EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 30ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL COMARCA DA CAPITAL - SÃO PAULO

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1 fls. 73 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 30ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL COMARCA DA CAPITAL - SÃO PAULO AUTOS Nº: WALMIR PEREIRA MODOTTI, Engenheiro, Perito Judicial, nomeado nos AUTOS DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, requerido pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BRASILAR RESIDENCIAL, em face de RENATA DOS SANTOS AFONSO E OUTRO, dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO em anexo, pelo qual chegou ao valor de mercado para a metade ideal (50%), expresso em resumo a seguir, do imóvel compreendido pelo apartamento nº 17-A, localizado no 17 andar do Edifício Brasilar Residencial, situado na Avenida Nove de Julho, nº 70, Consolação, nesta Capital. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 29 de janeiro de WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA /D

2 fls. 74 RESUMO VALOR TOTAL DO IMÓVEL: Matriculado sob n , no 5 Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Apartamento n 17-A - Edifício Brasilar. Avenida Nove de Julho, nº 70, Consolação, São Paulo, SP. R$ ,00 (duzentos e trinta mil reais) VALOR DA METADE IDEAL (50%) DO IMÓVEL: R$ ,00 (cento e quinze mil reais) JANEIRO / 2016 FOTO 01 FACHADA DO EDIFÍCIO BRASILAR.

3 fls. 75 I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES O objetivo do presente Laudo é a determinação do valor de mercado para a metade ideal (50%) do imóvel a seguir descrito, nos termos dos AUTOS DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, requerido pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BRASILAR RESIDENCIAL, em face de RENATA DOS SANTOS AFONSO E OUTRO: Apartamento nº 17-A, localizado no 17º pavimento do Edifício Brasilar, Bloco Residencial, situado na Avenida Nove de Julho, nº 70, no 7º Subdistrito Consolação, com a área de 39,59 m², correspondendolhe no terreno a fração ideal de 71 décimos milésimos do seu todo, matriculado no 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, sob o nº II - VISTORIA Em diligência ao imóvel, objeto da presente Ação, situado na Avenida Nove de Julho, nº 70, Consolação, São Paulo, o signatário foi recebido pelo Sr. Valdez, porteiro, que informou que não havia ninguém no mesmo para franqueá-lo para as vistorias internas. Desta forma, considerando-se outros apartamentos do Condomínio Edifício Brasilar Residencial que possuem as mesmas características construtivas, a Sra. Edeíldes, síndica, franqueou uma unidade semelhante, e a avaliação procedeu-se com base na NORMA PARA

4 fls. 76 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DO IBAPE/SP: 2011, que atende as prescrições do item da ABNT NBR /2011, que assim descreve: Quando não for possível, o acesso, ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado, no laudo de avaliação. Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de elementos que for possível obter, tais como: vistoria externa de áreas comuns, de outras unidades do mesmo edifício, no caso de apartamentos, escritórios ou conjuntos habitacionais LOCAL CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LOCALIZAÇÃO O apartamento nº 17-A, objeto da presente ação, está localizado no 17 andar do Edifício Brasilar, situado na Avenida Nove de Julho, nº 70, Consolação, São Paulo. A reprodução do Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, do Google Maps, e a foto aérea do Google Earth, ilustram a localização do imóvel:

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6 fls. 78 FOTOS 02/03 TRECHOS DA AVENIDA NOVE DE JULHO, ONDE SE ENCONTRA LOCALIZADO O IMÓVEL AVALIANDO.

7 fls SITUAÇÃO, SEGUNDO A PREFEITURA De acordo com a Prefeitura Municipal de São Paulo SP, o imóvel possui a seguinte situação: Avenida Nove de Julho, nº 70 - Apto. n 17-A: ZONA: ZCP-b/05 SETOR: 006 QUADRA: 035 Nº DO CONTRIBUINTE ÍNDICE FISCAL: R$ 1.091,00 / 2010 Os dados Cadastrais do Imóvel, obtidos na Prefeitura Municipal de São Paulo, são mostrados a seguir:

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9 fls MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido de todos os principais melhoramentos urbanos, tais como: água, luz, força, telefone, calçamento, iluminação pública, galeria para recolhimento de águas pluviais e transporte coletivo nas proximidades ZONEAMENTO Em 03 de fevereiro de 2005, entrou em vigor a nova Lei de Zoneamento na Cidade de São Paulo, estabelecendo normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, e instituindo os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, dispondo sobre o parcelamento, disciplinando e ordenando o uso e ocupação do solo do Município de São Paulo. O local em causa integra a ZCP-b/05 Zona de Centralidade Polar de densidades demográfica e construtiva altas, que tem como objetivo um adensamento construtivo maior, e estabelece coeficiente básico (gratuito) de 2 vezes a área do lote e máximo de até 4 vezes.

