CONSULTORIA, AVALIAÇÃO & PESQUISA. Carta de Opinião de Valor ANÁLISE DE VALOR DE VENDA

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1 CONSULTORIA, AVALIAÇÃO & PESQUISA Carta de ANÁLISE DE VALOR DE VENDA 13 PAVIMENTOS DO EDIFÍCIO CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER (EM CONSTRUÇÃO) Avenida Magalhães de Castro Morumbi ELABORADO PARA VOTORANTIM ASSET Julho de 2010

2 ÍNDICE I CONSIDERAÇÕES GERAIS... 1 I.1 METODOLOGIA 1 I.2 LIMITAÇÕES E SUPOSIÇÕES 1 II ANÁLISE CRÍTICA DA PROPRIEDADE... 4 II.1 LOCALIZAÇÃO 4 II.2 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS 5 II.2.1 O Empreendimento... 5 II.2.2 Terreno... 6 II.2.3 Construções... 7 II.3 DOCUMENTAÇÃO 8 II.4 CONDIÇÕES GERAIS DE MERCADO 9 III ANÁLISE DE VALOR III.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO LOCAÇÃO 12 III.2 FLUXO DE CAIXA DESCONTADO 16 III.2.1 Premissas III.2.2 Fluxo de caixa III.2.3 Análise de Sensibilidade III.3 OPINIÃO DE VALOR 19 IV ANÁLISES ADICIONAIS V ENCERRAMENTO... 22

3 I CONSIDERAÇÕES GERAIS Conforme nossa proposta de prestação de serviços técnicos de consultoria imobiliária, a Jones Lang LaSalle apresenta à Votorantim Asset Managment DTVM Ltda. as conclusões referentes à avaliação de 13 andares do imóvel localizado na Avenida Magalhães de Castro, no bairro do Morumbi, em São Paulo - SP. A presente avaliação considera o valor de venda com a premissa de que o edifício esteja pronto na presente data. Todas as análises foram baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, sendo que este estudo teve como objetivo a emissão de opinião do Valor de Mercado para Venda da propriedade, na data de sua conclusão, bem como o valor presente da venda com pagamento parcelado, durante o período de obras. I.1 METODOLOGIA Para a avaliação da propriedade a Jones Lang LaSalle utilizou os métodos de avaliação conhecidos como Comparativo de Dados de Mercado e Fluxo de Caixa Descontado para estimativa dos valores de venda da propriedade. I.2 LIMITAÇÕES E SUPOSIÇÕES Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições acompanha nossos laudos: 1. No caso de avaliação do valor de mercado para locação, o valor informado considera válida a premissa de que todas as benfeitorias realizadas no imóvel por parte da locatária ficam definitivamente incorporadas ao imóvel. 1

4 2. No caso de avaliação do valor de venda, o valor informado representa o valor mais provável pelo qual o ativo seria vendido, caso exposto ao mercado na data de avaliação, sob a melhor estratégia de comercialização. Não temos como prever alterações súbitas no mercado e os valores devem ser revistos sempre que as mesmas ocorrerem. 3. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações profundas na documentação do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de propriedade. 4. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos, documentais, licenças, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imóvel. 5. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade. 6. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não garantimos sua veracidade. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a avaliação caso haja comprovação de erro ou engano na informação cedida pelo cliente. 7. Não realizamos estudos de engenharia no solo, nas estruturas e nos equipamentos, que são presumidas como boas, a não ser onde mencionado o contrário. 8. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento. 9. Não foram realizados estudos ambientais no solo e nos materiais de construção, para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do imóvel ou ao meio ambiente. A Jones Lang LaSalle não possui know-how sobre assuntos que afetam o meio ambiente ou saúde, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imóvel. 10. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Jones Lang LaSalle não deve responsabilidades a terceiros que assumam posições e decisões com base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em todo ou em parte. 2

