Relatório Gerencial do 3º Trimestre de 2014 CSHG Realty Development FIP.

Transcrição

1 CSHG Realty Development FIP

2 Com objetivo de participar do investimento em projetos de desenvolvimento imobiliário nos segmentos de shopping centers, edifícios corporativos e imóveis logísticos industriais, a Credit Suisse Hedging-Griffo estruturou o CSHG Realty Development Fundo de Investimento em Participações. Dentre as principais características, destacam-se: Administração/Gestão: Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S.A. Custódia: Itaú Unibanco S.A. Comitê de Investimentos: 7 membros, sendo 4 quotistas e 3 indicados pela Administradora. Prazo de Investimento: 4 anos, contados a partir de 18/10/12. Prazo de Duração do Fundo: 8 anos (com possibilidade de duas prorrogações de um ano mediante proposta do Comitê e aprovação pela Assembleia). Benchmark: taxa interna de retorno anual de 8% + Inflação (IPCA), líquido de taxa de administração e custos do Fundo. Taxa de Administração: a) durante o Prazo de Investimento: 1% do Capital Comprometido + 1% do valor aprovado para investimento em Ativos Alvo; b) durante o Período de Desinvestimento: 2% do Patrimônio Líquido. Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder o benchmark. Requisito de Propostas de Investimento: taxa interna de retorno bruta de custos e impostos de 15% a.a. + Inflação (IPCA). Alavancagem das Companhias Investidas: máximo 60% do capital comprometido. Limite de Investimentos: a alocação do Capital Comprometido total não deve exceder: (i) 60% no mesmo segmento imobiliário e (ii) 40% em um único projeto. Público Alvo: investidores qualificados. Comprometimento de Partes Relacionadas: ao menos 10% do Capital Comprometido, que deverá ser mantido até o encerramento do Fundo. 2 CSHG Realty Development FIP -

3 Início das Operações Encerrada em dezembro-13, a oferta pública de cotas captou um montante total de R$ 153,1 milhões, dos quais 10% foram desembolsados pelos cotistas no mesmo mês. Os recursos solicitados nesta primeira chamada de capital foram utilizados para pagamento dos custos iniciais do Fundo e sua manutenção nos primeiros meses de operação, sendo que a principal parcela foi alocada em uma Sociedade de Propósito Específica (SPE), que concentrará a participação em cada uma das companhias investidas, conforme demonstrado na ilustração abaixo. Na medida em que os projetos para investimento forem aprovados pelo Comitê de Investimentos e demandarem o aporte de recursos, serão realizadas novas chamadas de capital, com antecedência mínima de 30 dias, para que os investidores integralizem os recursos na proporção do investimento realizado. Investidores CSHG Realty Development FIP SPE Holding SPE Investida 1 SPE Investida 2 SPE Investida 3 Dada esta dinâmica, o valor da cota patrimonial do Fundo, ao longo de sua existência, não representará sua expectativa de rentabilidade, uma vez que considera somente o valor histórico de investimento, não contemplando os potenciais resultados dos projetos a serem desenvolvidos. A rentabilidade efetiva do produto será percebida somente quando da finalização e consequente devolução dos recursos para os investidores. Processo de Investimento O prazo máximo para escolha dos projetos é de quatro anos contados da Data de Registro do Fundo na CVM, finalizando em 18 de outubro de A aprovação do investimento pelo Fundo nos projetos deve ser realizada em Comitê de Investimentos. O processo para o efetivo investimento do Fundo segue a seguinte dinâmica:

