EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DESTA CIDADE E COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, ESTADO DE SÃO PAULO.

Transcrição

1 1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DESTA CIDADE E COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, ESTADO DE SÃO PAULO. Processo nº ELOISA HELENA BUTOLO DUTRA, avaliadora judicial, nomeada nos autos da ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA requerida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CENTRAL PARK contra CJALMA LEAL DE ANDRADE e IZILDA APARECIDA ANTONIASSI DE ANDRADE, processo número , vem à presença de Vossa Excelência apresentar o seu LAUDO DE AVALIAÇÃO, nos seguintes termos: I- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES A finalidade de o presente laudo objetiva apurar o valor do mercado imobiliário da casa nº 05, localizada no Condomínio Residencial Centrla Park, situado na rua Braga, 201, Vila Lusitania, São Bernardo do Campo -SP. II- VISTORIA DO IMÓVEL 1- DO LOCAL Em diligências no endereço da Braga, 201, Vila Lusitania, São Bernardo do Campo, foi procedida a constatação do imóvel que assim se descreve:

2 2 Uma casa sob o número 5, integrante do empreendimento denominado Condomínio Residencial Central Park, sdituado na rua Braga, 201, medindo a área privativa do terreno 12,00 metros de frente para a via de circulação interna do concomínio, igual largula na linha dos fundos, por 32,00 metros da frente aos fundos em ambos os lados, encerrando a área de 384,00 metros quadrados. Referido imóvel encontra-se matriculado sob nº no Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo. 1.1) MELHORAMENTOS PÚBLICOS: principais melhoramentos urbanos, tais como: O local onde se situa o referido imóvel é servido dos - guias e sarjetas; - pavimentação; - rede de água; - rede de esgoto; - rede telefônica; - rede de energia elétrica; - iluminação a vapor de mercúrio; - transportes coletivos, - coleta de lixo; - escola pública, etc. 1.2) CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO: predominante residencial. O local apresenta características de uso

3 3 A destinação residencial é caracterizada por residências térreas, assobradadas. A ocupação comercial é bastante diversificada, observando-se farmácias, lojas, padarias, etc, localizados nas proximidades do imóvel. 2- DO IMÓVEL 2.1- DO CONDOMÍNIO O empreendimento onde está localizado o Condomínio Residencial Centrla Park, encontra-se erigido sobre um terreno voltado para a rua Braga, 201, contendo serviço de portaria com interfone, câmeras, cancela e segurança 24 horas DA UNIDADE No terreno acima descrito foi erigido um prédio sob o número 05 constituído de três pavimentos. No pavimento inferior localizam-se a garagem com capacidade para seis veículos, piscina, churrasqueira, sala para serviços e lavanderia. No pavimento térreo, possui copa e cozinha, salas de jantar, TV com lareira e de estar e um escritório. No pavimento superior é constituído de um hall, quatro dormitórios, sendo um com suíte com banheira hidromassagem e os demais com banheiro privativo. As fotografias a seguir ilustram os principais aspectos da localização do imóvel em estudo.

4 4 Vista frontal do imóvel Vista da via de circulação interna do condomínio

5 5 Vista da via de circulação interna do condomínio de quem olha para o final da via Vista da garagem

6 6 Vista da entrada lateral do imóvel

7 7 Vista da piscina Vista de quem dos fundos do terreno olha para a construção

8 8 Vista da churrasqueira

9 9 Vista da sala de serviços

10 10 Vista da lavanderia

11 11 Vista da copa e da cozinha Vsta da sala de jantar

12 12 Vista da sala com lareira Vista da sala de estar

13 13 Vista do escritório Vista de um dos dormitórios

14 14 Vista de uma dos banheiros privativos

15 15 Vista do hall localizado no pavimento superior III- DA AVALIAÇÃO DO TERRENO 1.1- DA PESQUISA DO METRO QUADRADO O método utilizado no presente laudo é o comparativo. Para se obter o valor do metro quadrado oferecido na região, procedeu-se a uma pesquisa de mercado abrangendo elementos localizados dentro do própio condomínio onde o imóvel em estudo se encontra. Os elementos pesquisados foram:

16 16 1- ELEMENTO Nº 1: Sobrado no Condomínio Residencial Central Park, rua Braga, 201 São Bernardo do Campo 854,00m2 (terreno= 360,00ms2 + área construída = 494,00ms2) R$ ,00 (fonte: Gonçalves Imóveis tel cód ); 2- ELEMENTO Nº 2: Sobrado no Condomínio Residencial Central Park, rua Braga, 201 São Bernardo do Campo 792,00m2 (terreno= 384,00ms2 + área construída = 408,00ms2) R$ ,00 (fonte: Gonçalves Imóveis tel cód ); 3- ELEMENTO Nº 3: Sobrado no Condomínio Residencial Central Park, rua Braga, 201 São Bernardo do Campo 910,00m2 (terreno= 360,00ms2 + área construída = 550,00ms2) R$ ,00 (fonte: Gonçalves Imóveis tel cód ); 1.2- DA HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS Para a homogeneização dos elementos consideraremos: a) a dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco de eventual superestimativa por parte dos ofertantes; b) das médias aritméticas encontradas desprezaremos os valores discrepantes, sendo estes considerados 30% inferiores e 30% superiores. Assim, encontramos os seguintes valores individuais:

17 17 1- ELEMENTO Nº 1: R$ ,00 : 854,00m2 x 0,9 = R$ 2.002,34/m2 2- ELEMENTO Nº 2: R$ ,00 : 792,00m2 x 0,9 = R$ 2.102,27/m2 3- ELEMENTO Nº 3: R$ ,00 : 910,00m2 x 0,9 = R$ 2.472,52/m2 Para a média aritmética teremos: R$ 2.002,34 + R$ 2.102,27 + R$ 2.472,52 : 3 = R$ 2.192,37 Valores discrepantes (+/- 30%) Limite inferior (-30%) = R$ 2.192,37 x 0,70 = R$ 1.534,65 Limite superior (+30%) = R$ 2.192,37 x 1,30 = R$ 2.850,08 média final saneada igual a: Não havendo elementos discrepantes, teremos como V u = R$ 2.192,37/m2 (dois mil, cento e noventa e dois reais e trinta e sete centavos por metro quadrado) 1.3- VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO Resulta da aplicação da seguinte fórmula: V t = A ut x V u, temos a seguinte expressão:

18 18 V t = Act x V u onde: V t = valor total da unidade A ct = área construída mais terreno em m2 V u = valor unitário do metro quadrado substituindo temos: V t = 860,07 x 2.192,37 = R$ ,66 V t = R$ ,00 IV- CONCLUSÃO Pelo que ficou exposto na presente avaliação, o valor do mercado imobiliário para a casa nº 05, localizada no Condomínio Residencial Centrla Park, situado na rua Braga, 201, Vila Lusitania, São Bernardo do Campo - SP, corresponde a: VI = R$ ,00 (um milhão e novecentos mil reais) válido para dezembro de 2016

19 19 V- ENCERRAMENTO Encerro o presente laudo devidamente assinado e rubricado em dezenove (19) laudas digitadas apenas no anverso vindo as demais rubricadas e esta última datada e assinada. São Bernardo do Campo, 11 de dezembro de Eloísa Helena Butolo Dutra Avaliadora Judicial