CARLOS ROBERTO SCOMPARIN, brasileiro,

Transcrição

1 EXCELENTÍSSIMO Sr. Dr. JUIZ DE DIREITO DA 1 ª VARA CÍVEL DE CAMPINAS - SP PROCESSO N o AÇÃO: Alienação Judicial de Bens CARLOS ROBERTO SCOMPARIN, brasileiro, casado, Engenheiro Civil, CREA N º / D, Perito Judicial, já devidamente qualificado nos autos de Alienação Judicial de Bens, que tem como Requerente Alexandre Bannwart Caldeira, vem respeitosamente à presença de V. Ex.ª, para apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente LAUDO PERICIAL, segundo os elementos apresentados nos autos e nos limites do pedido e determinação deste Juízo. depositados nos autos. Aproveita também para solicitar os honorários fls. 181

2 01- PRELIMINARES Trata-se de uma ação de Alienação Judicial de Bens - Propriedade, que tem como Autor Alexandre Bannwart Caldeira e Requeridos Ana Cláudia Caldeira e outro, sendo que à folha 145 dos autos, se deu a nomeação de perícia avaliatória de imóvel. 02- VISTORIA No dia 18 de dezembro de 2018, à luz de inteira liberdade de ação, que é concedida aos peritos pelo artigo 429, do CPC, procedemos à vistoria ao imóvel, situado na margem esquerda da Rodovia Mogi Mirim - Campinas, na primeira rotatória de retorno após o primeiro pedágio em Campinas/SP, ao lado da Pousada Jaguariúna, acompanhado pelo autor. fls. 182

3 03- LAUDO TÉCNICO AVALIATÓRIO Para nossas conclusões e elaboração do presente laudo, além de nossos conhecimentos técnicos desenvolvidos em mais de 18 anos de Perícias, principalmente nas Varas Cíveis de Campinas, nos socorremos também de fontes de informações dignas de credibilidade. O critério utilizado é o orientado pela NBR da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, ou seja, Método Evolutivo, Grau de Fundamentação II DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: Uma gleba de terra designada pelo n º 03 do Sítio Atibaia, situado no Município de Campinas, à margem esquerda da Rodovia Mogi Mirim Campinas, com área de 5.142,00 m ², medindo 30,60 metros de frente para antiga Estrada Estadual 164,00 metros de um lado, confrontando com a gleba ,50 metros de outro lado, confrontando com a gleba 04 e 33,00 metros nos fundos para o Rio Atibaia, INCRA n º /1 e título aquisitivo, objeto do R-7 na matrícula n º do 2 º CRIC QUESITOS: A- Pela Requerida (fls. 147 e 148 dos autos): 01- Queira o Sr. Perito, por gentileza, detalhar a localização (mapa) e principais características do imóvel a ser avaliado, inclusive metragem total da área e de cada construção existente, zoneamento (rural ou urbana), estado de conservação das construções e estruturas existentes, tempo estimado de construção, descriminando-as e instruindo-as com fotos preferencialmente (tanto da área total como das construções). R= Detalhado no mapa e item Informe o Sr. Perito o valor venal do imóvel. fls. 183

4 R= Ver item Conclusão. 03- Informe o Sr. Perito o valor médio que pode ser avaliado, no estado em que se encontra, o metro quadrado do imóvel em questão. R= Ver item 3.3 Avaliação. 04- Informe o Sr. Perito o valor médio de mercado atual do imóvel para fins de venda, considerando o estado atual do mesmo e a lei de oferta e procura da região. R= Ver item 3.3 Avaliação. 05- Informe o Sr. Perito se o imóvel sofreu alguma valorização recente melhoramento em virtude de obras (benfeitorias) ou desenvolvimento da região. R= Não sofreu nenhuma valorização. 06- Informar se existem mais imóveis na região com características semelhantes, se os mesmos estão disponíveis para venda e por quais valores. R= Ver item 3.3 Avaliação. 07- Informar se existe fácil locomoção de transporte público na região próxima. R= Existe transporte de ônibus nas proximidades. 08- Informar se existe fornecimento público de água, luz e saneamento básico no local. R= Inexistem de água e esgoto, apenas de energia elétrica existe. fls. 184

5 09- Informar se existe algum problema relevante e evidente no imóvel ou em suas construções a ser pontuado ou considerado nesta avaliação. R= Não há AVALIAÇÃO: Do terreno A = 5.142,00 m ² Para avaliação do terreno nos é recomendado por diversos julgados, o Método Comparativo (determinação de valor através da comparação com outros imóveis), desde que ocorram: - Identidade de condições e características; - Preço conhecido no mercado imobiliário local; - Dos preços com ofertas reais e atuais. Para critério utilizado e perfeitas aferições procedem à necessária homogeneização de todos os dados colhidos de imóveis semelhantes, na mesma localidade, região ou município, com valores de mercado atualizados, tudo para as devidas comparações, quanto às diferenças existentes em relação ao aproveitamento, localização etc Análise dos elementos pesquisados a b c- Tratamento dado à pesquisa. Fator de oferta. Procedemos um desconto em torno de 10,00 % sobre o preço empregado, atendendo à natural elasticidade dos negócios imobiliários. Fator Testada. fls. 185

