Manual de Avaliação de Imóveis

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2 Histórico de Revisão Data Versão Descrição Autor (es) 29/07/ Documento inicial João da Silva Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 2 de 31

3 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 3 de 31

4 1 INTRODUÇÃO Este manual subsidiará a municipalidade na obtenção dos Cálculos dos impostos e taxas, baseados na planta de valores de Terrenos e Tabela de valores de Edificações O boletim de Informação Cadastral BIC, trará á tona todas as informações necessárias para o conhecimento dos imóveis prediais e territoriais urbanos, bem como, a sua localização, seu proprietário e endereço para remessa de aviso A Planta de Valores de Terrenos, contém o registro dos preços dos metros quadrados para cada face da quadra, a tabela de Valores de Edificações, contém o preço do metro quadrado para a edificação que atinja até 171 pontos na Tabela de Componentes Básicos da Edificação por Categoria de Material deste Manual As áreas de terrenos superiores a metros quadrados serão consideradas glebas e seus valores calculados, em função do preço do metro quadrado, estabelecido pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis As normas técnicas que incidirão sobre os componentes que participam da formação do preço do imóvel, concorrendo para sua variação, imóvel a imóvel, tais como: localização, fatores físicos, área, fatores topográficos deste Manual. OBS: VALOR VENAL é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda á vista, segundo as condições usuais do Mercado de Imóveis. (João da Silva). Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 4 de 31

5 Prefeitura da Cidade Digital 2 BOLETIM DE INFORMAÇÃO CADASTRAL BIC. Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 5 de 31

6 3 AVALIAÇÃO DE TERRENOS 3.1. Avaliação de Lotes. a) Cálculo do Valor do Terreno: O Cálculo do valor venal do terreno é obtido através da seguinte fórmula: VT = Vm 2 x AL x FC 1 x FC 2. Onde: VT = Valor Venal do Terreno Vm 2 = Valor do m² por face de quadra (Planta de Valores) AL = Área do Lote FC 1 = Fator de correção quanto á situação do terreno na quadra (Tabela 01) FC 2. = Fator de correção quanto ás condições físicas do Terreno ( Tabela 02) b) Cálculo do Valor do Terreno atribuído ao sub-lote: Considera-se sub-lote, quando em um mesmo lote há mais de uma edificação autônoma. VTsl = AEsl x Vm 2 x Fi x FC 1 x FC 2 Onde: VTsl = Valor do Terreno atribuído ao sub-lote. Vm 2 = Valor do m² por face de quadra (Planta de Valores). AEsl = Área edificada do sub-lote em questão. Fi = Fração ideal. Fi = AT. AE 1 + AE AEn AT = Área Total do Terreno AE 1 = Área Edificada relativa ao sub-lote 01. AE 2 = Área Edificada relativa ao sub-lote 02. AEn = Área Edificada relativa ao sub-lote n. FC 1 = Fator de correção quanto á situação do terreno da quadra. FC 2 = Fator de correção quanto ás condições Físicas do Terreno. Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 6 de 31

7 3.2. Fatores de Correção. O fator de correção quanto á situação do terreno na quadra (FC1), será conhecido através da seguinte tabela: Tabela 01 FC 1 Esquina SITUAÇÃO DO TERRENO NA QUADRA Encravado Meio de quadra Toda quadra Gleba FATOR DE CORREÇÃO 1,10 0,80 1,00 1,30 (ver avaliação gleba). O fator de correção quanto ás condições físicas do terreno (FC 2 ), será demonstrado pela seguinte Tabela: Tabela 02 FC 2 CONDIÇÕES FÍSICAS DO TERRENO Horizontal Aclive Declive Inundável FATOR DE CORREÇÃO 1,00 0,80 0,80 0,60 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 7 de 31

