Salvador Bueno das Neves CREA

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1 av. sapopemba, fls EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO: Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , Perito Judicial, sentindo-se honrado com sua nomeação à folhas 134 dos Autos do processo que move CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GARDEM CITY em face de COBRATE COMPANHIA BRASILEIRA DE TERRAPLENAGEM E ENGENHARIA, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer: Termos em que P. Deferimento a - A juntada do respectivo Laudo de Avaliação b - A liberação dos honorários que se encontram depositados. São Paulo, 30 de Maio de. Salvador Bueno das Neves CREA /D

2 av. sapopemba, fls Processo Laudo de Avaliação Imobiliária RTE: Cond. Edifício Garden City. RDO: Cobrate Companhia Brasileira de Terraplanagem e Engenharia. VARA: 24a Vara Fórum João Mendes - São Paulo Data: 30/05/ 1

3 av. sapopemba, fls EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO: Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , Perito Judicial, sentindo-se honrado com sua nomeação à folhas 134 dos Autos do processo que move CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GARDEM CITY em face de COBRATE COMPAN- HIA BRASILEIRA DE TERRAPLENAGEM E ENGENHARIA, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou consubstanciada no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 2

4 av. sapopemba, fls SUMÁRIO Capítulo I Objetivo...04 Capítulo II Objeto...04 Capítulo III Vistoria...05 Capítulo IV Avaliação...11 Capítulo V Memória de cálculo...11 Capítulo VI Pesquisa de Imóveis à venda...12 Capítulo VII Conclusão...18 Capítulo VIII Encerramento...18 ANEXOS I Certidão Cadastral do imóvel

5 av. sapopemba, fls I Objetivo O presente trabalho tem o objetivo de atender determinação deste Douto Juízo, apresentando o valor de venda do apartamento conforme Termo de penhora à folhas 138 dos Autos do respectivo processo. II Objeto Trata-se de um apartamento de cobertura do tipo duplex, que pertence à empresa ré, cuja matrícula é , registrada no 14º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo, localizado à Av. Divino Salvador, 841 Ap. 141, em Indianópolis SP. 1 - Localização O imóvel acha-se localizado em bairro de padrão médio/alto, próximo a centros comerciais tais como shoppings, teatros, restaurantes e lojas de grifes importantes. 4

6 av. sapopemba, fls Melhoramento públicos O local goza de todos os melhoramentos públicos necessários ao seu padrão. III Vistoria A vistoria deu-se em 11 de maio de 2.016, às 10:30hs, atendidos pelo Sr. Reginaldo Crispim, zelador do edifício, tendo portanto acesso ao Edifício e ao apartamento em tela, cujas características a seguir serão apresentadas. 1 - Do Condomínio O Condomínio possui salão de festas, piscina, Churrasqueira e pequeno local de lazer para crianças, vide fotos abaixo. 5

7 av. sapopemba, fls Do apartamento 2.1 Sala A sala possui lareira e acesso à varanda com churrasqueira e piscina em local aberto. O piso da sala é em assoalho de madeira, paredes e teto pintados com látex sobre massa corrida. O forro da churrasqueira é em madeira e piso em cerâmica. No mesmo ambiente há uma escada em madeira e ferro que dá acesso ao piso superior onde se localizam as suítes. 6

8 av. sapopemba, fls Lavabo Piso em assoalho de madeira, paredes pintadas com látex sobre massa corrida e aparelhos sanitários de média qualidade. 2.3 Cozinha e área de serviço A cozinha e área de serviço possuem piso em cerâmica, paredes em azulejo até o teto. 7

9 av. sapopemba, fls Suítes As suítes 1 e 2, possuem piso em assoalho de madeira, paredes e tetos pintados com látex sobre massa corrida, banheiros com piso cerâmico e azulejo até o teto e Box de vidro. A suíte 3 é do tipo máster e possui piso em assoalho de madeira, paredes e teto pintados com látex sobre massa corrida, clozet e banheiro com hidro massagem e Box em vidro. Hall de acesso aos quartos Suite 1 8

10 av. sapopemba, fls Suite 2 Suite 3 9

11 av. sapopemba, fls Esquadrias As esquadrias tais como portas internas são em madeira de lei e as demais portas externas, janelas e vitrôs são em alumínio anodizado. Padrão do apartamento O apartamento é de padrão médio, cujo valor Coeficiente de padrão é = 1, Idade do apartamento A idade do apartamento, conforme Certidão Cadastral é = 25 anos. 4 Estado de conservação O estado de conservação do imóvel é considerado e, necessitando de pequenos reparos e pintura. 10

