Gestão social da valorização fundiária urbana

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1 Gestão social da valorização fundiária urbana Audiência Pública PL n 5.015/2013 Ministério das Cidades Brasília, 20 de novembro de 2013

2 O que é a gestão social da valorização fundiária urbana?

3 Ações e decisões urbanísticas podem alterar o valor da terra, aumentando o preço de venda das propriedades particulares afetadas por essas ações e decisões. Isso acontece quando: (1) Se realizam obras públicas, como obras viárias, redes de esgoto e de água, calçadas e iluminação pública e etc. (2) Se promovem mudanças na legislação urbanística: - alteração no o uso do solo: uso residencial para comercial ou misto - alteração dos parâmetros construtivos : aumento do numero de pavimentos (3) Se promovem mudanças na classificação do solo, criando, por ex. novas áreas para urbanização em zonas rurais

4 Ou seja, as ações públicas que têm custos para toda a sociedade resultam em benefícios para entes privados. Mais-valias fundiárias

5 Há vários instrumentos para regular as ações públicas para que elas não revertam em benefícios exclusivamente privados, e para recuperar e gerir, no interesse de toda a coletividade, a valorização que venha a ocorrer. Esses instrumentos são conhecidos como instrumentos de recuperação, ou de gestão social da valorização da terra. O Estatuto da Cidade define como diretriz geral da política urbana (art. 2º, IX) a recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos

6 Instrumentos para a gestão social da valorização fundiária urbana

7 Objetivo redistribuir para a coletividade para todos, uma valorização que não pode beneficiar apenas alguns poucos proprietários privados, uma vez que, para obter aquela valorização mobilizaram-se fundos públicos. Quando tratamos da mobilização de fundos públicos, falamos de: a) recursos mobilizados para realização de obras; b) custos de infraestrutura gerados pelo adensamento; c) custos de infraestrutura gerados pela expansão urbana

8 Instrumentos a) Plano Diretor b) Instrumentos Urbanísticos: Outorga Onerosa do Direito de Construir (solo criado) e Operações Urbanas Consorciadas c) Instrumentos Tributários: Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Contribuição de Melhoria Todos os instrumentos da política urbana previstos no Estatuto da Cidade sejam eles de planejamento, tributários, financeiros, jurídicos ou políticos devem seguir as diretrizes dispostas no art. 2º do Estatuto

9 Plano Diretor O que é? - Instrumento básico de política de desenvolvimento e expansão urbana (art. 40). - Define o conteúdo da função social da propriedade (art. 39) - Articula os diversos instrumentos em prol da realização das funções sociais da cidade e da propriedade urbana. explicita a forma como a recuperação social da valorização da terra será feita nas cidades

10 Plano Diretor O Plano Diretor organiza o crescimento e o funcionamento da cidade e regula o preço da terra, pois regula o uso e a ocupação do solo urbano!

11 Plano Diretor O PDP promove a valorização fundiária quando: a) define zonas de expansão urbana; b) altera o uso do solo de rural para urbano; c) estabelece a possibilidade de novos loteamentos; d) define formas, parâmetros de ocupação e potenciais construtivos para as diversas zonas da cidade; e) altera usos permitidos (por exemplo, de habitacional para comercial ou de estritamente residencial para misto); f) estabelece incentivos à ocupação com determinado uso; g) define as formas de parcelamento permitidas para cada parte da cidade; entre outros

12 Plano Diretor Observações importantes Uma vez que o Plano Diretor incide sobre o valor da terra, DEVE incluir instrumentos de recuperação social da valorização do solo gerada. A Outorga Onerosa do Direito de Construir e as Operações Urbanas Consorciadas, quando utilizadas, DEVEM constar do Plano Diretor (conteúdo mínimo, art. 42)

13 Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso (artigos 28 a 31 do Estatuto da Cidade) O que é? É a cobrança de contrapartida pela utilização de coeficiente de aproveitamento adicional, acima do básico e até o limite máximo definido em lei, ou pela alteração de uso do solo.

14 Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso (artigos 28 a 31 do Estatuto da Cidade) Os recursos auferidos com a outorga onerosa devem ser utilizados para o desenvolvimento urbano da cidade (habitação, infraestrutura e demais finalidades definidas no artigo 26, EC) RECUPERAÇÃO SOCIAL DA VALORIZAÇAO POLÍTICA URBANA REDISTRIBUTIVA!

