Excelentíssima Sra. Doutora Juíza de Direito da Terceira Vara Cível de BIRIGUI PROCESSO DIGITAL 1004399-62.2016.8.26.0077 CARTA PRECATÓRIA CÍVEL CONSTRIÇÃO / PENHORA / AVALIAÇÃO / INDISPONIBILIDADE DE BENS 3ª vara cível de araçatuba REQUERENTE ANDRÉ SQUIÇATO REQUERIDOS GABRIELLE ANY DE PAULO E OUTROS LUPERCIO ZIROLDO ANTONIO, Perito Judicial nomeado para os objetos desse Processo, respeitosamente venho apresentar o Laudo Técnico de Avaliação para ser juntado aos Autos, ocasião em que solicito de V.Excia. que sejam liberados meus honorários periciais depositados conforme fls. 31. Colocamo-nos a disposição para quaisquer outras informações que se fizerem necessárias. Birigui, 5 de agosto de 2016 Lupercio Ziroldo Antonio Engenheiro Civil CREA 0601181072 Perito Judicial Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 1 fls. 46 313 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD846.
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO PROCESSO DIGITAL 1004399-62.2016.8.26.0077 CARTA PRECATÓRIA CÍVEL CONSTRIÇÃO / PENHORA / AVALIAÇÃO / INDISPONIBILIDADE DE BENS 3ª vara cível de araçatuba 1 OBJETO DA AVALIAÇÃO REQUERENTE ANDRÉ SQUIÇATO REQUERIDOS GABRIELLE ANY DE PAULO E OUTROS De acordo com o honroso Mandado Judicial de fls. 15 e descrição das fls. 01 relativa a Termo de Penhora no Processo principal, deve ser desenvolvido por este Perito Judicial, o seguinte: 1.1. ITEM AVALIANDO 1 Parte ideal correspondente a 20% (vinte por cento) ou seja 2,51 alqueires do Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP. Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 2 fls. 47 314 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD848.
2 DILIGÊNCIAS REALIZADAS Preliminares Para a obtenção do valor equivalente a 20% (vinte por cento) da propriedade rural objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP, que possui área de 12,56 alqueires e é denominado por escritura de Sítio Marigabi, dado que no Processo não consta qualquer indicação da localização dos 20% equivalentes à 2,51 alqueires, entende este Perito que a propriedade deve ser avaliada por inteiro e indicado ao final o valor correspondente à porcentagem indicada na penhora de 20% (vinte por cento). Assim temos: IMÓVEL AVALIANDO Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP. Localização e situação Imagem UM - Geral aérea GOOGLE EARTH Vai para Araçatuba Rodovia Marechal Rondon Imóvel Avaliando Matrícula 57.497 CRI de Birigui Área: 12,56 alqueires Birigui/SP Vai para Bilac Rodovia Gabriel Melhado BIRIGUI Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 3 fls. 48 315 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD84B.
Imagem DOIS - Geral aérea GOOGLE EARTH Indicação do entorno Bairros próximos Imóvel Avaliando Matrícula 57.497 CRI de Birigui Área: 12,56 alqueires Birigui/SP Aglomerado urbano - Birigui: Colinas Parque Residencial I e II Alto Colinas Residencial Residencial Esplanada das Colinas Residencial Colina Verde Rodovia Gabriel Melhado Imagem TRÊS - Geral aérea GOOGLE EARTH Indicação do perímetro urbano de Birigui Estrada Municipal de terra Luiz Grigio - BGI 060 Imóvel Avaliando Matrícula 57.497 CRI de Birigui Área: 12,56 alqueires Birigui/SP Rodovia Marechal Rondon PERÍMETRO URBANO DE BIRIGUI Rodovia Gabriel Melhado Rodovia Marechal Rondon Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 4 fls. 49 316 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD84E.