4 Pesquisa Análise Gerencial Negociação Comitê de Investimento Processo de Auditoria Desenvolvimento Análise do mercado Pressupostos Modelagem financeira Resumo do investimento Societário Regulamentos Identificação de oportunidades Perspectivas da região Avaliação econômica Redução de riscos Econômico Contratos Rede de mercado Histórico do imóvel Inspeção técnica Análise de sensibilidade Ambiental Construção Incorporadoras/ investidores Liquidez para locação e venda Identificação de riscos Estratégia de saída Legal Entrega Corretores/ consultores Condições do contrato Proposta de aquisição Memorando de investimento Técnico Manutenção Primeira triagem Seleção Proposta Avaliação Fechamento Administração Adequado à política de investimento? Adequado à estratégia? Proposta aceita? Investimento Aprovado? Resultados satisfatórios? Estratégia de saída Até o presente momento, foram analisadas diversas alternativas de investimento em todos os segmentos de atuação do Fundo, sendo que o Comitê de Investimentos aprovou a participação do Fundo em dois projetos, um condomínio logístico industrial e um shopping center. Os projetos aprovados, juntos, possuem expectativa de utilizar aproximadamente 67% do total de recursos comprometidos pelos investidores. Projeto Centro Industrial Tecnológico Varginha Em reunião de Comitê de Investimentos realizada em 10/06/2014, foi aprovado o investimento do Fundo no projeto Centro Industrial Tecnológico, localizado na cidade de Varginha, sul do Estado de Minas Gerais. O empreendimento será desenvolvido em um terreno de 132 mil m² em frente ao Aeroporto Major Brigadeiro Trompowsky, e contempla a construção de dois galpões de m² cada. O terreno faz parte da 1ª fase do Centro Industrial Tecnológico, que já possui o Porto Seco Sul de Minas e um Centro de Distribuição Logístico, ambos em operação. Aeroporto Centro de distribuição Porto Seco Sul de Minas Projeto FIP O Fundo detém 75% do capital social da SPE proprietária do projeto e realizará os aportes necessários para o desenvolvimento na proporção de sua participação. O valor total de desembolso a ser aportado pelo Fundo é estimado em R$ (base janeiro- 14, corrigido mensalmente por IPCA). A aquisição do terreno foi realizada em 18/08/2014 e a obra teve início no mês de setembro-14, com expectativa de conclusão do primeiro galpão em outubro-15 e do segundo, em agosto-16. A administração da construção é de responsabilidade da

5 Armazéns Gerais Agrícola (AGA), empresa do grupo responsável pelo Porto Seco Sul de Minas e pelo desenvolvimento dos demais imóveis do empreendimento. A contratação da obra foi realizada com Preço Máximo Garantido pela própria AGA. O cenário base de viabilidade do investimento considera a venda dos imóveis 15 meses após a inauguração do segundo galpão, em maio-17, e aponta expectativa de rentabilidade de 17,9% ao ano + inflação (bruta de quaisquer impostos e custos do Fundo). Projeto Shopping Estação Jardim Em reunião de Comitê de Investimentos realizada em 28/08/2014, foi aprovado o investimento do Fundo no Projeto Shopping Estação Jardim, localizado no bairro do Itaim Paulista, na Zona Leste da cidade de São Paulo. O Projeto será desenvolvido em um terreno de 53 mil m² em frente à Estação Jardim Romano da CPTM e contempla a construção, na primeira fase, de um shopping center de m² de área bruta locável. O efetivo investimento do Fundo no Projeto está condicionado ao parecer favorável das auditorias, em andamento. O Fundo deterá 30% do Capital Social da SPE proprietária do Projeto. O valor total de desembolso a ser aportado pelo Fundo é estimado em R$ (data base julho-14, a ser corrigido mensalmente por IPCA), considerando financiamento de 45% do custo total de construção. O início da obra é esperado para março-15, com expectativa de conclusão em novembro-16. O desenvolvimento, comercialização e administração do Projeto são de responsabilidade do Grupo Enplanta, responsável pelo desenvolvimento e revitalização de 13 shoppings centers em todo território nacional nos últimos 25 anos. O cenário base de viabilidade do investimento considera a venda da participação no shopping 60 meses após a inauguração, em novembro-21, e aponta expectativa de rentabilidade de 15,0% ao ano + Inflação (bruta de quaisquer impostos e custos do Fundo), sem considerar o efeito da alavancagem.

6 Chamadas de Capital Com os recursos advindos da 1ª chamada de capital, realizada em 20/12/2013, o Fundo efetivou a aquisição do terreno do projeto e, para dar início ao desenvolvimento deste projeto, realizou a 2ª Chamada de Capital em 22/09/2014. Considerando o cronograma de desenvolvimento previsto para os dois projetos já aprovados, espera-se que as próximas chamadas de capital sigam o fluxo abaixo indicado. Na medida em que os projetos forem sendo desenvolvidos e outros forem aprovados, as expectativas de chamadas de capital serão atualizadas e comunicadas em relatórios futuros. Realizada Expectativa Chamada 5ª 6ª Mês 1º 2ª 3ª 4ª Aporte % 10% 5% 10% 5% 5% 10% Volume Financeiro Destino Custos Iniciais Este boletim tem caráter meramente informativo, destina-se aos cotistas do Fundo, foi elaborado pela Credit Suisse Hedging-Griffo e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, tributários e de sucessão. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. A CSHG não se responsabiliza por erros ou omissões neste material ou pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, a CSHG não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. Para obter informações sobre objetivo, público-alvo e riscos, consulte o regulamento do fundo. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância da Credit Suisse Hedging-Griffo. Fale conosco: Ouvidoria: