EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP

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1 fls EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP PROCESSO AUTOS DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRA JUDICIAL REQUERENTE: BANCO MERCANTIL DO BRASIL S/A REQUERIDO: AIRTON BARBOLA E OUTRO CARLOS EDUARDO CARDOSO, Crea , perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu trabalho pericial, vem até V.Excia, para requerer a juntada do laudo anexo nos Autos em questão e a necessária autorização para o levantamento dos honorários profissionais já depositados. Termos em que, P. Deferimento Araraquara, 06 de março de 2017.

2 2 fls. 329 I) OBJETIVO DO LAUDO: LAUDO TÉCNICO Avaliar o imóvel objeto da matrícula do 1º CRI de Araraquara, onde encontra-se instalado o estabelecimento comercial denominado Auto Posto Pitchcar Ltda Me. II) LOCALIZAÇÃO DO AUTO POSTO PITCHCAR LTDA ME Avenida Marginal 01, nº 65, esquina com a Rua Mauricio Galli, bairro, Araraquara/SP. III) TERRENO OCUPADO PELO AUTO POSTO PITCHCAR LTDA De acordo com a matrícula nº , temos: Terreno constituído pelos lotes 236, 237, 238 e 239 e por parte do lote 235 da quadra H do loteamento São Francisco, localizado na Avenida Marginal 01, entre as Ruas Mauricio Galli e Professor Dr. Salomão Tabak, na quadra completada pela Avenida Isaias Soares Castro, em Araraquara, com a superfície de 1.952,08 metros quadrados, medindo pela frente onde confronta com a Rua Mauricio Galli em dois segmentos de linha reta 39,60 metros e 1,01 metros; 59,39 metros na linha dos fundos, confrontando com os lotes 214, 215 e 217; do lado direito de quem olha para o imóvel de frente mede partindo do alinhamento predial da rua Maurício Galli, 4,62 metros em linha reta, confrontando com a Rua Maurício

3 3 fls. 330 Galli, mais 43,15 metros em curva de concordância com raio igual a 19,10 metros, confrontando com a confluência dos alinhamentos prediais da Rua Maurício Galli com a Avenida Marginal 01; finalmente, do lado esquerdo mede 32,77 metros, confrontando com o prédio da Rua Maurício Galli (lote 234 e parte do lote235). Cadastro: Portanto, o terreno possui duas frentes o que valoriza sobremaneira o seu potencial para empreendimentos; servido por todos os melhoramentos públicos e com frente para a Rua Maurício Galli. Área do terreno, conforme projeto em anexo é de 2.294,37m², menos a área onde funcionava o lavador de veículos, atualmente uma empresa de vistoria de autos (área = 330,12m²). Portanto, a área do terreno é de 1.964,25 m². IV) VISTORIA 4.1) A vistoria foi executada por este profissional, tendo sido acompanhada pelo representante do Auto Posto Pitchcar Ltda Me, o Sr. Mauro Antonio Cardoso. 4.2) Do prédio em questão: Auto Posto Pitchcar Ltda Me com CNJP / , sendo este prédio próprio para comercio de produtos e derivados de petróleo, contendo 02 bombas com 06 bicos cada para gasolina comum, gasolina aditiva e etanol; 01 bomba quadrupla com 04 bicos, sendo 02 para gasolina comum e 02 para etanol; 01 bomba com 02 bicos para diesel;

4 4 fls. 331 possui 03 tanques para armazenamento de combustível com capacidade de litros cada, sendo, 01 tanque para etanol, 01 tanque para diesel e 01 tanque bipartido para gasolina comum ( litros) e gasolina aditiva ( litros), sendo esses tanques de parede dupla, com a parede interna de aço inox e externa de aço revestido de fibra para evitar corrosão. A cobertura do prédio é de telhas galvanizadas. O estabelecimento é dotado de poço artesiano e caixa d água metálica com capacidade para litros. Instalações: Loja de Conveniência: piso de porcelanato, porta de correr de vidro temperado automática, forro de gesso, 02 balcões de madeira com pedra de granito na parte superior, coifa de inox, porta de vidro temperado com acesso para o deck, 03 luminárias suspensas, vedação da loja de conveniência com vidro temperado; Deck: piso de pedras do tipo portuguesa (petit pavé), forro de PVC, pedras de granito na parte superior das muretas de sustentação da estrutura de tubos inox com corrimão e vidro temperado circundando o deck; Hall de acesso aos compartimentos internos: piso porcelanato rustico, lajotado e porta de vidro temperado; Deposito: piso porcelanato rustico, lajotado, 02 câmaras frias, porta de vidro temperado e parede de vedação de vidro temperado; Deposito para Lubrificantes: piso porcelanato rustico, lajotado e parede de vedação de vidro temperado;