Imagem QUATRO - Aérea GOOGLE EARTH Área avalianda em destaque 135,00 m 75,70 m 376,00 m Imóvel Avaliando Matrícula 57.497 CRI de Birigui Área: 12,56 alqueires Birigui/SP Caracterização, situação 1.192,00 m 792,00 m 170,50 m 154,00 m Das vistorias e diligências realizadas no que se refere ao Imóvel avaliando, temos as seguintes informações: Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP. Imóvel com identificação rural com vocação atual para atividade agropastoril com proximidade à linha do perímetro urbano da cidade de Birigui. Nas vistorias realizadas in loco temos que a propriedade diligencianda tem topografia ondulada, ou seja, topografia bem irregular e pode atualmente ser caracterizada com utilização em pastagens com situação entre regular e boa qualidade, sem nenhuma benfeitoria não reprodutiva sobre a mesma. Tem uma das divisas para um pequeno Córrego e um açude e não encontrava-se totalmente cercada dado que aparentemente a mesma se integra a outras Matrículas no local. Conforme informações obtidas junto à Prefeitura de Birigui, nenhum documento legal foi protocolado naquele órgão público visando implantação de Loteamento na área diligencianda, em função inclusive de tratar-se de área fora do perímetro urbano. Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 5 fls. 50 317 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD852.
Outras informações sobre o Imóvel Avaliando O local onde está situado o Imóvel avaliando tem acesso pela Estrada Vicinal de terra Luiz Grigio, BGI-060 e guarda proximidade a serviços públicos de pavimentação asfáltica de bairros da cidade de Birigui onde também existem redes elétricas e telefônica, sistemas de abastecimento público de água e coleta de esgoto, coleta sistemática de lixo e proximidade a transporte coletivo, dada primordialmente a situar-se próximo a bairros de Birigui conforme apontado no tópico 2.2 deste Laudo. A região onde está situado o Imóvel diligenciando pode ser caracterizada atualmente como rural e poderá vir a ser caracterizada como área de expansão urbana desde que o perímetro urbano seja alterado, porém é importante destacar que dada às características da área diligenciada como muito irregular em sua topografia, a implantação de lotes urbanos no local deverá demandar muito movimento de terra. Acrescente-se ainda que a alteração do perímetro urbano depende de Projeto de Lei do Executivo a ser aprovado na Câmara Municipal de Birigui. 3 METODOLOGIA BASICA APLICADA À AVALIAÇÃO Avaliação das terras Após a vistoria, fundamentalmente por se tratar de um imóvel rural, primeiramente procedemos a um Método comparativo direto de avaliação o qual consistiu basicamente na pesquisa do valor de mercado quando aplicado a objetos localizados em circunstâncias semelhantes e com dimensões e estado de conservação aproximadamente iguais. Para tanto, foi efetuada uma Pesquisa de opiniões na região do Imóvel avaliando para propriedades similares localizadas em circunstâncias semelhantes e com dimensões e estado de conservação aproximadamente iguais visando se conhecer a tendência de valor médio de mercado atual para o alqueire de terras situadas na região do imóvel objeto da Matrícula citada, adotando-se nos valores obtidos, fator de elasticidade de oferta igual à 0,90. Apesar da propriedade avalianda estar próxima do perímetro urbano, o olhar foi dado para a vocação da propriedade, agro-pastoril. Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 6 fls. 51 318 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD857.
