LAUDO PERICIAL AVALIATÓRIO NIVEL DE RIGOR: EXPEDITO (NB 502/89)

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª. VARA DA FAZENDA PÚBLICA E REGISTROS PÚBLICOS, COMARCA DE CAMPO GRANDE, CAPITAL DO ESTADO DE MATO GROSSO DO SUL. Proc: nº Ação Ordinária de Cobrança Autor: Silvio Luiz Martinez Réu: Agência Estadual de Gestão de Empreendimentos de Mato Grosso do Sul - AGESUL Wagner Augusto Andreasi, brasileiro, casado, Engº. Civil, MSc, CREA 033/MS, residente à rua Praia do Canto nº. 82, Jd. Autonomista, nesta cidade, fone (67) ; como Perito Oficial nomeado às fls. 51 dos Autos em referência vem apresentar a V.Exa. o presente LAUDO PERICIAL AVALIATÓRIO NIVEL DE RIGOR: EXPEDITO (NB 502/89) 1. HISTÓRICO Em Silvio Luiz Martinez, brasileiro, solteiro, CPF e RG /SSP-SP protocolizou o que intitulou Ação de Cobrança contra o Departamento de Estradas de Rodagens de Mato Grosso do Sul, hoje representado pela AGESUL - Agência Estadual de Gestão de Empreendimentos de Mato Grosso do Sul, alegando ser proprietário do lote nº. 11 da quadra nº. 2, com área 568,10m 2, localizado no Jardim Noroeste, nesta cidade, desapropriado 1

2 pelo Estado no seu entender na totalidade de sua área, pelo que não aceitava o valor proposto para indenização que se referia a apenas 307,50m 2. Fls. 02/28. Citado, o Departamento de Estradas de Rodagem de Mato Grosso do Sul apresentou Contestação não concordando com a área e com o valor proposto pelo Autor para indenização, entendendo ser essa quantia dependente "de uma prévia avaliação judicial". Fls. 40/45. Após nova manifestação do Autor, fls. 47/50, o MD Juiz em Termo de Conclusão determina a "realização de perícia para esclarecer o ponto duvidoso", facultando as partes indicação de assistentes técnicos e formulação de quesitos. Conclui formulando quesitos. Fls. 51/ DISCUSSÃO Certo que o total da indenização depende efetivamente da área expropriada anexamos como DOC. 01 cópia pertinente do Mapa original do loteamento em questão obtida junto ao Cartório do 1º. Ofício e Registro de Imóveis da 1ª. Circunscrição desta cidade. Da mesma forma anexamos cópia ampliada da "Legenda para os Lotes", DOC. 02, que consta no referido mapa, onde podemos observar que as medidas descritas conferem com o Extrato para Averbação de Imóvel juntado às fls. 10 dos Autos e contradizem o croqui juntado pela AGESUL às fls. 43. Entretanto há que se ressaltar que o resultado da área evidentemente considerando-se as medidas do mapa é 668,70m 2 e não a consignada no Extrato para Averbação de Imóvel nem na Matrícula nº , Ficha 01, de do Registro Geral do Cartório do 1º. Ofício e Registro de Imóveis da 1ª. Circunscrição, DOC. 03, devendo-se desta forma requerer sua retificação. Da mesma forma, deve-se também retificar os limites e confrontações 2