5 5 fls. 332 Escritório: piso porcelanato rustico, lajotado e parede de vedação de vidro temperado; Padaria: piso porcelanato rustico, lajotado, vitraux de vidro temperado, pia de inox sobre estrutura metálica, porta de correr de vidro temperado e azulejo com 2,10 metros de altura; Lavanderia: piso porcelanato rustico, lajotado, tanque de lavar de acrílico e porta de vidro temperado; Os cômodos Hall, Deposito, Deposito de Lubrificantes e Escritório são individualizados por divisórias moveis. Área Externa: Rampas e Escada: piso de pedra do tipo portuguesa (Petit Pavé) e corrimões de inox; Escritório: piso porcelanato, porta de vidro temperado de correr e parede de vedação de vidro temperado; Pista de Abastecimento: forro de PVC, piso cimentado de alta resistência próprio para suportar cargas maiores, balcão de alvenaria com pedra de granito e pilares de sustentação de ferro; Sanitários: Hall: piso porcelanato rustico e lajotado; Banheiro Masculino: piso porcelanato rustico, azulejo até o teto, lavatório de acrílico, vaso sanitário, 02 vitraux de vidro temperado, porta de vidro temperado e lajotado; Banheiro Feminino: piso porcelanato rustico, azulejo até o teto, lavatório de acrílico, vaso sanitário, vitraux de vidro temperado, porta de vidro temperado e lajotado;

6 6 fls. 333 Vestiário para Funcionários: Hall: piso porcelanato rustico e lajotado; Banheiro Masculino: piso porcelanato rustico, azulejo até o teto, lavatório de acrílico, vaso sanitário, chuveiro, vitraux de vidro temperado, porta de vidro temperado e lajotado; Banheiro Feminino: piso porcelanato rustico, azulejo até o teto, lavatório de acrílico, vaso sanitário, vitraux de vidro temperado, porta de vidro temperado e lajotado; Troca de Óleo: piso granilit, elevador de ferro para autos, azulejo com 2,50 metros de altura, armário metálico com gradil de proteção, vitraux de vidro temperado, lajotado e tanque de óleo enterrado para descarte de óleo queimado; Lavagem de Autos: piso granilit, azulejo com 2,50 metros de altura, 02 vitraux de vidro temperado e lajotado; Deposito de Lixo: constituído de estrutura de ferro; Abrigo de Gás: estrutura de alvenaria com porta de ferro; Na área externa sem cobertura o piso frontal a troca de lubrificantes e lavagem de autos é de cimentado e na parte frontal ao abrigo de gás, deposito de lixo, poço e caixa d água o piso é de bloquete de cimento.

7 7 fls. 334 V) AVALIAÇÃO: 5.1) Nível de precisão: O nível de precisão adotado segundo a NBR (Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT, será de precisão normal. 5.2) Método Utilizado: Para o terreno: O valor básico do terreno foi determinado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário local de elementos comparativos. Posteriormente num processo denominado Homogeneização, fazer um tratamento de forma que o valor unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido como paradigma. Para as benfeitorias: Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos Custos Unitários básicos de Edificações em São Paulo revista Construção / Mercado nº186, pág. 58. As depreciações serão feitas considerando o seu estado de conservação e suas condições funcionais - idade aparente (Comissão de Peritos Valores de Venda).

8 8 fls ) Valor do Terreno ( VT ): Valor obtido à partir de pesquisa imobiliária direcionada para o local avaliando, considerando suas características, área, topografia, aproveitamento para empreendimentos, localização com frente para a Rua Maurício Galli que é uma importante via comercial do município e tendo como fator valorizante duas frentes, obtendo-se o seguinte resultado médio: Fontes pesquisadas: è Particular Vende Sr. Antônio - Fone: (16) Oferta = lote a venda muito próximo do avaliando, do mesmo lado da via pública e também com frente para a Rua Maurício Galli Valor de venda = R$ ,00 Área: 265,00 m² (10,00 x 26,50) Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda) Vu = R$ ,00 x 0,9 / 265,00 m² Vu médio = R$ 781,13/ m² è Mirante Imóveis - Fone: (16) Oferta = 02 lotes a venda muito próximo do avaliando, do lado oposto da via pública e também com frente para a Rua Maurício Galli Valor de venda = R$ ,00 Área: 600,00 m² Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda) Vu = R$ ,00 x 0,9 / 600,00 m² Vu médio = R$ 630,00/ m²

