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1 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Bruno de Oliveira Santos e outro Requerido: Condomínio Edifício Livanto Spe Ltda. (nework) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto Vistos. BRUNO DE OLIVEIRA SANTOS e JESSICA PEREIRA DE OLIVEIRA SANTOS movem ação de rescisão contratual em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LIVANTO SPE LTDA (NEWORK), alegando, em síntese, que compareceram ao estande de vendas da ré, em 18/03/2014, onde celebraram Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel para aquisição da unidade residencial nº 11 do Condomínio Edifício Livanto, de conclusão prevista para setembro de 2016, pela quantia de R$ ,00. Além disso, foram informados pelo funcionário da empresa Vemplan, contratada pela ré para prestar informações sobre o empreendimento, de que deveria ser paga quantia adicional de R$ 7.975,44, a título de comissão de corretagem, de modo que o verdadeiro valor do imóvel era de R$ ,56. Ocorre que devido a problemas financeiros, decidiram rescindir o contrato, enviando notificação extrajudicial em 26/05/2015. Pelo que expuseram, requereram a rescisão do contrato com a restituição, em parcela única, de 90% dos valores pagos (R$ ,84), totalizando quantia de R$ ,76, a ser corrigida monetariamente a partir do desembolso de cada parcela, com incidência de juros legais de 1% ao mês a partir da citação até o efetivo pagamento. Por fim, requereram a devolução integral dos valores pagos indevidamente a título de comissão de corretagem, no montante de R$ 7.975,44, também corrigido monetariamente a partir do desembolso, com incidência de juros legais de 1% ao mês a partir da citação até o efetivo pagamento. Juntaram documentos às fls. 25/ lauda 1 fls. 370

2 A ré contestou às fls. 111/191, sustentando, preliminarmente, ilegitimidade passiva no tocante à restituição da comissão de corretagem. No mérito, alegou que os autores já estavam em contato com os corretores da Vemplan anteriormente a sua visita ao futuro local do empreendimento, sendo que os funcionários Adão e Luis, haviam lhes oferecido o imóvel em questão no dia 17/03/2014, quando o autor fez o pedido de reserva nº 47574, assinando uma declaração de responsabilidade e ficha de dados cadastrais, tendo agendado para o dia seguinte (18/03/2014), às 20h, a assinatura do Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel. Sustenta, ainda, que os autores tinha conhecimento de que a taxa de corretagem seria paga diretamente a empresa Vemplan e que receberam sua via do contrato no momento de sua celebração; que o total de R$ ,84, pago pelos autores inclui a comissão de corretagem, de modo que a quantia paga exclusivamente pelo imóvel foi de R$ ,46 e que as cláusulas XI e XI 2.1 do contrato estabelecem o cálculo para a devolução dos valores pagos, por meio do qual se obtém a quantia de R$ 5.446,97. Por fim, alegou que a comissão de corretagem foi ajustada de maneira voluntária pelos autores, estando ausentes vícios de consentimento ou conduta abusiva. Réplica às fls. 192/219, juntaram documentos às fls. 220/353. É o relatório. Decido. -I- Trata-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel visando o ressarcimento de 90% dos valores pagos, bem como a totalidade da quantia paga à título de comissão de corretagem. Inicialmente, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, em função da previsão legal de responsabilidade solidária de todos os fornecedores na cadeia de prestação do serviço, conforme artigos 7º, 12º e 18 do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, a ação é parcialmente procedente. Narra a inicial que os autores se dirigiram ao estande de vendas da ré onde firmaram o contrato de financiamento objeto da presente ação, sendo obrigados ao pagamento de comissão de corretagem, mesmo não tendo feito uso desses serviços lauda 2 fls. 371

