L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

Transcrição

1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 30ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR Procedimento Comum Processo Nº , CRECI nº /SP, APEJESP 1636, CPF nº , Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que CONDOMINIO EDIFICIO CAMARA move em face de PEDRO LUIS TOLEDO MELARA, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O 1.0 CONSIDERAÇÕES INICIAIS O signatário foi honrado com a nomeação de fls.74 para avaliar o imóvel descrito na Matricula nº do 4º ORI, a seguir transcrito: APARTAMENTO Nº 51 LOCALIZADO NO 5º ANDAR DO EDIFICIO CAMARÁ, SITUADO NA ALAMEDA CAMPINAS, 967, NO 28º SUB-DISTRITO JARDIM PAULISTA, POSSUI AREA TOTAL DE 249,15M², SENDO 183,50M² DE AREA UTIL E 18,75M² DE AREA COMUM E 49,90M² DE AREA (COMUM) NA GARAGEM. fls. 84

2 1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO TIPO DO IMÓVEL LOCAL MATRÍCULA Residencial Alameda Campinas, 967, 5º andar, Jardim Paulista, CEP São Paulo/SP Nº º ORI CONTRIBUINTE Área Útil:...183,50m² Área Comum:...18,75m² Área total:...249,15m² QUADRO DE ÁREAS NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula VALOR DE MERCADO: R$ ,00 DATA DA AVALIAÇÃO: 25/07/2018 fls. 85

3 3.0 OBJETIVO O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc METODOLOGIA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Para determinação do valor do imóvel será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes. 5.0 MAPA DE LOCALIZAÇÃO 5.1 VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL Dirigindo-se à Alameda Campinas, nº 967, Jardim paulista, a despeito dos esforços empreendidos em diversas tentativas, os ocupantes do imóvel não foram localizados e o signatário não obteve êxito em vistoriar internamente o imóvel avaliando, Sr. Gilberto(Porteiro) informou que o imóvel encontrasse fechado a meses, e não tem poder das chaves, e o dono do não se encontrava no local, ficando prejudicada vistoria do imóvel. fls. 86

4 FOTO Nº 01 Vista parcial fachada Edifício Camará 5.2 CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES A Alameda Campinas, 967, no trecho em consideração, tem perfil plano, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo abundante, situando-se no bairro Jardim Paulista. 5.4 CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO SILVIO DE SOUZA QUEIRO IDADE 45 anos TIPO Residencial ESTADO DE CONSERVAÇÃO Bom PORTARIA Sim ZELADORIA Sim ELEVADORES Sim 02 ANDARES CJTOS/ANDAR 02 - aptos por andar SALÃO DE JOGOS Não SALA DE GINASTICA Não JARDINS Não TV A CABO Sim VIGILANCIA ELETRONICA Sim GARAGEM Sim fls. 87

5 5.5 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO Trata-se de apartamento, situado na Alameda Campinas, 967, - 5º andar no Bairro Jardim Paulista, com área privativa de 183,50m 2, composto de sala com 02 ambientes e 02 dormitórios, cozinha, lavanderia. O imóvel avaliando possui 45 anos de idade e encontra-se em bom estado de conservação. 5.6 CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO Prejudicada, haja vista a impossibilidade de vistoria interna 6.0 ELEMENTOS COMPARATIVOS R 1 Data: 24/07/2018 Tipo: Residencial Estado: SP Município: SÃO PAULO Endereço: ALAMEDA CAMPINAS, 967 (O MESMO DO AVALIANDO) Empreendimento: EDIFICIO CAMARA Melhoramento Urbano: Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Ofert a Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO COM ELEVADOR Idade Estimada: Conservação: Bom Área Privativa: 184,00 m² Área Total: Área Comum: m² Área Privativa: 184,00 m² Infra-Estrutura: Características: 3 dorm, sala, coz, wc, 1 vaga Fonte de Informação: Contato: IMOVEL REFORMADO Site: Imobiliária: LOPES MABER Fone: VV M² CM² R$ ,00 184,00 R$ ,13 fls. 88