9 9 fls. 336 è Mantovani Imóveis - Fone: (16) Oferta = lote à venda muito próximo do avaliando, do lado oposto da via pública e também com frente para a Rua Maurício Galli Valor de venda = R$ ,00 Área: 300,00 m² Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda) Vu = R$ ,00 x 0,9 / 300,00 m² Vu médio = R$ 630,00/ m² Média aritmética = R$ 781, , ,00 3 Média aritmética = R$ 680,38/ m² Média Saneada Desvio médio + 30% = R$ 884,48-30% = R$ 476,27 Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum deverá ser descartado; portanto: Vu médio = R$ 680,38/ m² Por ser tratar de uma área integrada e com total aproveitamento também interligado, tendo um empreendimento solido nela construído e possuindo 02 frentes, cabe aplicação do fator esquina, pela sua visibilidade e acesso, o que valoriza inclusive o empreendimento comercial.

10 10 fls. 337 Para tal aplicamos o fator esquina, que no Volume Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações da Editora Pini do Autor Sérgio Antônio Abunahman, pagina 67 diz: K3 = Fator de esquina a) Para zonas comerciais centrais = +25% à +30% b) Para zonas comerciais em geral = +20 à +25% c) Para zonas residenciais de alto valor = +15% à +20% d) Para zonas residenciais comuns = +10% No caso em tela aplicaremos para zonas comerciais em geral pelas características do local o índice de +25%. Onde: Vu médio final = R$ 680,38 x 1,25 Vu médio final = R$ 850,48 PORTANTO: Valor do Terreno (VT) VT = Vu x Área VT = R$ 850,48 x 1.964,25 m² VT = R$ ,34

11 11 fls ) Valor das Edificações ( VE ): Edificação (loja de conveniência e instalações) Área Edificada = 288,95 m² Vu = R$ 1.745,92 /m² (para prédio comercial sem elevador médio Revista Construção/ Mercado nº186, pág tabela Custos Unitários Pini de Edificações/SP). Depreciação pela idade aparente, características e estado de conservação = 05 anos (índice 0,020) Método Decrescente - Comissão de Peritos Valores de Venda/São Paulo 05 Kd = (1-0,020) = 0,90 VE = R$ 1.745,92 x 0,90 x 288,95 m² VE = R$ ,22 Cobertura de Pistas Área Edificada = 768,87 m² Vu = R$ 727,42 /m² (para galpão industrial Revista Construção/ Mercado nº186, pág tabela Custos Unitários Básicos de Edificações/SP). Depreciação pela idade aparente, características e estado de conservação = 05 anos (índice 0,020) Método Decrescente - Comissão de Peritos Valores de Venda/São Paulo

12 12 fls Kd = (1-0,020) = 0,90 VE = R$ 727,42 x 0,90 x 768,87 m² VE = R$ ,27 Bombas de abastecimento de combustíveis - 02 bombas com 06 bicos cada Valor de cada nova = R$ ,00 Kd = 0,9 Valor = R$ ,00 x 0,9 Valor = R$ ,00-01 bomba quádrupla Valor nova = R$ ,00 Kd = 0,9 Valor = R$ ,00 x 0,9 Valor = R$ ,00-01 bomba com 02 bicos Valor nova = R$ ,00 Kd = 0,9 Valor = R$ ,00 x 0,9 Valor = R$ ,00

13 13 fls. 340 Tanques enterrados para armazenamento de combustíveis Valor = R$ ,00 novos Instalações dos tanques e incluindo monitoramento e automação, kits, câmara de calçada, material elétrico, licenciamento junto aos órgãos públicos e outros = R$ ,00 Total = R$ ,00 Kd = 0,90 Valor = R$ ,00 x 0,9 Valor = R$ ,00 Caixa d água para litros Valor = R$ ,00 nova (material e mão de obra) Kd = 0,90 Valor = R$ ,00 x 0,9 Valor = R$ ,00 Poço artesiano (regularizado perante os órgãos públicos DAEE) Valor = R$ ,00 novo (material e mão de obra) Kd = 0,90 Valor = R$ ,00 x 0,9 Valor = R$ ,00 Fonte = Prosondas Poços Artesianos fone (19)

