EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL REGIONAL XI PINHEIROS SP

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1 fls. 15 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL REGIONAL XI PINHEIROS SP PROCESSO : Nº CARTÓRIO : 2º OFÍCIO AÇÃO : PROCEDIMENTO ORDINÁRIO CONDOMÍNIO REQUERENTES : ELIANE ALVES DO AMARAL E OUTRO REQUERIDOS : HENRIQUE SOUZA DO AMARAL E OUTRO JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo à V. Exa. L A U D O

2 fls. 16 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO APARTAMENTO Localização: Rua dos Pinheiros, nº 1.186, Edifício Filomena, 1º andar, apartamento nº 12, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste do Município São Paulo, SP. Data base: Setembro de 2015 Valor do apartamento: R$ ,00 ( trezentos e setenta e três mil reais )

3 fls. 17 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo visa, conforme despacho do MM. Juízo, às fls.188, a apuração do justo, real e atual valor de mercado para a venda de 1 ( um ) apartamento localizado na Rua dos Pinheiros, nº 1.186, Edifício Filomena, 1º andar, apartamento nº 12, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste do Município São Paulo, SP, devido a uma Ação de PROCEDIMENTO ORDINÁRIO CONDOMÍNIO. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.

4 fls. 18 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização O apartamento avaliando localiza-se na Rua dos Pinheiros, nº 1.186, Edifício Filomena, 1º andar, apartamento nº 12, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste do Município São Paulo, SP. 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, encontrase no Setor 015, Quadra 046, lote e Índice Fiscal 3.688, Planta de localização 4. Acessibilidade O acesso ao Edifício Filomena é fácil e direto pela Rua dos Pinheiros.

5 fls Foto aérea 6. Planta de quadra fiscal municipal

6 fls Ilustração fotográfica externa Vista da frente do Edifício Filomena. Vista do Edifício Filomena.

7 fls. 21 Vista da Rua dos Pinheiros que dá acesso ao Edifício Filomena. 8. Melhoramentos públicos O Edifício Filomena é dotado dos principais melhoramentos públicos convencionais. 9. Topografia A topografia apresenta-se plana em toda sua extensão e ao nível da Rua dos Pinheiros. 10. Características do solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 11. Circunvizinhança A região se caracteriza por aproveitamento misto ( residencial e comercial ).

8 fls Características do Edifício Filomena Classe / Grupo / Padrão Estrutura Revestimento externo Residencial / Apartamento / Simples sem elevador Concreto armado Argamassa fina Nº de elevadores Sem elevadores Nº de pavimentos 4 ( quatro ) pavimentos Apartamentos / andar 2 ( dois ) apartamentos Sistema de segurança Interfonia e porteiro eletrônico 13. Características construtivas do apartamento Piso / Forro / Portas Ladrilhos cerâmicos e vinílico / Laje / Madeira Revestimento interno Argamassa fina e azulejos Caixilhos / Janelas Alumínio / Tipo de correr e basculante Compartimentos Sala, cozinha, 2 (dois) dormitórios, banheiro e área de serviço Nº de vagas de garagem Nenhuma Idade real corrigida 40 ( quarenta ) anos Estado do apartamento Necessitando de reparos simples Privativa Comum Total Áreas construídas 64,86m 2 25,82m 2 90,68m 2 Obs.: a) As áreas construídas do apartamento foi resultado da análise da Matrícula nº do 10º CRI / São Paulo ( fls. 08 ). b) A idade real do Edifício Filomena foi resultado da estimativa deste perito, quando da vistoria.

9 fls Ilustração fotográfica do apartamento Sala e cozinha. Dormitórios 1 e 2.

10 fls. 24 Banheiro. Área de serviço.

11 fls. 25 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de apartamentos para venda, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resumiu na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados ( Anexo II ), onde foi obtido o Quadro Resumo de Homogeneização ( Anexo III ), dos quais foi extraída a sua Média Aritmética Saneada ( Anexo IV ). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes ( Anexo I ). O valor do apartamento para venda foi obtido pelo produto entre a sua área útil e o seu respectivo valor unitário básico. 2. Valor unitário básico ( V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de setembro de 2015, foi de: V u = R$ 5.757,30 / m 2

12 fls Valor de mercado do apartamento para venda ( V a ) V a = ( V u x A c ) Sendo: V a = Valor de mercado do apartamento para venda V u = Valor unitário do apartamento ( R$ 5.757,30 / m 2 ) A c = Área construída útil do apartamento ( 64,86m 2 ) V a = ( 5.757,30 x 64,86 ) V a = R$ ,00 Ou, em números redondos, V a = R$ ,00 ( trezentos e setenta e três mil reais )

13 fls. 27 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 13 ( treze ) folhas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 4 ( quatro ) anexos que ficam fazendo parte integrante do presente trabalho. São Paulo, 15 de setembro de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

14 fls. 28 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

15 fls. 29 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator oferta ( F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Fator localização ( F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando ( IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo ( IF e ). 3. Fator área Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área, conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos. A h = [ ( A e / A a ) 1/4 ou 1/8 ], sendo A h = Área homogeneizada A e = Área do elemento comparativo A a = Área do imóvel avaliando A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma: A e A a 30% 1/4 A e A a > 30% 1/8

16 fls Fator idade real do prédio ( F irp ) Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão Fator padrão construtivo do prédio ( F pcp ) Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão Fator atualização Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