5 11. Os avaliadores declaram não ter conhecimento de interesse presente ou futuro, próprio ou de familiares, nos imóveis sendo avaliados. 12. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e a Jones Lang LaSalle não assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado. 13. Esta avaliação é elaborada de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT NBR14653 Avaliação de Bens Parte 1 Procedimentos gerais; Parte 2 Imóveis Urbanos e Parte 4 Empreendimentos, assim como as recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP 14. Apesar de refletirmos nosso entendimento das condições dos ocupantes nas avaliações, não efetuamos pesquisa em relação à situação financeira dos atuais ocupantes. Quando as propriedades avaliadas envolvem atividades de locação, presumimos que os locatários estão aptos a cumprirem com as obrigações financeiras em relação à locação bem como que não existem atrasos de pagamentos ou descumprimento contratual. 15. Informações de planejamento urbano são obtidas, quando possível, verbalmente através das autoridades locais responsáveis, porém quando houver necessidade de comprovação, recomendamos que tal confirmação seja obtida através de advogados especializados, notadamente: (a) que a posição do imóvel está devidamente descrita no relatório; (b) que a propriedade está livre de ônus de qualquer natureza; (c) que não existe qualquer outra questão regulamentar relevante. Nossa avaliação é elaborada tendo por base que o empreendimento (e qualquer trabalho em andamento) está em conformidade com todas as leis e regulamentos aplicáveis, seja de natureza municipal, estadual ou federal ou outros regulamentos relevantes, normas relacionados ao corpo de bombeiros, acessibilidade e uso por deficientes físicos e medidas de controle de saúde e segurança nas áreas de trabalho. 16. Devido à natureza deste trabalho, o mesmo deve ser considerado como uma opinião de valor de uso restrito, ou parecer técnico. 3

6 II ANÁLISE CRÍTICA DA PROPRIEDADE II.1 LOCALIZAÇÃO O imóvel está localizado na Avenida Magalhães de Castro, sendo o terreno contornado pela Rua Armando Petrella, na região Sudoeste da cidade de São Paulo, SP. Via de acesso (sentido Ponte Ary Torres) Via de acesso (sentido Ponte Morumbi) A região pode ser acessada pela Avenida Magalhães de Castro (Marginal Pinheiros) no sentido sul, estando a propriedade situada entre as pontes Ary Torres e Morumbi. O acesso para quem segue no 4

7 sentido norte da Marginal Pinheiros deve ser feito através da transposição da ponte Cidade Jardim, para então seguir no sentido sul da Marginal. Como referências, podemos mencionar as seguintes distâncias aproximadas: 600 m da estação de trem Berrini (devendo atravessar o rio Pinheiros para acessar); 1,3 km da Ponte Morumbi; 1,5 km da Ponte Cidade Jardim; 5 km do Aeroporto de Congonhas (linha reta); 30 km do Aeroporto Internacional de Guarulhos (linha reta). No entorno imediato da propriedade o uso é predominantemente residencial, com residenciais de luxo dividindo espaço com casas de baixo padrão (favela), e pouca disponibilidade de serviços em geral, como lojas, restaurantes, bancos, etc., sendo o Shopping Cidade Jardim a única opção na região. A região possui déficit em termos de transporte urbano, sendo servida apenas por linhas de ônibus que interligam o local a outros pontos da cidade, principalmente na Zona Sul. Duas estações de trem da CPTM estão localizadas a menos de 1,5 km da propriedade, no entanto, para acessá-las é necessário atravessar o rio Pinheiros a partir de alguma das pontes próximas à propriedade, tornando esse tipo de locomoção bastante difícil. O local é dotado de todos os melhoramentos básicos, tais como: pavimentação (em asfalto) com sistemas de guias e sarjetas, redes de água e gás, captação de esgoto, energia elétrica e telefonia, iluminação pública, arborização e serviço de coleta de lixo. II.2 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS II.2.1 O Empreendimento O edifício em análise será parte integrante do Parque Cidade Jardim, um luxuoso empreendimento que será formado por um total de 9 torres residenciais (em construção), Shopping Cidade Jardim (em funcionamento), Cidade Jardim Spa e 3 torres comerciais. 5

8 Ao todo, o complexo comercial será composto por 3 torres comerciais: Capital Tower, a ser entregue em março de 2011, Park Tower, a ser entregue em dezembro de 2011, e Continental Tower, a ser entregue em abril de 2012 e objeto de análise. O croqui abaixo ilustra a segmentação do empreendimento e destaca o edifício avaliado: Cidade Jardim Continental Tower Corporate Center Shopping Cidade Jardim Edifícios Residenciais II.2.2 Terreno O terreno possui topografia bastante acidentada e formato irregular, possuindo frente principal voltada para a Avenida Magalhães de Castro (Marginal Pinheiros) e totalizando área de ,46 m². A porção de terreno referente à construção das torres comerciais, destacada em azul na foto abaixo, também possui frente principal voltada para a Avenida Magalhães de Castro e é contornada pela Rua Armando Petrella: 6

