ENGº LUIZ FERNANDO SIMÕES COELHO EX.MO S.R. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FÓRUM DE RIO CLARO-SP

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Raquel Leal Brás
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1 EX.MO S.R. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FÓRUM DE RIO CLARO-SP PROCESSO N º N º Luiz Fernando Simões Coelho, engenheiro civil e de segurança, perito nomeado nos autos da ação Carta Precatória Cível Penhora /Avaliação / indisponibilidade do processo supra referido, que Ojs Factoring Fomento Comercial Ltda. (Massa Falida) em face de Sidnei Luiz da Rocha, tendo realizado diligências e concluído os estudos necessários ao cumprimento da honrosa missão com que foi distinguido, vem apresentar à elevada consideração de V. Exa. as conclusões a que chegou, consubstanciadas no seguinte LAUDO PERICIAL fls. 30

1.1 - O presente laudo tem como objetivo a apuração do valor dos bens penhorados localizados na Rua Benedito da Silva, 1057 e na Rua Thomas Mondini, 205, ambos situados no bairro Jardim Nova Ipeúna,

2 1.1 - O presente laudo tem como objetivo a apuração do valor dos bens penhorados localizados na Rua Benedito da Silva, 1057 e na Rua Thomas Mondini, 205, ambos situados no bairro Jardim Nova Ipeúna, na cidade de Ipeúna- SP A penhora recaiu nos dois lotes situados de forma contigua, e um deles já foi desmembrado de acordo com a lei municipal da cidade de Ipeúna O valor de mercado foi obtido através de um diagnóstico do mercado imobiliário de acordo com as Normas para Avaliações de bens moveis e imóveis do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia O imóvel está situado no Município de Ipeúna, mais precisamente no bairro Jardim Ipeúna, compreendido pelas ruas Benedito Silva Bueno, Thomas Mondini, Avenida Antonio Basseto e da Rua Carlos da Silva Bueno. dos imóveis Deixamos de vistoriar os imóveis pois não encontramos o pessoal 1.6- Detalhamos a seguir os lotes que foram penhorados e que são: fls. 31

3 fls. 32

4 2. - VISTORIA ENGº LUIZ FERNANDO SIMÕES COELHO A vistoria foi realizada junto aos imóveis em análise na cidade de Ipeúna, com a presença de Debora, primeira esposa do requerido. 3 - CRITÉRIOS DA AVALIAÇÃO A) METODOLOGIA O método aplicado para a apuração do valor do referido prédio, que consistem de terrenos com benfeitorias, foi o Método de Comparação Direta. Terreno - método comparativo, através de pesquisas e informações realizadas diretamente no mercado de imóveis da região geoeconômica a qual pertence. Construção- método do custo, através de pesquisas e informativos do ramo, como A Construção São Paulo, depreciada de acordo com tipo, Idade, e estado de conservação, considerando como regular". - DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS Lotes dos terrenos situado na cidade e Município de Ipeúna, apresentam os seguintes dados: Lote nº 26, da quadra O, cujo logradouro público chama-se Rua Benedita da Silva Bueno, 1057 apresentando inscrição cadastral nº , com o número de contribuinte, 1563, junto a Prefeitura Municipal de Ipeúna Esse terreno apresenta-se com área de terreno igual a 307,62m 2, possuindo construção cuja área soma 513,39m 2 e testada de 18,13m. fls. 33

5 Lote nº 25, da quadra O, cujo logradouro publico chama-se Rua Benedita Silva Bueno, 1.047, apresentando inscrição cadastral nº , com o número de contribuinte, 1658, junto a Prefeitura Municipal de Ipeúna Esse terreno apresenta-se com área de terreno igual a 150,00m 2, possuindo testada de 6,00m e construção cuja área soma 85,00m CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL Os imóveis avaliando possuem aprovação na Prefeitura Municipal de Ipeúna, com frente para a Rua Benedita Silva Bueno, 1047 e pelo número nº1.057, esquina com a rua Thomas Mondini CARACTERÍSTICAS DO LOCAL E REGIÃO O local é servido por todos os melhoramentos públicos, entre eles; pavimentação asfáltica; rede telefônica; rede de energia elétrica; água, esgoto, serviço de lixo e outros. Acesso - tem acesso fácil com movimentação de veículos e pedestres, que por ali seguem para outros locais entre eles do centro e a rodovia SP 191 Rod. Irineu Penteado cidade de Rafard. Zoneamento Destinado a área residencial, dando lugar ao conjunto de casas, comercial, de serviços. Vizinhança - é formada por residências de vários padrões construtivos, que ao longo do tempo deram lugar a casas que receberão ampliações e melhorias de seu padrão construtivos. Serviços - local é servido de coleta de lixo e outros. fls. 34

6 3.4- DESCRIÇÕES DAS BENFEITORIAS LOTE Nº LOTE Nº 25 RUA BENEDITA SILVA BUENO, fls. 35

7 4 - CRITÉRIO DE CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL Para a fixação do valor do imóvel avaliando, vamos utilizar o processo de cálculo conhecido como Método de Comparação Direta. Esse Método é um dos mais utilizados, e para sua aplicação, tornase necessário preliminarmente, estabelecer o valor do imóvel como capital incluindo o terreno e as benfeitorias, para depois obtermos o valor do aluguel, aplicando ao mesmo uma taxa de renda adequada ao mercado. Este Método oferece maior segurança, visto que é sempre possível se saber o valor do imóvel, pois existem ofertas e transações que, devidamente tratadas, informam de maneira mais segura o valor do bem imóvel AVALIAÇÃO DO TERRENO Utilizamos os mesmos fatores de correção aplicados na pesquisa de ofertas, tratadas segundo o estudo Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos Ibape/SP-2006, anteriormente Normas /75, obtivemos o unitário por m 2 de R$400,00/m 2, para apurarmos o valor do terreno que será determinado pela fórmula: Lote nº 26 Trata-se de construção do tipo armazém/galpão, onde se deu lugar a instalação de uma boate, com amplo salão e área de dança, além de lugar de abrigar uma residência de moradia na parte superior. Apresenta área de construção de 513,39m 2. fls. 36