12 av. sapopemba, fls IV Avaliação A avaliação será feita segundo a Norma Brasileira NBR que trata de avaliações de imóveis urbanos, e IBAPE/SP (Imóveis Urbanos). O método utilizado será o Comparativo Direto de Dados de Mercado, tendo em vista pesquisa de imóveis compatíveis à venda, colhidos através de informações do mercado imobiliário. Pelas amostras colhidas, foram obtidos os valores unitários os quais serão tratados estatisticamente através de fatores e homogeneizados após. V Memória de Cálculos 1 Valor do apartamento Va O valor do apartamento é: Va = A x Vu x Foc, onde A = área do imóvel = 178,47 m2, Vu é o valor unitário = 9.111,29, extraído do conjunto de dados estatísticos das amostras colhidas através da pesquisa, cujos valores são homogeneizados após tratamento e Foc é o fator de obsoletismo em função da idade e do estado de conservação. Padrão construtivo: Médio Grupo 1.3 Apartamento Valor unitário médio para o padrão = 1,926 Estado de conservação: e Idade do apartamento: 25 anos Fator de obsoletismo: Foc Foc = R + k*(1 R), onde R = 20% e k = 0,575 Foc = 0,66 Vc = 178,47 x 9.111,29 x 0,66 = ,67 Valor do apartamento = ,67 11

13 av. sapopemba, fls VI - PESQUISA IMOBILIÁRIA - (Apartamentos à venda) 1) Apartamento à venda, localizado à rua Minas Gerais, no bairro de Indianópolis, contendo 197,00 m2, e 3 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. ZAP IMO Tel Padrão construtivo Superior com valor unitário de 2,406 de R 8 N Idade = 12 anos Estado de conservação c Índice k = 0,858 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (F/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (178,47/197,00) 0,25 = 0,976 Fp = (1,926/2,406) 0,25 = 0,946 Foc = 0,20 + (0,858 x 0,8) = 0,8864 Vu = ( ,00/197) x 0,976 x 0,946 x 0,8864 = ,94 Valor unitário saneado = , ) Apartamento à venda, localizado à rua Rouxinol, no bairro de Indianópolis, contendo 260,00 m2 e 3 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód.Rouxinol Tel Padrão construtivo Superior com valor unitário de 2,406 de R 8 N Idade = 18 anos Estado de conservação c Índice k = 0,785 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (F/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (178,47/260,00) 0,125 = 0,954 Fp = (1,926/2,406) 0,25 = 0,946 Foc = 0,20 + (0,8225 x 0,8) = 0,828 Vu = ( ,00/260) x 0,954 x 0,946 x 0,828 = 7.989,90 Valor unitário saneado = 8.989,

14 av. sapopemba, fls ) Apartamento à venda, localizado à Av. Jandira, no bairro de Indianópolis, contendo 110,00 m2, e 2 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. Ea852f Tel Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,926 de R 8 N Idade = 12 anos Estado de conservação c Índice k = 0,858 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (F/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (178,47/110) 0,125 = 1,062 Fp = (1,926/1,926) 0,25 = 1,00 Foc = 0,20 + (0,858 x 0,8) = 0,8864 Vu = ( ,00/110) x 1,062 x 1,00 x 0,8864 = ,50 Valor unitário saneado = , ) Apartamento à venda, localizado no bairro de Indianópolis, contendo 220,00 m2, e 4 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. 1a5ff0 Tel Padrão construtivo Fino com valor unitário de 3,066 de R 8 N Idade = 8 anos Estado de conservação c Índice k = 0,903 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (F/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (178,47/220) 0,125 = 0,949 Fp = (1,926/3,066) 0,25 = 0,89 Foc = 0,20 + (0,903 x 0,8) = 0,9224 Vu = ( ,00/220) x 0,949 x 0,89 x 0,9224 = ,53 Valor unitário saneado = ,

15 av. sapopemba, fls ) Apartamento à venda, localizado no bairro de Indianópolis, contendo 116,00 m2, e 3 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. 022 Tel Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,926 de R 8 N Idade = 12 anos Estado de conservação c Índice k = 0,858 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (F/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (178,47/116) 0,125 = 1,055 Fp = (1,926/1,926) 0,25 = 1,00 Foc = 0,20 + (0,858 x 0,8) = 0,8864 Vu = ( ,00/116) x 1,055 x 1,00 x 0,8364 = 8.984,45 Valor unitário saneado = 8.984, ) Apartamento à venda, localizado à Av. Jandira, no bairro de Indianópolis, contendo 102,00 m2, com 3 quartos e 2 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód Tel Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,926 de R 8 N Idade = 10 anos Estado de conservação c Índice k = 0,8775 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (F/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (178,47/102) 0,125 = 1,07 Fp = (1,926/1,926) 0,25 = 1,00 Foc = 0,20 + (0,8775 x 0,8) = 0,902 Vu = ( ,00/102) x 1,07 x 1,00 x 0,902 = 9.840,64 Valor unitário saneado = 9.840,

