EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP

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Levi Belo Peixoto
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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP PROCESSO Nº AUTOS DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL REQUERENTE : BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A REQUERIDOS: FERTCH DIE CASTING LTDA EPP E OUTROS CARLOS EDUARDO CARDOSO, Crea , perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu trabalho pericial, vem até V.Excia, para requerer a juntada do laudo anexo nos Autos em questão. Termos em que, P. Deferimento Araraquara, 07 de fevereiro de 2018 fls. 234

2 2 I ) OBJETIVO DO LAUDO: LAUDO TÉCNICO Reavaliar o, de acordo com o Termo de Penhora e Deposito de fls. 126 dos Autos, objeto da Matrícula nº do Primeiro CRI de Araraquara/SP. II) VISTORIA E CONSTATAÇÕES: Após nova vistoria agendada nos autos (01/02/2018 às 9:30h) e efetuada in loco no, passamos a descrevê-lo com suas características: Matrícula nº do 1º CRI de Araraquara/SP Imóvel localizado na Rua Lydia Monteiro da Silva nº 1.112, esquina com Avenida Ermano Biancardi,, Araraquara/SP. Trata-se de um industrial, com as seguintes características: fls. 235

3 3 Terreno: Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive guias, sarjetas e pavimentação asfáltica. Área é de 2.095,00 m² conforme matrícula n , cuja descrição nela é a seguinte: Terreno constituído pelos lotes números 01, 02, 09, 10, 11, 12 e 13, da quadra 17 do loteamento, com área de 2.095,00 m², medindo 50,00 metros de frente para Rua Lydia Monteiro da Silva; 36,00 metros do lado esquerdo, de quem olha para o de frente, onde confronta com o lote 08, 46,00 metros de lado direito, onde confronta com o alinhamento predial da Avenida Ermano Biancardi; dai deflete à esquerda e mede 30,00 metros onde confronta com os lotes 03, 04 e 05; daí deflete à esquerda e mede 10,00 metros, daí deflete à direita e mede 20,00 confrontando nestas extensões com o lote 06. Cadastro Quanto à topografia é em desnível para os fundos do terreno visto pela Rua Lydia Monteiro da Silva. Quanto à salubridade do solo é seco. fls. 236

4 4 Edificações: Passeio público parte calçado e parte sem calçamento, muros de alvenaria de blocos, portões de ferro, área livre calçada com bloquetes de concreto e sistema automático de captação de águas pluviais com capacidade para 50 mil litros. Galpão: Trata-se de um barracão industrial de alvenaria e chapas galvanizadas, com pé direito de 7,00 metros, sendo 3,00 metros de alvenaria e 4 metros de chapas galvanizadas, cobertura de telhas galvanizadas e telhas translucidas sobre estrutura metálica, piso cimentado de alta resistência próprio para cargas e descargas com aproximadamente espessura de 20 cm, 02 portões de ferro, idade aparente de 06 anos. Área edificada: 750,00 m² (conforme planta) Prédio Auxiliar (inacabado): Dois pavimentos de alvenaria com paredes externas chapiscadas na parte térrea e sem reboco e sem chapisco na parte superior, paredes internas chapiscadas na parte térrea e no pavimente superior sem reboco e sem chapisco, lajes rebocadas, contra piso feito, com conduites, sem portas, sem esquadrias e sem cobertura. Área edificada: 194,97 m² (conforme planta) Obs.: Constatamos que foi feito Sistema Completo de Combate a Incêndio, com todos os dispositivos, sirenes, sinalização, etc.; tudo conforme a legislação exigida. fls. 237

5 5 Foto: 01 Vista externa do Foto: 02 Vista externa do fls. 238

6 6 Foto: 03 Vista interna do Foto: 04 Vista interna do fls. 239

7 7 Foto: 05 Vista interna do Foto: 06 Vista interna do fls. 240

8 8 Foto: 07 Vista interna do (novo sistema de combate a incêndio) Foto: 08 Vista interna do (novo sistema de combate a incêndio) fls. 241

