AUTOS Nº: (2300/2003)

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Adriano Pinheiro
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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL COMARCA DA CAPITAL - SÃO PAULO AUTOS Nº: (2300/2003) WALMIR PEREIRA MODOTTI, Engenheiro, Perito Judicial, nomeado nos AUTOS DA AÇÃO MONITÓRIA, requerida por CARLOS ALBERTO DUQUE e JOAQUIM JUSTO DOS SANTOS, em face de ASSOCIAÇÃO PORTUGUESA DE DESPORTOS E OUTRO, dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO em anexo, pelo qual chegou ao valor de mercado, expresso em resumo a seguir, para o imóvel situado na Rua Paschoal Ranieri, n 33, Canindé, nesta Capital. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo,12 de novembro de WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA /D

2 RESUMO VALOR TOTAL DO IMÓVEL: Matriculado sob n , no 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo Rua Paschoal Ranieri, n 33, Canindé, São Paulo. R$ ,00 (cento e quarenta e três milhões de reais) NOVEMBRO / 2015 FOTO 01 FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO.

3 I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES O objetivo do presente Laudo é a determinação do valor de mercado para o imóvel a seguir descrito, nos termos dos AUTOS DA AÇÃO MONITÓRIA, requerida por CARLOS ALBERTO DUQUE e JOAQUIM JUSTO DOS SANTOS, em face de ASSOCIAÇÃO PORTUGUESA DE DESPORTOS E OUTRO: Uma área de terras com ,00 m 2, situada na Rua do Porto, no 25º Subdistrito Pari, medindo 12,00 metros de frente para a Rua do Porto, defletindo à esquerda de quem olha para o terreno, 15,00 metros, daí deflete à esquerda na extensão de 34,00 metros, aí virando à direita em ângulo obtuso mede 220,00 metros mais ou menos, até o ponto que confina com a área objeto de processo de desapropriação pela Prefeitura Municipal de São Paulo, destinada a futura Avenida Marginal, em todas essas extensões confronta com Paschoal Ranieri ou sucessores, defletindo à direita na extensão de 270,00 metros mais ou menos, confronta com a área objeto de desapropriação pela Prefeitura Municipal de São Paulo, defletindo depois à direita acompanhando uma lagoa, mede 266,00 metros mais ou menos, até o ponto onde começaram essas divisas, matriculado no 5 Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, sob n II - VISTORIA Em atendimento ao disposto no artigo 431-A, do Código de Processo Civil, foi enviado comunicado às partes do dia e hora da realização da perícia, conforme anexo I.

2.1 - LOCAL 2.1.1- CARACTERÍSTICAS GERAIS DA

4 2.1 - LOCAL CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LOCALIZAÇÃO A reprodução do Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, do Google Maps, e a foto aérea do Google Earth, ilustram a localização do imóvel:

5 FOTOS 02/03 RUA PASCHOAL RANIERI, NOS TRECHOS ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL.

6 CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL De acordo com a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, o imóvel possui a seguinte situação: Rua Paschoal Ranieri, n 33: ZONA:... ZM-3a SETOR: QUADRA: INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA (área maior): ÍNDICE FISCAL:... R$ 365,00 / 2010 Fiscal são mostrados a seguir: Os Dados Cadastrais do Imóvel e a Planta da Quadra

8 Legenda: Área da matrícula nº , do 5º CRI de São Paulo: ,00 m². Área de outras matrículas: 2.664,00 m². Área de Prefeitura: ,00 m².

2.1.3 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido por todos os principais melhoramentos públicos urbanos, tais como: pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, água, esgoto, energia elétrica, telefone,

9 MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido por todos os principais melhoramentos públicos urbanos, tais como: pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, água, esgoto, energia elétrica, telefone, correio, coleta de lixo e transporte coletivo próximo ZONEAMENTO Em 03 de fevereiro de 2005, entrou em vigor a nova Lei de Zoneamento na Cidade de São Paulo, estabelecendo normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, e instituindo os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, dispondo sobre o parcelamento, disciplinando e ordenando o uso e ocupação do solo do Município de São Paulo. densidades demográfica e construtiva altas. - As Zonas Mistas de Alta Densidade (ZM-3a) permitem um adensamento maior e autoriza imóveis de área construída até 4,0 vezes maior que a área do terreno.

onde se localiza o imóvel em estudo: A reprodução a seguir ilustra o zoneamento da região 2.1.

