PROCESSO N O

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1 fls. 195 EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 10ª VARA CÍ- VEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL SP PROCESSO N O , Engenheira Civil, Perita Judicial nomeada nos autos da ação de PROCEDIMENTO SUMÁRIO requerida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LAS PALMAS contra SCHEILA FERNANDES DORIN, tendo procedido a vistoria dos imóveis e as diligências e pesquisas que se fizeram necessárias, vem, mui respeitosamente, apresentar a V. Exa. o seguinte Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

2 fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Trata o presente laudo da determinação do valor atual de mercado do imóvel residencial localizado nesta Capital, à Rua Diana n O 921, 8 O andar, apartamento n O 81, no 19 O Subdistrito Perdizes, penhorado nos autos da ação de PROCEDI- MENTO SUMÁRIO requerida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LAS PALMAS contra SCHEILA FERNANDES DORIN. Deferida a prova pericial foi a signatária honrada, às fls. 162 dos autos, com sua nomeação para proceder a avaliação do bem penhorado. Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

3 fls VISTORIA 2.1 LOCALIZAÇÃO O imóvel em questão localiza-se à Rua Diana n O 921, 8 O andar, apartamento n O 81, no 19 O Subdistrito Perdizes, nesta Capital, conforme pode ser observado no mapa de localização a seguir:- Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

4 fls PLANTA GENÉRICA DE VALORES De acordo com as Plantas Genéricas de Valores publicadas pela Prefeitura do Município de São Paulo, os imóveis situam-se no Setor Fiscal n O 022, Quadra Fiscal n O 081, apresentando o índice fiscal igual a 2.850,00 para a Rua Diana do no exercício de ZONEAMENTO Segundo a Lei do Zoneamento o local é classificado como Zona ZM3b, Zona Mista de Média Densidade. 2.4 MELHORAMENTOS PÚBLICOS A Rua Diana, no trecho em questão, é dotada dos principais melhoramentos públicos, conforme se depreendem das fotografias a seguir:- Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

5 fls. 199 Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

6 fls DO IMÓVEL 14:00 horas. A vistoria foi realizada no dia 22 de março de 2.016, às Não foi possível realizar a vistoria interna da unidade avalianda uma vez que, apesar da signatária ter sido atendida pela Sra. Scheila, a mesma não autorizou sua entrada, que ficou com um cartão de visitas para repassar ao seu advogado que entraria em contato. Até a conclusão do presente trabalho não houve retorno para o agendamento da diligência. Trata-se de unidade composta por sala, dois dormitórios, cozinha, banheiro e área de serviços. De acordo com a matrícula n O do 2 O Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, a unidade avalianda possui 79,50 m² de área útil, 19,81 m² de área comum, perfazendo a área total construída de 99,31 m², correspondendo-lhes uma fração ideal de 3,69% na área do terreno do Edifício Las Palmas. Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

7 fls. 201 Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

8 fls. 202 A unidade avalianda classifica-se em Apartamento Padrão Médio, segundo o estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS, versão 2.006, elaborado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP, 09 anos, em regular estado de conservação. Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

9 fls AVALIAÇÃO 3.1 VALOR BÁSICO UNITÁRIO Para a determinação do valor básico unitário da unidade avalianda procedeu a signatária a uma pesquisa de mercado, tendo sido coletados cinco elementos comparativos localizados na mesma região geoeconômica, os quais foram devidamente homogeneizados conforme recomendam as Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos, usualmente adotadas nos casos dessa natureza, através dos seguintes parâmetros:- TRANSPOSIÇÃO:- Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura do Município de São Paulo para o exercício de 2.016, tendo sido fixado para a Rua Diana, no trecho em questão, o índice fiscal igual a 2.850,00 ( Setor Fiscal n O 022 Quadra Fiscal n O 081 ). ATUALIZAÇÃO:- Índices de custo de vida publicados pela FIPE/USP ( base 100,00 em julho de ). Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