14 14 fls. 341 Cimentado de alta resistência com armação no pátio total, bloquetes, muros de vedação, paisagismo, elevador e instalações e tanque enterrado para óleo queimado de apoio na troca de óleo, câmaras frias e outros. Valor = R$ ,00 (considerando suas características) Rampas de acesso e tubulação de aço inoxidável para corrimão junto a loja de conveniência e Deck elevado (187,50 m de corrimão) Valor = R$ ,00 novo (corrimões, rampas e deck) Kd = 0,90 Valor = R$ ,00 x 0,9 Valor = R$ ,00 Valor total das Edificações (VE): VE Total = R$ ,40 5.5) Valor do Imóvel ( VI ): VI = VT + VE VI = R$ ,34 + R$ ,40 VI = R$ ,70

15 15 fls. 342 VI) INFORMAÇÃO COMPLEMENTAR: O valor do imóvel foi, portanto, avaliado em R$ ,83. Nesse tipo de empreendimento (Postos de Combustíveis e Serviços), paralelo ao valor do imóvel também tem o fundo de comercio que no caso em tela não se encontra em nome dos requeridos, tendo como proprietários Sr. Marcos César Vedovatto e Sr. Mauro Antônio Cardoso, de acordo com Instrumento Particular de Venda e Compra em anexo. Portanto, para efeito complementar e ilustrativo, esse profissional apresenta o calculo do Fundo de Comercio a seguir, deixando claro que são valores distintos. 6.1) Metodologia Utilizada: No presente trabalho, serão obedecidos as recomendações consignadas nas Normas NBR , NBR e as quais englobam no seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR 8951, NBR Pesquisas no mercado imobiliário de Araraquara e região, através de informações e consultas com corretores imobiliários, especialistas no ramo de compra e venda de postos de combustíveis, Sincopetro e também revistas e publicações específicas do assunto: - Volume básico de Engenharia Legal e de Avaliações Editora Pini - Introdução a Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais e Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais - Curso de Engenharia de Avaliação do Ibape

16 16 fls ) Critério adotado para o fundo de comércio: O fundo de comércio é aplicado para efeito de indenização, nos casos de desapropriação ou de retomada do imóvel locado para fins comerciais. Toda empresa reúne um aglomerado de meios e organizações objetivando como produto final um lucro Portanto a atividade-fim da empresa é o lucro com sua produção, seja ela de natureza industrial, repassadora de bens ou prestadora de serviços. No caso da empresa perder o ponto onde ela se encontra estabelecida, ocorrerá um prejuízo representado pelo dano ao seu fundo de comércio. Nas publicações de Engenharia de Avaliações, temos que, o fundo de comércio é composto de elementos orgânicos que o comerciante agrupa com o objetivo de constituir uma clientela necessária à sua atividade comercial. Estes elementos unidos por uma atribuição comum na formação de uma clientela (considerada ela mesma com um elemento) dão um apoio ao fundo de comércio, que, assim, torna-se uma atividade jurídica, distinta dos elementos que o compõem. Também no Volume Engenharia Legal e de Avaliações, temos que na grande maioria dos casos o item ponto comercial e clientela será o que demandará maior peso na indenização, já que, em geral o nome ou marca não sofrem desgaste considerável, a não ser que haja o desmantelamento total do negócio.

17 17 fls. 344 Portanto, o fundo de comércio, tratando-se de um bem, é, obviamente, alienável e indenizável. Ainda como pode ser pesquisado nas publicações em Engenharia de Avaliações, temos que uma pessoa jurídica forçada a mudar-se do imóvel onde se encontra estabelecida deverá ser indenizada sobre os seguintes itens: a) Despesas de mudança; b) Instalações; c) Aluguéis não desfrutados e diferenças de aluguéis; d) Despesas de pessoal; e) Fundo de comércio; f) Lucros cessantes. Ainda extraindo-se da bibliografia existente em Engenharia de Avaliações, temos que a jurisprudência nos mostra que o prédio destinado pelo locatário ao uso comercial ou industrial é aquele em que ele explora o comércio, onde exerce a sua atividade, que julgou como ponto para atrair a clientela, que tornou conhecido daqueles que com ele transijam que valorizou, em suma, com o seu trabalho, para os fins a que o destinou. O fundo de comércio não é somente o estoque de mercadorias, é, sobretudo, a clientela e o ponto. A média mensal de combustíveis em grande espaço de tempo, desde de 2012 a 2016 (últimos 5 anos), conforme tabela em anexo ao laudo fornecida pelos proprietários do fundo de comercio é de ,15 litros, média de venda mensal da loja de conveniência no mesmo período é de R$ ,67 e de lubrificantes também no mesmo período é de R$ ,63.

18 18 fls ) Valor do fundo de comércio: O mercado adota diversos critérios e cálculos, mas o mais importante é que as partes envolvidas estejam esclarecidas que existem métodos para avaliação do fundo de comércio de acordo com os segmentos de atuação (mercado de roupas e acessórios, mercado de utensílios domésticos, mercado de ferramentas, mercado de postos de combustíveis, etc.). A complexidade advém de poucas informações bibliográficas existentes e metodologia especifica para as diversas regiões do país. No caso especifico de postos de combustíveis, este profissional adotará o método mais comum utilizado na nossa região e que espelha a realidade para o caso em tela e para o mercado regional (com fonte específica do Sincopetro e pesquisas de mercado), ou seja: Fc = ( Mog + Moc+ Mol) x Far Onde: Fc: fundo de comércio Mog: média obtida de galonagem nos últimos 5 anos Moc: média obtida da loja de conveniência nos últimos 5 anos Mol: média obtida da venda de lubrificantes nos últimos 5 anos Far: fator aplicativo regional para comercialização = 8,00 - desde que o posto esteja regularizado junto aos órgãos competentes (fonte Sincopetro e pesquisas de mercado).

19 19 fls. 346 Portanto: Fc =( , , ,63) x 8,00 Fc = R$ ,60 Observações importantes: 1) O valor do índice Far de 8,00 ou mais é aplicado na região de Araraquara para postos com toda a legalização perante aos órgãos competentes e descontaminado. O Auto Posto PitchCar se enquadra nessa faixa. Também influi diretamente no Far, o faturamento da loja de conveniência e troca de lubrificantes. Esses valores podem ser inseridos separadamente ou englobados no fator final, como no caso em tela. Para melhor esclarecimento vide demonstrativo em anexo. Vale colocar que no nosso município, de acordo com ampla divulgação pela imprensa local existem vários postos de combustíveis contaminados, o que valoriza ainda mais os que se encontram legais perante aos órgãos competentes.

20 20 fls. 347 VII) CONCLUSÃO - Valor do imóvel = R$ ,70 (três milhões seiscentos e vinte e dois mil quatrocentos e cinquenta e dois reais e setenta centavos) - Valor do fundo de comércio = R$ ,60 (dois milhões novecentos e quarenta mil quinhentos e vinte e três reais e sessenta centavos) Araraquara, 06 de março de 2017.

21 21 fls. 348 Foto: 01 Vista do posto de combustível, no cruzamento entre a Avenida Marginal 01 e Rua Maurício Galli Foto: 02 Vista do posto de combustível, no cruzamento entre a Avenida Marginal 01 e Rua Maurício Galli

22 22 fls. 349 Foto: 03 Vista do estacionamento, da pista de abastecimento e cobertura Foto: 04 Vista da pista de abastecimento e cobertura

23 23 fls. 350 Foto: 05 Vista da pista de abastecimento e cobertura Foto: 06 Vista da pista de abastecimento e cobertura

24 24 fls. 351 Foto: 07 Vista de instalações Foto: 08 Vista da troca de óleo e lavagem de carro

25 25 fls. 352 Foto: 09 Vista do box de troca de óleo Foto: 10 Vista do box de lavagem de autos

26 26 fls. 353 Foto: 11 Vista da caixa d água Foto: 12 Vista geral de instalações

27 27 fls. 354 Foto: 13 Vista geral da rampa de acesso a loja de conveniência Foto: 14 Vista do deck elevado da conveniência

28 28 fls. 355 Foto: 15 Vista interna da conveniência Foto: 16 Vista interna da conveniência

29 29 fls. 356 Foto: 17 Vista interna da padaria Foto: 18 Vista das câmaras frias

30 30 fls. 357 Foto: 19 Vista interna de um dos escritórios Foto: 20 Vista interna de um dos banheiros

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