15 Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso (artigos 28 a 31 do Estatuto da Cidade) Como funciona? Plano Diretor define normas de quanto se pode construir numa determinada zona Plano Diretor também pode estabelecer um excedente de potencial construtivo desde que seja paga uma contrapartida pelo empreendedor Os recursos das contrapartidas são destinados a um fundo Municipal voltado ao desenvolvimento urbano Investimento em melhoria de espaços públicos e provisão de habitação de interesse social

16 Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso (artigos 28 a 31 do Estatuto da Cidade) Como funciona? OOAU: Plano Diretor fixa áreas nas quais poderá ser permitida a alteração de uso do solo mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário

17 Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso (artigos 28 a 31 do Estatuto da Cidade) Observações Importantes O Conselho das Cidades recomenda a adoção de um coeficiente de aproveitamento único e unitário isonomia na cobrança da Outorga A Outorga Onerosa não é um tributo! A receita oriunda do pagamento da outorga é um preço público, pois a aquisição do direito ao Solo Criado ou à mudança de uso do solo, não possui o caráter compulsório

18 Operação Urbana Consorciada (artigos 32 a 34 do Estatuto da Cidade) O que é? É um tipo de parceria público-privada para implementação de um projeto urbano em uma área da cidade (tanto do espaço público como do privado). Captura a valorização imobiliária a priori para a viabilização de um projeto urbano específico, anunciado pelo poder público

19 Operação Urbana Consorciada (artigos 32 a 34 do Estatuto da Cidade) Como funciona? Utiliza-se da expectativa de valorização gerada pelo anúncio de melhorias urbanas, associando previsão de obras públicas e alterações nos índices urbanísticos e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo. A valorização é capturada a priori pela venda, em leilão, de títulos de potencial construtivo adicional (CEPACs) O dinheiro arredado financia a execução do plano de obras da Operação Urbana O CEPACs são negociados em bolsa de valores, logo quanto mais valorização houver, maior o interesse dos empreendedores privados e mais o poder público ganha para investir na melhoria da área.

20 Operação Urbana Consorciada (artigos 32 a 34 do Estatuto da Cidade) Observações Importantes É um dos instrumentos mais polêmicos do Estatuto da Cidade, pois várias experiências mostram a sua utilização para reforçar processos de exclusão social. Hoje o desafio do poder público é garantir a justiça social nas operações urbanas!

21 Contribuição de Melhoria (Decreto-Lei nº 195/1967) O que é? Tributo que tem como fato gerador o acréscimo do valor do imóvel localizado nas áreas beneficiadas direta ou indiretamente por obras públicas É cobrada a posteriori pelo poder público, para fazer face ao custo das obras públicas A Contribuição de Melhoria é também definida como instrumento de política urbana pelo Estatuto da Cidade

22 Contribuição de Melhoria (Decreto-Lei nº 195/1967) Como funciona? A Contribuição de Melhoria é cobrada dos proprietários de imóveis privados situados nas áreas direta e indiretamente beneficiadas por obras publicas. A determinação do valor da Contribuição de Melhoria far-se-á rateando, proporcionalmente, o custo parcial ou total das obras, entre todos os imóveis incluídos nas zona de influência da obra em questão

23 Contribuição de Melhoria (Decreto-Lei nº 195/1967) PASSO A PASSO 1- Elaborar regulamentação específica no âmbito do ente federado que desejar utilizar o instrumento. A regulamentação deve detalhar a forma de cobrança e os índices cadastrais que serão utilizados para o cálculo da Contribuição de Melhoria. 2- Publicar Edital, contendo a delimitação das áreas direta e indiretamente beneficiadas e a relação dos imóveis nelas compreendidos; o memorial descritivo do projeto; o orçamento total ou parcial do custo das obras e a determinação da parcela do custo das obras a ser ressarcida pela contribuição, com o correspondente plano de rateio entre os imóveis beneficiados.