3 Por sua vez, alega a ré que os autores mantiveram relação jurídica prévia com a imobiliária Vemplan, e que seus funcionários fizeram a intermediação da compra do imóvel, de modo que não é devido o ressarcimento da comissão de corretagem. Ainda, sustenta que o valor pago pelos autores foi de R$ ,46, não de R$ ,84, como descrito na exordial, não se opondo, contudo, à rescisão do contrato, desde que se faça a devolução das quantias pagas conforme as cláusulas contratuais. Assim, os pontos controvertidos consistem no montante dos valores pagos pelos autores, na existência de contratação prévia dos serviços de corretagem e na quantia a ser devolvida em razão da rescisão do contrato. Cabia à ré comprovar o quanto alegado em contestação, sobretudo a tese de que os autores contrataram, anteriormente a seu comparecimento a seu estande de vendas, os serviços de corretagem da empresa Vemplan, tendo até mesmo realizado reserva do imóvel. Ora, a prova referida não veio aos autos. Portanto, a ré descumpriu o ônus que lhe incumbia o artigo 373,II do NCPC. Diante desse quadro, a transferência ao comprador do pagamento devido ao corretor de imóveis configura abuso e venda casada, tal como definida no artigo 39, I do Código do Consumidor, uma vez que a não aceitação do pagamento da corretagem implica a não realização do negócio. E o abuso fica ainda mais evidente caso se considere que a corretora de imóveis é empresa eleita e contratada pela construtora, de modo que o comprador não delibera contratá-la, nem tem nenhuma participação na negociação da comissão a ser paga. A propósito do tema, em hipóteses semelhantes, assim se decidiu: Compra e venda de imóvel. Corretagem. Devolução de quantias pagas a título de comissão de corretagem. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Consumidor que vai até o stand de vendas com intenção de apenas comprar o imóvel, e não contratar tal serviço. Vendedoras como verdadeiras contratantes e beneficiárias do serviço. Venda casada. Art. 39, I, CDC. Ressarcimento devido de forma simples. Precedentes. Sentença lauda 3 fls. 372

4 mantida. Aplicação do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal. Recurso desprovido (Apelação n.º , 7ª Câmara de Direito Privado do TJ- SP, Rel. Des. Mary Grün, j ) COMPRA E VENDA Imóvel Taxas de corretagem e de assessoria (SATI) indevidas Nesses ajustes de consumo quem efetivamente contrata o corretor para viabilizar a comercialização do bem é a fornecedora Abuso da tentativa de transferir esse encargo aos aderentes, expressa ou implicitamente Despesas afastadas Hipótese em que não se intermediou a aproximação das partes Prévia relação de dependência entre os parceiros de negócio que também firma a legitimidade passiva Arts. 722 e 725 do CC Venda casada Art. 39, I, do CDC Repetição simples Recurso dos autores desprovido, provido em parte o da ré. (Apelação n.º , 5ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, Rel. Des. Ferreira da Cruz, j ). Assim, deve a ré restituir de forma simples a quantia de R$ 7.975,44, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação. Quanto ao ressarcimento dos valores pagos pelos autores, não é razoável a retenção pretendida pela ré, pois traria enriquecimento ilícito à fornecedora, que ainda tem a possibilidade de revenda do imóvel. Impõe-se, pois, a redução de cláusula penal, que se mostra abusiva, ferindo o artigo 51, inciso IV, do CDC. A jurisprudência tem admitido a retenção de 20% em casos análogos, montante este suficiente para ressarcir a vendedora pelos prejuízos decorrentes da prematura rescisão contratual: lauda 4 fls. 373

5 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DEMANDA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO NÃO HÁ QUE SE IMPUTAR AO PROMISSÁRIO COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS TAXAS CONDOMINIAIS REFERENTES A PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES - CLAÚSULA QUE CONTÉM ESSA PREVISÃO É ABUSIVA E, PORTANTO, NULA DE PLENO DIREITO BENFEITORIAS DO IMÓVEL DEVEM SER CUSTEADAS PELO PROMITENTE VENDEDOR, POIS SERÁ O BENEFICIÁRIO DAS MELHORIAS CLAÚSULA QUE AUTORIZA A RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO TAMBÉM É ABUSIVA E CONFIGURA LOCUPLETAMENTO ILÍCITO DOS VENDEDORES PERDIMENTO DE 10% DA QUANTIA PAGA PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR É PATAMAR ADEQUADO, DENTRO DOS PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE E PONDERAÇÃO SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO. (grifo nosso, TJ-SP - APL: SP , Relator Desembargador: Theodureto Camargo, Data de Julgamento: 28/05/2014, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2014); CIVIL E PROCESSUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇÃO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. INCLUSÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART I. A C. 2ª. Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n /SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de ). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto. Retenção aumentada em favor da vendedorarecorrente. Precedentes. III. Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras. IV. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (grifo nosso, STJ - REsp: MG 2001/ , Relator Desembargador: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Data de Julgamento: 22/04/2003, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ p. 311<BR>REPDJ p. 366<BR>RNDJ vol. 50 p. 109<BR>RT vol. 819 p. 161); COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. LOTES. INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA. RESOLUÇÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO. PERCENTUAL PELA PERDA DA FRUIÇÃO DO BEM lauda 5 fls. 374