10 fls. 204 OFERTAS:- Serão deduzidos 10% ( dez por cento ) nas ofertas, para compensar a elasticidade dos negócios. PADRÕES CONSTRUTIVOS E IDADES:- As homogeneizações relativas aos padrões construtivos e as idades serão calculadas, quando necessárias, com base no estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS, versão 2.006, elaborado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP. A unidade avalianda classifica se em Apartamento Padrão Médio, valor médio da faixa ( 1,926 ), 39 anos, necessitando de reparos simples ( 0,464 ). Foram adotados percentuais de influência na formação do valor do imóvel de 20% ( vinte por cento ) referentes ao terreno e 80% ( oitenta por cento ) referentes a construção. Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

11 fls. 205 ELEMENTO COMPARATIVO N O 01 LOCAL:- Rua Diana n O O andar SETOR 022 QUADRA 081 I. FISCAL = 2.850,00 ZONA ZM3b OFERTA:- no local em 04/2016 OFERTANTE:- Coelho da Fonseca Imóveis Fone Sra. Janira ÁREA ÚTIL:- 79,50 m² VAGAS:- 01 PREÇO:- R$ ,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO:- Apartamento Padrão Médio ( 1,926 ), 39 anos, necessitando de reparos simples ( 0,464 ) H O M O G E N E I Z A Ç Ã O R$ ,00 x 0, ,00 1,926 V u01 = x ( 0,20 x ,80 x x (79,50 m² + 20,00 x 0,50) 2.850,00 1,926 0,464 x ) = 0,464 V u01 = R$ 6.637,00/m 2 Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

12 fls. 206 ELEMENTO COMPARATIVO N O 02 LOCAL:- Rua Diana n O O andar SETOR 022 QUADRA 048 I. FISCAL = 2.722,00 ZONA ZM3b OFERTA:- no local em 04/2016 OFERTANTE:- Lello Imóveis Fone Sra. Denise ÁREA ÚTIL:- 66,00 m² VAGAS:- 02 PREÇO:- R$ ,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO:- Apartamento Padrão Médio ( 1,926 ), 20 anos, necessitando de reparos simples ( 0,710 ) H O M O G E N E I Z A Ç Ã O R$ ,00 x 0, ,00 1,926 V u02 = x ( 0,20 x ,80 x x (66,00 m² + 40,00 x 0,50) 2.722,00 1,926 0,464 x ) = 0,710 V u02 = R$ 5.795,00/m 2 Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

13 fls. 207 ELEMENTO COMPARATIVO N O 03 LOCAL:- Rua Diana n O O andar SETOR 022 QUADRA 081 I. FISCAL = 2.850,00 ZONA ZM3b OFERTA:- no local em 04/2016 OFERTANTE:- Qualitec Imóveis Fone Sra. Teresa ÁREA ÚTIL:- 44,00 m² VAGAS:- 01 PREÇO:- R$ ,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO:- Apartamento Padrão Médio ( 1,926 ), 35 anos, necessitando de reparos simples ( 0,553 ) H O M O G E N E I Z A Ç Ã O R$ ,00 x 0, ,00 1,926 V u03 = x ( 0,20 x ,80 x x (44,00 m² + 20,00 x 0,50) 2.850,00 1,926 0,464 x ) = 0,553 V u03 = R$ 7.986,00/m 2 Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

14 fls. 208 ELEMENTO COMPARATIVO N O 04 LOCAL:- Rua Diana n O O andar SETOR 022 QUADRA 069 I. FISCAL = 2.903,00 ZONA ZM3b OFERTA:- no local em 04/2016 OFERTANTE:- Melare Imóveis Fone Sr. Sakamoto ÁREA ÚTIL:- 78,00 m² VAGAS:- 01 PREÇO:- R$ ,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO:- Apartamento Padrão Médio ( 1,926 ), 40 anos, necessitando de reparos simples ( 0,491 ) H O M O G E N E I Z A Ç Ã O R$ ,00 x 0, ,00 1,926 V u04 = x ( 0,20 x ,80 x x (78,00 m² + 20,00 x 0,50) 2.903,00 1,926 0,464 x ) = 0,491 V u04 = R$ 7.227,00/m 2 Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