24 Contribuição de Melhoria (Decreto-Lei nº 195/1967) Observações Importantes Os proprietários podem entrar com pedido de impugnação do edital, por erros ou inconsistências, no prazo de 30 dias A parcela anual da Contribuição de Melhoria não deve exceder a 3% (três por cento) do valor do imóvel, atualizado à época da cobrança. Possibilidade de aplicação em conjunto com operações urbanas.

25 Imposto Predial Territorial Urbano (Artigo 156, CF 88) O que é? Imposto que tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado em zona urbana ou de expansão urbana. É definido como um instituto tributário e financeiro pelo Estatuto da Cidade.

26 Imposto Predial Territorial Urbano (Artigo 156, CF 88) Como funciona? O IPTU pode ser utilizado: a) para fins arrecadatórios progressividade de acordo com o valor do imóvel, respeitando a capacidade econômica do contribuinte (CF, art. 156, 1º, inciso I) ; ou b) para fins urbanísticos (progressividade extra-fiscal): regulamentada de duas diferentes formas.

27 Imposto Predial Territorial Urbano (Artigo 156, CF 88) progressividade de acordo com a localização e o uso do imóvel, (inciso II do 1º do art. 156): os imóveis localizados em áreas definidas pelo Plano Diretor como não adensáveis podem ter sua ocupação desestimulada pelo progressividade do imposto. Ou então, para aqueles imóveis que sofreram alguma espécie de valorização pela alteração da classificação do solo, podem ter sua alíquota majorada de acordo com o uso dado ao imóvel. progressividade no tempo (art. 182, 4º, II): regulamentada no Estatuto da Cidade (art.7º) a fim de evitar a especulação imobiliária e realizar concretamente a função social da propriedade.

28 Contribuição de Melhoria (Decreto-Lei nº 195/1967) Observações Importantes O IPTU, seja ele utilizado para fins arrecadatórios ou urbanísticos, é um instrumento de captura de valorização, na medida em que incide sobre o valor dos imóveis urbanos (dado pela sua localização ou pelo seu uso), desde que exista uma certa periodicidade da atualização da planta genérica de valores Imóveis valorizados = > IPTU

29 Contribuição de Melhoria (Decreto-Lei nº 195/1967) Observações Importantes O novo Código Civil prevê a possibilidade de arrecadação do imóvel pelo Município (instituto do abandono), quando o imóvel estiver vago e o proprietário não pagar os impostos respectivos, no caso, o IPTU. Esse dispositivo busca também combater a especulação imobiliária e ao mesmo tempo incentiva o pagamento pelos contribuintes do imposto territorial devido.

30 PL nº 5.015/2013: Algumas questões para discussão

31 1. Por que a cobrança pelo potencial construtivo deve restringir-se às cidades acima de habitantes? O Estatuto da Cidade (art.42) define a regulamentação da Outorga Onerosa como parte do conteúdo mínimo do Plano Diretor, obrigatório para cidades com mais de habitantes.

32 2. Como se define o valor da valorização imobiliária decorrente do aumento do potencial construtivo? Existem vários métodos que buscar definir o valor aproximado da valorização para fins de cobrança de outorga onerosa. É consenso que é impossível captar TODA a valorização gerada, pois é necessário também considerar o interesse do empreendedor. Geralmente se fala em captar PARTE da valorização.

33 O art. 30 do Estatuto da Cidade delega à lei municipal específica a prerrogativa de estabelecer as condições para cobrança da outorga de acordo com a a dinâmica urbana e a realidade local. A lei deve definir: a fórmula de cálculo para a cobrança; os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga e a formas de contrapartida do beneficiário.

34 3. Por que se define isenção para imóveis unifamiliares de baixa renda? O imóveis unifamiliares de baixa renda, de modo geral, não utilizam a outorga onerosa, pois consistem em casas térreas. A outorga é utilizada nos casos onde se pretende adensar, ou seja, construir edifícios comerciais ou residenciais multifamiliares. Costuma-se dar a isenção de outorga para imóveis residenciais para população de baixa renda, desde que localizados em ZEIS ou enquadrados em programas habitacionais de interesse social para evitar que, futuramente, os imóveis isentos sejam adquiridos pelo mercado de maior renda. No entanto, essa deve ser uma opção do município.

35 Obrigado!

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