16 av. sapopemba, fls ) Apartamento à venda, localizado à Av. Jurema, 200 no bairro de Indianópolis, contendo 137,00 m2, 4 quartos e 3 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. b0740a Tel Padrão construtivo Superior com valor unitário de 2,406 de R 8 N Idade = 15 anos Estado de conservação c Índice k = 0,8225 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (F/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (170,47/137,00) 0,125 = 1,034 Fp = (1,926/2,406) 0,25 = 0,946 Foc = 0,20 + (0,8225 x 0,8) = 0,858 Vu = ( ,00/137) x 1,034 x 0,946 x 0,858 = ,49 Valor unitário saneado = , ) Apartamento à venda, localizado à Al. Dos Aicás, no bairro de Indianópolis, contendo 167,00 m2, 4 quartos e e vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. 8d81d8 Tel Padrão construtivo Superior com valor unitário de 2,406 de R 8 N Idade = 8 anos Estado de conservação c Índice k = 0,903 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (F/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (178,47/167,00) 0,125 = 1,008 Fp = (1,926/2,406) 0,25 = 0,946 Foc = 0,20 + (0,903 x 0,8) = 0,9224 Vu = ( ,00/167) x 1,008 x 0,946 x 0,9224 = ,51 Valor unitário saneado = ,51 15

17 av. sapopemba, fls ) Apartamento à venda, localizado no bairro de Indianópolis, contendo 338,00 m2, 3 quartos e 4 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. ZAP IMO Tel Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,926 de R 8 N Idade = 20 anos Estado de conservação c Índice k = 0,761 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (F/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (178,47/338,00) 0,125 = 0,923 Fp = (1,926/1,926) 0,25 = 1,00 Foc = 0,20 + (0,761 x 0,8) = 0,8088 Vu = ( ,00/338,00) x 0,923 x 1,00 x 0,8088 = 5.521,62 Valor unitário saneado = 5.521, ) Apartamento à venda, localizado à Av. Miruna, no bairro de Indianópolis, contendo 220,00 m2, 4 quartos e 4 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. ZAP IM73608 Tel Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,926 de R 8 N Idade =12 anos Estado de conservação c Índice k = 0,858 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (F/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (178,47/220,00) 0,125 = 0,974 Fp = (1,926/1,926) 0,25 = 1,00 Foc = 0,20 + (0,858 x 0,8) = 0,8864 Vu = ( ,00/220,00) x 0,974 x 1,00 x 0,8864 = 7.816,44 Valor unitário saneado = 7.816,44 16

18 av. sapopemba, fls TABELA DOS VALORES UNITÁRIOS SANEADOS Média aritmética M = 9.663,45 Limite máximo = M + 30% = ,49 Limite mínimo = M 30% = 6.764,42 Valor descartado = 9 Nova média M = ,66 Limite máximo = M + 30% = 13,160,75 Limite mínimo = M 30% = 7.086,56 Condição em que todos os valores remanescentes estão contidos dentro dos limites, portanto o valor unitário homogeneizado é = ,66 Valor unitário = M x Fo, onde Fo é o fator de oferta, (Elasticidade de mercado = 0,90). Portanto o valor unitário Vu = ,66 x 0,90 = 9.111,29 Valor unitário Vu = 9.111,29 Amostra Valor , , , , , , , , , ,44 Soma ,52 17

19 av. sapopemba, fls VII Conclusão Tendo em vista os valores unitários obtidos através de pesquisa realizada nas imediações do bairro onde se localiza o imóvel avaliando, bem como imóveis que guardam compatibilidade com o avaliando, feitos os devidos tratamentos nos valores unitários apurados, conclui este signatário que o valor de venda desse imóvel será: R$ ,00 (um milhão e setenta e três mil reais) em números redondos VIII - Encerramento Sugestão de Valor para liquidação forçada (20%) R$ ,00 (oitocentos e sessenta mil reais) Em números redondos Maio/ Consta o presente laudo de 21 folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, inclusive os Anexos, sendo esta última datada e assinada. São Paulo, 30 de maio de. Salvador Bueno das Neves Perito Judicial Crea Em atenção ao artigo 5 do provimento nº 755/2001 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontra à disposição das partes, em arquivo da E. Vara, currículum vitae, carteira de habilitação CREA, diploma de Engenharia e Certidões Cíveis e Criminais, em nome do signatário. 18

20 av. sapopemba, fls ANEXOS 1 - Certidão Cadastral do Imóvel 19

21 av. sapopemba, fls Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel 20