10 onde se localiza o imóvel em estudo: A reprodução a seguir ilustra o zoneamento da região CARACTERÍSTICAS EFETIVAS DA REGIÃO O local apresenta características de porções do território da Zona Mista de densidades demográfica e construtiva altas. A ocupação comercial é bastante diversificada predominando: lojas, bares, padarias, lanchonetes, farmácias, postos de gasolina, hospitais, instituições bancárias, dentre outras, ao longo da Av. Presidente Castelo Branco, Avenida Cruzeiro do Sul e logradouros circunvizinhos.

11 2.2 - DO IMÓVEL inserido em área maior, sendo: O imóvel objeto da presente ação, encontra-se ,00 m 2 correspondente a matrícula n , do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, objeto da presente avaliação; - 220,00 m 2 referente a terreno adquirido através de escritura em 30/06/1960; ,00 m 2 referente a terreno adquirido através de escritura em 05/03/1975; ,00 m 2 referente a área da Prefeitura utilizada pela Associação Portuguesa de Desportos. O terreno onde se situa o imóvel possui toda a quadra delimitada pelas ruas anteriormente ilustradas no mapa de localização. Topografia: Plana; Condições no solo e superfície: Firme e seco; Formato: Irregular; Frente: 270,00 m; Profundidade equivalente: 156,85 m; Área: ,00 m².

12 BENFEITORIAS Sobre o terreno acima descrito, encontra-se implantada a Associação Portuguesa de Desportos, em área maior. Sobre a área de ,00 m 2, objeto da matrícula n , do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, encontram-se edificados: - Arquibancada / vestiários / casa de máquina; - Vestiário feminino / masculino; -Ginásio poliesportivo; - Áreas de circulação e paisagismo; - Parque aquático, com 6 (seis) piscinas; - Salão comercial, locado para uso de restaurante e lanchonete; - cerca de 60% do estádio de futebol Dr. Oswaldo Teixeira Duarte com sanitários. As características construtivas e de acabamentos do imóvel, objeto da presente Ação, são melhores observadas na documentação fotográfica e croqui que segue:

13 CROQUI Legenda: Área de Matrícula: ,00 m².

14 FOTOS 04/05 ACESSO A ASSOCIAÇÃO PORTUGUESA DE DESPORTOS, PELA RUA PASCHOAL RANIERI.

15 FOTOS 06/07 PORTARIA, E VIAS DE CIRCULAÇÃO INTERNA.

16 FOTOS 08/09 VIAS DE CIRCULAÇÃO E ESTACIONAMENTO, NO TRECHO ONDE CONFRONTAM A ÁREA DO TÍTULO E A ÁREA DA MUNICIPALIDADE.