9 Nossas análises consideram como verdadeira a premissa de que o terreno não possui passivo ambiental, ou que o mesmo já tenha sido remediado. II.2.3 Construções O edifício encontra-se em construção e tem data de conclusão prevista para abril de 2012, conforme informações contidas no material promocional do empreendimento enviado, somando uma área privativa total de ,21 m². Os 13 andares do edifico, objeto dessa análise, somam uma área privativa total de ,59 m². Vistas do Empreendimento 7

10 Vistas do Empreendimento Vistas do Empreendimento Segundo informações do atual proprietário e embasadas por materiais descritivos enviados, o empreendimento contará com modernas especificações, sendo considerado um edifício AA pelos padrões de classificação da Jones Lang LaSalle. II.3 DOCUMENTAÇÃO Para essa avaliação recebemos cópias das matriculas e IPTU referentes a 2010, plantas, quadro de áreas, memorial descritivo e material promocional, os quais apontam como proprietária do empreendimento JHS F Incorporações S/A. Após análise do material enviado, resumimos as áreas privativas dos andares analisados conforme o seguinte quadro: 8

11 Descrição Andar Área Privativa Cjto. 1A 1º andar 910,18 Cjto. 1B 1º andar 910,18 Cjto. 2A 2º andar 910,18 Cjto. 2B 2º andar 910,18 Cjto. 3A 3º andar 912,05 Cjto. 3B 3º andar 912,05 Cjto. 4A 4º andar 912,05 Cjto. 4B 4º andar 912,05 Cjto. 5A 5º andar 912,05 Cjto. 5B 5º andar 912,05 Cjto. 6A 6º andar 912,05 Cjto. 6B 6º andar 912,05 Cjto. 7A 7º andar 912,05 Cjto. 7B 7º andar 912,05 Cjto. 8A 8º andar 831,15 Cjto. 8B 8º andar 831,15 Cjto. 9A 9º andar 831,15 Cjto. 9B 9º andar 831,15 Cjto. 10A 10º andar 831,15 Cjto. 10B 10º andar 831,15 Cjto. 11A 11º andar 831,15 Cjto. 11B 11º andar 831,15 12º andar 12º andar 1.664,87 Cjto. 13A 13º andar 831,15 Cjto. 13B 13º andar 831,15 Área Privativa Total ,59 Nossas análises estão baseadas no fato de que não haja restrições impeditivas à comercialização da propriedade, ou seja, a inexistência de dívidas, matrículas sem contestações judiciais, irregularidades construtivas, passivos ambientais, entre outros. II.4 CONDIÇÕES GERAIS DE MERCADO Por estar localizado numa porção da Marginal Pinheiros próxima às regiões Berrini e Vila Olímpia, o imóvel acaba sofrendo influência das mesmas em termos de mercado. Por essa razão, 9

12 apresentaremos a seguir um breve resumo das condições mercadológicas dessas regiões, incluindo Marginal. Nos últimos anos a Marginal recebeu alguns novos empreendimentos que foram rapidamente absorvidos, como é o caso da Torre São Paulo, comprada e ocupada pelo Grupo Santander, e o empreendimento WT Nações Torres 1 e 2, que tiveram grande parte dos seus espaços locados e ocupados num curto período de tempo. A região tem registrado bom desempenho em termos de absorção no segmento de altíssimo padrão (Classe AA), e atualmente registra uma taxa de vacância de apenas 7,4%. A região Berrini possui estoque disponível de altíssimo padrão bastante limitado, uma vez que nenhum novo empreendimento especulativo foi entregue desde 2009, quando as torres A e B do complexo Rochaverá Corporate Towers ficaram prontas. Após esse período foi registrada apenas a entrega da Torre D desse mesmo complexo, no entanto, a mesma já entrou no mercado 100% ocupada. A baixa disponibilidade de espaços Classe AA na região é refletida no volume de espaços vagos, que hoje está em torno de 19 mil m², sendo que o estoque total para essa classe é de 296 mil m². A região Vila Olímpia tem apresentado ótimo desempenho nos últimos anos, principalmente após diversas intervenções urbanas, como a ligação direta com a região Berrini, o prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima e a reestruturação da linha de trens metropolitanos. Atualmente o volume vago de edifícios Classe AA na Vila Olímpia representa apenas 0,5% do total do estoque desse segmento, que é de cerca de 141 mil m². Com relação ao novo estoque, para os próximos anos é esperada a entrega de uma quantidade significativa de novos edifícios nas regiões Marginal, Berrini e Vila Olímpia, e que concorrerão diretamente com o Cidade Jardim Continental Tower: Edifício Região Área prevista Entrega prevista Jatobá Green Building (ex-surubim) Berrini Jul-2010 Eco Berrini (Prospéritas Nestlé) Berrini Mar-2011 Torre São Paulo JK - Bloco ll Vila Olímpia Ago-2011 WT Nações Unidas - Torre III Marginal Dez-2011 Cidade Jardim Continental Tower Marginal Abr-2012 Cidade Jardim Capital Building Marginal Jun-2012 Rochaverá Corporate Towers - Torre C Berrini Jun-2012 Capital Corporate Office Berrini Nov