6 LIMITAÇÃO AO CRÉDITO DOS AUTORES. COMPENSAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Compromisso de venda e compra. Resolução por inadimplência. Lesão não comprovada. 2. Resolução. Retorno das partes ao estado anterior. Devolução dos valores pagos. Direito dos vendedores de reter percentual a título de indenização e despesas com a comercialização. Percentual de 20% adequado ao caso. 3. Perda da fruição. Imissão na posse. Direito dos vendedores de reter percentual pela perda da fruição. Percentual de 0,5% ao mês sobre o valor venal do imóvel. Limitação ao crédito dos autores. Compensação. Parcial procedência do pedido. Recurso parcialmente provido. (grifo nosso, TJ-SP - APL: SP , Relator Desembargador: Carlos Alberto Garbi, Data de Julgamento: 23/09/2014, Privado, Data de Publicação: 25/09/2014); 10ª Câmara de Direito RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO MOVIDA PELA PROMITENTE VENDEDORA. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. ART. 35, DA LEI Nº 6.766/79. NÃO INCIDÊNCIA. PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ARBITRAMENTO DE ALUGUERES POR TODO TEMPO DE OCUPAÇÃO GRATUITA DO BEM. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE RETENÇÃO. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Sentença que julgou procedente a ação movida pela promitente vendedora, para declarar rescindido o compromisso de compra e venda, reintegrar a autora na posse do imóvel, determinar a devolução de 80% dos valores adimplidos, o pagamento de indenização pelas benfeitorias erigidas no terreno, e abatimento de 12% do respectivo valor a título de indenização pela ocupação gratuita. Recursos de ambas as partes. 2. Prevalência das regras do Código de Defesa do Consumidor (art. 53), que vedam a perda de todos os valores pagos em favor do credor. Vedação do enriquecimento sem causa. Desnecessidade de pagamento de pelo menos 1/3 das prestações ajustadas. 3. Percentual de retenção fixado em 20% sobre os valores pagos. Razoabilidade. Súmula nº 01, TJSP. 4. Autora que não se nega a indenizar a ré pelas benfeitorias. Direito de retenção, todavia, inexistente. Longo tempo de ocupação gratuita. Ré que somente efetuou o pagamento de uma das parcelas reajustadas. 5. Recurso da autora que deve ser parcialmente provido para condenar a ré ao pagamento de indenização por todo o tempo de ocupação gratuita do imóvel, correspondente ao valor das parcelas inadimplidas durante tal período. Quantum não impugnado pela ré. Razoabilidade. 6. Apelação da ré não provida, e apelação da autora parcialmente provida. (grifo nosso, TJ-SP - APL: SP , Relator Desembargador: Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 02/05/2013, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/05/2013); RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO. Sentença que rescindira o compromisso de compra e venda firmado entre as partes e condenara a lauda 6 fls. 375

7 ré na devolução de 80% dos valores pagos pela autora. Ausência de recurso das partes. Coisa julgada formal e material (arts. 471 e 515, caput, do CPC). INDENIZAÇÃO. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Rescisão do negócio jurídico. Devolução de 80% dos valores pagos pela consumidora com incidência de correção monetária a partir de cada desembolso, nos moldes da Tabela Prática do TJ-SP, e de juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Sentença reformada. BENFEITORIAS. Direito da consumidora ao ressarcimento (art. 34 da Lei n /79), sob pena de enriquecimento sem causa da promitentevendedora (art. 884 do CC). Quantum indenizatório a ser apurado em liquidação de sentença, autorizado o direito de retenção pela autora até a final apuração e liquidação dos haveres entres as partes. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido. (grifo nosso, TJ-SP - APL: SP , Relator Desembargador: Rômolo Russo, Data de Julgamento: 19/08/2015, 21/08/2015). 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: Desse modo, determino a devolução dos valores pagos pelos autores, autorizando a retenção de 20% pela ré, a título de cláusula penal. Daí a procedência da ação. -II- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação para rescindir o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a restituição de 80% dos valores pagos pelos autores, inclusive a título de corretagem, corrigidos monetariamente a partir do seu desembolso e com incidência de juros legais de 1% ao mês a partir da citação até o efetivo pagamento. Por ter sucumbido, arcará a ré com as custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios, que fixo em 15% do valor da condenação, corrigidos e acrescidos de juros moratórios na forma da Lei. A taxa de apelação é de R$ 1.370,40. São Paulo, 31 de maio de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 7 fls. 376

8 lauda 8 fls. 377