1S14 RESEARCH. Mercado pressiona por redução nos valores de locação MERCADO DE ESCRITÓRIOS - OVERVIEW. Indices Econômicos.

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1 RESEARCH 1S14 MERCADO DE ESCRITÓRIOS - OVERVIEW Mercado pressiona por redução nos valores de locação A economia brasileira teve mais um ano difícil em 2013 o que vem se repetindo em Mesmo com cenário externo mais favorável, o PIB doméstico frustrou expectativas crescendo apenas 2,3% em 2013, e a expectativa para 2014 não passa de 1,6%. Se a taxa de desemprego se manteve baixa, o mesmo não se pode dizer dos juros: a taxa Selic saltou para 10% em 2013 e a previsão para 2014 é fechar em 11%. Com os juros mais altos os investimentos em renda fixa se tornam mais atraentes se comparados aos ativos imobiliários. O baixo crescimento econômico dos últimos anos vem reprimindo a demanda das empresas para expansão de espaços para escritórios e galpões logísticos. Como resultado dos investimentos imobiliários em novos empreendimentos nos últimos 2 a 3 anos, houve aumento da oferta tanto de escritórios quanto de galpões. A soma destes fatores é uma pressão para redução nos valores de locação. R$2,50 R$2,00 R$1,50 R$1,00 R$0,50 R$- Indices Econômicos Projetados IPCA PIB Desemprego Cambio 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00%

2 São Paulo Absorção e Vacância O 1º semestre de 2014 apresentou absorção bruta geral de 120,3 mil m² e absorção líquida geral de apenas 28,5 mil m², incluindo Alphaville. Além do fraco desempenho do mercado em tomar espaços, o fato mais relevante que impactou foi a entrega de 135,3 mil m², sendo 59,4 mil m² apenas com o edifício Evolution Corporate em Alphaville. As regiões que apresentaram as maiores taxa de absorção positiva foram Vila Olímpia e Marginal com absorção líquida de 24,0 mil m² e 28,6mil m² respectivamente. Alphaville apresentou absorção líquida negativa de 50,8 mil m². A taxa de vacância média de todas as regiões no 1º semestre de 2014 apresentou uma leve aumento de 0,14% fechando em 20,3%. A região de Alphaville apresenta a maior vacância, atualmente em 43,4%. Excluindo a região de Alphaville, a vacância geral apresentou uma queda de 0,91%, fechando o 1º semestre em 16,6%. 25% 20% 15% 10% 5% 0% 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Histórico de Vacância S14 Barra Funda 16,3% 43,4% Alphavile Vacância por Região 1S ,7% 16,9% Vila Olimpia 16,3% 11,6% 0,5% 24,2% Faria Lima Berrini Paulista Jardins Marginal

3 Milhares Milhares 1S14 São Paulo Estoque e Novo Estoque O estoque de edifícios classes A e A+ de São Paulo é de milhões de m². Mais de dois terços do estoque ou seja milhões de m² concentra-se principalmente nas regiões da Berrini (21,8%), Vila Olímpia (18,3%), Faria Lima (13,7%), Paulista (11,9%) e Marginal (13,2%), que juntas representam 79,01% do estoque atual. A previsão de entrega até 2017 do novo estoque é estimado em milhão de m², o estoque esta dividido nas principais regiões, sendo Berrini (38,1%), Vila Olímpia (17,3%), Marginal (14,8%), Alphaville (10,3%) e Faria Lima (9,0%). Estas regiões concentram 89,4% do novo estoque previsto Barra Funda Alphavile Estoque por Região Vila Olimpia Faria Lima Berrini Paulista Jardins Marginal Estoque por região Estoque Previsto até 2017 No primeiro semestre de 2014 foram entregues m² de classes A & A+ em São Paulo, sendo as principais entregas Evolution Corporate, Panamérica Green Park Torre C, The Bridge Tower, Faria Lima 3500 e Paulista Star. Para o 2ª semestre a previsão de entrega é de m², totalizando m² em 2014, superando a entrega recorde de 2013 com m² Estoque Entregue x Absorção Liquida Projetado 2S14 Projetados Absorção Liquida (m²) Estoque Entregue por ano (m²)

4 São Paulo Valores de locação O valor médio de locação teve uma redução de aproximadamente 6,65%, fechando o semestre em R$ 98,50m². Excluindo Alphaville a taxa de vacância teve uma pequena queda de 0,9% fechando em 16,6%, mesmo assim o preço de locação tiveram um pequena redução fechando em R$115,5m². Na tabela ao lado e no gráfico é possível verificar o valores praticado nas principais regiões de São Paulo. Regiões Valor Mínimo Média Valor Máximo Alphaville Barra Funda Berrini Faria Lima Marginal Paulista Vila Olímpia Jardins ,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Vacância x Preço Médio Pedido por Região 43,4% R$153,61 R$124,85 R$119,44 R$114,87 24,2% R$70,13 R$110,00 16,3% 15,7% 16,9% 16,3% R$93,60 R$57,76 11,6% 0,5% Barra Funda Alphavile Vila Olimpia Faria Lima Berrini Paulista Jardins Marginal R$180,00 R$160,00 R$140,00 R$120,00 R$100,00 R$80,00 R$60,00 R$40,00 R$20,00 R$- Vacancia Preço médio

5 Rio de Janeiro Absorção e Vacância O 1º semestre apresentou absorção líquida negativa no mercado de escritórios Classes A e A+ no Rio de Janeiro. O principal motivo foi o processo de migração da Petrobras para o Complexo do Senado, que resultou na devolução de alguns imóveis na Região do Centro, onde a absorção líquida ficou negativa em mais de 30 mil m², com a desocupação total do Ed. Serrador pela EBX, e parcial do Metropolitan RB1 e Citi Tower pela Petrobras. Nas regiões da Orla e Cidade Nova a absorção líquida foi um pouco superior a 10 mil m² cada, enquanto que na Zona Sul e Barra ficaram pouco acima de 1 mil m² cada. No geral a absorção líquida no 1º semestre de 2014 ficou negativa em 5,5 mil m². A absorção líquida negativa colaborou para o aumento na taxa de vacância ajustada média neste 1º semestre, que no geral ficou em 12,92%. A região da Cidade Nova apresenta a maior vacância, atualmente em 28,8%, seguida pela Barra com 17,84%. Nas 2 maiores regiões, Centro e Orla, as taxas de vacância ficaram em 8,96% e 10,98 respectivamente. Na Zona Sul, a menor das regiões, em 4,09%. 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% Histórico de Vacância S2014 Vacância por Região 1S14 28,11% 17,84% 10,98% 8,96% 4,09% Cidade Nova Z. Sul Orla Barra Centro

6 Milhares Milhares 1S14 Rio de Janeiro Estoque e Novo Estoque O estoque de edifícios classes A e A+ no Rio de Janeiro aumentou 54,7 mil m² no 1º semestre 2014, crescimento de 3,3% em relação ao semestre anterior, encerrando com área total estimada em 1,680 milhões m². Mais da metade deste novo estoque é referente a um único empreendimento na Cidade Nova, o C. Adm. Cidade Nova com pouco mais de 30 mil m². E um terço corresponde a Orla, com a Torre Oscar Niemeyer de aproximadamente 18,5 mil m². No Centro houve a entrega de um único retrofit, o Academia Nacional Medicina com quase 6 mil m². Sem considerar a região (futura) do Porto, estão em construção atualmente com previsão de entrega até o final do 1º semestre de 2016 aproximadamente 337 mil m², sendo 106 mil m² com previsão de entrega até o final deste ano. Deste estoque futuro das Classes A e A+, o Centro responde por 48% (163 mil m²), a Cidade Nova por 30% (103 mil m²), seguidos por Barra com 9,3% (31,3 mil m²) e Orla 8,1% (25,5 mil m²). Se destacam pelo porte 2 empreendimentos: Passeio Corporate no Centro, e Eco Sapucaí na Cidade Nova, com área locável de 70 mil m² cada. Se as previsões de entrega se confirmarem, teremos ao final do 1º semestre de 2016 um Estoque total de 2,01 milhões de m² nas Classes A e A+ no Rio de Janeiro Estoque por Região Cidade Nova Z. Sul Orla Barra Centro Estoque por região Estoquei Previsto até 2016 Estoque Entregue x Absorção Liquida Projetado Projetado 2S Absorção Liquida (m²)

7 Rio de Janeiro Valores Preço Pedido O valor médio (preço pedido) em Edifícios Classe A e A+, considerando todas as regiões é de R$ 119,2/m², redução de 7,1% comparado a No quadro ao lado as faixas de preços praticados de locação por região Regiões Valor Mínimo Média Valor Máximo Centro ,6 160 Orla ,4 230 Cidade Nova 95 95,5 99 Zona Sul ,4 260 Barra ,2 110 Vacância x Preço Médio Pedido por Região 30,00% 28,11% R$300,00 25,00% R$240,39 R$250,00 20,00% R$161,39 17,84% R$200,00 15,00% 10,98% R$ 120,6 R$150,00 10,00% 5,00% R$95,52 4,09% R$104,17 8,96% R$100,00 R$50,00 0,00% Cidade Nova Z. Sul Orla Barra Centro Vacância Preço médio R$-

8 MERCADO DE ESCRITÓRIOS - PERSPECTIVA O cenário econômico de 2014 não difere muito de 2013, com a inflação no teto da meta estipulada pelo governo, que indica tendência de permanência dos juros nos patamares atuais. O PIB não dá sinais de aceleração, pelo contrário continua reduzindo. Com inflação e juros em alta, a tendência do PIB é de crescimento baixo como em No segundo semestre ainda ocorrerão as eleições Presidenciais e para Governadores, que sempre colocam um ponto de interrogação no futuro da politica no nosso pais. Com este cenário a tendência para o final de 2014 é de novo aumento da taxa de vacância em função dos novos empreendimentos que serão entregues e não absorvidos neste ano, e nova redução dos valores de locação. Por outro lado, este aumento da oferta de novos empreendimentos de bom nível abre espaço para empresas buscarem a consolidação das suas ocupações, o que antes era muito difícil em função da baixa oferta, em imóveis antigos, pouco eficientes e com custo alto.

9 São Paulo SEDE Av. Dr. Cardoso de Melo cj. 54 São Paulo, SP Rio de Janeiro Praia de Botafogo 300 5º andar Botafogo, RJ Contatos Glossario de Termos Absorção Uma medida da mudança no espaço ocupado Disponibilidade Espaço comercializado para locação, independentemente de quando o espaço estará disponível ou se o espaço está vago ou ocupado Entregas O total de área locável adicionada ao inventário quando a construção for concluída e o Habite-se emitido. Ocupação Qualquer espaço fisicamente ocupado por um inquilino, independentemente do status de locação do espaço. Área Locável A medição do total de metros quadrados das áreas privativas em um edifício. Em Construção Prédios em construção são definidos do momento das obras de fundação até quando é certificado para ocupação (Habite-se), quando passa então a ser considerado entregue. Vacancia Espaço não fisicamente ocupado por um inquilino, independentemente do estado da locação ou disponibilidade do espaço. Preço Médio Ponderado O montante pedindo em Reais para locação do espaço disponível, ponderado pelo tamanho da área, considerando apenas o valor do aluguel, sem taxas condominiais e/ou impostos sobre a propriedade. Independently owned and operated Newmark Grubb Knight Frank Research Reports are also available at Todas as informações contidas nesta publicação é derivada de fontes que são consideradas confiáveis. No entanto, Newmark Grubb Brasil (NGB) não verificou qualquer informação, e a mesma constitui as declarações e representações apenas da fonte do mesmo, e não da NGB. Qualquer destinatário desta publicação deve verificar de forma independente as informações e todas as outras informações que podem ser relevantes para qualquer decisão que destinatário pode fazer em resposta a esta publicação, e deve consultar com profissionais de escolha do destinatário em relação a todos os aspectos da decisão, incluindo seus aspectos financeiros, legais, fiscais e implicações.] Qualquer destinatário desta publicação não pode, sem a aprovação prévia por escrito da NG Brasil, distribuir, divulgar, publicar, transmitir, reproduzir, difundir, upload, download ou de qualquer outra forma reproduzir esta publicação ou qualquer uma das informações nele contidas.