10 fls. 82 A reprodução a seguir ilustra o zoneamento da região onde se localiza o imóvel em estudo: CARACTERÍSTICAS EFETIVAS DA REGIÃO O local apresenta características de porções do território da Zona de Centralidade Polar, destinadas à implantação de usos residenciais e comerciais. A ocupação comercial é bastante diversificada predominando: lojas, bares, padarias, lanchonetes, farmácias, supermercados, escritórios, postos de gasolina, instituições bancárias, dentre outras, ao longo da própria Avenida Nove de Julho e logradouros circunvizinhos. A destinação residencial é predominada por prédios residenciais, térreos e assobradados e edifícios residenciais.

11 fls DO IMÓVEL TERRENO O terreno onde se situa o imóvel possui toda a quadra delimitada pelas ruas anteriormente ilustradas no mapa de localização. O solo aparenta ser seco e firme para receber construções de qualquer porte obedecidas, evidentemente, as posturas municipais e as Normas Técnicas. Cabe ao apartamento de nº 17-A a fração ideal de 71 décimos milésimos sobre a área do terreno BENFEITORIAS Sobre o terreno anteriormente descrito, encontrase edificado o Edifício Brasilar, erigido com os devidos recuos previstos por lei, e no mesmo nível da referida via pública. O Edifício Brasilar é constituído por bloco único com 173 apartamentos residenciais, com entrada social com acesso pela Avenida Nove de Julho. - DO EDIFÍCIO O Edifício Brasilar, onde está localizado o apartamento avaliando (n.º 17-A), constitui-se de prédio residencial contendo

12 fls. 84 no térreo: portaria eletrônica com interfone, sistema viário, incluindo vias da circulação de pedestres e hall social que atende a 23 andares superiores com 8 apartamentos por andar, os quais estão servidos por três elevadores, sendo dois sociais e um de serviço. - DA UNIDADE AVALIANDA (Apartamento nº 17-A) O apartamento nº 17-A está localizado no 17º andar do Edifício Brasilar, situado na Avenida Nove de Julho, nº 70, Consolação, São Paulo. Contém a área útil de 39,59 m², equivalente a uma fração ideal de 71 décimos milésimos no térreo e nas partes comuns do condomínio. Possui ainda: um dormitório com sala conjugada, banheiro social e copa, com idade física estimada de 40 anos, podendo ser classificado como apartamento padrão simples, limite médio, com elevador, de acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos de São Paulo 2002/2006. A Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva assim se refere: Apartamento padrão simples: Edificações com três ou mais pavimentos, dotados ou não de elevador (marca comum) e satisfazendo a projeto arquitetônico simples. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, geralmente sem

13 fls. 85 portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais como pequenos salões comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicações de pastilhas, cerâmica ou equivalente. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada ou separada por meia parede, geralmente sem dependência de empregada. Caracterizam-se pela utilização de acabamentos econômicos, porém de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: PISOS: cerâmica simples, vinílico, taco ou forração. PAREDES: pintura látex sobre emboço, reboco ou gesso, barra de azulejos (eventualmente até o teto) nas áreas molhadas. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS: sumárias, com número mínimo de pontos de água, instalação somente de água fria; peças sanitárias básicas, de modelo simples. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS: sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores ou tomadas, utilizando componentes comuns. ESQUADRIAS: ferro; venezianas de PVC ou de alumínio do tipo comum. A SEGUIR SERÃO JUNTADAS AS FOTOGRAFIAS DAS ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO BRASILAR, DO APARTAMENTO VISTORIADO E O CROQUI DO APARTAMENTO TIPO:

14 fls. 86 CROQUI

15 fls. 87 FOTO 04 EDIFÍCIO BRASILAR AVENIDA NOVE DE JULHO, Nº 70 FACHADA.

16 fls. 88 FOTOS 05/06 EDIFÍCIO BRASILAR COMÉRCIOS, NO PAVIMENTO TÉRREO.

17 fls. 89 FOTOS 07/08 EDIFÍCIO BRASILAR ENTRADA SOCIAL.

18 fls. 90 FOTOS 09/10 EDIFÍCIO BRASILAR PORTARIA E HALL.

19 fls. 91 FOTOS 11/12 EDIFÍCIO BRASILAR HALL DOS ELEVADORES.