13 Company Business Towers - Torre Alfa Marginal Não informado Mai-2013 Company Business Towers - Torre Sigma Marginal Não informado Nov-2013 Os empreendimentos destacados em azul serão entregues antes da data prevista para a entrega do Continental Tower, ou seja, quando o empreendimento for lançado cerca de 136 mil m² já estarão concorrendo diretamente com ele, e cerca de 154 entrarão no mercado na segunda metade de 2012 e durante todo o ano de Vale destacar que os 23 mil m² aproximados referentes aos demais andares do Continental Tower também se configuram como concorrentes. A concorrência, como pode ser observada, vai ser grande, e apesar de todos os empreendimentos listados serem classificados como AA, ou seja, apresentarão modernas especificações técnicas e alto padrão nos acabamentos, os edifícios localizados na parte leste da Marginal provavelmente terão um diferencial quanto à localização. Vale ressaltar que, historicamente, as empresas tem preferências por regiões que oferecem maior gama de serviços, transportes e que tenham maior facilidade de acesso. Em contrapartida o Cidade Jardim Continental Tower terá um forte apelo promocional, uma vez que estará linkado ao complexo de alto padrão Parque Cidade Jardim, além de possuir ótima visibilidade, podendo ser avistado a partir de diversos pontos da Marginal e da cidade. Sendo assim, sua absorção dependerá muito do critério do locatário nas definições das prioridades de ocupação no momento da escolha de uma nova sede. 11

14 III ANÁLISE DE VALOR Para aferir o valor de mercado do imóvel, a Jones Lang LaSalle utilizou os métodos de avaliação conhecidos como Método Comparativo de Dados de Mercado e Fluxo de Caixa Descontado. III.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO LOCAÇÃO Uma forma de aferir o valor de locação aplicável ao imóvel é a comparação das características do mesmo com unidades em oferta na região. Estes elementos formam uma amostra mais homogênea em termos de padrão construtivo, idade, localização e preços pedidos. Foram analisados 11 elementos comparáveis à propriedade em estudo: # Edifício Localização Região Classe Fim da Construção 1 Torre Nações Unidas Av. das Nações Unidas, Berrini AA Igarassú Av. Surubim, 577 Berrini A World Trade Center Av. das Nações Unidas, Berrini AA CENU - Torre Oeste Av. das Nações Unidas, Berrini AA Rochaverá Corporate Towres A Av. das Nações Unidas, Berrini AA Rochaverá Corporate Towres B Av. das Nações Unidas, Berrini AA Rochaverá Corporate Towres B Av. das Nações Unidas, Berrini AA Riverside Rua Hungria, 1240 Marginal A Quadra Hungria Rua Hungria, 1400 Marginal AA Millennium Office Park - Bloco C Rua Chedid Jafet, 222 Vila Olímpia A Eldorado Business Tower Av. das Nações Unidas, 8501 Marginal AA 2007 # Edifício Disponibilidade Área (m²) Preço Pedido (R$) Valor Unit. (R$/m²) Tipo 1 Torre Nações Unidas 11º ao 18º andar 9.248, ,00 73,00 Oferta 2 Igarassú Vários andares 544, ,00 90,00 Oferta 3 World Trade Center Cjtos. 1211, 1212, 1801 ao 1807, 1909, 1910, 2407 ao , ,00 75,00 Oferta 4 CENU - Torre Oeste 19º andar 899, ,00 80,00 Oferta 5 Rochaverá Corporate Towres A Não informada 374, ,00 86,40 1-abr-10 12

