Relatório de Avaliação

Transcrição

1 Relatório de Avaliação Localização Lugar de Castelhões Vila Seca, Barcelos Perito Avaliador Mariela Pinheiro

2 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO Prédio Rústico Pinhal e Mato Lugar de Castelhão Vila Seca pág. 2 de 9

3 Identificação Requerente Drª. Administradora Evangelina Barbosa Imóvel Prédio Rústico com a área de 2.800,00 M2 Localização: Freguesia Vila Seca Concelho Barcelos Artigo Matricial Rústico n.ºs 432 Métodos de Avaliação Método do Rendimento de culturas nos termos do CIMI (código de Imposto Municipal sobre Imóveis) Avaliador Mariela Pinheiro (certificado pela FIPP Fundação do Instituto Politécnico do Porto) pág. 3 de 9

4 1. Objectivos da Avaliação O presente relatório teve por objectivo determinar o Presumível Valor de Transacção (PVT), para o Prédio Rústico composto por Pinhal e Mato, situado no Lugar de Castelhão, freguesia de Vila Seca, concelho de Barcelos. Segundo as normas da EVS (European Valuration standard), no seu capítulo IV e do IVSC (International Valuration Standard Comitte), que admite o imóvel vendável no curto prazo. 2. Pressupostos Assumidos Consulta de Caderneta Predial Rústica, Consulta e prospecção do mercado imobiliário existente na área, 3. Conclusões do Estudo de Avaliação De acordo com as condicionantes a seguir descriminadas e conforme os quadros e cálculos de avaliação apresentados em anexo, atribui-se ao imóvel o seguinte valor: Presumível Valor de Transacção (PVT) 3.732,80 Euros Barcelos, 20 de Julho de 2010 Perito Avaliador Mariela Pinheiro pág. 4 de 9

5 4. Características 4.1 Localização / Zona Envolvente. O imóvel está inserido em zona de espaço agrícola Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou Reserva Ecológica Nacional (REN) e Reserva Agrícola Nacional ( RAN). A zona envolvente é composta por terrenos, utilizados com fins agrícolas (com e sem cultivos e/ou benfeitorias). Consideram-se os acessos ao imóvel como sendo medíocres a maus, visto que só é possível aceder ao imóvel através de caminhos acidentados em terra compactada. Não existe na zona qualquer tipo de infra-estruturas ou equipamentos. 4.2 Imóvel ha). O imóvel é um terreno composto por Pinhal e Mato, com a área de 2.800,00 M2 (0, Informações Legais Após consulta do Regulamento do PDM de Barcelos (consulta online), foi possível apurar, no art. 37º da Secção V (do PDM de Barcelos), que o imóvel se encontra classificado como zona de Espaço Agrícola Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou Reserva Ecológica Nacional (REN) e Reserva Agrícola Nacional (RAN), sendo possível a construção, de acordo com o artigo 38º nº. 2, carecendo de autorização prévia da entidade da tutela. 6. Metodologia de Avaliação 6.1 Avaliação nos termos do CIMI O PVT (Presumível Valor de Transacção) será determinado nos termos do Método do Rendimento de culturas através do CIMI (código do Imposto Municipal Sobre Imóveis), aplicando o método utilizado pela administração fiscal uma vez que se trata de um imóvel, classificado pelo art. 3 do CIMI como prédio rústico por ter a sua situação fora de um aglomerado urbano, podendo no entanto ser alvo de construção. Tendo em consideração que, a pedido da requerente, foi só efectuada a avaliação do prédio considerando o mesmo somente como terreno agrícola, ignorando de momento a sua capacidade construtiva, este método tem por objectivo determinar o valor patrimonial do imóvel, que no caso dos prédios rústicos é representado pelo produto do seu rendimento fundiário pelo factor 20. pág. 5 de 9

6 Neste conceito entende-se que o rendimento fundiário corresponde ao saldo de uma conta anual de cultura na qual o crédito traduz o rendimento bruto e o débito os encargos de exploração discriminados no art. 25 do CIMI. A aplicação deste método seguirá as recomendações do EVS (European Valuration standard), no seu capítulo IV e do IVSC (International Valuration Standard Comitte), que admite o imóvel vendável no curto prazo. Tendo em consideração as condicionantes do PDM e a qualidade e características do solo e da zona, a determinação do PVT (Presumível Valor de Transacção) será efectuada partindo do princípio que para o imóvel, a melhor e mais proveitosa exploração seria a produção de milho e erva Caracterização do Mercado Após pesquisa e prospecção do mercado imobiliário existente na zona, conclui-se que não existem dados suficientes para que se possa efectuar uma análise estatística dos dados, aplicando de forma directa o Método Comparativo de Mercado, o que por si só reflecte a escassez de procura no que a prédios rústicos diz respeito ou a falta de informação sobre a matéria.. De uma forma generalizada, obtiveram-se alguns dados relativos a valores de oferta de terrenos rústicos, dispersos, de forma a aferirmos a razoabilidade dos valores obtidos através do calculo efectuado o presente relatório. 6.2 Avaliação Seguindo as regras tipificadas no CIMI, procedeu-se aos cálculos para a determinação do Valor Patrimonial do Imóvel, aplicando as tabelas emitidas pelo Ministério das Finanças para avaliação de prédios rústicos que determinam as quantidades de produção por hectare, os preços unitários e os rendimentos por hectare ,80 Euros pág. 6 de 9

7 Produção de Pinhal de Primeira classec 1ha = 75 m3 Produção = 21 m3 Unidade Preço Unitário = 12,47 Eur./ m3. Rendimento Bruto = 21x12.47 = 261,87 Eur. Fórmula: VT = RB - (EE) x RB = Valor VT = Valor x 20 = VT VT = 261,07-(1 ( %)x %)x261,87 261,87= 183,31 VT= 183,30 Produção de Mata Mista 1ha = 1 Uni. Produção = 0,28 Uni. Unidade Preço Unitário = 14,96 Eur./ m3. pág. 7 de 9

8 Rendimento Bruto = 0,28x14,96 = 4,18 Eur. Fórmula: VT = RB - (EE) x RB = Valor VT = Valor x 20 = VT VT = 4,18-(1 ( %)x %)x4,18 4,18= 3,34 VT Total = 183,30 + 3,34= 186,64 VT Total = 186,64 x 20 = 3.732,80 (Euros) 7. Conclusão De notar que, o valor proposto, poderá ser aumentado, na eventualidade de surgir interesse directo, na aquisição, por parte de um dos proprietários dos terrenos confinantes. Alertamos para o facto de que eventual interesse em proprietário vizinho poderá potenciar um acréscimo do valor. Isto é, existirá um eventual interesse e disponibilidade em aceitar o pagamento de um preço superior que não o real valor do imóvel (Valor de Mercado é diferente de Preço pago). O (PVT) Presumível Valor de Transacção obtido através das regras do Método de Rendimento de culturas, proposto por este relatório é de: Presumível Valor de Transacção (PVT) ,80 Euros pág. 8 de 9

9 Barcelos, 20 de Julho de 2010 Perito Avaliador Mariela Pinheiro pág. 9 de 9