8 4 AVALIAÇÃO DE GLEBAS Avaliação de Glebas. Considerando-se glebas, para incidência de IPTU, as áreas contínuas de terrenos, superiores a m² ( dez mil metros quadrados) não loteados e localizadas na zona urbana, desde que não sejam comprovadas sua exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agropastoril. O seu valor venal será estabelecido em função da área e do preço por metro quadrado fixado pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis. O preço será obtido pela aplicação da seguinte fórmula: Vg = A x Vm² x Cg (Fc 3 ) Onde: Vg = Valor da gleba. A = Área da gleba Vm² = Coeficiente de gleba ( Tabela 03 - Fc 3 ) OBS: O coeficiente de gleba é estabelecido em função de percentual determinado pela transparência ao município de áreas reservadas á: Circulação, verdes, recreação e equipamentos comunitários. Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 8 de 31

9 4.2. Tabela de Correção de Áreas de Terrenos com mais de metros quadrados. Tabela 03 Cg - FC 3 ÁREA M² FATOR ÁREA M² FATOR DE ATÉ DE ATÉ ,000 0,600 0,593 0,584 0,580 0,573 0,572 0,567 0,563 0,559 0,554 0,550 0,546 0,541 0,537 0,533 0,529 0,524 0,520 0,516 0,511 0,507 0,503 0, OU MAIS 0, 494 0, 490 0, 486 0, 481 0, 477 0, 473 0, 468 0, 464 0, 460 0, 455 0, 451 0, 447 0, 443 0, 438 0, 434 0, 430 0, 425 0, 417 0, 412 0, 408 0, 404 0, 400 0, 395 0, 300 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 9 de 31

10 5- AVALIAÇÃO DE EDIFICAÇÃO a) A Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis, tendo em vista se fixar ao nível dos preços correntes do mercado imobiliário estabelecerá, o preço do metro quadrado de área edificada para uma edificação com as seguintes características: estrutura mista ( alvenaria / concreto), instalações elétricas embutidas, contendo no mínimo uma instalação sanitária completa, cobertura em telha cerâmica ou amianto,esquadrias metálicas, piso em taco ou cerâmica, revestimento interno e externo em massa, pintura com tinta PVA, forrada com laje ou madeira. b) O preço do metro quadrado, fixado pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis, será corrigido pelo levantamento dos custos de reprodução das edificações. c) A edificação, para efeito de levantamento de custo de reprodução, fixa subdividida em seus componentes básicos, aos quais serão atribuídos pontos, tendo em vista determinar a proporção com que cada componente básico participa do valor final da edificação. COMPONENTES BÁSICOS 01 PISO 02 ESTRUTURA 03 ESQUADRIAS / JANELAS 04 REVESTIMENTO INTERNO 05 REVESTIMENTO EXTERNO 06- FORRO 07 INSTALAÇÃO ELÉTRICA 08 INSTALAÇÃO SANITÁRIA 09 COBERTURA PONTOS TOTAL DE PONTOS 171 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 10 de 31

11 5.1. Avaliação de Edificações. O valor da edificação será obtido pela utilização da seguinte fórmula: VE = Ae x Vm² x Fc 4 x Fc 5. Onde: VE = Valor da Edificação Ae = área Edificada VM² = Valor do metro quadrado de área construída, fixado pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis. Fc 4 = Fator de correção quanto ao número de pontos obtidos pelos componentes básicos da edificação Tabela 04. Fc 5 = Fator de correção quanto ao estado de conservação da edificação Tabela Fatores de Correção. O fator de correção quanto ao número de pontos obtidos pelos componentes básicos da edificação (Fc 4 ) será conhecido pela aplicação da seguinte fórmula: Fc 4 = Número de Pontos Obtidos ( Tabela 04) 100 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 11 de 31