observação 1 O valor de mercado é admitido como aquele em que se realizaria uma venda e compra entre partes desejosas, mas não obrigadas à transação; ambas perfeitamente conhecedoras do imóvel e do mercado atual e, reconhecendo um prazo razoável para se encontrarem, ou seja, comprador e vendedor tipicamente motivados observação 2 Os valores coletados foram obtidos com pessoas da região que tem conhecimento sobre negócios realizados e ofertas existentes para o preço do alqueire de terra na região da propriedade avalianda e o resultado consta no tópico 4 deste Laudo, Da Avaliação (referência agosto de 2.016). A seguir, visando atribuir um valor de mercado à área avalianda que corresponda ao mais próximo do justo, adotaremos classes distintas de acordo com o uso atual das terras, os quais procuraremos analisar dentro das mais diversas categorias de utilização. Para tanto, nos utilizaremos do Critério de Classificação de NORTON, segundo os quais as terras são agrupadas em oito categorias distintas de conformidade com a capacidade de uso decrescente e da potencialidade de geração de rendimentos. Com base neste Critério, terras situadas na região onde se situa a área de terras avalianda traduziu seu uso em geral na seguinte categoria que será considerada com paradigma: Classe III Lavouras com práticas intensas São terras cultiváveis mas que exigem práticas intensas ou complexas para culturas permanentes de todos os tipos, climaticamente adaptadas, com colheitas médias e elevadas. Trata-se de terras moderadamente boas, com um ou mais fatores significativos que restringem o seu uso. Conjuntamente ao Critério de Classificação desenvolvido por NORTON utilizaremos do resultado do trabalho do Engenheiro Agronomo Octávio Teixeira Mendes Sobrinho (alterado ligeiramente pelo Engenheiro Hélio de Caires) que organizou uma Matriz na qual se considera a capacidade de produção e a situação do imóvel ou área de terras avalianda, estabelecendo uma correlação com o Critério de Classificação de NORTON. De posse desta Matriz, os índices da mesma foram inferidos para a Situação Paradigma de Terreno Classe III em Situação Boa (Índice igual à 1,00), que refletem o Valor Médio determinado na Pesquisa de opiniões (vide Matriz anexa, situação paradigma > terras na região do imóvel avaliando). Desta forma, o valor do alqueire de terras no local da propriedade avalianda será diretamente multiplicado pelo coeficiente indicativo da correlação entre a Classe e a Situação da área avalianda, tal como explicitado no Anexo a este Laudo Técnico composto pela Matriz com os valores obtidos a partir da metodologia explicitada. Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 7 fls. 52 319 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD859.
4 AVALIAÇÃO A partir da Metodologia Básica explicitada no tópico 3 deste Laudo Técnico, temos o seguinte resultado: Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP. FONTES CONSULTADAS Imobiliária Gajardoni (3641.3536); Haddad Imóveis (3642.5355); Imobiliária Solar (3642.1398); Lider Imóveis (3641.2026); Imobiliária Eldorado (3641.5949) Temos então, conforme metodologia Utilização e Classificação das terras em geral na região dos Imóveis observandos para efeito de opinião Classificação : CLASSE III Situação : Boa (situação, localização, etc) Valor Médio do alqueire - Situação Paradigma R$ 120.000,00 / alqueire * Utilização e Classificação das terras avalianda Classificação : CLASSE III Situação : Boa (acesso, localização) Índice Matriz : 1,00 De acordo com a aplicação na Matriz (situação/classe), temos então: Classe Situação ótima 1,11 muito boa 1,06 boa 1,00 regular 0,89 I 1,33 II 1,27 III 1,00 * 120.000,00 Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 8 IV 0,73 V 0,67 VI 0,53 VII 0,40 VIII 0,27 fls. 53 320 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD85D.
De onde se retira: Valor Médio do alqueire Área avalianda R$ 120.000,00 / alqueire Temos então : TERRAS REFERENTES AO IMÓVEL AVALIANDO 12,56 alqueires de terras Portanto: V terras = R$ 120.000,00 / alq. x 12,56 alqueires = R$ 1.507.000,00 V terras avaliandas = R$ 1.507.000,00 por extenso Um milhão, quinhentos e sete mil reais Como não há benfeitorias que agreguem valor à propriedade, temos: V imóvel avaliando = R$ 1.507.000,00 por extenso Um milhão, quinhentos e sete mil reais 5 CONCLUSÃO De conformidade com a solicitação da digníssima Doutora Juiza de Direito e de acordo com o que foi exposto, concluímos: Imóvel Avaliando Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP. valor avaliado = R$ 1.507.000,00 Valor por extenso Um milhão, quinhentos e sete mil reais Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 9 fls. 54 321 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD861.
