LAUDO PERICIAL. 3. Características e melhoramentos públicos do local:

Transcrição

1 fls PROC.: TERCEIRA VARA CÍVEL - ARARAS SP 1. Preliminares: LAUDO PERICIAL O presente laudo de avaliação tem por finalidade obter o valor comercial de um imóvel, localizado na Rua Doutor Oscar Ulson, n.º 331, Jardim Nossa Senhora de Fátima, Araras/SP, de propriedade do Sr. Sebastião Rocha, conforme matrícula N.º3808 do CRI de Araras SP, nas fl. 58/ Localização: O imóvel avaliando está localizado na Zona Sul, com características residenciais, nesta cidade de Araras, SP. Possui conformação regular, com topografia plana. Tem sua área de terreno de 330,00 metros quadrados e área construída de 265,80 metros quadrados. 3. Características e melhoramentos públicos do local: O imóvel do qual faz parte a área avalianda em questão localiza-se em zona urbana, com solo bom, seco e com densidade demográfica normal, além dos seguintes melhoramentos públicos: Rede de telefonia Rede de distribuição de água e esgoto Energia elétrica Pavimentação Escolas

2 fls Nível de precisão: O nível de precisão adotado será o nível de precisão normal, segundo a classificação da NBR da ABNT, considerando-se que esta classificação permite ao avaliador, no nosso entendimento, o exercício pleno de sua sensibilidade, evidentemente como consequência da experiência profissional e conhecimento do mercado imobiliário em questão. 5. Características do imóvel: O imóvel trata-se de uma unidade residencial com idade aproximada de 30 anos. O prédio está ocupado pelo Sr. Sebastião da Rocha e inquilinos. Existe um bar na esquina, onde também serve de moradia nos fundos para o Sr. Sebastião, e mais duas unidades residenciais isoladas ocupadas por inquilinos. A construção é precária e se encaixa no padrão baixo. O bar possui o atendimento, e dois salões, WC e despensa, e nos fundos um dormitório, banheiro e sala/cozinha (ocupada pelo Sr. Sebastião) As unidades residenciais possuem cada uma: cozinha, sala, um banheiro, dormitório, área de serviço. São construídas com tijolos cerâmicos, coberto com telhas de barro. A cozinha e os banheiros possuem revestimento nas paredes tipo azulejos até o teto, com instalações hidráulicas e elétricas embutidas na alvenaria, suas paredes são revestidas com reboco tipo paulista e pintura de látex Calculo de valores: Para o imóvel adotaremos o método de Inferência Estatística, o que nos baliza a encontrar um resultado mais fiel a sua realidade. A residência está em estado precário de conservação, assim foi considerado o limite inferior de valor para avaliação.

3 fls Dados comparativos do imóvel: Comparativo 01 - Residência: Cód S Jardim N. S. de Fátima Araras, SP. Imob. Ramos Área construída: 125,00m2 Área Terreno: 165,00 m2 Descrição: Três dormitórios, banheiro, área de serviço, cozinha, sala, três vagas de garagem. Em bom estado de uso e habitabilidade com piso cerâmico. Valor da venda: R$ ,00 C-R$ ,00 / 125,00 = R$1.350,00/m2 T-R$ ,00 / 165,00 = R$795,45m2 Comparativo 02 - Residência: Cód Jardim N. S. de Fátima Araras, SP Imob. Tradição Área construída: 100,00m2 Área Terreno: 150,00m2 Descrição: Dois dormitórios, banheiro, duas vagas de garagem, cozinha, área de serviço e sala. Em bom estado de uso e habitabilidade com piso cerâmico. Valor da venda: R$ ,00 C-R$ ,00 / 100,00 = R$ 1.400,00/m2 T-R$ ,00 / 150,00 = R$800,00/m2

4 fls Comparativo 03 - Residência: Cód Jardim N. S. de Fátima Araras, SP. Imob. Tradição Área construída: 105,00m2 Área Terreno: 330,00m2 Descrição: Três dormitórios, banheiro, sala, cozinha e área de serviço, duas vagas de garagem, edícula com churrasqueira, imóvel em bom estado de conservação. Valor da venda: R$ ,00 C-R$ ,00 / 105,00 = R$1.200,00/m2 T-R$ ,00 / 330,00 = R$527,25/m2 Comparativo 04 - Residência: Cód Jardim N. S. de Fátima Araras, SP. Imob. Tradição Área construída: 127,00m2 Área Terreno: 165,00m2 Descrição: Dois dormitórios, banheiro, sala, cozinha, área de serviço, lazer e duas vagas de garagem. Em bom estado de conservação. Valor da venda: R$ ,00 C-R$ ,00 /127,00 = R$1.400,00/m2 T-R$ ,00 / 165,00 = R$740,60/m2