12 1. Tabela 04 Fc 4 COMPONENTES BÁSICOS Categorias de materiais 01 PISO 1.1 Terra Tijolo Cimento Madeira Material Cerâmico Especial PONTOS COMPONENTES BÁSICOS Categoria de Materiais 05 REVESTIMETO EXTERNO 5.1 Sem Reboco 5.3 Pintura Simples 5.4 Pintura Latex 5.5 Material Cerâmico 5.6 Especial PONTOS EXTRUTURA 06 FORRO 2.1 Taipa/Adobe/Madeira Rústica 2.2 Madeira 2.3 Alvenaria 2.4 Mista 2.5 Concreto 2.6 Metálica 03 ESQUADRIAS / JANELAS 3.1 Sem 3.2 Rústica 3.3 Madeira 3.4 Ferro 3.5 Especial 04 REVESTIMENTO INTERNO 4.1 Sem 4.2 Reboco 4.3 Pintura Simples 4.4 Pintura Latex 4.5 Material Cerâmico Especial Sem 6.2 Madeira 6.3 Gesso 6.4 Lage 6.5 Especial 07 INSTALAÇÃO ELÉTRICA 7.1 Sem 7.2 Externa 7.3 Semi-embutida Embutida 08 INSTALAÇÃO SANITÁRIA 8.1 Sem 8.2 Externa 8.3 Interna 8.4 Completa 8.5 Mais de uma 09 COBERTURA 9.1 Palha 9.2 Amianto/Fibrocemento 9.3 Material Cerâmico 9.4 Metálica 9.5 Laje Especial Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 12 de 31

13 O fator de correção quanto ao estado de conservação da edificação (Fc 5 ) será determinado pela seguinte tabela: 2. Tabela 05 Fc 5 ESTADO DE CONCERVAÇÃO Boa Regular Má Péssima FATOR DE CORREÇÃO 1,00 0,80 0,60 0,40 OBS : Os casos entendidos como especiais, não previstos para este manual, deverão ser analisados individualmente pela comissão de avaliação de imóveis. 6-EXEMPLOS DE AVALIAÇÃO 6.1. Avaliação de Lotes Consideramos para efeito de cálculo do valor venal, o lote, cujas características permitam o preenchimento do seguinte BIC. Fórmula: VT = AT x Vm² x FC 1 x FC 2 Onde: Vm² = CR$ ( Valor supostamente encontrado do m² para face de quadra em questão). AT = 500 m² FC 1 = 1,00 FC 2 = 1,00 VT = 500 x x 1,00 x 1,00 VT = Cr$ Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 13 de 31

14 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 14 de 31

15 6.2. AVALIAÇÃO DE GLEBAS Consideramos, para efeito de cálculo do valor da gleba os dados do BIC aqui demonstrados. Fórmula: Vg = A x Vm² x Cg Onde: A = m² Vm = Cr$ 130 (Valor do metro quadrado estipulado para glebas) Cg = 0,567 Vg = x 130 x 0,567 Vg = Cr$ Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 15 de 31

16 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 16 de 31

17 6.3. AVALIAÇÃO DE EDIFICAÇÕES Para efeito de cálculos de valores de edificações serão consideradas três hipóteses: no lote há apenas uma edificação; no lote há duas ou mais edificações destinadas a um só uso, por exemplo uma residência e um barracão para serviços; no lote há um edifício de apartamentos residenciais, ou salas para escritórios, ou ainda um edifício de galerias comerciais No lote há apenas uma edificação a) Cálculo do valor do terreno VT = AT x Vm² x Fc 1 x Fc 2 Dados: AT = 360 M² Vm² = Cr$ ( valor hipotético) Fc 1 = 1,00 Fc 2 = 1,00 VT = 360 x x 1,00 x 1,00 VT = Cr$ b) Cálculo do valor da edificação VE = Ae x Vm² x Fc 4 x Fc 5 Dados: Ae = 90 m² Vm² = Cr$ ( valor hipotético) Fc 4 = Nº DE PONTOS = 62 = 0,62 ( TABELA 04) Fc 5 = 0,80 ( Tabela 05) VE = 90 x x 0,62 x 0,80 VE = Cr$ Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 17 de 31

