Importância e cuidados na reforma e manutenção de edifícios / Norma de Manutenção RSO

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1 Importância e cuidados na reforma e manutenção de edifícios / Norma de Manutenção RSO

2 Principais novidades Nos últimos anos, com a introdução dos conceitos de desempenho dos sistemas e sua definição clara dos prazos de garantia e vida útil, se faz necessário uma alteração do modelo mental da importância das manutenções para que se possa atingir a vida útil e manutenção do desempenho inicial previsto a um edifício, sistema ou subsistema RSO

3 Vida útil Conforme a Comissão de Estudo que discute a norma de desempenho versão 2012, a definição que irá a consulta nacional e que define vida útil terá a seguinte redação: vida útil (VU) período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal e certificada). Nota - Interferem na vida útil, além da vida útil projetada, características dos materiais e qualidade da construção como um todo, o correto uso e operação da edificação e de suas partes, a constância e efetividade das operações de limpeza e manutenção, alterações climáticas e níveis de poluição no local da obra, mudanças no entorno da obra ao longo do tempo (trânsito de veículos, obras de infraestrutura, expansão urbana), etc. O valor real de tempo de vida útil será uma composição do valor teórico de Vida Útil Projetada devidamente influenciado pelas ações da manutenção, da utilização, da natureza e da sua vizinhança. As negligências no cumprimento integral dos programas definidos no manual de operação, uso e manutenção da edificação, bem como ações anormais do meio ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico calculado como Vida Útil Projetada. RSO

4 Manutenção Conforme a Comissão de Estudo que discute a norma de desempenho versão 2012, a definição que irá a consulta nacional e que define manutenção terá a seguinte redação: Manutenção conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes para atender as necessidades e segurança dos seus usuários. RSO

5 Nova ABNT NBR O primeiro passo para melhoria do modelo de manutenção de edifício, foi a revisão da norma ABNT NBR que define as diretrizes para elaboração dos manuais de uso e operação das edificações, o qual o Secovi-SP teve papel relevante na comissão que descreve os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador conforme legislação vigente. RSO

6 Em abril de 2012, foi aprovada a consulta nacional e esta para ser publicada da nova ABNT NBR 5674, a qual estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. A gestão do sistema de manutenção inclui meios para: a)preservar as características originais da edificação; b)prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes; Edificações existentes antes da vigência da Norma devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao apresentado nesta Norma. RSO

7 Diferente da versão de 1999, que tinha o objetivo de fixar os procedimentos de orientação para organização de um sistema de manutenção de edificações. Na versão 2012 são estabelecidos os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações de modo a preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes; e Descreve de forma objetiva a obrigatoriedade de haver planejamento anual das atividades de manutenção das edificações, processos de controle, controle de documentação, que se faz indispensável para evidenciar a realização das ações, seja pela equipe de manutenção local, empresa capacitada ou empresa especializada, RSO

8 Empresa capacitada organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado Empresa especializada organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específicas Equipe de manutenção local pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes RSO

9 Capitulo 4 - Requisitos para a manutenção Descreve entre outras coisas a organização Diretrizes e Conteúdo básico do relatório de inspeção Programa de manutenção

10 Capitulo 5 - Requisitos para o planejamento anual das atividades Descreve entre outras coisas a previsão orçamentaria, o qual deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro definido, incluso a reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva, e com margem de erro em estimativas físicas, de custos. As previsões orçamentárias devem expressar claramente a relação custo x benefício dos serviços de manutenção, devendo constar em ata as deliberações sobre a realização ou não destas intervenções. A norma não define um percentual do valor arrecadado a ser destinada exclusivamente para manutenção, mas o Secovi-SP considera saudável que seja destinado no mínimo 3% do valor total arrecadado anualmente para as manutenções preventivas.

