Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A Avaliações e Perícias

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª. VARA CÍVEL DO FORUM REGIONAL DE SANTO AMARO - SP fls. 480 AUTOS Nº MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial, nomeada nos Autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL que EMF3 CONSULTORIA E PARTICIPAÇÕES LTDA move contra FIXTI SOLUÇÕES EM TECNOLOGIA DA INFORMÁTICA LTDA E OUTROS, após realizar diligências e vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho: L A U D O Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 1

2 I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES fls. 481 O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel constante da matricula nº no 5 o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL que EMF3 CONSULTORIA E PARTICIPAÇÕES LTDA move contra FIXTI SOLUÇÕES EM TECNOLOGIA DA INFORMÁTICA LTDA E OUTROS. A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 446, para avaliar o imóvel descrito acima. - Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados II - VISTORIA 1. LOCALIZAÇÃO O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Dona Antônia de Queirós nº 462, apartamento nº. 74 do Edifício Miguel Gassi, Consolação, na Capital. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 2

3 Vista aérea e entorno do Edifício Miguel Gassi, onde se localiza o apartamento nº. 74, objeto da presente avaliação. fls PLANTA GENÉRICA DE VALORES Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Paulo, o imóvel situa-se no Setor 010 e Quadra 011. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 3

4 Podemos verificar adiante a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo. fls MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo. O local apresenta completa infra-estrutura e é atendido por comércio variado, dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro, dentre as quais, as Ruas da Consolação, Augusta e Avenida Higienópolis. Trata-se de região com densidade demográfica alta de vocação mista, caracterizada por apartamentos de padrão médio, atividades de serviços como escritórios, consultórios e finalmente comercio de âmbito local. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 4

5 fls ACESSO Através da Avenida Consolação, Avenida Higienópolis e Rua Augusta, distando aproximadamente a 3,0 km da Praça da Sé, marco zero da Capital. 5. BENFEITORIAS 5.1. Do Condomínio O Edifício Miguel Gassi é formado por 01 (um) edifício com 02 (dois) subsolos e 01 (um) sobressolo, pavimento térreo e 19 (dezenove) pavimentos tipo com 8 (oito) apartamentos por andar. O Edifício Miguel Gassi dispõe também lojas localizadas no pavimento térreo junto a rua e escritórios com entrada independente e localizados na sobreloja do edifício. O edifício é servido por portões automáticos e portaria com interfones Do apartamento nº 74 O apartamento nº 74, avaliado no presente trabalho está localizado no 7º. andar do Edifício Miguel Gassi, possuindo os seguintes compartimentos e acabamentos básicos: Sala de estar : Piso : Taco Paredes Teto Dormitório 1 : Piso : Taco Paredes Teto : Pintura látex : Pintura látex : Pintura látex : Pintura látex Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 5

6 fls. 485 Dormitório 2 : Piso : Taco Paredes Teto : Pintura látex : Pintura látex Banheiro : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Azulejo até o teto : Pintura látex Cozinha : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Azulejo até o teto : Pintura látex Área de serviço : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Azulejo até o teto : Pintura látex Dormitório de serviço : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Pintura látex : Pintura látex Banheiro de serviço : Piso : Cerâmica Padrão do imóvel Conservação Idade Paredes Teto : Azulejo até o teto : Pintura látex : Apartamento Padrão Médio : Necessitando de Reparos Simples a Importantes : 47 anos Área construída privativa : 92,410 m² Área construída comum : 24,018 m² Área total : 116,428 m² Fração ideal : 0,6373% Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 6

7 fls CROQUIS SEM ESCALA Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 7

8 fls FOTOS ILUSTRATIVAS Foto nº. 1 Vista da Rua Dona Antônia de Queirós, onde se localiza o Edifício Miguel Gassi. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 8

9 fls. 488 Foto nº. 2 Vista das lojas e salas comerciais presentes no Edifício Miguel Gassi. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 9

10 fls. 489 Foto nº. 3 Vista da fachada do Edifício Miguel Gassi, onde se localiza o apartamento avaliado no presente laudo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 10

