EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 4ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE FRANCA - SP.

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1 fls. 228 EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 4ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE FRANCA - SP. PROCESSO Nº OSVALDO CESAR AIMOLI, perito judicial já qualificado nos autos, vem mui respeitosamente a presença de V. Excia., após efetuar vistorias, diligências, estudos, pesquisas, levantamentos e demais serviços complementares, apresentar os resultados de seu trabalho, referente ao Processo em Ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - OBRIGAÇÕES, que corre por essa Vara sob o nº , em que é requerente CONDOMÍNIO PARQUE DOM PEDRO e requerida SANDRA MARIA DE SOUZA, Requer ainda, seja autorizado o levanta da guia referente hobnorários pericias. Franca, 10 de agosto de 2017 Osvaldo Cesar Aimoli Perito Judicial

2 fls. 229 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL INTERESSADOS: JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FRANCA/SP. IMÓVEL EM QUESTÃO: UM APARTAMENTO, SITUADO NESTA CIDADE E COMARCA DE FRANCA/SP., NO CONJUNTO HABITACIONAL NICEZIO MESQUITA NETO,, COM FRENTE PARA A AVENIDA DOM PEDRO I, Nº 5201, BL. 1B, 2º ANDRA, APATO 33, COM ÁREA PRIVATIVA DE 54,64 M².. AUTOR: OSVALDO CESAR AIMOLI, ENGENHEIRO CIVIL, COM CURSOS DE ESPECIALIZAÇÃO EM AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA PELO IBAPE/SP, LEGALMENTE QUALIFICADO PARA DESENVOLVER OS TRABALHOS, INSCRITO NO CREA/SP SOB O Nº

3 fls TÍTULO: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. 02. INTERESSADOS: JUÍZA DE DIREITO DA 4ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE FRANCA/SP. 03. PROPRIETÁRIO: REQUERIDA. 04. OBJETIVO: Determinar o valor do apartamento, localizado na Avenida Dom Pedro I, 5201,, Bloco 1B, apartamento 33, Conjunto Habitacional Nicésio Mesquita Neto, nesta cidade e Município de Franca/SP. 05. PROVIDÊNCIAS INICIAIS: Para elaborar o presente laudo, o signatário primeiramente fez um estudo dos documentos constante dos autos; posteriormente diligências ao local e a Prefeitura Municipal, para levantar maiores subsídios para a orientação e condução da pesquisa de valores, e conclusão do trabalho. 06. VISTORIA Foi efetuada em 10/08/2.017, visando conhecer da melhor maneira possível e atualizada o imóvel avaliando, e o contexto imobiliário a que o mesmo pertence, daí resultando condições para a adequada orientação da coleta de dados para a realização do trabalho CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO: ASPECTOS FÍSICOS: Topografia Natureza predominante do solo Ocupação Predominante Semi plana Solo superficialmente seco Residencial ASPECTOS LIGADOS À INFRA-ESTRUTURA URBANA: A região é atendida por todos os melhoramentos urbanos disponíveis, até a presente data, no Município, quais sejam: rede de água potável, rede de esgoto, pavimentação asfáltica, arborização, rede elétrica domiciliar e pública, além de outros usuais ASPECTOS LIGADOS À LOCALIZAÇÃO: 3

4 fls. 231 O imóvel em questão, é constituído de um apartamento, que se situa na Avenida Dom Pedro I, 5201, Bloco 1B, apartamento 33, Conjunto Habitacional Nicésio Mesquita Neto, no Município e Comarca de Franca/SP ASPECTOS LIGADOS AO ZONEAMENTO O imóvel situa-se em Zona Residencial na área periférica no da cidade, sendo a região de alta densidade ASPECTOS LIGADOS AOS LOGRADOUROS O imóvel confronta com as seguintes vias públicas: Frente: AV. DOM PEDRO I, com uma pista, mão única de direção, topografia plana, asfaltada em regular estado de conservação, guias, sarjetas, iluminação pública, arborizada e calçada, com largura de 14,00 metros e tráfego médio CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO: ASPETOS FÍSICOS: - Topografia - Natureza do solo Seco e de consistência média - Infra-estrutura urbana Disponíveis os descritos na caracterização da região DESCRIÇÃO DO APARTAMENTO: 4

