ENG. SANDRA HELENA MARRANO CREA N EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP.

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP. PROCESSO N / 01 SANDRA HELENA MARRANO, Engenheiro Civil, CREA N , Perita Judicial nomeada nos Autos da Ação de Cumprimento de Sentença que o CONDOMÍNIO DOMO RESIDENCIAL LIFE move contra PEREIRA BARRETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S/A, tendo concluído os trabalhos avaliatórios, vem mui respeitosamente perante V. Excia. apresentar o seguinte L A U D O 1 fls. 1580

2 1. OBJETIVO O presente trabalho tem como objetivo determinar o valor de mercado do imóvel de matricula n do 1º CRISBC, caracterizado pelo apartamento n. 281, localizado no 28º andar da Torre 2 do empreendimento denominado Domo Life, integrante do Condomínio Domo Residencial, situado na Avenida Aldo Pinotti, n. 500, na Cidade de São Bernardo do Campo SP. 2. VISTORIA 2.1 O imóvel vistoriado é o apartamento n. 281, localizado no 28º andar da Torre 2, integrante do Condomínio Residencial Domo Life, situado na Avenida Aldo Pinotti, n. 500, com frente, também, para a Avenida Pereira Barreto, Centro, na Cidade de São Bernardo do Campo SP. Observação : Nossa vistoria foi acompanhada pelo chefe de segurança do condomínio, Sr. Alexandre da Silva Junior. 2.2 Segundo os Mapas Fiscais do Município, o imóvel esta cadastrado, para fins tributários, sob o n (em área maior). 2.3 O local possui todos os melhoramentos públicos usuais, tais como: iluminação pública, redes de água potável e esgoto, rede de energia elétrica domiciliar, coleta de lixo, rede telefônica, TV a cabo, pavimentação com guias, sarjetas e rede de transporte público situada na frente do empreendimento para a Avenida Pereira Barreto. A cerca de 200,00 e 300,00 metros do local encontram-se o Shopping Metrópole e a sede da Prefeitura Municipal de São Bernardo do Campo, respectivamente. 2 fls. 1581

3 A região onde está inserido o imóvel apresenta ocupação mista (comercial, residencial e serviços), sendo de padrão médio superior. LOCAL DO IMÓVEL SEGUNDO O GOOGLE MAPS 3 fls. 1582

4 2.4 O Condomínio Residencial Domo Life, ocupando uma área de ,78 m², possui frente para Avenida Aldino Pinotti e para a Avenida Pereira Barreto, sendo composto de 11 edifícios de apartamentos, cada um contendo 2 subsolos (comum a todos os edifícios), pavimento térreo e mais 28 pavimentos- tipo, com 4 unidades residenciais por andar. Cada edifício é dotado de 5 elevadores, sendo um social para cada final e um elevador de serviço, comum a todos os apartamentos do edifício Na Torre 2, onde esta localizada a unidade avalianda, os apartamentos possuem 4 dormitórios. No pavimento térreo do condomínio encontram-se : área das piscinas, churrasqueiras, quadra poliesportiva, sala de cinema, salão de jogos, salão de festas, brinquedoteca, band garage, salão para pets, sala de estudos, etc. O hall de entrada da Torre 2 possui o piso de porcelanato, com detalhe em assoalho de madeira, paredes revestidas com Pedra São Tomé e espelhos, forro de gesso decorado, portas eletrostática na cor branca. e caixilhos de alumínio com pintura O hall social privativo do apartamento n. 281 possui piso de porcelanato, paredes e forro com pintura à látex. 2.5 De acordo com a matrícula n do 1º CRISBC (fls dos autos), o apartamento avaliando possui as seguintes áreas e descrição: 4 fls. 1583

5 2.6 Do tipo construtivo de apartamento de padrão superior, a unidade avalianda é constituída de : sala para dois ambientes, com varanda gourmet, contendo uma churrasqueira, lavabo, corredor de distribuição, onde estão localizados 4 dormitórios, sendo dois do tipo suíte, cozinha com copa, e área de serviço. A suíte principal possui espaço para closet. 2.7 Consigne-se, por importante, que embora o Condomínio tenha uma idade em torno de 3 anos, WC a unidade avalianda nunca foi habitada, encontrando-se no estado original entregue pela Construtora, ou seja, com a sala e dormitórios no contrapiso. As características de acabamento das dependências são as seguintes: 5 fls. 1584