17 fls. 31 O valor básico unitário ( V u ) foi homogeneizado para a situação paradigma através da seguinte expressão: V u = [ ( V a / A u ) x F f x ( F tr + F a + F ir + F pc n + 1 ) ] V u = Valor unitário básico do apartamento V a = Valor de oferta do apartamento comparativo A u = Área útil do apartamento comparativo F f = Fator oferta F tr = Fator localização F a = Fator área F ir = Fator idade real do apartamento comparativo F pc = Fator padrão construtivo do apartamento comparativo n = Número de fatores Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Situação paradigma Classe / Grupo Residencial / Apartamento Padrão Simples sem elevador ( 1,266 ) Área útil 64,86m 2 Fatores utilizados ( n ) 4 ( quatro ) Nº de vagas de garagem Sem vagas Idade real / Vida referencial 40 anos / 60 anos Estado da edificação Necessitando de reparos simples ( e ) F oc 0,491 Índice fiscal 3.688,00 Data-base Setembro de 2015

18 fls. 32 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS

19 fls. 33 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Corretora autônoma Sr. Jacira Tel.: (11) Data Agosto de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua dos Pinheiros, nº 1.285, 1º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 060 e Índice Fiscal 3.842, Área útil / Nº de vagas 91,00m 2 / Sem vagas de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples sem elevador ( 1,266 ) 07. Idade do prédio 40 ( quarenta ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u1 = [ ( ,00 / 91,00 ) x 0,90 x ( 0, , , , ) ] V u1 = R$ 5.951,37 / m 2

20 fls. 34 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Imad Imóveis Sra. Mariana Tel.: (11) Data Agosto de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua dos Pinheiros, nº 1.076, 1º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 035 e Índice Fiscal 3.966, Área útil / Nº de vagas 116,00m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,470 ) 07. Idade do prédio 35 ( trinta e cinco ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u2 = [ ( ,00 / 116,00 ) x 0,90 x ( 0, , , , ) ] V u2 = R$ 4.212,07 / m 2

21 fls. 35 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Proprietário Sr. José Tel.: (11) Data Agosto de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua dos Pinheiros, nº 1.033, 2º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 047 e Índice Fiscal 4.048, Área útil / Nº de vagas 100,00m 2 / Sem vagas de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples sem elevador ( 1,266 ) 07. Idade do prédio 40 ( quarenta ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u3 = [ ( ,00 / 100,00 ) x 0,90 x ( 0, , , , ) ] V u3 = R$ 6.788,81 / m 2

22 fls. 36 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Corretor autônomo Sr. Carlos Tel.: (11) Data Agosto de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Antônio Bicudo, nº 45, 2º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 035 e Índice Fiscal 3.462, Área útil / Nº de vagas 86,00m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,470 ) 07. Idade do prédio 37 ( trinta e sete ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u4 = [ ( ,00 / 86,00 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] V u4 = R$ 5.872,21 / m 2

23 fls. 37 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Coelho da Fonseca Imóveis Sra. Dinair Tel.: (11) Data Agosto de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua dos Pinheiros, nº 933, ap to nº Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 037 e Índice Fiscal 3.899, Área útil / Nº de vagas 78,00m 2 / Sem vagas de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples sem elevador ( 1,266 ) 07. Idade do prédio 40 ( quarenta ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u5 = [ ( ,00 / 78,00 ) x 0,90 x ( 0, , , , ) ] V u5 = R$ 6.873,81 / m 2

24 fls. 38 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Lello Imóveis Sra. Carol Tel.: (11) Data Agosto de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua dos Pinheiros, nº 909, 1º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 037 e Índice Fiscal 3.899, Área útil / Nº de vagas 104,00m 2 / Sem vagas de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples sem elevador ( 1,266 ) 07. Idade do prédio 40 ( quarenta ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u6 = [ ( ,00 / 104,00 ) x 0,90 x ( 0, , , , ) ] V u6 = R$ 6.360,79 / m 2

25 fls. 39 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Gera Imóveis Sr. Rodrigo Tel.: (11) Data Agosto de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Simão Álvares, nº 92, ap to nº Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 022 e Índice Fiscal 3.724, Área útil / Nº de vagas 132,00m 2 / 2 ( duas ) vagas de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,470 ) 07. Idade do prédio 30 ( trinta ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u7 = [ ( ,00 / 132,00 ) x 0,90 x ( 0, , , , ) ] V u7 = R$ 4.241,35 / m 2

26 fls. 40 ANEXO III QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO

27 fls. 41 ANEXO III QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO Nº V i F f F tr A e A h F ir F p n V u ,00 0,90 0,960 91,00 1,043 1,000 1, , ,00 0,90 0, ,00 1,075 0,861 0, , ,00 0,90 0, ,00 1,056 1,000 1, , ,00 0,90 1,065 86,00 1,036 0,861 0, , ,00 0,90 0,946 78,00 1,047 1,000 1, , ,00 0,90 0, ,00 1,061 1,000 1, , ,00 0,90 0, ,00 1,093 0,861 0, ,35

28 fls. 42 ANEXO IV MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA

29 fls. 43 ANEXO IV MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA V u1 R$ 5.951,37 / m 2 V u2 R$ 4.212,07 / m 2 V u3 R$ 6.788,81 / m 2 V u4 R$ 5.872,21 / m 2 V u5 R$ 6.873,81 / m 2 V u6 R$ 6.360,79 / m 2 V u7 R$ 4.241,35 / m 2 MA = R$ ,43 / m 2 = R$ 5.757,20 / m % = R$ 4.030,04 / m % = R$ 7.484,36 / m 2 Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo: V u = R$ 5.757,20 / m 2