5 fls. 232 O apartamento e parte integrante de um terreno com área total de 6.993,92 metros quadrados, contendo dois dormitórios, sala, cozinha, banheiro e pequena área de serviços. 07. PESQUISA DE VALORES: COLETA DE DADOS ELEMENTO N.º 01 Dimensões/Situação: 54,64 m²/ Regular Natureza da operação: Oferta Valor R$ 33.00,00 Marcelo Fone: ELEMENTO N.º 02 Dimensões/Situação: 54,64 m². Regular Natureza da operação: Negócio realizado Valor R$ ,00 Diniz e Martins Fone: 3721,2580 ELEMENTO N.º 03 Dimensões/Situação: 54,64 m². Regularr Natureza da operação: Opinião Valor R$ ,00 5

6 fls. 233 Júlio Fone: ELEMENTO N.º 04 Dimensões/Situação: 54,64 m². Regular Natureza da operação: Oferta Valor R$ ,00 Mauro Fone: ELEMENTO N.º 05 Dimensões/Situação: 64,64 m². Regulçarr Natureza da operação: Oferta Valor R$ ,00 Haroldo Fone: ELEMENTO N.º 06 Dimensões/Situação: 64,64 m²/ ½ de Quadra. Regular Natureza da operação: Venda Valor R$ ,00 Silvio Fone: ELEMENTO N.º 07 Dimensões/Situação: 54,64 m²/ ½ de Quadra. Regularr Natureza da operação: Opinião Valor R$ ,00 Ronan Fone: ESCOLHA E JUSTIFICATIVA DO MÉTODO E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO: Observa-se pelos dados da pesquisa que todos os Elementos estão localizados na mesma região geo-econômica e possuem características similares, portanto aplicaremos o Método Comparativo:- que é aquele em que o valor do imóvel, ou de suas partes constitutivas é obtido através de dados de mercado relativos a outros de características similares TRATAMENTO DOS ELEMENTOS QUE COMPÕEM A AMOSTRA: 6

7 fls FÓRMULAS UTILIZADAS: Influência da profundidade Nos elementos de pesquisa será aplicado um fator de ponderação pela extensão da profundidade (fator profundidade equivalente), estabelecido entre a relação da profundidade de referência e a do elemento pesquisado através da seguinte fórmula geral: Cp = ( Pm/Pe)^1/2 onde, Cp = Fator profundidade equivalente Pm = Profundidade equivalente de referência Pe = Profundidade equivalente do elemento pesquisado A presente fórmula apresenta os seguintes limites de aplicação: Se Pe estiver dentro dos limites de mi e ma, então Cp = 1,00 Se Pe for maior que 2 ma, então Cp = ( 2) ^1/2 Se Pe for menor que ½ mi, então Cp = (2) ^1/2 Zona Ocupação predominante P mi P ma 1ª Residências isoladas de padrão elevado 30,00m 60,00m 2ª Apartamentos e escritórios de padrão elevado 30,00m 60,00m 3ª Comércio de densidade alta 20,00m 40,00m 4ª Residências de padrão médio e/ou comércio de densidade média 25,00m 50,00m 5ª apartamentos/escritórios de padrão médio 25,00m 50,00m 6ª residências de padrão modesto 15,00m 30,00m A Norma para avaliações de imóveis urbanos especifica que os lotes de frentes múltiplas e/ou de esquina devem ser avaliados observando-se as vantagens ou desvantagens decorrentes das suas características especiais, podendo sê-lo como terrenos de uma frente, dando-se valorizações pela outra, ou outras frentes: neste caso, a profundidade equivalente a considerar deve ser o resultado da divisão da área apenas pela medida da frente principal. Especifica também que para profundidades menores que 0,5 P mi ou maiores que 2 P ma, é mantido o valor por metro quadrado obtido para esse limite Influência de frente Nos elementos de pesquisa, será aplicado um fator de ponderação pela dimensão da frente (fator testada), estabelecido pela relação entre a testada do elemento e a de referência, através da seguinte fórmula geral: Cf = ( Fr/Fp)^1/4 onde, Cf = Fator Testada Fr = Testada de referência Fp = Testada do elemento pesquisado A presente fórmula apresenta os seguintes limites de aplicação: 7

