de imóveis da superioridade do método comparativo de dados de mercado. Entretanto, é rara a aplicação direta do método comparativo nos municípios brasileiros para a avaliação de casas, apartamentos, salas, lojas, etc. Seu uso é limitado à avaliação de terrenos. O amplo uso dos modelos econométricos na área de avaliação de imóveis é ainda restrito ao setor privado. No setor privado, paulatinamente, os métodos dedutivos - caracterizados pelo emprego de fatores determinísticos, fórmulas e tabelas preestabelecidas - foram substituídos pela estatística indutiva, na qual as conclusões são extraídas com base em observações sobre bens comercializados no mercado de imóveis. Estes avanços não foram observados nas avaliações desenvolvidas para fins tributários. Na área de avaliação de imóveis para fins tributários, o desafio é maior do que a alteração da metodologia avaliatória. Como discutido previamente, nem sempre há sequer um trabalho técnico que fundamente as avaliações empregadas para fins fiscais. Em alguns casos, são empregados valores históricos, reajustados sistematicamente por índices de inflação; em outros, há uma comissão formada por representantes políticos, técnicos ou sociais que discute aumentos e alterações nos valores unitários da terra e das construções. O embasamento técnico é extremamente precário ou inexistente nestas situações. Além de tudo, é comum verificar o engessamento das práticas utilizadas pelos municípios devido à necessidade de aplicar a metodologia de avaliação de imóveis que está aprovada na legislação tributária, mesmo que tal metodologia gere resultados inconsistentes, ou contrarie diretamente os preceitos estabelecidos nas Normas de Avaliação de Bens, em especial, a parte relativa a imóveis urbanos. Embora os princípios avaliatórios definidos pela NBR sejam independentes da finalidade da avaliação, prejuízos adicionais são produzidos pela ausência de uma norma de avaliação de imóveis que incorpore as particularidades relacionadas ao processo de estimar o valor de mercado para o universo de imóveis em uma jurisdição com acurácia e uniformidade.

33 AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos É imprescindível levar em conta a realidade atual e a potencialidade real de aprimoramento dos trabalhos. No caso do IPTU, a transição entre o uso dos valores históricos - usualmente repletos de distorções de natureza diversa - e o uso de estimativas eficientes do valor de mercado dos imóveis representa um grande desafio que é agravado pela transparência excessiva do imposto. Quando as variações no imposto a pagar, produzidas pela alteração de metodologia, forem extraordinárias, a forma de gerenciar o impacto inclui esquemas de transição no qual os aumentos são incorporados de forma gradativa. A seguir são apresentadas as questões-chave,bem como as diretrizes extraídas dos debates sobre métodos, técnicas e modelos de avaliação em massa de imóveis. 4.2 Quais as principais etapas do processo de avaliações de imóveis para fins fiscais? PROBLEMATIZAÇÃO Além da complexidade evidente resultante da necessidade de avaliar todo o universo de imóveis em uma jurisdição em uma mesma data, incluindo aqueles imóveis que dificilmente são transacionados no mercado imobiliário, diversas particularidades marcam os trabalhos de avaliação de imóveis desenvolvidos para fins fiscais, principalmente no que tange aos valores estimados para o lançamento do IPTU. Tais particularidades geram etapas adicionais que devem ser incorporadas ao processo típico de avaliação de imóveis que objetiva estimar, via de regra, o valor de mercado de um determinado bem ou um grupo de imóveis. Uma destas particularidades refere-se ao cadastro imobiliário. Independentemente do modelo de avaliação empregado, as estimativas de valor para fins de IPTU são realizadas com base nos dados armazenados no cadastro sobre as características físicas dos imóveis e de sua localização. É importante perceber que as variáveis que poderão ser incluídas nos modelos de avaliação desenvolvidos são limitadas aos atributos existentes no cadastro do município. Para garantir a equidade das avaliações para fins tributários, o cadastro deve incluir informações atualizadas sobre o território e os principais atributos que determinam a formação dos preços dos imóveis. Como discutido inicialmente, as avaliações para fins de IPTU são usualmente desenvolvidas através de um processo de avaliação em massa, no qual são aplicados modelos genéricos. É duvidosa a probabilidade de que estes modelos genéricos sejam eficientes para estimar o valor de imóveis atípicos, com características muito distintas daqueles imóveis analisados para o desenvolvimento do modelo de avaliação. Portanto, dependendo do nível de precisão almejado para os trabalhos, é provável que uma metodologia específica tenha de ser aplicada nestas situações. 33