11 fls. 490 Foto nº. 4 Vista parcial do hall de acesso do edifício. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 11

12 fls. 491 Foto nº. 5 Outra vista parcial do hall de acesso do edifício. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 12

13 fls. 492 Foto nº. 6 Vista dos elevadores. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 13

14 fls. 493 Foto nº. 7 Vista do subsolo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 14

15 fls. 494 Foto nº. 8 Vista da entrada do apartamento nº 74, avaliado no presente laudo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 15

16 fls. 495 Foto nº. 9 Vista parcial da sala. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 16

17 fls. 496 Foto nº. 10 Outra vista parcial da sala. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 17

18 fls. 497 Foto nº. 11 Vista interna da entrada do apartamento. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 18

19 fls. 498 Foto nº. 12 Vista do dormitório 1. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 19

20 fls. 499 Foto nº. 13 Vista do dormitório 2. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 20

21 fls. 500 Foto nº. 14 Vista do banheiro social. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 21

22 fls. 501 Foto nº. 15 Vista da cozinha. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 22

23 fls. 502 Foto nº. 16 Vista da área de serviço. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 23

24 fls. 503 Foto nº. 17 Vista do dormitório de empregada. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 24

25 fls. 504 Foto nº. 18 Vista do banheiro de serviço. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 25

26 III - AVALIAÇÃO fls CRITÉRIO ADOTADO 1.1. Critério Avaliatório - Comparativo Direto O critério a ser utilizado é o Método Comparativo Direto. Sua aplicação se resume na apuração do valor unitário básico de venda praticado na região onde se localiza o imóvel avaliando, devendo todos os elementos comparativos coletados, possuir as mesmas características básicas Fator Oferta Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de cobrir a elasticidade de negócios Depreciação Pela Idade de Construção Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método Ross- Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com o estado de conservação da unidade por ocasião da vistoria. Para a unidade em questão utilizaremos o seguinte fator de obsolescência: foc = 0, Vagas de Garagem As vagas de garagem dos elementos comparativos serão homogeneizadas de acordo com o item VI.9 Recomendações do Estudo - Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 26

27 1.5. Fator Padrão fls. 506 Serão aplicados os fatores previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será empregado o fator correspondente a faixa mínima do item Apartamento Padrão Médio, ou seja: 1,926, onde teremos a seguinte descrição: Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma ou a funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante a distribuição interna das unidades, em geral quatro por andar. Dotados de elevadores padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos de padrão médio e podem conter salão de festas e eventualmente quadras de esportes e piscinas, alem de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura e massa corrida, ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes. Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade porem padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como de uso comum, tais como: Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 27

28 fls. 507 Pisos: taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito. Paredes: pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial. Instalações hidráulicas: completas, atendendo a disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecedor individual. Instalações elétricas: completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão. Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas. 2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 2.1. Valor Unitário Básico (VUB) Aplicando-se os critérios referidos no capítulo anterior, o valor unitário resultará dos cálculos desenvolvidos adiante. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 28

29 fls. 508 a) Elementos Comparativos ELEMENTO Nº. 1 Local : Rua Augusta nº 1122 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 140,00 m 2 Fonte : Marcelo Lara Imóveis Informante : Sr. Felipe Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 2,160 Idade aparente : 50 anos Foc : 0,326 Altura : 5º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/2,160 = 0, Fator obsolescência: 0,361/0,326 = 1,107 Vu 1 = R$ ,00 x 0,900_ x (0, ,107 2, ,000) (140,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 1 = R$ 6.194,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 29

30 fls. 509 ELEMENTO Nº. 2 Local : Rua Visconde de Ouro Preto nº 51 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 150,00 m 2 Fonte : Qualitec Imóveis Informante : Sra. Bruna Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 2,160 Idade aparente : 50 anos Foc : 0,373 Altura : 12º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/2,160 = 0, Fator obsolescência: 0,361/0,373 = 0,967 Vu 2 = R$ ,00 x 0,900_ x (0, ,967 2, ,000) (150,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 2 = R$ 6.675,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 30

