EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DO SETOR DE CARTAS PRECATÓRIAS CÍVEIS DA COMARCA DA CAPITAL SP

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1 fls. 115 EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DO SETOR DE CARTAS PRECATÓRIAS CÍVEIS DA COMARCA DA CAPITAL SP Nº. PROCESSO : AÇÃO : 1502 PRECATÓRIA (EM EXECUÇÃO) VARA DE ORIGEM : 07ª VARA CIVIL E COMERCIAL COMARCA : SALVADOR - BA AÇÃO DE ORIGEM : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº. DO PROCESSO : REQUERENTE : PATRIMONIAL NOSSA SENHORA DA CONCEIÇÃO LTDA. REQUERIDO : LEA DANEMANIS STRUMPF E OUTRO JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O

2 fls. 116 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Apartamento nº. 51, no 05º andar, localizado no Edifício Duque de Aragão, situado à Rua Barão de Capanema, 121, Jardim Paulista, no 34º. Subdistrito Cerqueira Cesar, do Município de São Paulo, SP; Data da Avaliação: Março de Valor de mercado do apartamento para venda: V a = R$ ,00 (três milhões cento e vinte e oito mil reais)

3 fls. 117 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de São Paulo, devido a uma ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.

4 fls. 118 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização Apartamento nº. 51, no 05º andar, localizado no Edifício Duque de Aragão, situado à Rua Barão de Capanema, 121, Jardim Paulista, no 34º. Subdistrito Cerqueira Cesar, do Município de São Paulo, SP; 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 014, Quadra 103, e Índice Fiscal 6.578,00 3. Planta de localização

5 fls Zoneamento Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontra-se em SÉ-ZCP b/05, Zona de Centralidade Polar - b. 5. Ilustração fotográfica externa Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando.

6 fls. 120 Vista da Rua Barão de Capanema, que lhe dá acesso. 6. Melhoramentos Públicos Todos os convencionais 7. Topografia A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno A fração ideal do terreno, conforme a Matricula nº (fls.66) é de 8,3753 %.

7 fls Características do Prédio Classe / Grupo / Padrão: Estrutura: Revestimento Externo: Pavimentos: Subsolos Elevadores Apartamentos / andar: Estado da Edificação: Dispositivos de segurança: Dispositivos de Lazer: Residencial / Apartamento / Fino Concreto armado Argamassa fina com pintura látex Térreo mais, 11 (onze) andares 01 (um) 02 (dois) elevadores - social / serviço 01 (um) Regular (c) Guarita, interfone, sistema de vídeo, cerca e cerca elétrica Salão de festas

8 fls Características do apartamento Piso: Tabua Larga / Laminado de madeira / Mármore / Cerâmico Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex / papel de parede Portas / Janelas: Madeira / ferro / alumínio Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante Compartimentos Sala de estar, jantar, lavabo, 01 (um) suíte, 02 (dois) dormitórios, 01 (um) banheiro, cozinha, área de serviço, dormitório funcionário, banheiro funcionário. Vagas de garagem 02 (dois) vagas. Idade Estimada: 32 (trinta e dois) anos. Estado da Edificação: Regular (c). Área Construída do Apartamento: Útil: 305,60 m 2 Comum: 61,54 m 2 Total: 367,14 m 2 Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta a Matricula nº (fls.66).

9 fls Ilustração fotográfica interna do Edifício Duque de Aragão. Hall Social Salão de festas

10 fls Ilustração fotográfica interna da unidade 31. Hall de entrada Lavabo Sala de TV / Dormitório I

11 fls. 125 Sala de Estar Sala de Janta

12 fls. 126 Cozinha Área de serviço Dormitório e banheiro de funcionário

13 fls. 127 Dormitório II Banheiro

14 fls. 128 Closet e banheiro suíte Suíte

15 fls. 129 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.

16 fls Valor Unitário Básico (V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de março de 2.017, é de: V u = R$ ,54 /m 2 3. Valor do Apartamento (V a ) V a = V u x A c A c = Área homogeneizada Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2 A c = 305,60 m² + 00,00 m² / 2 A c = 305,60 m² V a = ,54 x 305,60 m² V a = R$ ,82 Ou, em números redondos, V a = R$ ,00 (três milhões cento e vinte e oito mil reais)

17 fls. 131 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 17 (dezessete) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos. São Paulo, 15 de Março de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

18 fls. 132 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

19 fls. 133 CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. FATOR OFERTA (F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP FATOR LOCALIZAÇÃO (F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando (IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo (IF e ). 3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (F irp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (F pcp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 5. FATOR ATUALIZAÇÃO Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

20 fls. 134 O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações, (anexo III) Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Situação Paradigma Classe: Residencial. Grupo: Apartamento. Padrão: Fino (3,066). Área útil homogeneizada: 305,60 m 2 Nº de fatores utilizados: 4 (quatro) Idade Estimada: 32 (trinta e dois) anos. Vida referencial: 60 (sessenta) anos. Estado da Edificação: Regular (c). F oc : 0,570 Índice fiscal 6.578,00 Data-base Março de 2.017

21 fls. 135 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS

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26 fls. 140

27 fls. 141

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29 fls. 143 ANEXO III MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA

30 fls. 144

31 fls. 145

32 fls. 146

33 fls. 147

34 fls. 148