3 que constam na Escritura de Compra e Venda constante no nº. 28-A, Fls. 191 do Cartório do 9º. Ofício ou Cartório Santos Pereira desta cidade, DOC. 04. Por outro lado, em função de que no croqui apresentado pela AGESUL às fls. 80 é admitido como de total ocupação os lotes n os. 11 e 13 assumimos como área de desapropriação a área total resultante do lote nº. 11 no Mapa original do loteamento em questão obtido junto ao Cartório do 1º. Ofício e Registro de Imóveis da 1ª. Circunscrição desta cidade, DOC VALOR DA INDENIZAÇÃO - METODOLOGIA APLICADA Na elaboração do presente trabalho atendeu-se metodologia disposta na norma técnica NB-502/89 - Avaliação de Imóveis Urbanos da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas que em seu item 1.1 indica ser seu objetivo "fixar as diretrizes para avaliação dos imóveis urbanos,..." Assim sendo, no referido dispositivo normativo mais precisamente em seu item 1.3 encontramos que "O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, bem como àquele que se definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas seguintes exigências: a) homogeneidade dos bens levados a mercado; b) número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado; (grifo nosso) c) inexistência de influências externas; d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as suas tendências; 3

4 e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída do mercado; Mais adiante, no sub-item que define o Método Comparativo de Dados de Mercado que entendíamos ser o aplicável neste trabalho, observa-se que "... É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário". Grifo nosso. Por outro lado, também de conformidade com a mesma norma, há que se indicar o Nível de Rigor a ser aplicado na elaboração do Laudo, entendendo-se conforme o explicitado em seu item 7.1 que "O nível de rigor pretendido em uma avaliação está diretamente relacionado com as informações que possam se extraídas do mercado,... " Assim sendo, passamos pesquisar não somente no loteamento em questão bem como em diversas imobiliárias de nossa cidade informações que nos trouxesse Valores de Mercado que viabilizasse a elaboração de amostra estatística representativa para aplicação do referido método avaliatório, ou o Método Comparativo de Dados de Mercado. Entretanto, as informações que sobrevieram não foram adequadas pela subjetividade, características físicas como também pela quantidade nos levando sem nenhuma dúvida a impossibilidade de tratarmos o presente trabalho dentro do Nível de Rigor Normal, conforme item 7.5 da NB-502/89 - Avaliação de Imóveis Urbanos. Dentre as informações que obtivemos, relacionamos a única que nos fez chegar a um proprietário de um lote nas proximidades do avaliando. Proprietário: Edival Pereira da Silva - fones (r) e (c) Localização do terreno: Quadra 12, Lote nº. 3 - Área: 360,00 m 2 Valor: R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais) 4

5 Por outro lado contatamos sem êxito as seguintes imobiliárias: Basmage Monte Líbano Cardoso Osmar Martins Dalton Pantanal Queiroz Do exposto passamos a definir a presente avaliação pelo NÍVEL DE RIGOR EXPEDITO, também contemplado pela NB-502/89, conforme trata seu item 7.3. Para tanto adotamos a informação do Sr. Edival depreciando-a em 20% por conta de possível margem de negociação. É importante enfatizarmos que apesar de ser a única oferta, o valor pretendido diz respeito a lote que está razoavelmente localizado dentro das mesmas características da região do avaliando. Desta forma resultou como Valor de Mercado (NÍVEL DE RIGOR EXPEDITO) para aplicação no presente LAUDO PERICIAL AVALIATÓRIO o valor de R$ 6,22 / m 2 (seis reais e vinte e dois centavos por metro quadrado), implicando a presente indenização em R$ 4.159,31 (quatro mil, cento e cinqüenta e nove reais e trinta e um centavos) 4. RESPOSTAS AOS QUESITOS QUESITOS PROPOSTOS PELO MM. JUIZ DE DIREITO ÀS FLS 51/52 5