5 fls Comparativo 05 - Residência: Cód Jardim N. S. de Fátima Araras, SP. Imob. Tradição Área construída: 168,74m2 Área Terreno: 330,00m2 Descrição: Três dormitórios, uma vaga de garagem, banheiro, sala de estar, área de serviço, cozinha e lazer. Em estado médio de conservação. Valor da venda: R$ ,00 C-R$ ,00 /168,74 = R$782,27/m2 T-R$ ,00/ 330,00 = R$600,00/m2 RESUMO - VALORES DE VENDA COMPARATIVO VALOR/M² DO VALOR/M² DA TERRENO CONSTRUÇÃO 1 R$ 795,45 R$ 1.350,00 2 R$ 800,00 R$ 1.400,00 3 R$ 527,25 R$ 1.200,00 4 R$ 740,60 R$ 1.400,00 5 R$ 600,00 R$ 782,27 SOMATÓRIO R$ 3.463,30 R$ 6.132,27 MÉDIA R$ 692,66 R$ 1.226,45 Saneamento da média da Construção: Limite superior = 1,3 x R$1.226,45/m2 = R$1.594,38 Limite inferior = 0,7 x R$1.226,45/m2 = R$858,51 Saneamento da média do Terreno: Limite superior = 1,3 x R$692,66/m2 = R$ 900,46 Limite inferior = 0,7 x R$692,66/m2 = R$484,86

6 fls Não havendo elementos discrepantes, nem acima, nem abaixo dos limites calculados, para o valor da residência e seu estado físico/construtivo/arquitetônico, adotaremos o valor mínimo da média saneada para a situação paradigma válida para a data do presente laudo, que direciona para o melhor valor ora calculado, e será de: Da Construção = R$858.51/m2 Do Terreno = R$692,66/m Cálculo do valor do imóvel: Tomando por base os valores calculados e considerando-se que o valor da construção será dado utilizando o valor do limite inferior, temos a seguinte equação: Vc = V x Ac onde: Vc= valor da construção V= valor por m2 = R$858.51/m2 Ac= área da construção = 265,80m2 Assim, teremos: Vc = R$ x 265,80 = R$ ,95 R$ (Duzentos e vinte e oito mil cento e noventa e um reais e noventa e cinco centavos). Tomando por base os valores calculados e considerando-se que o valor do terreno será dado pela equação: Vt = v x at onde: Vt= valor do Terreno v= valor por m2 = R$692,66/m2 at= área do terreno = 330,00m2 Assim, teremos: Vt = R$692,66 x 330,00 = R$ ,80 R$ ,80 (Duzentos e vinte e oito mil quinhentos e setenta e sete reais e oitenta centavos) E

7 fls Assim, teremos que o valor do imóvel será: VT = Vc + Vt Onde: VT = Valor total Vc = valor da construção Vt = valor do terreno VT = , ,80 = R$ ,75 VT = R$ ,75 (Quatrocentos e cinquenta e seis mil setecentos e quarenta e nove reais e setenta e cinco centavos) 6.2 Conclusão: Diante do retro exposto, temos que o valor correspondente ao imóvel aqui avaliado adotando a margem de segurança de 1% para mais, será de: VT = R$ ,00 (QUATROCENTOS E CINQUENTA E CINCO MIL REAIS).

8 fls Encerramento: O presente laudo de avaliação possui 30 (Trinta) folhas, sendo 01 (Um - Requerimento) de 02/09 (Oito - Laudo) datilografadas de um só lado e 10/28 (Dezenove Levantamento fotográfico), 29 (RRT - Frente), 30 (RRT Verso) sendo esta última datada e assinada. Em anexo: R.R.T.: Araras, 14 de Novembro de Vitor Costa Barbosa Arquiteto CAU: A

9 fls LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO Vista de frente do imóvel Vista lateral do imóvel avaliando

10 fls Vista do imóvel avaliando Vista da numeração do imóvel avaliando

11 fls Vista da sala do Sr. Sebastião Vista da cozinha

12 fls Vista da pia da cozinha Vista da pia do banheiro

13 fls Vista interna do imóvel Vista da sala

14 fls Vista do imóvel Vista do quintal

15 fls Vista do quintal Vista da área de serviço

16 fls Vista das instalações hidráulicas da residência Vista da área de serviço

17 fls Vista da cozinha Vista da cozinha,

18 fls Vista da sala Vista do dormitório

19 fls Vista do dormitório Vista da divisa

20 fls Vista da cozinha Vista do dormitório

21 fls Vista da área de serviço Vista do banheiro

22 fls Vista do quintal Vista da unidade residencial

23 fls Vista da cozinha Vista do salão do bar

24 fls Vista do salão do bar Vista do salão do bar

25 fls Vista do depósito de bebidas Vista interna do bar

26 fls Vista do salão do bar Vista do wc

27 fls Vista do bar Vista interna do bar

28 fls RRT (Frente)

29 fls RRT (Verso)