20 fls. 92 FOTOS 13/14 EDIFÍCIO BRASILAR HALL DOS APARTAMENTOS.

21 fls. 93 FOTO 15 Obs.: A seta indica a exata localização do observador, quando da impressão da foto. UNIDADE SEMELHANTE HALL DE ENTRADA.

22 fls. 94 FOTO 16 Obs.: A seta indica a exata localização do observador, quando da impressão da foto. UNIDADE SEMELHANTE COPA.

23 fls. 95 FOTO 17 Obs.: A seta indica a exata localização do observador, quando da impressão da foto. UNIDADE SEMELHANTE DORMITÓRIO.

24 fls. 96 FOTO 18 Obs.: A seta indica a exata localização do observador, quando da impressão da foto. UNIDADE SEMELHANTE OUTRA VISTA DO DORMITÓRIO.

25 fls. 97 FOTO 19 Obs.: A seta indica a exata localização do observador, quando da impressão da foto. UNIDADE SEMELHANTE OUTRA VISTA DO DORMITÓRIO.

26 fls. 98 FOTO 20 Obs.: A seta indica a exata localização do observador, quando da impressão da foto. UNIDADE SEMELHANTE BANHEIRO.

27 fls. 99 FOTO 21 Obs.: A seta indica a exata localização do observador, quando da impressão da foto. UNIDADE SEMELHANTE OUTRA VISTA DO BANHEIRO.

28 fls. 100 III - CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO O presente laudo foi elaborado em conformidade com a Norma Brasileira NBR :2011 Avaliação de Imóveis Urbanos, que é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos, e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP, e do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - SP versão 2002/2006. Na presente avaliação adotou-se o método comparativo direto, que define o valor do imóvel de forma imediata através da comparação direta com os dados de elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico. Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área privativa que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisaram-se junto as diversas fontes os valores ofertados para venda de apartamentos na mesma região geoeconômica, bem como negócios efetivamente realizados. Para o desenvolvimento do cálculo do valor unitário, foram obtidos 12 (doze) elementos comparativos e fizeram-se os cálculos estatísticos, obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança, compreendidos no intervalo de mais ou menos 30% (trinta por cento) em torno da média.

29 fls. 101 Para a perfeita aplicação deste método, as características básicas em que deve haver semelhança estão relacionadas com os seguintes aspectos: Localização; Tipo do Imóvel; Dimensões; Padrão Construtivo; Idade; Data da Oferta. Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para a aplicação do Método Comparativo será adotado o processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los às condições do imóvel avaliando. Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização obedecendo aos seguintes fatores: A) - OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das ofertas para cobrir risco de eventual super estimativa dos preços (elasticidade dos negócios). No caso de transcrição não haverá o referido desconto.

30 fls. 102 B) - ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos elementos, pois foram coletados em data contemporânea à do presente laudo. C) PADRÃO CONSTRUTIVO: A determinação do valor unitário da participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será calculada através do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos 2002 / Conforme referido estudo, o imóvel em questão enquadra-se no item APARTAMENTO PADRÃO SIMPLES LIMITE MÉDIO (COM ELEVADOR), adotando-se o valor unitário igual a 1,470. Os valores unitários médios, assim como os intervalos de valores relativos aos padrões construtivos, estão vinculados ao valor do R8N do SINDUSCON/SP, conforme tabela a seguir:

31 fls. 103 D) DEPRECIAÇÃO PELA IDADE DA CONSTRUÇÃO O fator de depreciação será calculado por alguns métodos, conforme se exemplificará a seguir: ROSS: D = 1 - ( 1 - r ) ( x + x² ) 2 n n 2

32 fls. 104 HEIDECKE: D = A + ( 1 C ). C Onde: D = Fator de depreciação ; x = Idade da edificação; n = Vida útil ; r = Valor residual ; A = Coeficiente de depreciação. O coeficiente de depreciação FOC FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO - é obtido através da seguinte fórmula: F OC = R + K * (1 - R) Onde: R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, sendo que, para o padrão da edificação, corresponde a 20% (0,200) ; K = Coeficiente de Ross/Heidecke. De acordo com o aludido trabalho, o valor da construção será determinado através da seguinte expressão:

33 fls. 105 Sendo: VB = Valor da benfeitoria ; A = Área total construída ; VB = A x V u - F OC V u = Valor unitário da construção ; FOC = Depreciação pela idade e estado da construção. O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação constante a seguir: REF. E S T A D O D A E D I F I C A Ç Ã O DEPRECIAÇÃO (%) A NOVO 0,00 B ENTRE NOVO E REGULAR 0,32 C REGULAR 2,52 D ENTRE REGULAR E NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES E NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES 18,10 F NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES 33,20 G NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES 52,60 H NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES E EDIFICAÇÃO SEM VALOR 8,09 75,20 I SEM VALOR 100,00

34 fls. 106 O fator K é obtido da tabela a seguir, mediante dupla entrada, onde: - na linha, entra-se com o número de relação percentual entre a idade da edificação, na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativa ao padrão dessa construção. - na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior. O estado de conservação da edificação será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico, e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos, pesando os seus custos para uma eventual recuperação.

35 fls. 107 Idade em % de vida referencial E S T A D O D A E D I F I C A Ç Ã O A B C D E F G H 2 0, ,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0, ,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0, ,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0, ,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0, ,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0, ,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0, ,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0, ,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0, ,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0, ,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0, ,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0, ,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0, ,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0, ,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0, ,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0, ,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0, ,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0, ,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0, ,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0, ,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0, ,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0, ,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0, ,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0, ,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0, ,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155 E) - TRANSPOSIÇÃO: Tendo em vista que os imóveis que serviram de amostras possuem a mesma força de venda, o signatário deixou de considerar o fator de transposição.

36 fls. 108 Os elementos coletados foram inseridos no programa GeoAvaliar desenvolvido com base nas Normas do IBAPE/SP, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxilia no processo avaliatório, possibilitando maior agilidade e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações. IV - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Na avaliação da unidade autônoma foi considerada a área homogeneizada segundo a Norma NBR Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área privativa que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias os valores ofertados para venda de conjuntos na mesma região geoeconômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obtiveram-se os elementos comparativos listados na sequência. Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fez-se os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado de área privativa resultou em:

37 fls. 109 ÁREA PRIVATIVA DO APARTAMENTO = 39,59 m² VALOR UNITÁRIO = R$ 5.817,13 / m² VI = SPRIVATIVA x VU Substituindo e calculando: VI = 39,59 m² x R$ 5.817,13 / m² (*) VI = R$ ,18 Em números redondos: VALOR TOTAL DO IMÓVEL: R$ ,00 (duzentos e trinta mil reais) JANEIRO / VALOR DA METADE IDEAL (50%) DO IMÓVEL VI = R$ ,00 / 2 = R$ ,00 VALOR DA METADE IDEAL (50%) DO IMÓVEL: R$ ,00 (cento e quinze mil reais) JANEIRO / 2016 (*) Obs.: Vu = R$ 5.817,13 / m² (cinco mil, oitocentos e dezessete reais e treze centavos por metro quadrado de área privativa), conforme pesquisa de mercado a seguir:

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53 fls. 125 V CONCLUSÃO Pelo que ficou exposto no presente LAUDO de avaliação, o valor de mercado para a metade ideal (50%) do imóvel a seguir descrito, nos termos dos AUTOS DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, requerido pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BRASILAR RESIDENCIAL, em face de RENATA DOS SANTOS AFONSO E OUTRO, corresponde a: VALOR TOTAL DO IMÓVEL: Matriculado sob n , no 5 Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Apartamento n 17-A - Edifício Brasilar. Avenida Nove de Julho, nº 70, Consolação, São Paulo, SP. R$ ,00 (duzentos e trinta mil reais) VALOR DA METADE IDEAL (50%) DO IMÓVEL: R$ ,00 (cento e quinze mil reais) JANEIRO / 2016 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por WALMIR PEREIRA MODOTTI e Tribunal de Justica de Sao Paulo, protocolado em 01/02/2016 às 13:34, sob o número WJMJ

54 fls. 126 VI ENCERRAMENTO Dando por terminado o seu trabalho, mandou datilografar o presente LAUDO, que se compõe de 54 (cinquenta e quatro) folhas, datada e assinada pelo Perito. Em atenção ao Artigo 4º do Provimento nº 797/2003 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontram à disposição das partes, respectivos advogados, e demais interessados, em arquivo desta Egrégia Vara: curriculum vitae, carteiras de habilitação (CREA e OAB), diplomas de Engenharia Civil (Graduação USP e Mestrado USP), Direito PUC/SP, Técnico em Eletrônica Objetivo, Habilitação do INCRA para Georrefenciamento em Imóveis Rurais e certidões (cível e criminal). Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 29 de janeiro de WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA/SP: /D Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por WALMIR PEREIRA MODOTTI e Tribunal de Justica de Sao Paulo, protocolado em 01/02/2016 às 13:34, sob o número WJMJ