11 Capitulo 6 - Requisitos para controle do processo de manutenção Orçamento e contratação dos serviços de manutenção Meios de controle

12 Capitulo 7 - Requisitos para a documentação Fluxo da documentação Registros Arquivo Indicadores gerenciais

13 Capitulo 8 - Incumbências ou encargos Onde outras coisas define as responsabilidades de Proprietário de uma edificação Síndico ou a empresa terceirizada responsável pela gestão da manutenção. Construtor ou incorporador

14 A nova ABNT NBR 5674 possui anexos informativos de: Anexo A - Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva Anexo B - Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva Anexo C - Modelos de verificações e seus registros

15 Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, da complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das características dos materiais aplicados, o programa de manutenção pode ser elaborado considerando a orientação dos fornecedores, de profissionais e de empresas especializadas. Como exemplo, podem ser citados entre outros: elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas; piscina, quadras poliesportivas, play ground, móveis e elementos decorativos; revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de alumínio); esquadrias especiais; sistemas especiais elétricos, eletrônicos e automatizados; sistemas de impermeabilização. sistema de prevenção e combate a incêndio

16 CASA LEGISLATIVA PROJETO PROPONENTE SENADO Nº 491/2011 Senador Marcelo Crivella CAMARA DOS DEPUTADOS Nº 1232/2007 Eduardo Gomes CAMARA DOS DEPUTADOS Nº 3370 Augusto Coutinho CAMARA DOS DEPUTADOS Nº 3376 Romero Rodrigues CAMARA DOS DEPUTADOS Nº 3447 Lelo Coimbra CAMARA DOS DEPUTADOS Nº 3507 Fabio Faria CAMARA DOS DEPUTADOS Nº 4102/2012 Deputado LUIZ PITIMAN ASSEMBLEIA LEGISLATIVA DE SÃO PAULO Nº 218 Telma de Souza - PT CAMARA MUNICIPAL DE SÃO PAULO Nº 0556/2007 Domingos Dissei CAMARA MUNICIPAL DE SÃO PAULO Nº 00193/2012 Attila Russomanno

17 Reformas em unidades Há necessidade de conscientização de proprietários e síndicos quanto à corresponsabilidade em obras nos condomínios, onde os regulamentos internos devem elencar os seguintes pontos: 1. Todas as reformas e construções realizadas por moradores que afetem a estrutura, vedações ou quaisquer instalações devem ser comprovadamente documentadas e comunicadas ao síndico do condomínio antes de seu início, contendo a descrição dos serviços a serem executados. 2. Deverá ser contratado, por conta e risco do contratante, um profissional responsável, devidamente habilitado, e que ateste a responsabilidade quando da realização de reformas e construções nas unidades, nos casos em que as referidas reformas e construções impliquem em risco à segurança do imóvel, seus moradores, funcionários ou visitantes. Alguns exemplos de reformas que podem ser enquadradas nestes casos: troca de revestimentos (paredes/pisos) ou sistema de vedação em paredes internas da unidade; abertura de vão ou alteração de seção em peças estruturais; aumento de cargas de subsistemas de elétrica, hidráulica, gás ou de incêndio, por exemplo, instalação de sistemas de ar condicionado; alteração de layout (planta) da unidade.

18 Reformas em unidades Embora o síndico, no nosso entender, não precise autorizar a execução de reformas (deve apenas ser comunicado), cuja responsabilidade é de cada morador, como responsável legal deve atuar quando detectar que haja risco à segurança do empreendimento e dos usuários, como por exemplo: execução de reformas e construções sem comunicação prévia; execução de reformas e construções fora do escopo comunicado ou feitas de forma inadequada. Além do descrito anteriormente, uso inadequado de áreas e sistemas da edificação pelos usuários podem gerar problemas de segurança para o empreendimento (no curto e longo prazo) e também devem ser monitorados pelo síndico, por exemplo: Colocação de produtos decorativos ou equipamentos com cargas ou pesos acima do previstos em projetos específicos; Uso de equipamentos com consumos superiores aos especificados em projeto, por exemplo, aquecedores fora de normalização, ar condicionado em locais sem devida previsão, equipamentos elétricos de consumo elevado etc. Recomendamos que as reformas e construções já concluídas, mas que possam implicar em riscos à segurança do condomínio e seu usuários, sejam inspecionadas pelo condomínio para garantir a tranquilidade de todos os usuários. Em razão do princípio de inviolabilidade, o ideal é que este trabalho seja feito de maneira consensual pelos condôminos.

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