6 Terraço Gourmet : piso cerâmico, paredes com pintura texturizada, gradil de ferro no guarda corpo, pia de granito e churrasqueira. Sala, Dormitórios e Corredor de Distribuição : piso sem revestimento (no contrapiso), paredes e forro de laje com pintura à látex sobre massa corrida, caixilhos de alumínio com pintura eletrostática branca. Nos dormitórios os caixilhos possuem persiana de enrolar também em alumínio. O corredor de distribuição possui forro de gesso. Lavabo: Não foi possível vistoriar o lavabo porque ele estava fechado. Banheiros das suítes : piso cerâmico, revestimento de azulejos apenas nas paredes do box de chuveiro, o restantes das paredes com pintura à látex, forro de gesso, portas de madeira, caixilhos de alumínio com pintura eletrostática branca, tampo dos lavatórios de granito. Cozinha, Área de Serviço WC de Empregada: piso cerâmico, revestimento de azulejos brancos nas paredes da pia e do tanque, o restante das paredes com pintura à látex sobe massa corrida, forro de gesso, portas e caixilhos de alumínio com pintura eletrostática branca. 6 fls. 1585

7 FOTO N. 01 : Via de acesso para a portaria principal do condomínio. FOTO N. 02 : Em maior aproximação, a portaria de controle de entrada e saída de visitantes. 7 fls. 1586

8 FOTO N. 03 : Torres 1 e 2, vistas a partir do estacionamento de visitantes, situado no recuo frontal do Condomínio para a Avenida Aldino Pinotti. 8 fls. 1587

9 FOTO N. 04 : Estacionamento de visitantes. FOTO N. 05 : Área das piscinas rodeada pelas torres de apartamentos que compõe o Condomínio Residencial Domo Life. 9 fls. 1588

10 FOTO N. 06 : Playground e quadra poliesportiva.. FOTO N. 07 : Playground. 10 fls. 1589

11 FOTO N. 08 : Salão de Jogos, situado na Torre 2. FOTO N. 09 : Fachada da Torre 2 voltada para a área das piscinas. 11 fls. 1590

12 FOTO N. 10 : Torre fls. 1591

13 FOTO N. 11 : apartamentos de final 2. Hall social da Torre 2, vendo-se o elevador social dos FOTO N. 12 : Outro detalhe do hall social. 13 fls. 1592

14 FOTO N. 13: Terraço gourmet do apartamento, com pia e churrasqueira. FOTO N. 14: Sala para dois ambientes. 14 fls. 1593

15 FOTO N. 15: Outro detalhe da sala. 15 fls. 1594

16 FOTO N. 16: Corredor de distribuição dos dormitórios. 16 fls. 1595

17 FOTO N. 17 : Dormitório n fls. 1596

18 FOTO N. 18 : Dormitório n fls. 1597

19 FOTO N. 19 : Banheiro social. 19 fls. 1598

20 FOTO N. 20 : Dormitório suíte principal que possui espaço para closet. FOTO N. 21 : Dormitório da suíte principal. 20 fls. 1599

21 FOTO N. 22 : Banheiro da suíte principal. 21 fls. 1600

22 FOTO N. 23 : Cozinha. 22 fls. 1601

23 FOTO N. 24 : Área de Serviço e WC. 23 fls. 1602

24 FOTO N. 25 : Outro detalhe da área de serviço. FOTO N. 26 : WC de empregada. 24 fls. 1603

25 3. AVALIAÇÃO DO APARTAMENTO Conforme recomendação das Normas, o apartamento será avaliado através do Método Comparativo Direto. Conforme pesquisa que procedemos com corretores que trabalham no Condomínio Domo Life, devidamente homogeneizada (ver Anexo I), concluímos que o valor básico unitário de venda de apartamentos, contendo 4 dormitórios e 3 vagas de garagem, no estado original (novo, sem uso e sem revestimento nos pisos da sala e dormitórios), corresponde a R$ 5.698,00/m², tendo como data-base, o mês de janeiro de Como todos os fatores de influência foram levados em conta na homogeneização dos elementos pesquisados, o valor do apartamento será igual a: VAP = Ap x vub, sendo: VAP = valor do apartamento Aprivativa = área privativa do apartamento = 155,00 m² Vub = valor básico unitário = R$ 5.698,00/m² VAP = 155,00 m² x R$ 5.698,00/m² = R$ ,00 que, em números redondos é igual a : VALOR DO APARTAMENTO N. 281 TORRE 2 R$ ,00 janeiro/19 (Oitocentos e oitenta e três mil reais) 25 fls. 1604

