EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ DA CAPITAL SP

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1 EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ DA CAPITAL SP PROCESSO : Nº CARTÓRIO : 3º OFÍCIO AÇÃO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (DESPESAS CONDOMINIAIS) REQUERENTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BARROCO. REQUERIDA : SÉRGIO TAKEO OGUSHI E OUTRO. JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O fls. 123

2 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Apartamento nº. 21, localizado à Rua Dr. Jorge Veiga, nº 163, Bairro Vila Carrão, do Município de São Paulo, SP; Data da Avaliação: Março de Valor de mercado para venda: Va = R$ ,00 (seiscentos e sessenta e oito mil reais) fls. 124

3 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de São Paulo, devido a uma ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (DESPESAS CONDOMINIAIS) Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo. fls. 125

4 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização O imóvel localiza-se à Rua Dr. Jorge Veiga, nº 163, apartamento nº 21, no Edifício Barroco, Bairro Vila Carrão, do Município de São Paulo, SP; 2. Planta Genérica de Valores. Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 055, Quadra 044, e Índice Fiscal 1.528, Planta de localização. fls. 126

5 4. Zoneamento Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontrase em AF - Zona ZM3b - 03, Zona Mista de Alta Densidade - b. 5. Ilustração fotográfica externa. Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando. Vista da Rua Dr. Jorge Veiga, que lhe dá acesso. fls. 127

6 fls Melhoramentos Públicos. Todos os convencionais 7. Topografia. A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo. O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno. A fração ideal do terreno conforme matricula nº (fls 108) é de 3,0778%. 10. Características do Prédio. Classe / Grupo / Padrão: Residencial / Apartamento / Superior com elevador Estrutura: Concreto armado. Revestimento Externo: Pintura Látex Pavimentos: 17 (dezessete) pavimentos superiores: térreo mais 16 (dezesseis) andares. Subsolos 02 (dois) subsolos. Elevadores 02 (dois) elevadores. Apartamentos / andar: 02 (dois) por andar. Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (e) Dispositivos de segurança: Portaria, interfone e sistema de vídeo. Dispositivos de Lazer: Piscina, salão de festas, sauna e salão de jogos.

7 11. Características do apartamento. Piso: Cerâmico / Carpete de madeira. Revestimento Interno: Argamassa com pintura látex / Cerâmico Portas / Janelas: Madeira / Alumínio. Forro / Tipo Janelas: Laje / Basculante e correr. Compartimentos Sala de estar e jantar conjugadas, lavabo, 03 (três) dormitórios, sendo uma suíte, 02 (dois) banheiros, cozinha, área de serviço, quarto e banheiro de empregada. Vagas de garagens 02 (duas) vaga. Idade Estimada: 27 (vinte e sete) anos Estado da Edificação: Entre regular e necessitando de reparos simples (d) Área Útil: Útil: 119,40m 2 Comum: 110,36m 2 Total: 229,76m 2 Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à matrícula nº (fls.108). fls. 129

8 12. Ilustração fotográfica da área de lazer. Piscina e salão de festas. Salão de jogos e playground. fls. 130

9 Ilustração fotográfica unidade nº 21. Vista da sala de estar e jantar conjugadas. Lavabo. fls. 131

10 Quarto e banheiro da suíte. Quartos I e II. fls. 132

11 Banheiro II e cozinha. Área de serviço. fls. 133

12 Quarto de empregada. Banheiro de empregada fls. 134

13 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico. fls. 135

14 2. Valor Unitário Básico (Vu) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de março de 2.018, é de: Vu = R$ 5.161,88/m 2 3. Valor do Apartamento (Va) Va = Vu x Ac Ac = Área homogeneizada = Área útil m² + área de garagem m² /2 Ac = 119,40m ,00m 2 /2 = 129,40 m 2 Va = 5.161,88 x 129,40m² Va = R$ ,27 Ou, em números redondos, Va = R$ ,00 (seiscentos e sessenta e oito mil reais) fls. 136

15 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 15 (quinze) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 03 (três) anexos. São Paulo, 22 de março de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL fls. 137

16 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO fls. 138

17 CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. FATOR OFERTA (Ff) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP FATOR LOCALIZAÇÃO (Flocal) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando (IFa) e no denominador, o do apartamento comparativo (IFe). 3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (Firp) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (Fpcp) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 5. FATOR ATUALIZAÇÃO Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária. fls. 139

18 O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações, (anexo III) Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Situação Paradigma Classe: Residencial Grupo: Apartamento Padrão: Superior com elevador (2,406) Área útil homogeneizada: 129,40m 2 Nº de fatores utilizados: 04 (quatro) Idade Estimada: 27 (vinte e sete) anos Vida referencial: 60 (sessenta) anos Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (e) Foc: 0,695 Índice fiscal 1.528,00 Data-base Março de fls. 140

19 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS fls. 141

20 fls. 142

21 fls. 143

22 fls. 144

23 fls. 145

24 fls. 146

25 fls. 147

26 fls. 148

27 ANEXO III MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA fls. 149

28 fls. 150

29 fls. 151

30 fls. 152

31 fls. 153

32 VALOR UNITÁRIO Vu = R$ 5.161,88 (cinco mil e cento e sessenta e um reais e oitenta e oito centavos) fls. 154