18 c) Valor venal do imóvel Vv = VT + VE Dados: VT = Cr$ VE = Cr$ Vv = Cr$ Cr$ Vv = Cr$ Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 18 de 31

19 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 19 de 31

20 No lote há duas ou mais edificações destinadas a um só uso, por exemplo uma residência e um barracão para serviços. a) Cálculo do valor do terreno Dados: VT = AT x Vm² x Fc 1 x Fc 2 AT = 360 m² Vm² = Cr$ ( valo hipotético) Fc 1 = 1,00 Fc 2 = 0,80 VT = 360 x x 1,00 x 0,80 VT = Cr$ b) Cálculo do valor da primeira edificação, sub-lote 001. VE 001 = AE 001 x Vm² x Fc 4 x Fc 5 Dados: A = 133 m² Vm² = Cr$ ( valor hipotético) Fc 4 = _94_ = 0,94 ( Tabela 04) 100 Fc 5 = 1,00 ( Tabela 05) VE 001 = 133 x x 0,91 x 1,00 VE 001 = Cr$ c) Cálculo do valor da segunda edificação, sub_lote 002. VE 002 = AE 002 X Vm² x Fc 4 x Fc 5 Dados: A = 24 m² Vm² = Cr$ ( Valor Hipotético) Fc 4 = 48 _ = 0,48 (Tabela 04) 100 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 20 de 31

21 Fc 5 = 0,60 ( Tabela 05) VE 002 = 24 x x 0,48 x 0,60 VE 002 = Cr$ d) Valor venal do imóvel Vv = VT + VE 1 + VE 2 Dados: VT = Cr$ VE 001 = Cr$ VE 002 = Cr$ Vv = Cr$ Cr$ Cr$ Vv = Cr$ Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 21 de 31

22 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 22 de 31

23 No terreno existe um edifício de apartamentos residenciais de dois pavimentos, contendo dois apartamentos no primeiro pavimento e um no segundo pavimento. Dados: a.1) Cálculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 001. VT 001 = AE 001 x Vm²T x Fc 1 x Fc 2 x Fi AE 001 = 112,00 m² Vm²T = Cr$ (valor estabelecido pela Comissão de Avaliação) Fc 1 = 1,00 (Tabela 01) Fc 2 = 1,00 (Tabela 02) Fi = Fração Ideal Fi = AT AE AE AE 003 Onde: AT = Área do Terreno AE 001 = Área edificada relativa ao sub-lote 001 AE 002 = Àrea edificada relativa ao sub-lote 002 AE 003 = Área edificada relativa ao sub-lote 003. Fi = 450 = Fi = 1,0045 VT 001 = 112 x x 1,00 x 1,00 x 1,0045 VT 001 = Cr$ b.1) Cálculo do valor da edificação relativo ao sub-lote 001. VE 001 = AE 001 x Vm²E x FC 4 x Fc 5 Dados: AE 001 = 112,00 m² ( DO BIC) Vm²E = Cr$ ( valor estabelecido pela Comissão de Avaliação) Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 23 de 31

24 Fc 4 = 107 _ = 1,07 ( Tabela 04) 100 Fc 5 = 1,00 ( Tabela 05) VE 001 = 112 x x 1,07 x 1,00 VE 001 = Cr$ c.1) Cálculo do valor venal do imóvel relativo ao sub-lote 001. Vv 001 = VT VE 001 Vv 001 = Cr$ Cr$ Vv 001 = Cr$ Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 24 de 31