26 4. RESUMO E CONCLUSÃO O apartamento foi avaliado no capítulo anterior em: 5. ENCERRAMENTO VALOR DO APARTAMENTO N. 281 CONDOMINIO DOMO LIFE TORRE 2 (piso da sala e dormitórios no contrapiso) R$ ,00 janeiro/19 (Oitocentos e oitenta e três mil reais) O presente laudo compõe-se de 26 (vinte e seis) folhas digitadas em computador, de um só lado, todas numeradas e rubricadas, sendo esta última folha datada e assinada. Acompanha o Anexo I : Pesquisa e Homogeneização de Valores de Venda de Apartamentos, com 04 folhas. São Paulo, 18 de janeiro de fls. 1605

27 Elemento n. 01 CREA N ANEXO I - PESQUISAS EFETUADAS Local : Avenida Aldino Pinotti, n. 500 SBC Condomínio Domo Life Torre 02 ap. n. 281 Informante : PDG Corretora Imobiliária - Sra. Cris Tel.: ou Cel. : Local : Condomínio Domo Life Torre 02 2º andar Valor : R$ ,00 - oferta em janeiro/19 Características : Área útil = 155,00 m², contendo 3 dormitórios suíte, sala estendida utilizando o 4º dormitório e 3 vagas de garagem. O apartamento se encontra com a sala e dormitórios no contrapiso. V1 = ( ,00 x 0,95 )/155,00 = R$ 5.669,26 V1 = R$ 5.669,00/m² Elemento n. 02 Informante : PDG Corretora Imobiliária - Sra. Cris Tel.: ou Cel. : Local : Condomínio Domo Life Torre 01 28º andar Valor : R$ ,00 - oferta em janeiro/19 Características : Área útil = 123,00 m², contendo 4 dormitórios, sendo um do tipo suíte e 2 vagas de garagem. O apartamento se encontra com a sala e dormitórios no contrapiso. fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 60D843C.

28 CREA N V2 = ( ,00 x 0,95 )/123,00 = R$ 5.661,38 V2 = R$ 5.661,00/m² Elemento n. 03 Informante : Imobiliária Conquista - Tel.: Local : Condomínio Domo Life - Torre 02 Código Anunciante : - AP 3956 Valor : R$ ,00 - oferta em janeiro/19 Características : Área útil = 155,00 m², contendo 4 dormitórios, sendo 3 dormitórios do tipo suíte e 3 vagas de garagem. O apartamento se encontra com piso na sala e dormitórios, além de armários na cozinha e dormitórios. V3 = ( ,00 x 0,95 )/155,00 x (1,00/1,10) = R$ 5.850,44 V3 = R$ 5.850,00/m² Elemento n. 04 Informante : Sr. Rodrigo corretor Cel. : Local : Condomínio Domo Life Torre 1 Valor : R$ ,00 - oferta em janeiro/19 Características : Área útil = 123,00 m², contendo 4 dormitórios, sendo um do tipo suíte e 2 vagas de garagem. O apartamento se encontra com piso na armários e mobília. sala e dormitórios, além de V4 = ( ,00 x 0,95 )/123,00 x (1,00/1,20) = R$ 5.760,50 V4 = R$ 5.761,00/m² fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 60D843C.

29 Elemento n. 05 CREA N Informante : Imobiliária Conquista Sr. Diniz - Tel.: Local : Condomínio Domo Life - Torre 02 Código Anunciante : - AP 3955 Valor : R$ ,00 - oferta em janeiro/19 Características : Área útil = 155,00 m², contendo 3 dormitórios do tipo suíte e 3 vagas de garagem. O apartamento se encontra com piso de porcelanato na sala e dormitórios, além de armários planejados na cozinha e dormitórios. V5 = ( ,00 x 0,95 )/155,00 x (1,00/1,10) = R$ 5.610,85 V5 = R$ 5.611,00/m² Elemento n. 06 Informante : Imobiliária Kanguru - Tel.: Local : Condomínio Domo Life - Torre 02 Código Anunciante : - AP 3171 Valor : R$ ,00 - oferta em janeiro/19 Características : Área útil = 155,00 m², contendo 4 dormitórios, sendo 2 do tipo suíte e 3 vagas de garagem. O apartamento se encontra no contrapiso na sala e dormitórios, e sem armários. V6 = ( ,00 x 0,95 )/155,00 = R$ 5.638,71 V6 = R$ 5.639,00/m² fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 60D843C.

30 CREA N Média Aritmética = [(5.669, , , , , ,00)/6] = R$ Limite inferior = 0,70 x 5.698,00 = R$ 3.988,60 Limite Superior = 1,30 x 5.698,00 = R$ 7.407,40 Não havendo elementos discrepantes em torno de + ou 30% do valor da média aritmética simples, o valor básico unitário será igual: Vub = R$ 5.698,00/m² fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 60D843C.