9 9 fls. 242

10 10 III) AVALIAÇÃO: 3.1) Nível de precisão: O nível de precisão adotado segundo a NBR (Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais) da ABNT, será de precisão normal. 3.2) Método Utilizado: Para o terreno: O valor básico do terreno foi determinado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário local de elementos comparativos. Posteriormente num processo denominado Homogeneização, fazer um tratamento de forma que o valor unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido como paradigma. Para as benfeitorias: Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos Custos Unitários Pini de Edificações em São Paulo revista Construção / Mercado nº197. As depreciações serão feitas considerando o seu estado de conservação e suas condições funcionais - idade aparente (Comissão de Peritos Valores de Venda). fls. 243

11 11 3.3) Valor do Terreno (VT): Obtido à partir de pesquisa imobiliária direcionada para o e região avalianda, considerando sua área, localização em região industrial e escassez de ofertas na circunvizinhança com as mesmas características. Constatamos que os valores de terrenos se mantem entre a época do primeiro laudo e este agora apresentado. Pesquisa Imobiliária: Borsari Imóveis (fone: ) Oferta = lote à venda no Área = 720,00 m² Valor de venda = R$ ,00 Fator oferta = 0,95 (recomendado pelo Ibape) Vu = R$ ,00 x 0,95 / 720,00 m² Vu = R$ 593,75 / m² Borsari Imóveis (fone: ) Oferta = lote à venda no Área = 876,00 m² Valor de venda = R$ ,00 Fator oferta = 0,95 (recomendado pelo Ibape) Vu = R$ ,00 x 0,95 / 876,00 m² Vu = R$ 390,42 / m² Mirante Imóveis (fone: ) Oferta = lote à venda no Área = 260,00 m² Valor de venda = R$ ,00 Fator oferta = 0,95 (recomendado pelo Ibape) Vu = R$ ,00 x 0,95 / 260,00 m² Vu = R$ 529,80 / m² fls. 244

12 12 Média = 593, , ,80 3 Média = R$ 504,65 / m² Saneada + 30% = 656,05-30% = 353,26 Como todos os valores encontram-se dentro do intervalo saneado, nenhum deverá ser descartado da pesquisa, portanto: Vu médio = R$ 504,65/ m² Portanto: VT = Vu médio x Área VT = R$ 504,65 x 2.095,00 m² VT = R$ ,75 fls. 245

13 13 3.3) Valor das Edificações ( VE ): Galpão: Área = 750,00 m² Vu = R$ 1.566,57 para galpão industrial de uso geral médio ( Construção / Mercado nº197) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características, estado de conservação (índice 0,035) = 06 anos. 06 Kd = (1-0,035) = 0,80 VE = R$ 1.566,57 x 0,80 x 750,00 m² VE = R$ ,00 fls. 246

14 14 Prédio Auxiliar (inacabado): Área = 194,97 m² Vu = R$ 1.595,33 para sobrado padrão popular ( Construção / Mercado nº197) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características, estado de conservação (índice 0,020) = 06 anos. 06 Kd = (1-0,020) = 0,88 Estagio Construtivo = 65 % - índice 0,65 VE = R$ 1.595,33 x 0,88 x 0,65 x 194,97 m² VE = R$ ,73 Valor estimado para muros de vedação, portões, calçamento na área livre, sistema de captação e armazenamento de águas pluviais, sistema completo de combate a incêndio, considerando suas características, idade aparente e conservação = R$ ,00. VE total = R$ ,70 fls. 247

15 15 Valor do Imóvel ( VI ): VI = VT + VE total VI = R$ ,75 + R$ ,70 VI = R$ ,40 III) CONCLUSÃO: Matrícula nº do 1º CRI de Araraquara/SP - (Rua Lydia Monteiro da Silva nº 1.112, esquina com Avenida Ermano Biancardi, ). R$ ,40 (dois milhões duzentos e setenta e cinco mil noventa e nove reais e quarenta centavos) Araraquara, 07 de fevereiro de 2017 fls. 248

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