25 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 25 de 31

26 a.2) Cálculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 002. VT 002 = AE 002 x Vm²T x FC 1 x FC 2 x Fi Dados: AE 200 = 112,00 m² Vm²T = Cr$ ( Valor estabelecido pela Comissão de Avaliação). FC 1 = 1,00 ( Tabela 01 ) FC 2 = 1,00 ( Tabela 02) Fi = Fração Ideal Fi = 450 = 1, VT 002 = 112 x x 1,00 x 1,00 x 1,0045 VT 002 = Cr$ b.2) Cálculo do valor da edificação relativo ao sub-lote 002. VE 002 = AE 002 x Vm²E x FC 4 x Fc 5 Dados: AE 001 = 112,00 m² ( do BIC) Vm²E = Cr$ ( valor estabelecido pela Comissão de Avaliação) FC 4 = _109 _ = 1,09 ( Tabela 04) 100 Fc 5 = 1,00 ( Tabela 05) VE 002 = 112 x x 1,09 x 1,00 VE 002 = Cr$ Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 26 de 31

27 c.2) Cálculo do valor venal do imóvel relativo ao sub-lote 002. Vv 002 = VT VE 002 Vv 002 = Cr$ Cr$ Vv 002 = Cr$ Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 27 de 31

28 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 28 de 31

29 7. PRESSUPOSTO PARA O LANÇAMENTO Pressuposto para o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU, do Município de Alto Paraíso: O Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano IPTU, ocorre anualmente e deve ser lançado segundo os dados constantes nos Boletins de Informações Cadastrais BIC, devidamente atualizados pelo Departamento competente da Prefeitura. O valor do tributo é o resultado da aplicação dos dados constantes da planta de valores venais, elaborado de acordo com o 2º do artigo 12 combinado com o artigo 56, da lei de 20 de Setembro de Código Tributário Municipal. I Para efeito de lançamento do Imposto Territorial Urbano IPTU, o bem imóvel enumerado no artigo 10 do Código Tributário Municipal: a) Terreno sem edificação; b) Construção provisórias que possa ser removida sem destruição ou alteração. c) Construção em andamento ou paralisada; d) Construção em ruínas, em demolição, condenação ou interrompida. e) Construção que a autoridade competente considere inadequada, quanto á área ocupada, para a determinação ou utilização pretendida. Tratando-se de terreno, será aplicada a alíquota de 1,00 ( um por cento) sobre o valor venal do imóvel, apurado através de um procedimento uniforme dispensando a todos os imóveis urbanos, conforme disposição legal dos artigos 11 e 12 da Lei Tributária Municipal. II Para efeito do lançamento do Imposto Predial Urbano IPTU, considera-se PRÉDIO, o bem imóvel, no qual exista edificação utilização para a habitação ou para o exercício de qualquer atividade, seja qual for a sua denominação, forma ou destino, desde que não compreenda as situações elencadas no item anterior, conforme norma legal do artigo 50 do referido Código. Tratando se de bem imóvel edificado será aplicado a alíquota de 0,5 ( meio por cento), sobre o valor venal do imóvel, conforme imposição legal enumerada no art. 55 do Código Tributário do Município. III Define-se como GLEBA para fins de IPTU, as áreas continuas de terreno superior a dez mil metros quadrados, não parceladas e localizadas na zona urbana, desde que não seja comprovada sua exploração extrativa vegetal ou mineral e agropecuária. O Valor Venal dos imóveis será estabelecido em função da área e do preço do metro quadrado do terreno e da edificação fixados pela Comissão Municipal de Avaliação Imobiliária, considerando a aplicação dos fatores de correção, FC1, FC2, FC3, FC4, e FC5, constantes deste. Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 29 de 31

30 8 FICHA DE LANÇAMENTO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO IPTU 8.1. Informações Sobre a Ficha de Lançamento do IPTU. a) A ficha de lançamento, destina-se á constituição do Crédito Tributário. b) Destina-se também ao controle de pagamento, servindo-se para inscrição dos débitos na dívida ativa. c) È fundamental que se mantenha a ficha de lançamento atualizada pois será com base na mesma que se expedirá as certidões relativas aos impostos imobiliários para transmissão de propriedade, e outros fins legais. d) Dever-se-á também, numerar o lançamento para que se cumpra as exigências legais concernentes á numeração do lançamento. Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 30 de 31

31 Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 31 de 31

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