8 Trata-se de lote de esquina, e que tem a valorização por este tipo de localização, que apresenta valor de 10% de valorização. nº 26. Área de terreno = 307,62m 2 Área de construção=513,39m 2. Lote nº 26 - Sendo assim, vamos calcular o valor do terreno do lote VE = q x S x K1 x K2 x K3 VE = valor o terreno q = valor unitário básico = R$ 400,00/m 2 S = área do terreno total = 307,62m 2 K1 = fator de testada = 1,0 K2 = fator profundidade = 1,0 K3 = Fator esquina = 1,10 Memória de Cálculo K1 = 1,0 K2 = 1,00 K3=1,10 - Passamos ao cálculo do valor do terreno; VE = R$ 383,76/m 2 x 307,62m 2 x 1,0 x 1,00 x 1,10 VE = R$ , VALOR DAS BENFEITORIAS De acordo com o trabalho "Edificações Valores de venda ", este tipo de edificação tem seu valor unitário de construção calculado com base nas tabelas da Sinduscon publicada pela revista "A Construção de São Paulo". fls. 37

9 Enquadramos esse imóvel no padrão de acabamento Padrão Simples, com seu limite intermediário 0,605 de H82N. Idade de 18 anos (e)=0,732 0,605 x R$1.240,12x 0,732= R$ 549,20/m 2 Valor das Benfeitoria= R$726,21 x 513,39 = R$ ,55 VI=VE+ Vb =R$ ,47 + R$ ,55 VI= R$ ,02, em números redondos vamos encontrar. VI= R$ ,00 (quatrocentos e onze mil e oitocentos reais) Lote nº 25 Trata-se de construção do tipo sobrado residencial, contendo dois dormitórios, sala, copa/cozinha, WC e quintal. Atualmente é alugado parte deste imóvel. Apresenta essa construção área construída de 85,00m 2, e situada em terreno cuja frente mede 6,00m. Trata-se de construção do tipo sobrado residencial, onde sua moradora é a primeira esposa do requerido. Apresenta área de construção de 85,00m 2. Esse lote é do tipo meio de quadra, e tem sua valorização caracterizada pela sua área e testada. Área de terreno= 150,00m2, Área de construção=85,00m 2 E DA Testada = 6,00m fls. 38

10 Nesse imóvel foi construído junto ao logradouro público e possui portão na divisa, completado por construção em alvenaria revestida em argamassa pintada. Podemos enquadrar essa construção no Padrão Simples (casa) com seu limite intermediário igual a 0,880 de H82N AVALIAÇÃO DO TERRENO Utilizamos os mesmos fatores de correção aplicados na pesquisa de ofertas, tratadas segundo o estudo Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos Ibape/SP-2006, anteriormente Normas /75, obtivemos o unitário por m 2 de R$400,00/m 2, para apurarmos o valor do terreno que será determinado pela fórmula: VE = q x S x K1 x K2 x K3 VE = valor o terreno q = valor unitário básico = R$ 383,76/m 2 S = área do terreno total = 150,00m 2 K1 = fator de testada = (10,0/6,0) =1,1362 K2 = fator profundidade = 1,0 a = testada do imóvel = 6,00m Memória de Cálculo K2 = 1,00 K3=1,10 - Passamos ao cálculo do valor do terreno; VE = R$ 383,76/m 2 x 150,00m 2 x1,1362x1,00x1,00 VE = R$ ,22 fls. 39

11 VALOR DAS BENFEITORIAS De acordo com o trabalho "Edificações Valores de venda ", este tipo de edificação tem seu valor unitário de construção calculado com base nas tabelas da Sinduscon publicada pela revista "A Construção de São Paulo". Enquadramos esse imóvel no padrão de acabamento Padrão Simples, com seu limite médio 0,880 de H82N. - Valor da Construção Área principal... A=85,00 m 2 Idade de 18 anos (e)=0,732 Fator Depreciativo...fo=0,732(reparos simples - 18 anos), Custo Unitário Básico (PINI)...R$ 1.240,12m 2 Custo=0,880 x R$1.240,12 x 0,732= R$ 798,84 Vc = 85,00 x R$798,84= R$ ,40 - VALOR DO IMÓVEL- VI = VE + Vc VI = R$ ,22+ R$ ,40 VI = R$ ,62 em números redondos encontramos; - VI IMÓVEL = R$ ,00 (Cento e trinta e três mil reais) fls. 40

12 5.-CONCLUSÃO ENGº LUIZ FERNANDO SIMÕES COELHO - O VALOR DOS IMOVEIS AVALIANDO, APRESENTA OS SEGUINTES VALORES: 1- LOTE Nº25 VI- IMÓVEL = R$ ,00 (CENTO E TRINTA E TRÊS MIL REAIS). 2- LOTE Nº26- VI- IMÓVEL = R$ ,00 (QUATROCENTOS E ONZE MIL E OITOCENTOS REAIS) fls. 41

13 6. TERMOS DE ENCERRAMENTO Dando por encerrado este trabalho, mandamos digitar em 14 páginas de um só lado, e rubricamos, sendo esta última, datada e assinada. Anexamos ao presente 06 fotos, em 01 páginas (anexo I), e mais o anexo II em duas páginas. Rio Claro, 02 de maio de 2018 Luiz Fernando Simões Coelho Perito Judicial Crea: 70925/D Ibape: 553/1636 fls. 42

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