15 6 Rochaverá Corporate Towres B Não informada 378, ,00 93,98 5-mar-10 7 Rochaverá Corporate Towres B Não informada 225, ,00 89,65 1-mar-10 8 Riverside 1º, 2º, 7º e 9º andares 2.876, ,00 100,00 Oferta 9 Quadra Hungria 1º andar 1.400, ,00 110,00 Oferta 10 Millennium Office Park - Bloco C 3º andar 1.045, ,00 90,00 Oferta 11 Eldorado Business Tower 1/2 9º andar 945, ,00 114,00 1-jul Torre Nações Unidas 2. Igarassú 3. World Trade Center 4. CENU - Torre Oeste 5, 6 e 7. Rochaverá 8. Riverside 9. Quadra Hungria 10. Millennium Office Park - Bloco C 11. Eldorado Business Tower 13

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17 # Edifício Fatores de Ajuste Oferta Localização Padrão Idade / Conserv. Total Fatores Valor Homog. (R$/m²) Valor Ajustado (R$/m²) 1 Torre Nações Unidas 0,90 0,90 1,27 1,42 1,46 106,70 106,70 2 Igarassú 0,90 0,90 1,19 1,00 0,96 86,57 86,57 3 World Trade Center 0,90 0,90 1,19 1,22 1,17 87,71 87,71 4 CENU - Torre Oeste 0,90 0,90 1,06 1,13 0,96 76,97 76,97 5 Rochaverá Corporate Towres A 1,00 0,90 1,00 1,02 0,92 79,12 79,12 6 Rochaverá Corporate Towres B 1,00 0,90 1,00 1,02 0,92 86,07 86,07 7 Rochaverá Corporate Towres B 1,00 0,90 1,00 1,02 0,92 82,10 82,10 8 Riverside 0,90 0,90 1,19 1,00 0,96 96,50 96,50 9 Quadra Hungria 0,90 0,90 1,12 1,05 0,95 104,62 104,62 10 Millennium Office Park - Bloco C 0,90 0,95 1,06 1,06 0,96 86,23 86,23 11 Eldorado Business Tower 1,00 0,90 1,00 1,03 0,92 105,37 105,37 Média = 90,72 90,72 Valor Homogeneizado -20% R$ 72,58 +20% R$ 108,87 Valor Ajustado -10% R$ 81,65 +10% R$ 99,79 A análise resultou numa faixa de valores para a propriedade entre R$81,65 e R$99,79/m², com média saneada de R$90,72/m². Para efeito de avaliação, utilizaremos a média arredondada de R$91,00/m². Aplicando-se o resultado acima à área privativa referente aos 13 andares do empreendimento de ,59 m², obtém-se o valor de locação total de R$ ,00 por mês. O valor de locação de R$91,00/m², segundo informações da pesquisa da Jones Lang LaSalle, não é praticado em nenhum empreendimento localizado na porção Sudoeste da Marginal Pinheiros, o que já nos indica um diferencial da propriedade. Para análise do valor de venda da propriedade selecionamos 12 edifícios e/ou unidades localizadas nas regiões Berrini, Vila Olímpia, Marginal e Faria Lima, sendo 5 transações e 7 ofertas. Embora algumas das amostras apresentem características diferentes em termos de padrão, as mesmas podem ser mencionadas como referência da variação de valores registradas nas regiões: 15