6 3.3.2.d e- A correção da testada será feita através da raiz quarta da relação entre a testada efetiva do terreno e a de referência da zona. T = (a/ar) 1/4 para os limites ar < a < 2ar. No caso, testada de referência = 10,00 adotaremos então: Fator testada = 1,00 Fator localização. Quando houver necessidade de pesquisas em áreas vizinhas e similares, deverá ser feita correção dos valores para comparação ao valor efetivo. Adotado = FL = 1,00. Fórmula para Avaliação. ANEXO I Do terreno: q = R$116,35+R$113,95+R$108,56 3 q = R$ 112,95/m ² Adotando a teoria estatística das pequenas amostras (n<30) com a distribuição T de Student, para grau de confiabilidade 70,00 consideramos como intervalo tolerável 30,00 % em torno de média, teremos então: Limite Superior: R$ 146,00/m ² Limite Inferior : R$ 79,00/m ² fls. 186

7 04- CONCLUSÃO As 2 amostras fora dessa faixa foram descaracterizadas. Homogeneizando, teremos: V = R$ 112,95/m ² x 5.142,00 m ² x 0,95 V = R$ ,45 * Existem no local, duas construções de residências, sendo a da frente, contém sala, 04 dormitórios, 01 banheiro, cozinha, área de serviço, mais 01 dormitório e 01 banheiro e varanda, com área aproximada de 380,00 m ², em péssimo estado de conservação, e uma mais ao fundo contendo dormitório, sala e banheiro, coberta com telhas de fibrocimento, área aproximada de 70,00 m ², também em péssimas condições, as quais não serão levadas em consideração para avaliação da propriedade, pois o custo para deixá-las em condições de uso é de obra nova. Portanto: V = R$ 112,95/m ² x 5.142,00 m ² x 0,95 V = R$ ,45 Avalio o imóvel descrito no item 3.1, matrícula n º , do 2 º CRIC, em R$ ,45 (quinhentos e cinquenta e um mil setecentos e quarenta e nove reais e quarenta e cinco centavos). Nada a mais havendo a ser considerado, dá-se por encerrado o presente Laudo Pericial, que vai com todas as suas folhas rubricadas no anverso, sendo a última datada e assinada. fls. 187

8 Não obstante, este Perito prestará, tanto quanto seja necessário, quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários, ao completo entendimento do Processo em Curso. Campinas, 08 de janeiro de Eng. Carlos Roberto Scomparin Perito Judicial CREA /D fls. 188

9 ANEXO I Vista da fachada do imóvel Vista interna e da residência da frente Vistas internas fls. 189

10 Vistas da 2 ª residência Vista da varanda da 1 ª residência fls. 190

11 Vista da cozinha da 1 ª residência Vista do banheiro da 1 ª residência Vista do forro da cozinha da 1 ª residência Vista da sala da 1 ª residência Vista do dormitório da 1 ª residência fls. 191

12 Vista da lateral da 1 ª residência fls. 192

13 ANEXO II PESQUISAS COMPARATIVAS REALIZADAS: ELEMENTO COMPARATIVO N º. 01: BAIRRO : Tanquinho Velho Jaguariúna AR0243 ENDEREÇO : a 600 metros da SP-340 por rotatória de acesso asfaltada. ÁREA : ,00 m ² PREÇO : R$ ,00 R$ 116,35/m ² FONTE : Grupo XCI Tel. (19) ELEMENTO COMPARATIVO N º. 02: BAIRRO : Tanquinho Velho - Jaguariúna CH00008 ENDEREÇO : Estrada de Servidão Tanquinho Velho PREÇO : R$ ,00 ÁREA : 162,00 m ² construída x R$ 1.368,25 Constr. Mercado dez./18 P.P) x 0,70 = R$ ,00 R$ , ,00 m ² = R$ 113,95/m ². FONTE : Façanha Imóveis Tel. (19) fls. 193

14 ELEMENTO COMPARATIVO N º. 03: BAIRRO : Tanquinho Velho Jaguariúna CH00135/ ENDEREÇO : próximo a Faculdade FAJ PREÇO : R$ ,00 ÁREA : 78,00 m ² construída x R$ 1.368,25 (P.P.) x 0,70 = R$ ,00 R$ , ,00 m ² R$ 108,56/m ² FONTE : Viva Real vivareal.com.br ELEMENTO COMPARATIVO N º. 04: BAIRRO : Tanquinho Velho - Jaguariúna SI0025 ENDEREÇO : Estrada Municipal Tanquinho Velho ÁREA : ,00 m ² PREÇO : R$ ,00 R$ 14,50/m ² FONTE : Loters Imobiliária Tel. (19) ELEMENTO COMPARATIVO N º. 05: BAIRRO : Tanquinho Velho - Jaguariúna CH ENDEREÇO : Estrada Municipal Tanquinho Velho PREÇO : R$ ,00 ÁREA : 300,00m ² construída x R$ 1.368,25 (P.P.) x 0,70 = R$ ,00 R$ , ,00 m ² R$ 42,00/m ² FONTE : Líbano Imóveis Tel. (19) fls. 194