6 a) Houve ocupação total do lote nº 11, da quadra nº 2, do Bairro Jardim Noroeste, objeto da matrícula nº , de propriedade do Sr. Silvio Luiz Martinez, para fins de implantação do anel rodoviário, interligando as rodovias BR-163 e BR-262? Resposta: Sim b) Qual a área efetivamente ocupada pelo DERSUL? Resposta: A área efetivamente ocupada pelo DERSUL é de 668,70m 2. c) Existe área remanescente do referido lote? Resposta: Não d) Em caso positivo, indaga-se: a área remanescente é economicamente aproveitável? Resposta prejudicada pela resposta anterior. e) Qual o preço de mercado da área efetivamente ocupada pelo DERSUL e, se existente, da área remanescente? Resposta: O preço de mercado da área efetivamente ocupada pelo DERSUL é de R$ 4.159,31 (quatro mil, cento e cinqüenta e nove reais e trinta e um centavos). Não existe área remanescente. f) Outros esclarecimentos que o Sr. Perito julgar oportuno? Resposta: Como já afirmado no item 2. DISCUSSÃO entendemos, s.m.j., que deve-se proceder retificação da área constante no Extrato para Averbação de Imóvel, fls. 10, nem na Matrícula nº , Ficha 01, de do Registro Geral do Cartório do 1º. Ofício e Registro de Imóveis da 1ª. Circunscrição, DOC. 03. Da mesma forma, deve-se também retificar os limites e confrontações que constam na Escritura de Compra e Venda constante no nº. 28-A, Fls. 191 do Cartório do 9º. Ofício ou Cartório Santos Pereira desta cidade, DOC

7 QUESITOS PROPOSTOS PELA AGESUL ÀS FLS Qual o valor venal do imóvel? Resposta: Primeiramente devemos respeitosamente informar que a terminologia "valor venal" não é contemplada na NB-502/89 que trata de Avaliação de Imóveis Urbanos. Entretanto, o valor de mercado ou o valor da indenização encontrado segundo NÍVEL DE RIGOR EXPEDITO é de R$ 4.159,31 (quatro mil, cento e cinqüenta e nove reais e trinta e um centavos). Não existe área remanescente. 2. A estrada construída trouxe valorização para o imóvel do Autor? Resposta: Certamente trouxe, mas a respeito do assunto, em que pese não haver no presente caso área remanescente, o saudoso Dr. Hely Lopes Meirelles em sua obra Direito de Construir - Malheiros Editores - 7ª. Edição , nos traz que "A valorização da área remanescente, em razão da desapropriação não é compensável para reduzir o montante devido ao expropriado, visto que a maisvalia resultante da obra pública só pode ser objeto de contribuição de melhoria. Por essa razão, a jurisprudência vem repelindo a aplicação da parte final do art 27 do Decreto-lei 3.365/41, por contrariar o mandamento constitucional da justa indenização, que é o valor de mercado que o bem apresenta no momento da avaliação, como se tivesse que ser alienado na sua integridade e com todos os fatores valorizantes da atualidade". 3. Qual a área exata que foi desapropriada pelo Réu para a construção da referida estrada? Resposta: Segundo o próprio croqui apresentado pela AGESUL entendemos que a área total desapropriada é de 668,70m ENCERRAMENTO 7

8 MM Juiz, certos de havermos honrado a digna nomeação da Justiça de nossa Comarca, encerramos o presente Laudo Pericial que totalizam 08 folhas, requerendo sua juntada aos Autos. N. Termos. P. Deferimento. Campo Grande/MS, 17 de julho de Engº. Civil Wagner Augusto Andreasi, MSc. Anexos: Anotação de Responsabilidade Técnica nº XX-1466-D-MT DOC Cópia pertinente do Mapa do Loteamento Jardim Noroeste que se encontra arquivado no Cartório do 1º. Ofício e Registro de Imóveis da 1ª. Circunscrição desta cidade. DOC Cópia ampliada da "Legenda para os Lotes" existente no Mapa do Loteamento Jardim Noroeste que se encontra arquivado no Cartório do 1º. Ofício e Registro de Imóveis da 1ª. Circunscrição desta cidade. DOC.03 - Matrícula nº , Ficha 01, de do Registro Geral do Cartório do 1º. Ofício e Registro de Imóveis da 1ª. Circunscrição desta cidade. DOC.04 - Escritura de Compra e Venda constante no nº. 28-A, Fls. 191 do Cartório do 9º. Ofício ou Cartório Santos Pereira desta cidade 8