18 Edifício Região Fim da Construção Disponibilidade (m²) Preço Pedido (R$) Valor Unitário (R$/m²) Plaza I Nações Unidas Berrini ,00 Oferta Morumbi Office Tower Berrini ,80 Oferta Vila Olímpia Corporate Vila Olímpia ,00 Oferta Vila Olímpia Corporate Vila Olímpia ,00 Transação AT Alpha Tower Vila Olímpia ,00 Oferta Bueno Business Tower Vila Olímpia ,00 Oferta Ed. Sulamérica Marginal ,00 Transação Torre Z Marginal ,00 Transação Icon Faria Lima Faria Lima ,00 Transação Internacional Plaza II Faria Lima ,38 Oferta Toledo Ferrari Faria Lima ,10 Oferta Pátio Brookfield Faria Lima ,07 Transação Média ,03 Tipo As ofertas e transações relativas ao Plaza I Nações Unidas e Morumbi Office Tower, ambos na região Berrini, referem-se a andares individualizados, onde os valores tendem a ser maiores devido à menor área envolvida na negociação; Os edifícios localizados na Vila Olímpia possuem áreas menores, e assim como dito anteriormente, os valores tendem a ser maiores devido à menor área envolvida na negociação; O edifício Sulamérica é o elemento que mais se aproxima em termos de localização e área. Neste caso o valor transacionado é mais baixo, pois ele é mais antigo e suas especificações são mais defasadas; Na Faria Lima, em geral, temos os maiores preços pedidos e transacionados, e outras regiões dificilmente concorrem diretamente com ela, servindo nesse caso apenas como referência; Fazendo-se uma nova média excluindo os elementos localizados na Faria Lima, o valor cai 20%, de R$11.594,03/m² para R$9.654,10/m². III.2 FLUXO DE CAIXA DESCONTADO Elaboramos um fluxo de caixa que simula sua performance por um período de 10 anos, levando em conta premissas de mercado em relação a período de absorção, taxas de vacância, custos de condomínio e IPTU e fundo de reposição de ativo. 16

19 Não recebemos informações sobre contratos de pré-locação e estamos admitindo, conforme orientação do cliente, que o edifício será entregue vazio. III.2.1 Premissas Área Útil ,59 ÁREAS Fundo de Reposição de Ativo INVESTIMENTOS 5% sobre o custo de condomínio (iniciando 5 anos após o término da obra ou entrega do edifício) RECEITAS Dados de Mercado Valor Total Locação R$ Valor Locação R$ 91,00/ m² útil (base Comparativo Direto) Vacância Remanescente 4,7% (média dos edifícios classe AA nas regiões Marginal, Berrini e Vila Olímpia) Velocidade de Absorção 14 meses Prazo Médio de Contrato 5 anos Carência 3 meses Crescimento Real 0,00% ao mês IPTU Condomínio Comissão de Locação Comissão de Venda DESPESAS (R$ 2,70) / m² privativo pago em 10 parcelas mensais (média dos edifícios classe AA na região Marginal) (R$ 13,20) por m² útil / mês (média dos edifícios classe AA na região Marginal) 1º aluguel 2% sobre valor de venda III.2.2 Fluxo de caixa Nossas análises foram realizadas com base mensal. A seguir, apresentamos o resumo anual: Receitas R$ R$ R$ R$ R$ Contrato de Locação Carência ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Total Despesas IPTU (20.378) (14.587) (2.885) (2.885) (2.885) Condomínio ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Comissão de Locação (35.212) ( ) ( ) ( ) ( ) Total ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Receita Líquida Operacional Fluxo de Caixa

20 Receitas R$ R$ R$ R$ R$ Contrato de Locação Carência ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Total Despesas IPTU (2.885) (2.885) (2.885) (2.885) (2.885) Condomínio ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Comissão de Locação ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Total ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Receita Líquida Operacional Fluxo de Caixa Com base nas premissas acima e partindo-se de uma taxa de desconto da ordem de 10,5% ao ano e terminal cap rate de 9% ao ano, obtivemos como resultado para o empreendimento o valor de R$ ,00, ou seja, R$ 9.372/m². III.2.3 Análise de Sensibilidade Realizamos uma análise de sensibilidade, considerando variações nos valores de locação, que resultou nos seguintes valores para o empreendimento: Fator Redutor Valor de Locação (R$/m²) Valor de Mercado (R$) Valor Unitário (R$/m²) -10% R$ 82 R$ R$ % R$ 86 R$ R$ % R$ 91 R$ R$ Valor de Locação 5% R$ 96 R$ R$ % R$ 100 R$ R$ % R$ 105 R$ R$ % R$ 114 R$ R$ % R$ 123 R$ R$ % R$ 132 R$ R$ % R$ 141 R$ R$ % R$ 150 R$ R$ Notamos que a variação de apenas 5% nos valores de locação representa um acréscimo ou decréscimo de aproximadamente R$ 12 milhões no valor final do imóvel. 18