34 Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária Na medida em que o valor estimado é empregado para a tributação, preocupações adicionais devem estar presentes, tais como a publicidade dos trabalhos, tanto em nível individual quanto em nível coletivo. A percepção de injustiças pode estimular a inadimplência. Atenção especial deve ser dada à forma de comunicação dos resultados, que é essencial para garantir a aceitabilidade do imposto. No mesmo sentido, a necessidade de aprovação dos valores utilizados para fins de IPTU pelas Câmaras de Vereadores gera ainda a necessidade adicional de negociação de um trabalho fundamentalmente técnico com um corpo essencialmente político. Outra questão importante nos trabalhos desenvolvidos para fins fiscais é controlar o grau de acurácia das estimativas de valor gerada. Após aplicar qualquer técnica para estimar a base de cálculo do tributo, é altamente recomendável a análise estatística do nível de precisão dos trabalhos avaliatórios visando garantir a uniformidade das avaliações, isto é, evitar iniquidades. Todos os aspectos mencionados geram necessidade de procedimentos específicos que devem ser incorporados às etapas comumente integrantes do processo avaliatório. 34

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36 Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária DIRETRIZES EXTRAÍDAS DOS DEBATES 1 Planejar os trabalhos, abrangendo a definição clara dos seus objetivos, identificação de fontes de dados, análise exploratória dos dados, seleção da metodologia, modelagem e validação. 2 Avaliar a qualidade dos dados que integram o cadastro, visando assegurar que o trabalho será realizado empregando dados atualizados sobre as características dos imóveis. 3 Aplicar estatística descritiva para diferentes categorias de imóveis, visando conhecer as características do universo de imóveis a serem avaliados e definir o campo amostral. 4 Estabelecer a metodologia a ser adotada, de acordo basicamente com as características de cada segmento de imóveis a ser avaliado, considerando principalmente a disponibilidade de informação, os recursos disponíveis em cada instituição e a viabilidade técnica-administrativa de realizar os trabalhos. 5 Repensar o método de avaliação e/ou os modelos avaliatórios a serem empregados em contraste à aplicação indiscriminada do método evolutivo. 6 Segmentar a amostra de dados em dois grupos, quais sejam: o primeiro a ser empregado para o desenvolvimento dos modelos de avaliação, e o segundo para a validação dos resultados. A ação tem o objetivo de medir a qualidade dos trabalhos avaliatórios. 7 Estabelecer parcerias com instituições que possam contribuir para a verificação de dados cadastrais, formação da amostra de dados, desenvolvimento dos modelos ou transferência de tecnologia para as administrações municipais. 8 Fornecer nota prévia sobre o valor apurado antes do lançamento fiscal, visando viabilizar a revisão em nível administrativo dos valores estimados antes do seu posterior uso como base para o lançamento tributário. 9 Organizar audiências públicas para discutir os resultados dos trabalhos com representantes dos Poderes Executivo, Legislativo, Judiciário e da comunidade. 36

37 AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos PROPOSIÇÃO Considerando as diretrizes extraídas dos debates, bem como conhecimentos prévios, segue proposta de etapas integrantes de um processo de avaliação de imóveis para fins fiscais: Etapa 1 Definição dos objetivos e da abrangência do trabalho Visando identificar a abrangência dos trabalhos, é recomendável fazer inicialmente um diagnóstico dos valores cadastrais para determinar o nível e a uniformidade das avaliações em diferentes segmentos e classes de imóveis (ver Seção 7). O diagnóstico deve também incluir a análise dos sistemas de informação disponíveis, assim como deve identificar os demais recursos existentes e o prazo para o desenvolvimento dos trabalhos. A alternativa de segmentar o trabalho em mais de um exercício não deve ser descartada. Neste caso, deve-se priorizar a avaliação daquelas categorias de imóveis em que são observadas as maiores distorções entre preços praticados e valores cadastrais. Contudo, qualquer definição deve estar em consonância com a legislação vigente, na qual se recomenda que inclua a freqüência máxima com que as avaliações devem ser desenvolvidas e a data em que o valor deve ser estimado. Tendo em vista que os fatores determinantes dos preços praticados são variáveis e que podem existir diferentes modelos capazes de estimar o valor de mercado dos imóveis com um grau satisfatório de precisão, a legislação tributária não deveria engessar os trabalhos. Por exemplo, deve-se evitar que a legislação tributária determine fatores de homogeneização ou mesmo que defina qual o método de avaliação a ser aplicado. Visando garantir a qualidade dos trabalhos, seria mais eficiente que as legislações tributárias tivessem a preocupação de garantir a acurácia dos resultados ao invés de prescrever a forma com que estes valores devem ser estabelecidos. Aspectos de natureza técnica devem preferencialmente ser objeto de normas técnicas. Na inexistência de norma técnica especifica, é recomendado que sejam seguidas as determinações das normas de avaliação de bens, em especial, da parte referente à avaliação de imóveis urbanos (NBR Parte 2). 37