15 fls. 209 ELEMENTO COMPARATIVO N O 05 LOCAL:- Rua Diana n O O andar SETOR 022 QUADRA 069 I. FISCAL = 2.903,00 ZONA ZM3b OFERTA:- no local em 04/2016 OFERTANTE:- Pacheco Imóveis Fone Sra. Inês ÁREA ÚTIL:- 114,00 m² VAGAS:- 02 PREÇO:- R$ ,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO:- Apartamento Padrão Superior ( 2,406 ), 35 anos, necessitando de reparos simples ( 0,553 ) H O M O G E N E I Z A Ç Ã O R$ ,00 x 0, ,00 1,926 V u05 = x ( 0,20 x ,80 x x (114,00 m² + 40,00 x 0,50) 2.903,00 2,406 0,464 x ) = 0,553 V u05 = R$ 5.913,00/m 2 Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

16 fls. 210 ELEMENTO COMPARATIVO N O 06 LOCAL:- Rua Diana n O O andar SETOR 022 QUADRA 059 I. FISCAL = 2.798,00 ZONA ZM3b OFERTA:- no local em 04/2016 OFERTANTE:- Sr. Felipe ( proprietário ) Fone ÁREA ÚTIL:- 79,00 m² VAGAS:- 01 PREÇO:- R$ ,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO:- Apartamento Padrão Médio( 1,926 ), 40 anos, necessitando de reparos simples ( 0,491 ) H O M O G E N E I Z A Ç Ã O R$ ,00 x 0, ,00 1,926 V u06 = x ( 0,20 x ,80 x x (79,00 m² + 20,00 x 0,50) 2.798,00 1,926 0,464 x ) = 0,491 V u06 = R$ 5.823,00/m 2 Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

17 fls. 211 R E S U M O ELEMENTO N O 01 ELEMENTO N O 02 ELEMENTO N O 03 ELEMENTO N O 04 ELEMENTO N O 05 ELEMENTO N O 06 M É D I A R$ 6.637,00/m² R$ 5.795,00/m² R$ 7.896,00/m² R$ 7.227,00/m² R$ 5.913,00/m² R$ 5.823,00/m² R$ 6.549,00/m² VERIFICAÇÃO DOS ELEENTOS DISCREPANTES L. inferior - 30% = R$ 6.549,00/m² x 0,70 = R$ 4.584,30/m² L. superior + 30% = R$ 6.549,00/m² x 1,30 = R$ 8.513,70/m² Inexistindo elementos discrepantes o valor básico unitário da unidade avalianda corresponde, em abril de 2.016, a:- V u = R$ 6.549,00 / m² / útil ABRIL / Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

18 fls CRITÉRIO AVALIATÓRIO O critério avaliatório a ser empregado no cálculo do valor da unidade penhorada é aquele recomendado pelas Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos, usualmente adotadas nos casos dessa natureza. 3.3 VALOR DA UNIDADE PENHORADA Será obtido através da aplicação da seguinte expres- são:- ONDE:- V up = (A u + A ug x 0,50) x V u = V up = valor da unidade penhorada A u = área útil da unidade avalianda:- 79,50 m² V u = valor básico unitário:- R$ 6.549,00/m² Substituindo e calculando, resultam:- Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

19 fls. 213 V up = 79,50 m² R$ 6.549,00/m² = V up = R$ ,00 ou, em números comerciais:- 4 CONCLUSÃO ( quinhentos e vinte mil reais ) O valor do imóvel em questão localizado à Rua Diana n O 921, 8 O andar, apartamento n O 81, no 19 O Subdistrito Perdizes, nesta Capital, penhorado nos autos da ação de PROCEDI- MENTO SUMÁRIO requerida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LAS PALMAS contra SCHEILA FERNANDES DORIN, é de R$ ,00 ( quinhentos e vinte mil reais ), conforme cálculos apresentados no corpo do laudo, válido para o mês de abril de V up = R$ ,00 Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP

20 fls ENCERRAMENTO A Perita dá por encerrado o presente laudo, o qual vai impresso em 20 ( vinte ) folhas de papel ofício, sendo as 19 ( dezenove ) primeiras rubricadas e esta última datada e assinada. São Paulo, 05 de abril de Rua Padre Leonardo n O São Paulo SP