Dado que o mandado judicial pelo Juízo aponta a determinação do valor correspondente à 20% (vinte por cento) ou seja correspondente à 2,51 alqueires (bem penhorado) e conforme já explicitado que esta área correspondente não está definida em campo nem é objeto deste mandado, concluímos pela indicação do valor correspondente à 20% (vinte por cento) do valor avaliado para a Matrícula 57.497, ou seja: Valor correspondente à 20% (vinte por cento) do Imóvel Avaliando Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP. valor avaliado = R$ 301.400,00 Valor por extenso Trezentos e um mil, quatrocentos reais 6 QUESITOS APRESENTADOS PELOS REQUERIDOS, FLS.16/17 Favor descrever o Imóvel periciado. Vide corpo deste Laudo Técnico, tópico 2. Qual a metragem? Vide corpo deste Laudo Técnico, tópico 2. Está situada em área urbana ou rural? Zona rural do município de Birigui. Vide mais informações no corpo deste Laudo Técnico, tópico 2. Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 10 fls. 55 322 Este documento foi é cópia protocolado original, em 18/08/2016 assinado digitalmente às 12:04, é por cópia MARCIA do original APARECIDA assinado LUIZ digitalmente e Tribunal por de ROBERLY Justica de ERNESTO Sao Paulo, GRAMA. protocolado em 04/04/2017 às 10:44, sob o número WARC17700361908. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD862.
Existe Loteamento urbano ou condomínio residencial na região onde se situa o imóvel periciado? Vide corpo deste Laudo Técnico, tópico 2. Trata-se de localização com possibilidades de mercado futuro, obstinando a construção de condomínio residencial? O Quesito é subjetivo. Entende este Perito Judicial que, como já descrito no corpo do Laudo, o Imóvel está em possível zona de expansão urbana da cidade de Birigui, porém a viabilidade de empreendimentos imobiliários está vinculada à aprovação da alteração do perímetro urbano da cidade, movimento que necessita de aprovação da Câmara Legislativa da cidade. O imóvel periciado sofreu algum melhoramento, sob o ponto de vista comercial em virtude de obras (benfeitorias) ou desenvolvimento da região? O imóvel tem vocação atual rural para uso agro-pastoril, ou seja, não há indícios de melhoramentos urbanos no local diligenciado. Qual o tipo de zona comercial em que se situa o imóvel sob o ponto de vista comercial? O imóvel está caracterizado atualmente como rural localizado em zona de expansão urbana, porém fora do perímetro urbano. O Imóvel pode ser considerado de alto padrão? Quesito não objetivo (trata-se de um imóvel rural, o que seria alto padrão?) Existe fácil locomoção de ônibus e táxi para o centro da cidade e demais bairros? Vide resultado das diligências no corpo deste Laudo Técnico, tópico 2. Existem mais imóveis na região e quais as características desse imóvel? Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 11 fls. 56 323 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD863.
Prejudicado. O Quesito não aponta referência para o que seria mais imóveis. Qual o valor de mercado atual do Imóvel por metro quadrado? Vide corpo deste Laudo Técnico, tópico 5. 7 REFERÊNCIAS NB 502 - Norma Brasileira de Avaliações NBR 14653 Avaliações para Garantia - Editora Pini Princípios Básicos de Engenharia de Avaliações - Editora Pini Birigui, 5 de agosto de 2.016 Lupercio Ziroldo Antonio Engenheiro Civil CREA 0601181072 Perito Judicial Perito Judicial - fone 18-98115.0723 ou 11-99637.9956 Precesso Digital 1004399-62.2016 3ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 12 fls. 57 324 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 informe e o código processo 113831D. 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1AFD867.