21 Também analisamos variação nas taxas de desconto e cap rate utilizados, que dependem do perfil mais ou menos agressivo do investidor: Terminal Cap Rate Taxa de Desconto do Fluxo (Anual) 8,5% 9,5% 10,5% 11,5% 12,5% 7,0% R$ R$ R$ R$ R$ ,0% R$ R$ R$ R$ R$ ,0% R$ R$ R$ R$ R$ ,0% R$ R$ R$ R$ R$ ,0% R$ R$ R$ R$ R$ Vale enfatizar que as faixas de valores apresentadas não consideram contratos de pré-locação, assim como possíveis rendas extras a serem adquiridas com estacionamento, por exemplo, valores significativos que podem alavancar sensivelmente o valor final do imóvel. O valor acima não considera o risco inerente à absorção do edifício, uma vez que a velocidade de absorção de 14 meses foi calculada a partir da premissa do edifício ser entregue hoje. Fazendo-se esse mesmo cálculo considerando o edifício entregue na data prevista, ou seja, abril de 2012, a velocidade seria de 37 meses, uma vez que novos empreendimentos serão entregues no período e se configurarão como concorrentes diretos do Cidade Jardim Continental Tower, e o valor de venda nessas circunstâncias cairia cerca de 10%, totalizando R$ ,00. III.3 OPINIÃO DE VALOR Entendemos que o valor de mercado para venda da propriedade, em Julho de 2010, esteja em torno de: VALOR DE MERCADO PARA VENDA: R$ ,00 (DUZENTOS E TREZE MILHÕES E CEM MIL REAIS) Este valor está baseado no fato de que não haja restrições impeditivas à comercialização da propriedade, ou seja, a inexistência de dívidas, matrículas sem contestações judiciais, irregularidades construtivas, passivos ambientais, entre outros. 19

22 IV ANÁLISES ADICIONAIS Conforme solicitação do cliente, realizamos análises adicionais para entender qual seria o impacto do recebimento de uma renda garantida que começaria durante o período de obras e se estenderia por até 18 meses após o término das obras. Como premissa comum foi considerada uma garantia de rentabilidade de 0,56% sobre o valor do imóvel avaliado anteriormente e nas mesmas bases de fluxo, ou seja: R$ ,00 x 0,56% = R$ ,00 / mês Além disso, foi considerada uma rentabilidade de 0,81% sobre o valor do imóvel no pós chaves, durante um período de 18 meses, sendo o valor decrescente conforme tabela a seguir: Prazo Garantia Percentual Receita 1-6 meses 100,0% R$ mês 92,3% R$ mês 84,6% R$ mês 76,9% R$ mês 69,2% R$ mês 61,5% R$ mês 53,8% R$ mês 46,2% R$ mês 38,5% R$ mês 30,8% R$ mês 23,1% R$ mês 15,4% R$ mês 7,7% R$ A receita a receber durante esse período de 18 meses será sempre o maior valor entre a receita de locação mensal e a receita proveniente da renda garantida, descrita acima. Dentro desse novo cenário foi feita uma análise de sensibilidade de acordo com 2 premissas: 20

23 Velocidade de Absorção Cenário otimista: 14 meses (*) Cenário pessimista: 37 meses (**) Início da Absorção Cenário otimista: iniciando na entrega do edifício (abr-2012) Cenário pessimista: iniciando após período de Renda Garantida (*) Absorção do edifício em 14 meses: premissa adota na avaliação do imóvel pronto hoje e que traduz a velocidade de absorção atual do mercado; (**) Absorção do edifício em 37 meses: considerando que essa será a velocidade de absorção do edifício na data prevista para sua entrega (abril-2012) levando em consideração o market share projetado para aquele momento. As demais premissas adotadas no fluxo, tais como valor de locação, carência, vacância e taxas, foram mantidas nas mesmas bases das adotadas na avaliação do empreendimento na situação de pronto hoje. Apresentamos a seguir o resumo dos valores: Início da Absorção Período de Absorção Na entrega do edifício (abr-2012) Após período de Renda Garantida 14 meses R$ R$ ,00 37 meses R$ R$ ,00 Os valores de venda para a propriedade considerando os cenários acima variam de R$ ,00 a R$ ,00. 21

24 V ENCERRAMENTO As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da Jones Lang LaSalle, sendo que o seu uso indevido estará sujeito à aplicação da legislação competente. Foram impressas 2 (duas) cópias de igual teor e volume deste relatório, sendo 1 (uma) cópia fornecida ao cliente e 1 (uma) cópia ficando em poder da Jones Lang LaSalle para dirimir quaisquer eventuais dúvidas. Atenciosamente, Silvia Ogoshi Camila de Castro CREA nº CREA nº /D Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle São Paulo, Julho de