31 fls. 510 ELEMENTO Nº. 3 Local : Rua Fernando de Albuquerque nº 248 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 96,00 m 2 Fonte : Exato Imóveis Informante : Sr. Clóvis Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926 Idade aparente : 45 anos Foc : 0,383 Altura : 13º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,926 = 1, Fator obsolescência: 0,361/0,383 = 0,942 Vu 3 = R$ ,00 x 0,900_ x (1, ,942 2, ,000) (96,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 3 = R$ 6.127,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 31

32 fls. 511 ELEMENTO Nº. 4 Local : Rua Caio Prado nº 340 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 100,00 m 2 Fonte : Adaplan Imóveis Informante : Sr. Clésio Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926 Idade aparente : 50 anos Foc : 0,326 Altura : 6º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,926 = 1, Fator obsolescência: 0,361/0,326 = 1,107 Vu 4 = R$ ,00 x 0,900_ x (1, ,107 2, ,000) (100,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 4 = R$ 6.594,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 32

33 fls. 512 ELEMENTO Nº. 5 Local : Rua Bela Cintra nº 222 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 108,00 m 2 Fonte : J. P. L. Imóveis Informante : Sr. Marcelo Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926 Idade aparente : 45 anos Foc : 0,383 Altura : 4º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,926 = 1, Fator obsolescência: 0,361/0,383 = 0,942 Vu 5 = R$ ,00 x 0,900_ x (1, ,942 2, ,000) (108,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 5 = R$ 6.144,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 33

34 fls. 513 ELEMENTO Nº. 6 Local : Rua Bela Cintra nº 884 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 106,00 m 2 Fonte : Olímpia House Imóveis Informante : Sra. Juliana Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926 Idade aparente : 35 anos Foc : 0,481 Altura : 9º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,926 = 1, Fator obsolescência: 0,361/0,481 = 0,750 Vu 6 = R$ ,00 x 0,900_ x (1, ,750 2, ,000) (106,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 6 = R$ 6.689,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 34

35 fls. 514 ELEMENTO Nº. 7 Local : Rua Dona Antonia de Queiróz nº 462 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 92,41,00 m 2 Fonte : Corretor autônomo Informante : Sr. Marco Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926 Idade aparente : 47 anos Foc : 0,397 Altura : 17º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,926 = 1, Fator obsolescência: 0,361/0,397 = 0,909 Vu 7 = R$ ,00 x 0,900_ x (1, ,909 2, ,000) (92,41 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 7 = R$ 5.878,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 35

36 fls. 515 b) Média Aritmética ELEMENTOS R$/m R$ 6.194,00/m R$ 6.675,00m R$ 6.127,00/m R$ 6.594,00/m R$ 6.144,00/m R$ 6.689,00/m R$ 5.878,00/m 2 Ma = R$ ,00 = R$ 6.328,71/m 2 7 elementos LIMITES: Inferior : R$ 6.328,71/m 2 x 0,700 = R$ 4.430,09/m 2 Superior : R$ 6.328,71/m 2 x 1,300 = R$ 8.227,32/m 2 c) Média Aritmética Saneada Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética Saneada: Mas = R$ 6.328,71/m 2 para agosto de 2016 (seis mil, trezentos e vinte e oito reais e setenta e um centavos) Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 36

37 2.2. Valor do Imóvel fls. 516 a) O valor do apartamento nº 74, será dado pela fórmula: VI = Au + (0 x Ag x 0,50) x Vub onde : VI = Valor do Imóvel Au = Área útil do apartamento = 92,410 m 2 Au = Área útil da vaga de garagem = 10,00 m 2 Vub = Valor Unitário Básico = R$ 6.328,71/m 2 VI = 92,410 m² + (0 x 10,00 m² x 0,50) x R$ 6.328,71/m 2 VI = R$ ,09 ou em números comerciais: VI = R$ ,00 para agosto de 2016 (quinhentos e oitenta e um mil reais) IV - ENCERRAMENTO Tendo sido concluída sua missão, a signatária imprimiu o laudo de avaliação em 37 (trinta e sete) folhas, sendo esta a última datada e assinada. São Paulo, 01 de setembro de MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 37