6 R 2 Data: 25/07/2018 Tipo: RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO PAULO Endereço: ALAMEDA CAMPINAS, 960 Empreendimento: EDIFICIO Melhoramento Urbano: Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Ofert a Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO MEDIANO - Idade Estimada: Conservação: Área Privativa: 130,00 m² Área Total: Área Comum: m² Área Privativa: 130,00 m² Infra-Estrutura: Características:. 3 dorm, sala, coz, 1 wc, 1 vaga Fonte de Informação: Contato: SRA. RUTH E SRA. RAQUEL Site: Imobiliária: VIVA REAL Fone: Bom VV M² CM² R$ ,00 130,00M R$ ,15 fls. 89

7 R 3 Data: 25/07/2018 Tipo: Residencial Estado: SP Município: SÃO PAULO Endereço: ALAMEDA CAMPINAS, 1493 Empreendimento: EDIFICIO Melhoramento Urbano: Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Ofert a Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO MEDIANO- Idade Estimada: Conservação: Bom Área Privativa: 110,00 m² Área Total: Área Comum: m² Área Privativa: 110,00 m² Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, 1 WC, 1 VAGA. Fonte de Informação: Contato: SRA. LEILA MENEZES Site: Imobiliária: Fone: VV M² CM² R$ ,00 110,00M R$ ,72 fls. 90

8 R 4 Data: 25/07/2018 Tipo: RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO PAULO Endereço: ALAMEDA CAMPINAS, 557 Empreendimento: EDIFICIO Melhoramento Urban o: Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Ofert a Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO MEDIANO - Idade Estimada : Conservação: Bom Área Privativa: 270,00 m² Área Total: Área Comum: m² Área Privativa: 270,00 m² Infra-Estrutura: Características: 3 DORM, SALA, COZ, 1 WC, 1 VAGA Fonte de Informação: Contato: Site: Imobiliária: VERA HELENA FERRAZ NEG. IMOB. Fone: VV M² CM² R$ ,00 270,00M R$ ,22 fls. 91

9 R 5 Data: 25/07/2018 Tipo: RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO PAULO Endereço: ALAMEDA CAMPINAS, 1493 Empreendimento: EDIFICIO MANHATTAN Melhoramento Urbano: Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Ofert a Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO MEDIANO Idade Estimada: Conservação: Bom Área Privativa: 110,00 m² Área Total: Área Comum: m² Área Privativa: 110,00 m² Infra-Estrutura: Características:. 3 Dorm, sala, coz, 1 wc, 1 vaga Fonte de Informação: Contato: Fabiano Site: Imobiliária: MARIA MARTINATTI NEG. IMOB. Fone: VV M² CM² R$ ,00 110,00M R$ ,00 fls. 92

10 6.1 - METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue RESULTADOS DAS COLETAS R1 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 184,00 R$ ,13 R2 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 130,00 R$ ,15 R3 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 110,00 R$ ,72 R4 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 270,00 R$ ,22 R5 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 110,00 R$ ,00 fls. 93

11 VGV VALOR GLOBAL VENDA SOMATÓRIO ÁREA TOTAL DOS REFERENCIAIS R$ ,00 804,00,00 Metros Quadrados CÁLCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO) Soma R1 = VGL/V pela área total dos referenciais 1 = VM área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração R1 = R$ ,00 804,00m² 1 = R$ ,08/m² IA = R$ ,08 184,00m² = R$ ,00 MEDIA ÁREA IA CUSTO IA R$ ,08 184,00m² R$ ,00 ABREVIATURAS UTILIZADAS IA - Imóvel Avaliando M² - Metro Quadrado R(N) - Referenciais VL / V - Valor da Locação/ Venda ATC - Área Total Construída CM² - Custo por Metro Quadrado VGL / V - Valor Global da Locação/Venda VM - Valor Médio fls. 94

12 8.0 VALOR DO IMÓVEL Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando o APARTAMENTO Nº 51, CONDOMINIO EDIFICIO CAMARA, ALAMEDA CAMPINAS, 967, no Jardim Paulista, em R$ ,00 (DOIS MILHÕES E DUZENTOS E CINCO MIL REAIS) 9.0 ENCERRAMENTO Laudo impresso em 12 folhas somente no anverso, contendo 01 fotografia digital. São Paulo, 25 de julho de 2018 José Luiz Toscano Perito Judicial fls. 95