17 FOTOS 10/11 VISTA PARA O ESTÁDIO DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.

18 FOTOS 12/13 VISTA PARA O TRECHO ONDE CONFRONTAM, A ÁREA DO TÍTULO A DIREITA E ÁREA DA MUNICIPALIDADE A ESQUERDA.

19 FOTOS 14/15 ÁREAS DE DESCANSO, E VIAS DA CIRCULAÇÃO.

20 FOTOS 16/17 ÁREAS DE DESCANSO, E VIAS DA CIRCULAÇÃO.

21 FOTOS 18/19 PLAYGROUND.

22 FOTOS 20/21 ACESSO AO PARQUE AQUÁTICO E ASPECTOS DA PISCINA INFANTIL.

23 FOTOS 22/23 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA.

24 FOTOS 24/25 ASPECTOS DA ARQUIBANCADA E PISCINA COM RAIA DE 25 METROS.

25 FOTOS 26/27 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA E CIRCULAÇÃO.

26 FOTOS 28/29 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA OLÍMPICA, DESATIVADA.

27 FOTOS 30/31 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA E CIRCULAÇÃO.

28 FOTOS 32/33 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA ELEVADA AQUECIDA, ESCADA DE ACESSO.

29 FOTOS 34/35 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA ELEVADA AQUECIDA, DESATIVADA.

30 FOTOS 36/37 ARQUIBANCADA, CIRCULAÇÃO NO DECK DA PISCINA OLÍMPICA DESATIVADA.

31 FOTOS 38/39 ACESSO AO PARQUE AQUÁTICO E VISTA PARA OS VESTIÁRIOS.

32 FOTOS 40/41 ASPECTOS GERAIS DOS VESTIÁRIOS E VIAS DA CIRCULAÇÃO.

33 FOTOS 42/43 VIAS DA CIRCULAÇÃO DE PEDESTRES.

34 FOTOS 44/45 ESTACIONAMENTO, EMBAIXO DA PISCINA ELEVADA.

35 FOTOS 46/47 VIAS DA CIRCULAÇÃO.

36 FOTOS 48/49 VIAS DA CIRCULAÇÃO.

37 FOTOS 50/51 QUADRA DESCOBERTA E ÁREA DE DESCANSO.

38 FOTOS 52/53 VISTA PARCIAL PARA O ESTÁDIO DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.

39 FOTOS 54/55 ACESSO E CIRCULAÇÃO DO GINÁSIO POLIESPORTIVO.

40 FOTOS 56/57 VISTA DO GINÁSIO POLIESPORTIVO.

41 FOTOS 58/59 ACESSO AO GINÁSIO POLIESPORTIVO.

42 FOTOS 60/61 HALL DE ENTRADA E ASPECTOS GERAIS DO GINÁSIO POLIESPORTIVO.

43 FOTOS 62/63 ASPECTOS GERAIS DO GINÁSIO.

44 FOTOS 64/65 ASPECTOS DO GINÁSIO POLIESPORTIVO.

45 FOTOS 66/67 ASPECTOS GERAIS DA COBERTURA DO GINÁSIO POLIESPORTIVO.

46 FOTOS 68/69 VISTA DA CAPELA.

47 FOTOS 70/71 PORTÃO DE ACESSO PELA AVENIDA PRESIDENTE KENNEDY.

48 FOTOS 72/73 TRECHOS DA AVENIDA PRESIDENTE KENNEDY, NO TRECHO ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL.

49 FOTOS 74/75 VISTA PARA O SALÃO COMERCIAL, COM FRENTE PARA A AVENIDA PRESIDENTE KENNEDY.

50 FOTOS 76/77 VISTA PARA O SALÃO COMERCIAL, COM FRENTE PARA A AVENIDA PRESIDENTE KENNEDY.

51 FOTOS 78/79 VISTA PARCIAL PARA O ESTÁDIO OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.

52 FOTOS 80/81 CIRCULAÇÃO E ACESSO AO ESTÁDIO.

53 FOTO 82 CIRCULAÇÃO DE ACESSO AO ESTÁDIO.

54 FOTO 83 CIRCULAÇÃO DE ACESSO AO ESTÁDIO.

55 FOTOS 84/85 CIRCULAÇÃO E ACESSO AO ESTÁDIO. PORTÃO DE ACESSO AS ARQUIBANCADAS DO ESTÁDIO.

56 FOTOS 86/87 ASPECTOS GERAIS DAS ARQUIBANCADAS DO ESTÁDIO.

57 FOTOS 88/89 ASPECTOS GERAIS DO ESTÁDIO DE FUTEBOL DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.

58 FOTOS 90/91 ASPECTOS GERAIS DO ESTÁDIO DE FUTEBOL DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.

59 FOTOS 92/93 ASPECTOS GERAIS DO ESTÁDIO DE FUTEBOL DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.

60 FOTOS 94/95 ASPECTOS GERAIS DO ESTÁDIO DE FUTEBOL DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.

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