8 fls. 235 Se Fp for menor que 1/2Fr, então Cf = (2)^1/2 Se Fp for maior que 2Fr, então Cf = (0,50)^1/2 Zona F r 1ª 16,00 m 2ª 20,00 m 3ª 10,00 m 4ª 10,00 m 5ª 16,00 m 6ª 10,00 m Influência de frentes múltipla e/ou de esquina: Ce = { (Cz+20)F1V1 + F2V FnVn} / 20F1V1 Zona C Z 1ª 1 2ª 2 3ª 3 4ª 1 5ª 2 6ª 1 CENTRAIS/COMERCIAIS DE ALTA DENSIDADE 3 Para a ZN considerada as extensões das frentes utilizadas na fórmula será limitada a F r, a valorização a 10% e a área de influência do fator valorizante (F e x P e ) a (F r x P mi ) Influência da topografia Situação topográfica F t Terreno plano 1,00 Caído para os fundos até 5% 0,95 Caído para os fundos de 5% até 10% 0,90 Caído para os fundos de 10% até 20% 0,80 Caído para os fundos mais de 20% 0,70 Em aclive até 10% 0,95 Em aclive até 20% 0,90 Em aclive acima de 20% 0,85 Abaixo do nível da rua até 1,00 m 1,00 Abaixo do nível da rua de 1,00 até 2,50 m 0,95 Abaixo do nível da rua de 2,50 até 4,00 m 0,80 Acima do nível da rua até 2,00 m 1,00 Acima do nível da rua de 2,00 até 4,00 m 0, Influência da natureza do solo. Todos os elementos pesquisados foram considerados com solo seco Influência da fonte (natureza da operação) Para os elementos pesquisados objeto de transações efetivadas considerou-se C e = 1,00 e para os elementos objetos de ofertas e opiniões o coeficiente considerado foi C e = 0,90 para cobrir natural elasticidade das negociações Influência do local. 8

9 fls. 236 Estando os elementos pesquisados localizados em regiões geoeconômica distintas, este fator será considerado para cada caso, embora na cidade de Franca não exista planta genérica de valores Homogeneização ELEMENTO N.º 01 Valor do Apto: R$ ,00 V. Unitário: R$ 604,00/m² Esquina C e 1,0000 Elasticidade. - F f 0,9000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 543,60/m² ELEMENTO N.º 02 Valor do Apto: R$ ,00 V. Unitário: R$ 457,50/m² Elasticidade. - F f 1,0000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 411,80/m² ELEMENTO N.º 03 Valor do Apto: R$ ,00 V. Unitário: R$ 640,60/m² Elasticidade. - F f 0,9000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 576,50/m² ELEMENTO N.º 04 Valor do Apto: R$ ,00 V. Unitário: R$ 457,50/m² Elasticidade. - F f 0,9000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 411,80/m² ELEMENTO N.º 05 Valor do T Apto : R$ ,00 V. Unitário: R$ 640,50/m² Elasticidade. - F f 0,9000 9

10 fls. 237 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 576,50/m² ELEMENTO N.º 06 Valor do Apto : R$ ,00 V. Unitário: R$ 457,50/m² Elasticidade. - F f 1,0000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 411,80/m² ELEMENTO N.º 07 Valor do Apto : R$ ,00 V. Unitário: R$ 549,00/m² Elasticidade. - F f 0,9000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 494,10/m² VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO média = (543, , , , , , ,10)/7 média = 3.417,10/7 = R$ 488,16/m² R$ 488,16 +30% = R$ 634,60-30% = R$ 441,71 Todos os elementos foram aproveitados, assim, fica demonstrado que os valores pesquisados não apresentam discrepância, podendo ser utilizado o valor encontrado acima que é de: R$ 488,16/m². 08. NÍVEL DE RIGOR ATINGIDO De acordo com a Norma a avaliação alcançou o nível NORMAL. 09. AVALIAÇÃO DO APARTAMENTO DESCRIÇÃO O apartamento consta de dois dormitórios, banheiro social, cozinha e área de serviços acoplados e sala, sendo o piso em geral cerâmico, azulejos na cozinha e banheiro, estando o imóvel internamente em regular estado de conservação, 10

11 fls. 238 Descrição Quantidade Unidades Custo unitário 488,16 R$/m² Área útil - 54,64 m² Área comum m² Estado de conservação Idade Aparente Fator K % Fator de comercialização/localização 100,00 % Vc = 54,64m² x R$ 488,16 Vc = R$ , CONCLUSÃO O valor encontrado o apartamento nº 33, Bloco B, situado na Avenida Dom Pedro I, 5201, Conjunto Habitacional Nicésio Mesquita Neto, na cidade de Franca/SP, descritos e identificados anteriormente, tem o seu valor, dentro dos preceitos básicos da Engenharia de Avaliações, e considerando-se o mercado imobiliário e ás condições econômica financeira da atualidade na região, para o mês de agosto de é o de: - R$ ,00 (Vinte e seis mil, seiscentos e setenta reais). ENCERRAMENTO Encerra o presente trabalho, em 11 laudas, ficando o signatário a disposição deste JUIZO, para esclarecimentos que se fizerem necessários. Franca, 10 de agosto de Osvaldo Cesar Aimoli Perito judicial 11